Wer aus der Schweiz eine Wohnung in Montenegro kaufen will, liest meist deutsche Ratgeber. Für Landschaft und Preise genügt das. Sobald es um Recht und Steuern geht, führt es in die Irre, denn für Schweizerinnen und Schweizer gelten in Montenegro eigene Regeln, die weder für Deutsche noch für Österreicher gelten. Die Schweiz ist nicht in der EU, hat ein eigenes Doppelbesteuerungsabkommen mit Montenegro und wird im montenegrinischen Ausländergesetz ausdrücklich genannt.
Die Schweiz gehört zu den wichtigen Herkunftsländern ausländischen Kapitals: Nach Zahlen der montenegrinischen Zentralbank lag sie bei den Investitionen in Immobilien 2021 bis 2024 mit rund 75 Millionen Euro auf Platz sechs und gehörte 2025 zu den grössten Direktinvestoren. Dieser Leitfaden geht den ganzen Weg durch, von der Einreise bis zum Verkauf oder zur Erbschaft, und nennt zu jeder Aussage den Artikel.
Quellen, geprüft am 27. September 2026: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sachenrechtsgesetz, Sl. list CG 19/2009, 29/2025); Zakon o strancima (Ausländergesetz, 12/2018 … 3/2026); Uredba o viznom režimu (Visumverordnung, konsolidiert 108/26); Abkommen zwischen dem Schweizerischen Bundesrat und dem Ministerrat von Serbien und Montenegro zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen vom 13. April 2005 (SR 0.672.968.21; Weitergeltung für Montenegro in der ursprünglichen Fassung, AS 2008 1747); Merkblatt 890 «Soziale Sicherheit in der Schweiz» (Stand 1. Januar 2026); montenegrinische Gesetze über die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer, die Einkommensteuer natürlicher Personen, Tourismus, Legalisierung, Schuldrecht, Notariat und Geldwäsche. Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.
Auf einen Blick
| Frage | Antwort für Schweizer | Grundlage |
|---|---|---|
| Einreise | Mit der Schweizer ID bis 30 Tage, mit dem Pass 90 Tage innerhalb von 180 | Visumverordnung Art. 2; Ausländergesetz Art. 34 |
| Wohnung, Haus, Bauland kaufen | Ja, ohne Bewilligung | Sachenrechtsgesetz Art. 412 |
| Landwirtschaftsland, Wald, Grenzstreifen | Nein, mit enger Ausnahme | Sachenrechtsgesetz Art. 415 |
| Aufenthalt auf Grundlage der Immobilie | Ja, ohne Nachweis eines Werts von 150’000 Euro | Ausländergesetz Art. 56 Abs. 5 |
| Grunderwerbsteuer | Käufer, gestaffelt 3, 5 und 6 Prozent | Grunderwerbsteuergesetz Art. 7 und 11 |
| Mieteinkünfte in der Schweiz | Befreit, unter Progressionsvorbehalt | DBA Art. 6 und 23 Abs. 2 |
| Wohnung im Schweizer Vermögen | Befreit, unter Progressionsvorbehalt | DBA Art. 22 und 23 Abs. 2 |
| Sozialversicherung | Montenegro ist Vertragsstaat eines Schweizer Sozialversicherungsabkommens | Merkblatt 890 |
Einreise: die Schweizer ID genügt für kurze Aufenthalte
Die montenegrinische Visumverordnung nennt in Art. 2 die Schweiz unter den Staaten, deren Bürger mit der Identitätskarte einreisen und bis zu 30 Tage bleiben dürfen. Mit dem Pass gilt die allgemeine Regel des Ausländergesetzes (Art. 34): höchstens 90 Tage innerhalb von 180 Tagen, gerechnet ab der ersten Einreise. Wer 90 Tage ausgeschöpft hat, kann erst nach Ablauf der 180 Tage wieder einreisen (Art. 34 Abs. 3). Eine kurze Ausreise setzt die Zählung nicht zurück.
Aufenthalt: die Schweiz steht ausdrücklich im Gesetz
Eigentum an einer Immobilie ist in Montenegro ein Grund für einen befristeten Aufenthalt (Zakon o strancima, Art. 38 Abs. 1 Ziff. 8). Für die meisten Ausländer verlangt Art. 56 Abs. 4 einen Wertnachweis: den Entscheid über die Grunderwerbsteuer mit einer Bemessungsgrundlage von mindestens 150’000 Euro.
Art. 56 Abs. 5 nimmt davon ausdrücklich aus: Bürger der EU-Mitgliedstaaten und ihre Familienangehörigen sowie die Bürger von Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz. Eine Schweizerin kann also eine Aufenthaltsbewilligung auf eine Wohnung jeden Werts stützen. Die übrigen Voraussetzungen bleiben:
- Eigentum an mindestens der Hälfte der Immobilie (Art. 56 Abs. 2);
- die allgemeinen Voraussetzungen aus Art. 43: Mittel für den Lebensunterhalt, Unterkunft, Krankenversicherung und ein gültiges Reisedokument. Als Krankenversicherung anerkennt Art. 43 eine Reisekrankenversicherung, eine Versicherung auf Grundlage eines internationalen Abkommens oder eine Versicherung nach Gesetz;
- verlängert wird nur aus demselben Grund (Art. 38 Abs. 2).
Nach fünf Jahren ununterbrochenem rechtmässigem Aufenthalt ist eine Niederlassung möglich (Art. 86). Voraussetzung sind unter anderem stabile Mittel, eine Krankenversicherung, Grundkenntnisse der montenegrinischen Sprache und bezahlte Steuern (Art. 88). Wie der Antrag abläuft, beschreiben wir unter Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro, zur Versicherung unter Krankenversicherung für die Aufenthaltserlaubnis.
Was Sie kaufen dürfen, und was auch nach dem EU-Beitritt nicht
Nach Art. 412 des Sachenrechtsgesetzes gilt das Gesetz auch für Ausländer, soweit Gesetz oder Staatsvertrag nichts anderes bestimmen. Wohnung, Haus, Geschäftsraum und Bauland kaufen Sie deshalb ohne Bewilligung. Die Grenzen zieht Art. 415. Ausländer können kein Eigentum haben an:
- Naturschätzen und Gütern im Gemeingebrauch;
- landwirtschaftlichem Boden, Wald und Waldboden;
- Kulturdenkmälern von aussergewöhnlicher und besonderer Bedeutung;
- Grundstücken im Landgrenzstreifen von einem Kilometer Tiefe und auf Inseln;
- Gebieten, die ein besonderes Gesetz für Ausländer schliesst.
Ausnahme: landwirtschaftlicher oder Waldboden bis 5’000 m², aber nur wenn Gegenstand des Vertrags ein Wohngebäude auf diesem Boden ist.
Hier liegt ein Punkt, den Schweizer kennen sollten. Mit einer Änderung vom März 2025 (Sl. list CG 29/2025) wurde in Art. 415 ein Absatz 4 eingefügt: Personen aus EU-Mitgliedstaaten erwerben Eigentum zu den gleichen Bedingungen wie Inländer, anwendbar ab dem EU-Beitritt Montenegros (Art. 422a). Der Absatz nennt nur EU-Mitgliedstaaten, nicht die Schweiz. Anders als beim Aufenthalt, wo das Gesetz die Schweiz ausdrücklich aufführt, bleiben Schweizer beim Grunderwerb nach dem heutigen Wortlaut auch nach einem Beitritt Ausländer mit den Grenzen aus Art. 415.
Durch Erbgang erwerben Sie dagegen wie ein montenegrinischer Staatsbürger (Art. 414), auch Boden, den Sie nicht kaufen dürften. Weiterverkaufen können Sie nur an Inländer oder an Ausländer, die die jeweilige Immobilie erwerben dürfen (Art. 417).
Der Kauf: Anzahlung, Notar, Zahlung über eine montenegrinische Bank
Die kapara ist kein Rücktrittsrecht
Geld, das beim Vertragsschluss als Zeichen des Abschlusses übergeben wird, ist nach dem montenegrinischen Obligationenrecht eine kapara (Zakon o obligacionim odnosima, Art. 75 Abs. 1). Ohne andere Abrede können Sie nicht zurücktreten, indem Sie die kapara zurücklassen, und der Verkäufer nicht durch Rückgabe des doppelten Betrags (Art. 75 Abs. 3). Ein Rücktrittsrecht besteht nur, wenn es ausdrücklich vereinbart ist (Art. 79). Ein Gericht kann eine übermässige kapara auf Antrag herabsetzen (Art. 76 Abs. 4). Den Abschluss des Hauptvertrags aus einem Vorvertrag können Sie gerichtlich nur sechs Monate nach Ablauf der vereinbarten Frist verlangen (Art. 40 Abs. 5). Mehr dazu unter Anzahlung in Montenegro.
Notarielle Urkunde
Die Übertragung von Eigentum an einer Immobilie muss als notarielle Urkunde (notarski zapis) errichtet werden (Zakon o notarima, Art. 52 Abs. 1 Ziff. 6); ohne diese Form entfaltet das Geschäft keine Rechtswirkung (Art. 52 Abs. 3). Dieselbe Form gilt für den Vorvertrag (Obligationenrecht, Art. 40 Abs. 2). Wie der Termin abläuft, steht unter Notartermin in Montenegro.
Zahlung
Bei Immobilien ab 10’000 Euro darf nach Vertrag oder Vorvertrag nur gezahlt werden, wenn mindestens ein Beteiligter von einem oder auf ein Konto bei einer Bank in Montenegro zahlt (Geldwäschereigesetz, Art. 65a). Barzahlungen ab 10’000 Euro sind verboten (Art. 65). Eine Überweisung von Ihrem Schweizer Konto direkt auf das montenegrinische Konto des Verkäufers genügt. Denken Sie daran, dass Sie in Franken rechnen und in Euro zahlen: das Währungsrisiko trägt beim Kauf, bei den laufenden Kosten und beim Verkauf allein die Käuferin.
Legalisierung prüfen
Ein ohne Bewilligung errichtetes Gebäude kann nicht Gegenstand des Rechtsverkehrs sein, und darin darf keine Tätigkeit ausgeübt werden, auch keine Vermietung an Touristen (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, Art. 33). Die Frist für den Eigentümer, die Eintragung eines solchen Gebäudes im Kataster einzuleiten, läuft bis zum 14. August 2027 (Art. 48, geändert 2026). Bis zum 14. August 2028 trägt der Kataster bei Gebäuden ohne Legalisierungsentscheid ein Veräusserungsverbot ein (Art. 51). Diese Vermerke stehen im Blatt G des Katasterauszugs; siehe was der Katasterauszug nicht zeigt. An der Küste ist ausserdem die Grenze des Meeresguts zu prüfen: Immobilien am Meer.
Was neben dem Preis anfällt
| Kosten | Höhe | Frist | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3 % bis 150’000 Euro; 4’500 Euro + 5 % bis 500’000 Euro; 22’000 Euro + 6 % darüber | 15 Tage ab Vertrag, zahlt der Käufer | Grunderwerbsteuergesetz Art. 7, 11, 15, 16 |
| Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer | Beim Neubau von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger | Im Preis | Grunderwerbsteuergesetz Art. 6 |
| Jährliche Grundsteuer | 0,3 bis 1,5 % des Marktwerts für eine Wohnung, die nicht Wohnsitz ist | Raten am 30. Juni und 31. Oktober | Grundsteuergesetz Art. 10, 11, 15 |
| Steuererklärung für die Grundsteuer | — | 30 Tage ab Erwerb | Grundsteuergesetz Art. 16 |
| Vorschuss für den Gebäudeunterhalt | Mindestens 0,20 Euro pro m² netto und Monat | Monatlich | Gebäudeunterhaltsgesetz Art. 16 |
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Marktwert (Art. 9). Liegt der Vertragspreis darunter, schätzt die Gemeindesteuerbehörde selbst (Art. 10). Details zu den Stufen: Grunderwerbsteuer in Montenegro; zur jährlichen Steuer: Grundsteuer in Montenegro.
Das Doppelbesteuerungsabkommen: Befreiung statt Anrechnung
Das Abkommen vom 13. April 2005 wurde noch mit der Staatenunion Serbien und Montenegro geschlossen. Mit Montenegro gilt es in der ursprünglichen Fassung weiter (Notenaustausch 2007, AS 2008 1747); spätere Änderungen im Verhältnis zu Serbien betreffen Montenegro nicht. Es erfasst Einkommen und Vermögen. Für Ihre Wohnung sind vier Artikel entscheidend:
- Art. 6: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, einschliesslich Vermietung, können in Montenegro besteuert werden;
- Art. 13 Abs. 1: dasselbe gilt für Gewinne aus der Veräusserung;
- Art. 22 Abs. 1: die Wohnung selbst als Vermögen kann in Montenegro besteuert werden;
- Art. 23 Abs. 2 Ziff. 1: die Schweiz nimmt diese Einkünfte und dieses Vermögen von der Besteuerung aus, darf sie aber bei der Festsetzung des Steuersatzes für Ihr übriges Einkommen und Vermögen berücksichtigen (Progressionsvorbehalt).
Das ist der entscheidende Unterschied zu den Abkommen Montenegros mit Serbien, Bosnien und Herzegowina, Kroatien oder Tschechien, die mit der Anrechnungsmethode arbeiten. Für eine in der Schweiz ansässige Person sind die montenegrinischen Mieteinkünfte und der Wert der Wohnung in der Schweiz steuerfrei, erhöhen aber den Satz auf den übrigen Einkünften und dem übrigen Vermögen. Deklarieren müssen Sie beides trotzdem, damit der Satz richtig bestimmt wird; wie das in Ihrem Kanton geschieht, klärt Ihre Steuerberatung. Was das Abkommen beim Vermögen sonst noch abdeckt, haben wir gesondert beschrieben.
Quellensteuern nach dem Abkommen laut Verzeichnis des montenegrinischen Finanzministeriums, falls Sie über eine montenegrinische Gesellschaft investieren: Dividenden 15 %, bei einer Beteiligung von mindestens 20 % 5 %; Zinsen und Lizenzgebühren 10 %.
Montenegrinische Steuern auf Miete und Verkauf
Mieteinkünfte sind Einkünfte aus Vermögen (Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, Art. 34) und werden mit 15 % besteuert (Art. 10), auf die Differenz zwischen Einnahmen und Kosten (Art. 36). Ohne Belege werden 30 % Kosten anerkannt, bei der Vermietung an Touristen 50 %, wenn die Kurtaxe (boravišna taksa) bezahlt ist, und 70 % bei einem Vertrag mit einem Reisebüro oder der lokalen Tourismusorganisation und durchschnittlich mindestens 60 belegten Tagen im Jahr (Art. 35). Die Gemeinde kann einen Zuschlag (prirez) von bis zu 13 % der Steuer erheben, Podgorica und Cetinje bis 15 %. Nicht Ansässige reichen die Erklärung bis Ende April des Folgejahres ein (Art. 43), wer eine Bewilligung für touristische Vermietung hat, auch ohne Einnahmen (Art. 43 Abs. 5).
Der Gewinn aus einem Verkauf (Verkaufs- minus Kaufpreis) wird mit 15 % besteuert (Art. 10, 37a und 37b), ohne Gemeindezuschlag. Die Befreiungen in Art. 37g betreffen nur den einzigen Hauptwohnsitz, Übertragungen zwischen Ehe- oder Lebenspartnern im Zusammenhang mit Ehe, Scheidung oder Erbschaft und Schenkungen an Verwandte ersten Grades. Eine Ferienwohnung fällt nicht darunter.
Vermietung an Touristen
Als Eigentümerin dürfen Sie als Privatperson bis zu zehn Zimmer oder 20 Betten an Touristen vermieten (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, Art. 100), aber erst mit einem Entscheid über die Eintragung im Zentralen Tourismusregister. Die Anmeldung geht acht Tage vor Beginn an die Gemeinde (Art. 77), die innert acht Tagen entscheidet (Art. 78). Jedes Inserat, auch auf Airbnb und Booking, muss Art und Kategorie des Objekts angeben (Art. 101 Abs. 2); Privatpersonen droht sonst eine Busse von 200 bis 2’000 Euro (Art. 127). Preisliste und Rechnung müssen die Kurtaxe ausweisen (Art. 101 Abs. 1). Ausländische Gäste, auch aus der Schweiz, sind innert 12 Stunden bei der Polizei anzumelden (Zakon o strancima, Art. 97).
Sozialversicherung und Rente
Montenegro gehört laut Merkblatt 890 der AHV/IV (Stand 1. Januar 2026) zu den Vertragsstaaten, mit denen die Schweiz ein Sozialversicherungsabkommen hat. Für die Entsendung von Arbeitnehmenden gilt eine Dauer von 24 Monaten. Welche Leistungen Sie in Montenegro beziehen können und wie, klärt Ihre Ausgleichskasse.
Steuerlich weist Art. 18 des Abkommens Ruhegehälter für frühere unselbständige Arbeit nur dem Wohnsitzstaat zu. Ob eine bestimmte Rente, etwa aus der Pensionskasse oder der AHV, unter diesen Artikel oder unter eine andere Bestimmung fällt, sollten Sie vor dem Wegzug mit Ihrer Steuerberatung klären. Auf montenegrinischer Seite gelten Renten nach Art. 5 Ziff. 9 des Einkommensteuergesetzes nicht als Einkommen, ausgenommen Renten von Staats- und öffentlichen Funktionären. Steuerlich ansässig werden Sie in Montenegro mit Wohnsitz oder Mittelpunkt der Lebensinteressen dort, oder mit mehr als 183 Tagen im Jahr (Art. 3). Den Weg einer Auswanderung beschreiben wir in Auswandern nach Montenegro.
Erbschaft und Streit
Erben erwerben nach Art. 414 wie Inländer. Für Streitigkeiten über Rechte an Immobilien in Montenegro sind ausschliesslich montenegrinische Gerichte zuständig (Zakon o međunarodnom privatnom pravu, Art. 119). Ein Schweizer Erbschein oder Urteil ändert den Eintrag im montenegrinischen Kataster nicht von selbst. Zur Steuer beim Erwerb durch Erbschaft: Erbschaftsteuer Montenegro.
Checkliste vor der Anzahlung
- Katasterauszug lesen: Bodenart, Distanz zur Grenze und Blatt G.
- Im Vorvertrag festhalten, ob die Zahlung eine kapara oder eine Anzahlung ist und unter welchen Bedingungen Sie zurücktreten können.
- Notarielle Urkunde auch für den Vorvertrag einplanen, Zahlung über ein montenegrinisches Konto.
- Grunderwerbsteuer nach dem Marktwert kalkulieren, die Frankenschwankung einrechnen.
- Für die Aufenthaltsbewilligung: kein Wertnachweis nötig, aber mindestens die Hälfte des Eigentums.
- Vor der Vermietung: Eintrag im Tourismusregister.
- In der Schweiz: Mieteinkünfte und Wohnung deklarieren; befreit, aber für den Satz relevant.
Wenn Sie in Montenegro kaufen
Schicken Sie uns das Inserat oder den Vorvertrag, den Katasterauszug und die Angabe, ob Sie einen Aufenthalt oder eine Vermietung planen. Wir prüfen den rechtlichen Stand von Immobilie und Gebäude, berechnen die Grunderwerbsteuer, bereiten den Aufenthaltsantrag ohne Wertnachweis vor und sagen Ihnen, was im Vorvertrag stehen muss, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Für die Schweizer Seite stellen wir Ihrer Steuerberatung die montenegrinischen Unterlagen zusammen.