Bauen in Montenegro: vom Grundstück bis zur Nutzungsgenehmigung

Grundstück gekauft, Genehmigung in der Hand, neunzehn Monate vergangen – auf dem Gelände stehen ein Zaun und ein Schild. In diesem Moment kommen Bauakten oft zu uns, und der Investor weiß nicht, dass das Recht zu bauen erlischt, wenn binnen zwei Jahren ab Genehmigung nicht mit den Arbeiten begonnen wurde (Zakon o izgradnji objekata Art. 35 Abs. 8–9).

Die zweite wiederkehrende Akte ist die Baustelle selbst: eine Kolonne, deren Papiere nicht zur ausgeübten Tätigkeit passen. Einer Gesellschaft drohen 1.000–10.000 €, der verantwortlichen Person 300–2.000 € und ein Tätigkeitsverbot von bis zu sechs Monaten (Zakon o strancima Art. 210). Das Bußgeld stoppt keine Baustelle. Das Verbot schon.

Diese Seite richtet sich an den Bauträger, das ausländische Bauunternehmen, den Grundstückseigentümer, der ein Haus baut, und den Käufer einer Neubauwohnung, der wissen muss, was die Unterlagen des Bauträgers tatsächlich belegen. Sie zeigt, was das Gesetz in jeder Phase verlangt, welche Fristen laufen, was bußgeldbewehrt ist und wo unsere Rolle als Rechtsberater endet und die eines lizenzierten Büros beginnt.

Rechtsgrundlagen: Zakon o izgradnji objekata (Baugesetz, „ZIO“), Sl. list CG 19/25, 92/25, 160/25 und 114/26, konsolidierte Fassung des Ministeriums für Raumplanung, gelesen am 4. Oktober 2026; Zakon o strancima (Ausländergesetz, „ZS“), 12/18 bis 33/26; Umsatzsteuergesetz in der konsolidierten Fassung bis 12/26. Allgemeine Information über montenegrinisches Recht, keine Beratung zu einem konkreten Projekt.

Die Kette in einer Tabelle

1. Grundstück und Planung: Grundbuch und UTU

Zuerst das Eigentum. Blatt G des list nepokretnosti zeigt Hypotheken, Mietverträge über fünf Jahre, Vorkaufsrechte und Veräußerungsverbote (Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti Art. 53). Dann die Planung: Die städtebaulich-technischen Bedingungen (urbanističko-tehnički uslovi, UTU) legen Nutzung, Geschosse, Bruttofläche und Kennzahlen fest und werden aus dem Geoportal des Ministeriums entnommen (ZIO Art. 8 Abs. 5); ein Versorgungsträger, der binnen 15 Tagen nicht liefert, gilt als zustimmend (Art. 8 Abs. 8).

Landwirtschaftliche Flächen, Wald, der Ein-Kilometer-Streifen an der Landgrenze und die Inseln sind für ausländische natürliche Personen gesperrt (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima Art. 415 Abs. 1). Die Ausnahme ist eng: bis zu 5.000 m², wenn auf dem Grundstück ein Haus steht, das Gegenstand des Verkaufs ist (Art. 415 Abs. 3) – nie ein unbebautes Grundstück. Unbebaute Grundstücke werden über eine montenegrinische Gesellschaft erworben; siehe Firmengründung in Montenegro.

Seit dem 1. April 2026 ist der Verkauf von Bauland durch einen Steuerpflichtigen umsatzsteuerpflichtig (Umsatzsteuergesetz Art. 4 Abs. 2 Nr. 5, Abs. 4); ein Erwerb mit Umsatzsteuer unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer (Zakon o porezu na promet nepokretnosti Art. 6). Ob ein Grundstück eine Genehmigung hat, entscheidet also, welche der beiden Steuern anfällt.

2. Gesellschaft, Lizenzen und wer was darf

Eine Zweigniederlassung hat in Montenegro keine Rechtspersönlichkeit (Gesellschaftsgesetz Art. 542 Abs. 3). Das Kapitel des Baugesetzes über ausländische Firmen und Fachleute (Art. 93–102) gilt nach Art. 162 erst ab dem EU-Beitritt; bis dahin üben ausländische Personen die Tätigkeit unter den Bedingungen für inländische aus (Art. 156 Abs. 3). Praktisch arbeitet ein ausländisches Bauunternehmen über eine montenegrinische Gesellschaft, die selbst die Anforderungen erfüllt:

• Bauunternehmer (izvođač radova): mindestens ein angestellter lizenzierter Architekt oder Ingenieur je Art der Arbeiten; vor Baubeginn werden Bauleiter und verantwortliche Ingenieure benannt und dem Ministerium gemeldet (ZIO Art. 84).
• Lizenz: Bescheid des Ministeriums binnen 15 Tagen (Art. 107 Abs. 2). Die Firmenlizenz beruht auf der Lizenz einer unbefristet in Vollzeit angestellten natürlichen Person, und eine Person trägt nur eine Firma (Art. 107 Abs. 3–5); Laufzeit fünf Jahre (Abs. 6).
• Ausländische Ingenieure: Ihre Lizenz gilt nur bis zum Ablauf ihrer Aufenthaltserlaubnis, und die darauf gestützte Firmenlizenz erlischt mit ihr (Art. 107 Abs. 8–9). Die Verlängerung des Aufenthalts ist damit ein Lizenztermin.
• Versicherung: Berufshaftpflicht vor Aufnahme der Tätigkeit (Art. 105).
• Fachprüfung: Sie wurde nicht abgeschafft. Lizenzierter Ingenieur ist, wer die Fachprüfung bestanden hat und in der Kammer eingetragen ist (Art. 76a Abs. 1, 103 Abs. 1).

Auch das Projektmanagement ist geregelt: Es darf nur eine Gesellschaft mit einem lizenzierten Projektleiter ausüben, der montenegrinischer Staatsbürger mit mindestens sieben Jahren Erfahrung ist (Art. 87–89). Wir sind Rechtsberater, nicht diese Gesellschaft: Wir übernehmen die rechtliche Ebene – Eigentum, Verträge, Genehmigungen als Rechtsakte, Beschäftigung ausländischen Personals – und arbeiten mit dem lizenzierten Projektmanager zusammen, wenn Sie einen bestellen.

3. Planung: Vorentwurf, Hauptprojekt, Prüfung

Der Chefarchitekt des Staates stimmt Gebäuden ab 3.000 m² Bruttofläche, Vier- und Fünf-Sterne-Hotels, touristischen Siedlungen und Resorts zu, der Chefarchitekt der Gemeinde den übrigen (ZIO Art. 22 Abs. 1–2); die Zustimmung ergeht binnen 30 Tagen (Art. 25 Abs. 1). Gegen die Entscheidung des Chefarchitekten des Staates gibt es keine Beschwerde, nur die Klage beim Verwaltungsgericht binnen 20 Tagen (Art. 25 Abs. 4). Die Prüfung (revizija) des Hauptprojekts ist Pflicht, außer beim Einfamilienhaus (Art. 16 Abs. 4); nur ein positiver Prüfbericht kommt in die Genehmigungsakte (Art. 16 Abs. 7, 34 Abs. 1). Im Ausland erstellte Planung wird auf Übereinstimmung mit dem Gesetz geprüft und ins Montenegrinische übersetzt (Art. 18).

4. Die Genehmigung und ihre Fristen

Bauen ohne Baugenehmigung (građevinska dozvola) ist verboten (ZIO Art. 31). Das Ministerium erteilt sie für Objekte von allgemeinem Interesse, Gebäude ab 3.000 m² brutto und Vier- und Fünf-Sterne-Hotels, touristische Siedlungen und Resorts; die Gemeinde für die übrigen (Art. 32). Eigentum ist nicht Voraussetzung: Ein eingetragener Mietvertrag, eine Konzession oder die auf Blatt G eingetragene notarielle Zustimmung des Eigentümers genügen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4). Die Behörde beschafft Eigentumsnachweis, Gebührenbescheid und Zustimmungen nach Spezialgesetzen selbst (Art. 34 Abs. 3–5).

Art. 35 sieht keine Verlängerung der Zwei-Jahres-Frist vor; wir planen kein Projekt auf eine. Die kommunale Baugebühr (komunalije, naknada za građenje) entfällt nur für Fünf-Sterne-Hotels (Zakon o uređenju prostora Art. 70 Abs. 2 Nr. 2); ihr Bescheid gehört in die Genehmigungsakte (ZIO Art. 34 Abs. 1 Nr. 5).

5. Baubeginn: die Anzeige, die das Gesetz verlangt

Der Investor zeigt der Bauinspektion den Baubeginn mindestens sieben Tage vorher an (ZIO Art. 40 Abs. 1), mit dem Vertrag mit dem Bauunternehmer, dem Vertrag mit der Bauaufsicht und dem Versicherungsnachweis beider (Art. 40 Abs. 2); beim Einfamilienhaus genügen Vertrag und Versicherung des Bauunternehmers (Abs. 3). Die Anzeige wird binnen drei Tagen veröffentlicht (Abs. 4). Am selben Tag wird die Bautafel mit Genehmigungsnummer und allen Beteiligten aufgestellt (Art. 37). Wer die Anzeige, die Verträge oder die Tafel versäumt, riskiert 5.000–40.000 € für die Gesellschaft und 500–4.000 € für die verantwortliche Person (Art. 140 Abs. 1 Nr. 3–5). Die Anzeige hält zudem öffentlich fest, wann der Beginn erklärt wurde – das Datum, auf das es für die Zwei-Jahres-Frist ankommt.

6. Baustelle und Personal: drei Wege

Ein Ausländer arbeitet in Montenegro nur mit einer Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis oder einer Arbeitsanmeldebescheinigung, nur in der erfassten Tätigkeit und nur für den genannten Arbeitgeber (ZS Art. 66 Abs. 1–2).

• Arbeitsanmeldung: für Lieferung, Montage und Wartung von Maschinen, höchstens 30 Tage am Stück oder drei Monate im Jahr (ZS Art. 85 Abs. 1 Nr. 13) – kein Weg für eine Schalungskolonne.
• Vertraglich erbrachte Dienstleistungen: Ein bei Ihrer Firma im Ausland angestellter Arbeitnehmer erbringt Leistungen aufgrund eines Vertrags mit der montenegrinischen juristischen Person (Art. 72); bis zu ein Jahr, verlängerbar bis höchstens zwei Jahre (Art. 73 Abs. 3), außerhalb der Jahresquote (Art. 78 Abs. 1 Nr. 7).
• Lokale Einstellung von Drittstaatsangehörigen innerhalb der Quote: 6.000 Bauerlaubnisse für 2026 (Odluka, Sl. list CG 161/2025).

RoNa Legal DOO ist Rechtsberater. Wir bauen die Erlaubnis- und Compliance-Kette auf und koordinieren mit lizenzierten Agenturen; wir verleihen keine Arbeitnehmer und sind nicht Arbeitgeber.

7. Bauausführung: Aufsicht, Bautagebuch, Vertrag, Änderungen

Der Investor muss während der gesamten Bauzeit eine fachliche Bauaufsicht stellen, außer beim Einfamilienhaus (ZIO Art. 50); die Aufsicht berichtet monatlich je Phase und binnen drei Tagen an die Inspektion (Art. 52). Ein Wechsel von Bauunternehmer oder Bauaufsicht ist binnen drei Tagen anzuzeigen (Art. 43 Abs. 9), ein Wechsel des Investors binnen 30 Tagen durch Antrag auf Änderung der Genehmigung (Art. 44). Der Bauvertrag bedarf der Schriftform (Zakon o obligacionim odnosima Art. 699 Abs. 2); eine Vertragsstrafe muss schriftlich vereinbart sein (Art. 278 Abs. 2), und die vorbehaltlose Abnahme lässt sie erlöschen (Art. 280 Abs. 5). Deshalb entwerfen wir das Abnahmeprotokoll vor dem Übergabetermin, nicht in ihm.

8. Abschluss: technische Abnahme, Nutzungsgenehmigung, Übergabe

Der Antrag auf Nutzungsgenehmigung wird vor der Nutzung und spätestens sieben Tage nach dem Schlussbericht der Bauaufsicht gestellt (ZIO Art. 54). Die technische Abnahme dauert bei Gebäuden 30 Tage, bei Ingenieurbauwerken 90 Tage (Art. 56 Abs. 1); die Nutzungsgenehmigung ergeht binnen sieben Tagen nach dem Abnahmebericht (Art. 59 Abs. 1). Vor ihr ist die Nutzung verboten, außer im Probebetrieb (Art. 60). Binnen sieben Tagen nach Erhalt beantragt der Investor die Katastereintragung (Art. 59 Abs. 4). Übergabe und Schlussrechnung erfolgen binnen 60 Tagen nach der Nutzungsgenehmigung (Art. 63).

Was das Gesetz ahndet

In jedem Fall wird die verantwortliche Person der Gesellschaft zusätzlich mit 500–4.000 € belegt. Eine Baustelle ohne Genehmigung kann nicht an die Infrastruktur angeschlossen werden (Art. 66 Abs. 1).

Wenn Sie von einem Bauträger kaufen

Sie sind nicht Investor, aber Sie kaufen seine Rechtstreue mit. Vor Unterschrift oder Zahlung können Sie öffentliche Register prüfen: Die Genehmigung wird binnen sieben Tagen auf der Website der Behörde veröffentlicht (ZIO Art. 35 Abs. 6), und jede Genehmigung, Baubeginnsanzeige, jeder Prüfbericht und jede Nutzungsgenehmigung steht im zentralen Bauregister des Ministeriums (Art. 65 Abs. 1). Messen Sie die veröffentlichte Baubeginnsanzeige (Art. 40 Abs. 4) an der Zwei-Jahres-Frist. Bis zur Nutzungsgenehmigung darf das Gebäude nicht genutzt werden (Art. 60); ein Zahlungsplan, der den Großteil des Preises vorher freigibt, lässt diese Lücke bei Ihnen. Der Bauunternehmer haftet zehn Jahre für Mängel der Standsicherheit, auch gegenüber jedem späteren Erwerber, und das lässt sich vertraglich nicht ausschließen (Zakon o obligacionim odnosima Art. 712). Bei einer Kaufakte handeln wir allein für den Käufer und nehmen keine Weisungen vom Bauträger oder Makler des Projekts an.

Was schon steht: Legalisierung

Ein ohne oder abweichend von der Genehmigung errichtetes Gebäude unterliegt einem eigenen Regime, dem Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG 91/25, 18/26, 117/26). Der Eigentümer eines nicht eingetragenen Schwarzbaus muss das Katasterverfahren bis zum 14. August 2027 einleiten (Art. 48 Abs. 1 in der Fassung von 117/26); ein Gebäude, das nicht auf dem Orthofoto vom Juli 2025 erscheint, kann nicht eingetragen werden (Art. 7), und nach Fristablauf muss die Inspektion den Abriss anordnen (Art. 48 Abs. 2). Ein Gebäude, das nur die genehmigte Fläche überschreitet, ist nur im Überschuss illegal; eines, das genehmigungswidrig gebaut wurde, insgesamt (Art. 2 Abs. 1–2), und das Veräußerungsverbot des Art. 33 kann einen Verkauf bis zur Legalisierungsentscheidung sperren. Die Checkliste für Eigentümer steht in Schwarzbau in Montenegro: Legalisierungsfrist 2027.

Wer was macht

Ein lizenziertes Architekturbüro erstellt Vorentwurf und Hauptprojekt; ein lizenziertes Vermessungsbüro gleicht den list nepokretnosti mit der Wirklichkeit ab und bescheinigt die Bestandsdaten für den Schlussbericht (ZIO Art. 52 Abs. 9); ein Prüfbüro prüft das Hauptprojekt; die Bauaufsicht führt Tagebuch und Phasenberichte. Die Vertretung vor Gemeinde, Ministerium und Gerichten übernimmt der mit uns zusammenarbeitende Advokat, eingetragen bei der Advokatska komora Crne Gore; nur ein dort eingetragener Advokat darf vor montenegrinischen Gerichten vertreten. Unser Teil ist der rechtliche: Eigentum und Gesellschaft, die Verträge mit jedem dieser Büros, die Genehmigungsakte als Rechtsakt, Fristen und Anzeigen, die Beschäftigung ausländischen Personals und die schriftliche Festhaltung dessen, was in jeder Phase bekannt ist und was nicht.

Wo wir Nein sagen

Wir versprechen keine Genehmigung zu einem Datum: Das Gesetz setzt die Fristen der Behörde, und die Akte entscheidet, ob sie zu laufen beginnen. Wir eröffnen keine Legalisierungsakte, ohne vorher Orthofoto und Ausnahmen geprüft zu haben, übernehmen keine Akte, die ein unbebautes landwirtschaftliches Grundstück auf eine ausländische Privatperson eintragen soll, und arbeiten nicht mit einer Baustelle, auf der eine Kolonne ohne Papiere arbeitet. Auf dieser Seite stehen keine Honorare, und kein Ergebnis wird garantiert.

So beginnen wir

Senden Sie uns über das Kontaktformular die Parzellennummer, die Gemeinde und die Projektgröße (Nutzung, Bruttofläche, Personalbedarf). Sie erhalten einen schriftlichen Fahrplan: Lesart der Planung, Gesellschaft und Lizenzen, Zuständigkeit und Fristen der Genehmigung, Weg für das Personal, Abschlusspunkte – und wo die Antwort „noch nicht bekannt“ lautet. Fehlt noch die Gesellschaft, beginnt der Weg bei der Firmengründung in Montenegro.