Worum es auf dieser Seite geht
Der Kauf einer Immobilie in Montenegro mit Krypto-Vermögen ist zulässig. Reguliert ist aber die Zahlung, nicht der Vermögenswert: Krypto ist die Herkunft der Mittel; gezahlt wird in Euro, über eine Bank.
Deshalb trägt die in älteren Ratgebern beschriebene Konstruktion nicht mehr — ein notarieller Vertrag in Euro und daneben ein „Nebenprotokoll“, nach dem der Käufer Coins von Wallet zu Wallet überweist. Nach Art. 65a Abs. 2 des Geldwäschegesetzes muss der Notar die Beurkundung einer Urkunde ablehnen, mit der das nationale Zahlungssystem umgangen wird.
Die Zahlungsregel
Nach Art. 65a Abs. 1 darf eine Zahlung aus einem Kaufvertrag oder Vorvertrag über eine Immobilie mit einem Preis ab 10.000 € nur ausgeführt werden, wenn mindestens eine Vertragspartei auf ein oder von einem Konto bei einer Bank in Montenegro zahlt. Auch die Anzahlung aus dem Vorvertrag fällt darunter. Wird vor der Beurkundung gezahlt, muss der Notar einen Zahlungsnachweis einholen (Abs. 3); die bloße Erklärung der Parteien gilt nicht als Nachweis (Abs. 4).
Bargeld, Sorgfaltspflichten, Meldungen
- Barzahlungen ab 10.000 € sind verboten, auch in mehreren verbundenen Teilzahlungen (Art. 65).
- Bei gelegentlichen Krypto-Transfers gelten die Sorgfaltspflichten ab 1.000 € (Art. 18 Abs. 1 Nr. 9).
- Der Notar meldet Immobilienverträge ab 15.000 € innerhalb von drei Tagen an die Finanzermittlungsstelle, mit Vertragskopie und Zahlungsnachweis (Art. 66 Abs. 4–5).
- Anbieter mit Sitz in Montenegro und EU-Anbieter, die hier Dienste erbringen wollen, müssen vorher im öffentlichen Register der Kapitalmarktkommission eingetragen sein (Art. 40a); wann Dienste als in Montenegro erbracht gelten, regelt Art. 40e.
Grunderwerbsteuer
Steuerpflichtig ist der Erwerber (Art. 7). Bis 150.000 € gilt 3 %, darüber 4.500 € plus 5 %, über 500.000 € 22.000 € plus 6 % (Art. 11). Der Erwerb eines Neubaus oder von Bauland, auf den Mehrwertsteuer erhoben wird, ist kein steuerbarer Umsatz (Art. 6). Die Steuererklärung ist binnen 15 Tagen abzugeben, die Steuer wird mit ihr gezahlt (Art. 16).
Was wir tun
- Gestaltung des Ablaufs, bevor etwas bewegt wird: Anbieter, Wallet und Bankweg — ab der Anzahlung.
- Ein Herkunftsnachweis, der gegenüber Bank, Anbieter und Notar übereinstimmt.
- Die notarielle Phase, Eigentum und Belastungen.
Wir nennen und empfehlen keine konkreten Projekte und geben keine Anlageberatung. Die Mechanik im Detail: Immobilie in Montenegro mit Krypto kaufen.
Rechtsgrundlagen: Geldwäschegesetz (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma), „Službeni list CG“ 110/2023, 65/2024, 24/2025, 41/2026, 59/2026; Grunderwerbsteuergesetz (Zakon o porezu na promet nepokretnosti) 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026, 132/2026 — gelesen am 2. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Beratung zu einem bestimmten Geschäft.
Schicken Sie uns den Weg, bevor Sie die Coins schicken
Teilen Sie uns mit, wo die Vermögenswerte liegen, über welchen Anbieter umgetauscht werden soll, wie die Anzahlung vereinbart ist und um welche Immobilie es geht. Wir sagen Ihnen, was Art. 65a für die Zahlung ab der ersten Rate verlangt und was der Herkunftsnachweis enthalten muss.
Rechtsgrundlagen
- Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma — čl. 4, 4a, 6, 18, 40a, 40e, 40f, 40h, 43a, 65, 65a, 66, 117, 138, 138aSl. list CG 110/23, 65/24, 24/25, 41/26, 59/26 (CBCG consolidation); read 02.10.2026Amtlicher Text
- Zakon o porezu na promet nepokretnosti — čl. 6, 7, 11, 15, 16Sl. list CG 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 (Art. 6 building land from 01.04.2026), 132/26; read 02.10.2026Amtlicher Text
Häufig gestellte Fragen
Kann ich in Montenegro rechtmäßig Immobilien mit Krypto kaufen?
Ja, aber nicht, indem Sie dem Verkäufer Coins schicken. Der notarielle Vertrag weist den Preis in Euro aus. Ab einem Preis von 10.000 € muss nach Art. 65a Abs. 1 des Geldwäschegesetzes mindestens eine Partei auf ein oder von einem Konto bei einer Bank in Montenegro zahlen, und nach Art. 65a Abs. 2 muss der Notar eine Urkunde ablehnen, mit der das nationale Zahlungssystem umgangen wird. Zuerst wird umgetauscht; wie reibungslos das geht, entscheidet der Herkunftsnachweis. Stand: 2. Oktober 2026.
Warum muss der Vertrag Euro ausweisen?
Weil der Preis in Euro über das Bankensystem gezahlt wird. Art. 65a Abs. 1 des Geldwäschegesetzes bindet jede Zahlung ab 10.000 € aus einem Kauf- oder Vorvertrag über eine Immobilie an ein Konto bei einer montenegrinischen Bank, und die Grunderwerbsteuer nach Art. 11 wird auf den Vertragspreis berechnet. Krypto ist die Herkunft des Geldes, nicht das Zahlungsmittel. Stand: 2. Oktober 2026.
Was muss die Mittelherkunftsakte belegen?
Einen nachvollziehbaren Weg vom Ursprung des Vermögens bis zur zahlenden Wallet: Erwerbsnachweise, Börsenauszüge, gegebenenfalls Steuererklärungen und die Transaktionskennungen. Ein nicht zurückverfolgbarer Bestand ist der häufigste Grund, warum ein Krypto-Kauf stockt.
Wird ein Neubaukauf anders besteuert?
Ja. Der Erwerb eines neu errichteten Objekts, auf das Umsatzsteuer entrichtet wird, fällt ganz aus dem Grunderwerbsteuergesetz heraus (član 6). Beim Weiterverkauf für 1.000.000 € betrüge die Steuer 22.000 € zuzüglich 6 % von 500.000 €, also 52.000 €; beim Ersterwerb mit Umsatzsteuer entsteht sie nicht. Entscheidend ist die gezahlte Umsatzsteuer, nicht der Projektname.
Welche Kryptowährung sollte verwendet werden?
Das entscheiden Sie mit Ihrem Umtauschanbieter; es ist keine Vereinbarung mit dem Verkäufer, der Euro erhält. Einen Stablecoin bis zum Umtausch zu halten, kann das Kursrisiko zwischen Unterzeichnung und Zahlung verringern — eine kaufmännische Wahl, keine rechtliche Vorgabe, und an der Bankregel des Art. 65a Abs. 1 ändert sie nichts. Zur Wahl des Vermögenswerts beraten wir nicht. Stand: 2. Oktober 2026.
Empfehlen Sie bestimmte Projekte?
Nein. Wir nennen und empfehlen keine Projekte. Wir klären für die konkret in Betracht gezogene Immobilie, ob der Verkäufer Krypto-Zahlung akzeptiert, zu welchen Vertragsbedingungen und wie die Eigentums- und Steuerlage aussieht.
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