Wer in Montenegro eine Wohnung mit Bitcoin bezahlen will, findet zuerst das Angebot und erst viel später die Vorschrift. Mehrere Küstenprojekte werben damit, Kryptowährungen zu akzeptieren. Das Gesetz beschreibt denselben Vorgang anders — und die Differenz zwischen beiden Beschreibungen ist genau die Stelle, an der Kaufverträge scheitern.
Die kurze Antwort lautet: ja, Sie können eine Immobilie in Montenegro mit Kryptovermögen finanzieren. Aber die Kryptoüberweisung ist nie die Zahlung. Krypto ist die Mittelherkunft; die Zahlung erfolgt in Euro und über eine Bank. Alle Artikelangaben unten stammen aus dem konsolidierten Text des Gesetzes zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Amtsblatt Montenegros Nr. 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 und 059/26), gelesen am 4. September 2026. Allgemeine Information, keine Prüfung Ihres konkreten Falls.
Artikel 65a: die Vorschrift, die den ganzen Vorgang formt
Artikel 65a regelt, wie die Zahlungsseite eines Immobiliengeschäfts aussehen darf.
Absatz 1. Liegt der Preis der Immobilie bei 10.000 € oder darüber, darf die Zahlungstransaktion nur ausgeführt werden, wenn mindestens ein Beteiligter die Zahlung auf ein oder von einem Konto vornimmt, das bei einem Kreditinstitut in Montenegro geführt wird. Das gilt für Kaufverträge, Vorverträge und jedes andere Rechtsgeschäft, mit dem Eigentum oder ein anderes dingliches Recht an einer Immobilie erworben oder übertragen wird.
Absatz 2. Der Notar muss es ablehnen, eine Notarurkunde zu errichten und zu beglaubigen, die es ermöglicht, das nationale Zahlungssystem Montenegros zu umgehen. Das ist keine Ermessensfrage. Artikel 138 Nr. 2 beziffert den Verstoß gegen diese Ablehnungspflicht für den Notar mit 3.000 € bis 8.000 €.
Absatz 3 und 4. Wurde bereits vor der Beglaubigung gezahlt, muss der Notar einen Nachweis über die tatsächliche Ausführung der Zahlung beschaffen. Und ausdrücklich: die Erklärung der Beteiligten ist kein Nachweis. Ein „Ich habe mein Geld erhalten" des Verkäufers genügt also nicht.
Daraus folgt die Struktur des ganzen Geschäfts. Eine Wallet-zu-Wallet-Überweisung an den Verkäufer ist keine schnellere Variante des Kaufpreises — sie ist ein anderer Vorgang, und der Notar kann nicht daran vorbei beurkunden.
Bargeld ist keine Ausweichlösung
Der naheliegende Gedanke, bei kleineren Beträgen bar zu zahlen, führt gegen eine zweite Wand. Artikel 65 verbietet juristischen Personen, Gesellschaften, Unternehmern und gewerblich tätigen natürlichen Personen, eine Barzahlung von 10.000 € oder mehr entgegenzunehmen oder zu leisten — auch aufgeteilt in zwei oder mehr verbundene Transaktionen. Zahlungen ab dieser Höhe müssen über ein Transaktionskonto bei einem Kreditinstitut laufen.
Die Schwelle, die Krypto trifft, liegt bei 1.000 €
Käufer planen um die 10.000-€-Marke herum. Für Kryptovermögen gilt sie nicht. Artikel 18 Absatz 1 Nr. 2 verlangt die vollen Sorgfaltspflichten bei Gelegenheitstransaktionen ab 10.000 €. Artikel 18 Absatz 1 Nr. 9 verlangt sie bei jeder Gelegenheitstransaktion, die eine Übertragung von Kryptowerten von 1.000 € oder mehr darstellt — zehnmal niedriger. Wer 300.000 € in USDT umtauscht, bewegt sich also nicht in der Nähe einer Schwelle, sondern weit darüber.
Wer alles mitliest
An einem kryptofinanzierten Kauf hängen mehrere Verpflichtete, und jeder führt eine eigene Akte.
| Beteiligter | Grundlage | Was daraus folgt |
|---|---|---|
| Immobilienmakler und -händler | Art. 4 Abs. 2 Nr. 13 | Investition, Handel und Vermittlung bei Immobilien sind verpflichtete Tätigkeiten |
| Rechtsanwalt | Art. 4 Abs. 3 | Verpflichteter, wenn er den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant oder ausführt |
| Notar | Art. 4 Abs. 4 | Verpflichteter beim Errichten der Notarurkunde und beim Beglaubigen |
| Notar, Meldung | Art. 66 Abs. 4 und 5 | Meldung an die Financial Intelligence Unit binnen drei Tagen bei jedem Immobilienvertrag oder Vorvertrag ab 15.000 €, samt elektronischer Kopie des Vertrags |
| Notar, Sanktion | Art. 138 Nr. 2 bis 5 | 3.000 € bis 8.000 € bei Verstoß gegen die Ablehnungspflicht, die Nachweispflicht oder die Meldepflicht |
| Umtauschdienstleister | Art. 40a ff. | Register für Anbieter von Kryptowerte-Dienstleistungen |
Die praktische Folge: Ihre Unterlagen zur Mittelherkunft werden nicht einmal geprüft, sondern von mehreren Stellen unabhängig voneinander.
Was „der Bauträger akzeptiert Krypto" tatsächlich bedeutet
An der montenegrinischen Küste werben mehrere Projekte mit Kryptozahlung. Am sichtbarsten ist Dukley in Budva: die eigene Seite des Dukley Hotel & Resort nennt Bitcoin, Ethereum und Tether und bittet Interessenten, ein Formular auszufüllen, woraufhin die weiteren Anweisungen per E-Mail folgen (Stand 4. September 2026). Auch Porto Montenegro in Tivat, Luštica Bay und Porto Novi bei Herceg Novi werden in der Berichterstattung über kryptofinanzierte Käufe an der Küste genannt; erstquellenbelegt ist in dieser Recherche allein die Dukley-Seite.
Wichtig ist, was in solchen Ankündigungen typischerweise nicht steht. Sie sagen, dass Kryptowerte als Mittelherkunft akzeptiert werden. Sie regeln nicht die Beurkundung, nicht den Nachweis nach Artikel 65a Absatz 3, nicht die Meldung nach Artikel 66 und nicht die Frage, auf welches Konto die Euro fließen. Ein Verkäufer mit eigener Compliance-Abteilung kann den Umtauschschritt aufnehmen; eine Privatperson kann das in aller Regel nicht, und deren Bank entscheidet dann faktisch an ihrer Stelle. Das ist keine Bewertung eines Projekts — es ist die Aufgabenverteilung, die das Gesetz vorgibt und die im Prospekt nicht auftaucht.
Der Ablauf, der Artikel 65a standhält
- Vertrag. Der Kaufvertrag wird vor dem Notar in Euro errichtet, und die Zahlungsseite wird als Euro-Überweisung über ein Konto bei einem Kreditinstitut in Montenegro geschrieben. Ein Nebenprotokoll kann festhalten, woher die Euro stammen — es kann die Banküberweisung aber nicht durch eine Wallet-Überweisung ersetzen.
- Umtausch. Die Kryptowerte werden über einen Dienstleister verkauft, der den Vorgang dokumentieren kann, und der Euro-Betrag geht auf das im Vertrag benannte Konto. Wegen Artikel 18 Absatz 1 Nr. 9 ist das ein dokumentierter Schritt.
- Nachweis. Der Zahlungsnachweis wird beschafft, bevor beurkundet wird. Nach Absatz 4 zählt die Erklärung der Beteiligten nicht.
- Clausula intabulandi. Erst wenn der Verkäufer den Eingang der Euro auf dem benannten Konto bestätigt, unterzeichnet er die Eintragungsbewilligung vor dem Notar.
- Meldung und Eintragung. Der Notar meldet binnen drei Tagen und übermittelt die Vertragskopie; danach folgt die Umschreibung im Kataster.
Steuern gehören in dieselbe Rechnung
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Amtsblatt Nr. 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 und 33/26). Seit dem 1. Januar 2024 gilt ein gestaffelter Satz statt der früheren pauschalen 3 %; die vielerorts noch kursierende Pauschale wurde durch die Änderung im Amtsblatt 28/23 ersetzt. Beim Ersterwerb vom Bauträger fällt statt der Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer an, die im ausgewiesenen Preis bereits enthalten ist — die beiden Zahlen sind deshalb nicht direkt vergleichbar. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, auf welcher Seite dieser Linie Ihr Kauf liegt. Zur steuerlichen Behandlung von Kryptovermögen auf Gesellschaftsebene haben wir eine eigene Analyse.
Bevor Sie unterschreiben
Wenn Sie bei einem der genannten Projekte oder bei einem privaten Verkäufer mit Kryptovermögen kaufen wollen, entscheidet sich das Ergebnis nicht am Wechselkurs, sondern an der Akte. Als unabhängige anwaltliche Vertretung des Käufers — nicht als Vertreter des Bauträgers und nicht als Vermittler — prüfen wir vor Vertragsschluss die Zahlungsklausel auf Vereinbarkeit mit Artikel 65a, bereiten die Unterlagen zur Mittelherkunft so auf, dass sie der Bank und dem Notar standhalten, stimmen den Umtauschschritt mit dem Notartermin ab und begleiten die Eintragung im Kataster. Senden Sie uns den Vertragsentwurf und die Zahlungsbedingungen des Projekts, bevor Sie unterzeichnen. Der Umfang der Begleitung ist auf unserer Seite Immobilienkauf mit Kryptowährungen in Montenegro beschrieben.