Grundsteuer in Montenegro: was Eigentümer jedes Jahr zahlen – und was sich im Herbst 2025 geändert hat

Wer nach der Grundsteuer in Montenegro fragt, bekommt meist eine Prozentzahl. Die Zahl ist der unwichtigste Teil der Antwort. Der Satz bewegt sich in einem engen gesetzlichen Rahmen; was die jährliche Rechnung tatsächlich bestimmt, sind der Stichtag, die Frage, ob Ihre Wohnung als „Zweitwohnung" gilt, und eine Reihe von Koeffizienten, die jede Gemeinde selbst festlegt.

Dazu kommt ein zweites Problem: Das Gesetz wurde im Oktober und November 2025 dreimal berührt – zweimal vom Parlament, einmal vom Verfassungsgericht. Viele Übersichten, auch deutschsprachige, beschreiben noch die Fassung davor.

Diese Seite liest das Gesetz über die Grundsteuer (Zakon o porezu na nepokretnosti) in seiner geltenden Fassung und zeigt, welche Artikel für einen ausländischen Eigentümer zählen.

Die Steuer gehört der Gemeinde, nicht dem Staat

Artikel 1 lautet seit der Änderung vom Oktober 2025: Das Gesetz führt die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer ein; die näheren Kriterien legt das zuständige Organ der Gemeinde nach diesem Gesetz fest. Artikel 2 weist das Aufkommen der Gemeinde zu, in der die Immobilie liegt. Artikel 18 verpflichtet die Gemeinde, den Marktwert zu bestimmen, die Steuersätze festzulegen und die Steuer festzusetzen, zu kontrollieren und zu erheben.

Für deutsche Leser ist das Prinzip vertraut: Auch in Deutschland bestimmt die Gemeinde über den Hebesatz, wie viel am Ende fällig wird. Der Unterschied liegt darin, wie viel das montenegrinische Gesetz den Gemeinden überlässt – beim Satz wenig, bei der Bemessungsgrundlage sehr viel.

Eine landesweite Grundsteuerbehörde gibt es nicht. Budva, Kotor, Tivat, Bar und Podgorica setzen jeweils eigene Beschlüsse (odluka o porezu na nepokretnosti) in Kraft. Die richtige Frage vor dem Kauf lautet deshalb nie „Wie hoch ist die Grundsteuer in Montenegro?", sondern „Was steht im aktuellen Beschluss dieser Gemeinde für diese Zone und diese Nutzung?"

Wer zahlt: der Eigentümer vom 1. Januar

Artikel 4 Absatz 1 macht zum Steuerpflichtigen den Eigentümer, der am 1. Januar des Steuerjahres im Kataster oder in einer anderen Immobilienevidenz – Geschäftsbücher, Register, notarielle Urkunden – eingetragen ist. Artikel 7 Absatz 1 wiederholt das von der anderen Seite: Die Steuerpflicht entsteht am 1. Januar des Jahres, für das die Steuer festgesetzt wird.

Bei Miteigentum (susvojina) ist jeder Miteigentümer im Verhältnis seines Anteils steuerpflichtig (Absatz 2), bei Gesamteigentum (zajednička svojina) jeder zu gleichen Teilen (Absatz 3). Eine gesamtschuldnerische Haftung ordnet der Artikel nicht an.

Daraus folgt der Punkt, der beim Kauf Geld kostet: Wer im September übernimmt, ist für das laufende Jahr nicht Steuerpflichtiger – das bleibt der Verkäufer, der am 1. Januar eingetragen war. Sie werden es ab dem folgenden 1. Januar. Eine anteilige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer sieht das Gesetz nicht vor; wer sie will, muss sie in den Kaufvertrag schreiben. Wie ein solcher Vertrag in Montenegro entsteht und wo die Fallen des Notartermins liegen, steht in Notartermin in Montenegro.

Worauf die Steuer berechnet wird: der Marktwert – und die Koeffizienten

Artikel 5 setzt als Bemessungsgrundlage den Marktwert der Immobilie zum 1. Januar. Wie dieser Wert entsteht, regeln die Artikel 6 bis 6g, und dort liegt der eigentliche Spielraum:

• Artikel 6a: Durchschnittspreis pro m², multipliziert mit der Fläche, dann korrigiert um einen Lage- und einen Qualitätskoeffizienten; bei Gebäuden zusätzlich gemindert nach dem Alter.
• Artikel 6b: Der Durchschnittspreis für Wohngebäude stammt aus den Daten der Statistikbehörde für das Vorjahr – entweder für die Gemeinde selbst oder, wo sie fehlen, als landesweiter Durchschnitt, den die Gemeinde mit einem Gemeindekoeffizienten von 0,10 bis 2,00 korrigieren kann. Steigt der Durchschnittspreis gegenüber dem Vorjahr um mehr als 20 %, darf die Gemeinde den Durchschnitt der drei Vorjahre ansetzen.
• Artikel 6c: Maßgeblich ist die im Kataster eingetragene Fläche; stimmt sie mit der Wirklichkeit nicht überein, wird sie im Festsetzungsverfahren ermittelt.
• Artikel 6d: Lagekoeffizient 0,10 bis 5,00.
• Artikel 6e: Qualitätskoeffizient 0,10 bis 3,00.
• Artikel 6f: minus 1 % je Jahr seit Errichtung oder letzter Rekonstruktion, höchstens 60 %.
• Artikel 6g: Wer Geschäftsbücher führt, wird mit dem Buchwert (fer vrijednost) zum 31. Dezember des Vorjahres veranlagt.

Rechnet man diese Bandbreiten zusammen, ist die Folge offensichtlich: Derselbe gesetzliche Satz kann in zwei Gemeinden zu sehr unterschiedlichen Beträgen führen. Die Rechnung kann auch steigen, ohne dass irgendjemand den Satz ändert – weil sich der statistische Quadratmeterpreis bewegt hat. Was den Kaufpreis selbst rechtlich bestimmt, beschreibt Immobilienpreise in Montenegro.

Die Steuersätze – und warum „Zweitwohnung" der Normalfall ist

Artikel 9: Der Satz ist proportional und beträgt 0,25 % bis 1,00 % des Marktwerts.

Artikel 10 sieht davon abweichend höhere Bänder vor:

1. für eine Zweitwohnung (sekundarni stambeni objekat): 0,3 % bis 1,5 %;
2. für ein ohne Genehmigung errichtetes Gebäude: 0,3 % bis 1,5 %, wenn es die Wohnfrage des Eigentümers löst, sonst 0,3 % bis 2 %.

Einen dritten Punkt – 0,3 % bis 5 % für unbebautes Bauland – gibt es nicht mehr. Dazu gleich mehr.

Entscheidend für fast jeden ausländischen Eigentümer ist Artikel 11. Als Zweitwohnung gilt jede Wohnung, die nicht Wohnsitz oder Ort des ständigen Aufenthalts des Steuerpflichtigen ist (Absatz 1). Eine Wohnung im Eigentum einer juristischen Person gilt immer als Zweitwohnung (Absatz 2) – wer über eine montenegrinische Gesellschaft kauft, landet also stets im höheren Band. Ausgenommen ist nach Absatz 3 nur die Wohnung, die die einzige Wohnung des Steuerpflichtigen in Montenegro ist, und nur wenn er dort einen gemeldeten Wohnsitz oder ständigen Aufenthalt hat. Beide Bedingungen müssen zusammen vorliegen. Wer in Deutschland lebt und in Budva eine Ferienwohnung besitzt, erfüllt die zweite nicht.

Dieselbe Trennlinie verläuft durch die Ermäßigungen. Artikel 12 Absatz 1 mindert die Steuer auf die Wohnung, die Wohnsitz oder ständiger Aufenthaltsort ist, um 20 % für den Steuerpflichtigen und 10 % für jedes Haushaltsmitglied, insgesamt höchstens 50 %. Für die Ferienwohnung gilt das nicht. Ob der Kauf auf Ihren Namen oder über eine Gesellschaft sinnvoller ist, hängt von mehr als der Grundsteuer ab; die Abwägung steht in Von einer Firma statt von einer Privatperson kaufen.

Was sich im Herbst 2025 geändert hat: drei Rechtsakte

Wer eine Übersicht liest, die „bis zu 5 % für Bauland" oder „Gebäude im Bau werden besteuert" schreibt, liest die Fassung vor dem 24. Oktober 2025. Drei Rechtsakte haben das Gesetz innerhalb von fünf Wochen verändert:

Zwei Einzelheiten sind für Käufer wichtig. Erstens: Mit den gestrichenen „Gebäuden im Bau" sind auch die früheren Befreiungen für Bauherren und Investoren in Artikel 13 entfallen; der bisherige Absatz 6 ist jetzt Absatz 3. Zweitens: Das Änderungsgesetz 118/2025 enthält eine Übergangsregel für laufende Verfahren nur an einer Stelle – im neuen Artikel 28b für landwirtschaftliche Erzeuger. Für die übrigen Änderungen ordnet es keine Rückwirkung an; es tritt am achten Tag nach der Veröffentlichung in Kraft.

Wer nicht zahlt: die Befreiungen

Artikel 13 Absatz 1 befreit unter anderem Immobilien in Staatseigentum, die staatliche Stellen nutzen, Immobilien der Zentralbank, diplomatische und konsularische Vertretungen bei Gegenseitigkeit, internationale Organisationen, Kulturdenkmäler (außer wenn sie bewohnt werden), religiöse Gebäude, Gebäude gemeinnütziger Organisationen für ihre Zwecke sowie öffentliche Infrastruktur; das Änderungsgesetz 118/2025 hat diese Liste um Schnellstraßen, Brücken, Viadukte und Uferbefestigungen erweitert. Die Befreiungen der Nummern 1 bis 7 gelten nur, solange die Immobilie nicht zur Einkommenserzielung am Markt genutzt wird.

Für private Eigentümer zählt vor allem Artikel 13 Absatz 3: Keine Steuer fällt an, wenn die gesamte Bemessungsgrundlage aller Immobilien des Steuerpflichtigen 5.000 Euro nicht übersteigt und die Immobilie nicht zur Einkommenserzielung genutzt wird. Eine vermietete Wohnung fällt aus dieser Regel heraus, ganz gleich, wie niedrig ihr Wert ist.

Der Kalender – der Teil, der Bußgelder kostet

Die Termine stehen im Gesetz, und sie sind nicht die Termine, die ein deutscher Eigentümer erwartet:

• 1. Januar – die Steuerpflicht entsteht; wer an diesem Tag eingetragen ist, trägt das ganze Jahr (Art. 4, 7).
• 31. Januar – die staatliche Immobilienverwaltung übermittelt der Gemeinde die Eigentumsdaten zum 1. Januar (Art. 17).
• 31. März – Erklärungsfrist für Steuerpflichtige, die Geschäftsbücher führen (Art. 16 Abs. 2).
• 30. April – die Gemeinde setzt die Steuer per Bescheid (rješenje) fest (Art. 15 Abs. 1).
• 30. Juni und 31. Oktober – die zwei gleichen Raten werden fällig (Art. 15 Abs. 2).
• Innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerb – der Eigentümer reicht bei der zuständigen Gemeindebehörde eine Steuererklärung für dieses Jahr ein (Art. 16 Abs. 1).

Die letzte Pflicht wird am häufigsten versäumt, weil nichts im Kaufablauf an sie erinnert. Der Notar hat eine eigene Pflicht: Nach Artikel 7 Absatz 3 müssen Notare, Gerichte und Behörden der Gemeinde die Urkunden über den Eigentumsübergang binnen zehn Tagen zusenden; Artikel 21 droht einem säumigen Notar 2.000 bis 6.000 Euro an. Das erfüllt aber nicht Ihre Pflicht aus Artikel 16. Eine natürliche Person, die die Erklärung nicht abgibt, sie nicht in jeder betroffenen Gemeinde abgibt oder unrichtige oder unvollständige Angaben macht, riskiert nach Artikel 25 eine Geldbuße von 250 bis 2.000 Euro – ebenso für die nicht fristgerechte Zahlung der Raten. Rechtsmittel, Zinsen und Zwangsvollstreckung richten sich nach dem allgemeinen Steuerverfahrensgesetz (Art. 20).

Hinzu kommt ein praktisches Problem: Ein Bescheid, der an eine montenegrinische Adresse geht, die niemand leert, ist eine Schuld, die still weiterläuft. Wer im Ausland lebt, sollte der Gemeinde eine Zustelladresse nennen, die tatsächlich gelesen wird.

Was Sie konkret tun

1. Lassen Sie sich vor dem Kauf den aktuellen Grundsteuerbescheid des Verkäufers und eine Bestätigung der Gemeinde über offene Beträge zeigen – und zwar aktuelle, datierte Dokumente, keine Kopien vom Makler.
2. Regeln Sie das laufende Jahr im Kaufvertrag. Das Gesetz teilt nicht auf; nur der Vertrag kann es.
3. Reichen Sie binnen 30 Tagen nach dem Erwerb die Steuererklärung ein (Art. 16 Abs. 1), auch wenn der Notar die Urkunde bereits übermittelt hat.
4. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung als Zweitwohnung gilt (Art. 11). Ohne gemeldeten Wohnsitz in Montenegro ist die Antwort in aller Regel ja.
5. Lesen Sie den Beschluss der Gemeinde, nicht eine landesweite Durchschnittszahl – Satz, Zonen und Koeffizienten stehen dort.
6. Hinterlegen Sie eine Zustelladresse, unter der Bescheide Sie erreichen.

Wenn die Wohnung vermietet ist, kommt zur Grundsteuer die Besteuerung der Mieteinnahmen hinzu; was beim Kauf einer vermieteten Wohnung mit dem Mietvertrag geschieht, steht in Vermietete Immobilie in Montenegro kaufen. Den Kaufablauf insgesamt beschreibt der Rechtsleitfaden Immobilienkauf.

Auf wessen Seite wir stehen – und wie wir bezahlt werden

Fast alle, die an einem Immobilienkauf in Montenegro beteiligt sind, werden aus dem Geschäft bezahlt. Die Provision des Maklers hängt davon ab, dass der Verkauf zustande kommt. Der Vertrieb des Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Der Notar ist der Urkunde verpflichtet, nicht Ihnen. Das ist kein Vorwurf – so werden diese Rollen finanziert. Aber es bestimmt, wer Ihnen etwas über die Rechnungen sagt, die nach dem Kauf kommen.

Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern – in keiner Form und in keiner Akte. Unser einziges Einkommen aus Ihrer Sache ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen zu sagen „Kaufen Sie diese Wohnung nicht" kostet uns deshalb nichts.

Konkret heißt das: Wir holen Katasterauszüge und Bestätigungen der Gemeinde selbst ein, statt die Kopien des Verkäufers oder Maklers zu übernehmen; wir lesen den Vertrag nach Ihrer Position, nicht nach dem Abschlusstermin; wir schreiben es auf, wenn die Antwort lautet, dass der Kauf nicht weitergehen sollte; und wo sich ein Mangel beheben lässt, sagen wir Ihnen, wie lange das dauert, bevor Sie Geld binden. Wo eine Sache Vertretung vor einer montenegrinischen Behörde oder einem Gericht verlangt, übernimmt das ein bei der Rechtsanwaltskammer Montenegros zugelassener Anwalt, mit dem wir zusammenarbeiten.

Eine Grenze, und sie ist nicht verhandelbar: Wir sind Juristen, keine zugelassenen Anlageberater. Wir beraten nicht persönlich zu Finanzinstrumenten und sagen nicht, ob sich eine Immobilie als Anlage lohnt. Was wir schützen, ist Ihre rechtliche Position – Eigentum, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden.

Bevor Sie unterschreiben oder zahlen

Wenn Sie einen Kaufvertrag, einen Grundsteuerbescheid oder eine Zahlungsaufforderung einer montenegrinischen Gemeinde vor sich haben, schicken Sie uns das Dokument, bevor Sie unterschreiben oder zahlen. Wir sagen Ihnen, nach welchem Artikel die Steuer festgesetzt wurde, wer für welches Jahr steuerpflichtig ist und ob die Zahl zum geltenden Beschluss der Gemeinde passt. Läuft bereits eine Frist – die 30 Tage nach dem Erwerb oder eine Rate –, nennen Sie sie bitte gleich in Ihrer Nachricht.

Rechtsstand September 2026. Zakon o porezu na nepokretnosti, Amtsblatt Montenegros 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 und 133/2025; Entscheidung des Verfassungsgerichts U-I Nr. 22/20, Amtsblatt 126/2025. Hinweise auf deutsches Recht sind beschreibend. Diese Seite ist allgemeine Information, keine Steuerberatung im Einzelfall.