In der Wohnung lebt jemand. Der Verkäufer sagt, das sei „nur eine Vermietung, das regeln wir vor dem Vollzug". Sie unterschreiben, lassen eintragen, werden Eigentümer — und der Mieter bleibt, zu Bedingungen, die ein anderer vereinbart hat, so lange sein Vertrag läuft.
Das ist kein Betriebsunfall des Geschäfts. Das ist die Regel. Artikel 619 des Zakon o obligacionim odnosima stellt den Käufer an die Stelle des Verkäufers, und Absatz 2 hindert ihn daran, die Sache vor Ablauf der Mietzeit herauszuverlangen.
Und es gibt eine zweite Hälfte, die ein Großteil des kursierenden Materials falsch wiedergibt: bei einem typischen Ein- oder Zweijahresvertrag sagt Ihnen das Register nicht, dass es den Mieter gibt.
Die Kernregel, in einem Artikel
🔴 Artikel 619. Im Fall der Veräußerung einer Sache, die zuvor einem anderen zur Miete übergeben wurde, tritt der Erwerber der Sache an die Stelle des Vermieters, und danach entstehen die Rechte und Pflichten aus der Miete zwischen ihm und dem Mieter.
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Der Erwerber kann vom Mieter nicht die Herausgabe der Sache vor Ablauf der Zeit verlangen, für die die Miete vereinbart wurde, und wenn die Dauer weder durch Vertrag noch durch Gesetz bestimmt ist, nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist.
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Für die Pflichten des Erwerbers gegenüber dem Mieter haftet der Veräußerer als solidarischer Bürge.
Daraus folgt sofort dreierlei. Sie erben den Mietvertrag, ob Sie wollten oder nicht. Sie können ihn durch den Kauf nicht verkürzen. Und der Verkäufer geht nicht einfach weg: Er haftet neben Ihnen, als Bürge, für das, was diesem Mieter geschuldet wird.
Artikel 620 verteilt das Geld. Wenn nichts anderes vereinbart ist, steht dem Erwerber die Miete ab dem ersten Zahlungstermin nach dem Erwerb zu; hat der Veräußerer diese Miete im Voraus erhalten, muss er sie ihm abtreten. Und von dem Augenblick an, in dem der Mieter über die Veräußerung unterrichtet ist, darf er nur noch an den Erwerber zahlen. Die Unterrichtung des Mieters ist deshalb keine Höflichkeit — sie lenkt das Geld um.
Artikel 622 gibt dem Mieter etwas dafür: Gehen die Rechte und Pflichten des Vermieters auf einen Erwerber über, kann der Mieter in jedem Fall kündigen, unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen. Der Eigentümerwechsel ist also eine Ausgangstür für ihn, nicht für Sie.
Die Variante, die von Ihrem Wissen abhängt
Es gibt ein zweites Szenario, und dort kann die Stellung des Käufers tatsächlich besser sein.
🔴 Artikel 621. Wenn die Sache, über die ein Mietvertrag geschlossen wurde, dem Erwerber und nicht dem Mieter übergeben worden ist, tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters und übernimmt dessen Pflichten gegenüber dem Mieter, wenn er im Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsvertrages vom Bestehen des Mietvertrages wusste.
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Ein Erwerber, der in diesem Zeitpunkt vom Mietvertrag nichts wusste, ist nicht verpflichtet, die Sache dem Mieter zu übergeben, und der Mieter kann nur vom Vermieter Schadensersatz verlangen.
Die Trennlinie zwischen Artikel 619 und 621 ist die Übergabe. War der Mieter bereits im Besitz, gehört der Mietvertrag Ihnen, Punkt. Wurde die Sache Ihnen statt ihm übergeben, entscheidet Ihr Wissen bei Vertragsschluss.
Deshalb ist die beiläufige Bemerkung des Verkäufers über „einen Mieter, der nächsten Monat einzieht", kein Small Talk. Sie ist die Tatsache, die Artikel 621 auslöst.
Warum das Register Sie meist nicht rettet
Das montenegrinische Kataster erfasst Mietrechte. Artikel 49 des Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti nennt in der Aufzählung des Katasterinhalts pravo zakupa — das Mietrecht — unter den Lasten und Beschränkungen. So weit beruhigend.
Dann kommt die Schwelle:
🔴 Artikel 78. Real- und Personaldienstbarkeiten, Hypothek, Nachhypothek, Miete und Konzessionen für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren, das Vorkaufsrecht sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote werden in Blatt G des list nepokretnosti eingetragen.
Mehr als fünf Jahre. Ein Jahresmietvertrag in Budva, eine zweijährige Wintervermietung, eine dreijährige Firmenmiete — keiner erreicht diese Schwelle, und keiner erscheint in dem Blatt G, das Sie so sorgfältig gelesen haben. Sie können einen sauberen Auszug ziehen und dennoch eine Immobilie kaufen, in der jemand mit einem Vertrag wohnt, der Sie bindet.
Die zu diesem Thema kursierende englischsprachige Empfehlung lautet, den Mietvertrag eintragen zu lassen, damit der Käufer als wissend gilt. Im Grundsatz ist das nicht falsch — Artikel 92 lässt eine predbilježba, eine Vormerkung der Miete, zu, wenn die Urkunde sowohl das Bestehen des Rechts als auch den Eintragungswillen der Parteien beweist — aber sie ist an entscheidender Stelle unvollständig, weil sie die Fünfjahresbedingung weglässt, die überhaupt darüber entscheidet, ob die Eintragung möglich ist.
Die praktische Folge ist unelegant und unausweichlich: Bei diesem Risiko ist das Register nicht das Hauptwerkzeug. Besichtigung, Zusicherungen des Verkäufers und der Vertrag sind es.
Was der geerbte Mietvertrag tatsächlich bedeutet
Sobald Sie Vermieter sind, verteilt das Gesetz die Lasten. Diese Vorschriften entscheiden, was Sie nun schulden.
Artikel 598. Der Vermieter muss die Sache während der Mietzeit in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und die erforderlichen Reparaturen ausführen und dem Mieter die Erhaltungskosten ersetzen, die er selbst hätte tragen müssen. Aber 🔴 die Kosten kleinerer Reparaturen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch veranlasst sind, sowie die Kosten des Gebrauchs selbst treffen den Mieter. Der Mieter muss den Vermieter über eine Reparatur unterrichten.
Artikel 599. Behindern erforderliche Reparaturen den Gebrauch in erheblichem Maß und für längere Zeit, kann der Mieter kündigen; und er hat Anspruch auf eine der Einschränkung entsprechende Mietminderung.
Artikel 600. Ohne Zustimmung des Mieters dürfen Sie an der gemieteten Sache keine Veränderungen vornehmen, wenn dies den Gebrauch behindern würde; mindern Veränderungen den Gebrauch, mindert sich die Miete entsprechend.
Artikel 601 bis 604. Der Vermieter haftet für Mängel, die den vereinbarten oder gewöhnlichen Gebrauch behindern, ob er sie kannte oder nicht; Mängel geringerer Bedeutung bleiben außer Betracht. Die Haftung kann vertraglich ausgeschlossen werden — aber 🔴 die Ausschlussklausel ist nichtig, wenn der Vermieter den Mangel kannte und absichtlich verschwieg, wenn der Mangel den Gebrauch unmöglich macht oder wenn der Vermieter die Klausel unter Ausnutzung einer Monopolstellung durchgesetzt hat.
Artikel 605. Der Mieter muss Sie ohne unnötigen Aufschub über jeden während der Mietzeit auftretenden Mangel und über jede unvorhergesehene Gefahr für die Sache unterrichten. Wer das unterlässt, verliert den Schadensersatzanspruch und schuldet den entstandenen Schaden.
Artikel 613. Am Ende gibt der Mieter die Sache unbeschädigt zurück — haftet aber nicht für die Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch und nicht für Verschlechterungen infolge Alters. Trennbare Zutaten darf er mitnehmen; Sie dürfen sie behalten, wenn Sie ihren Wert im Zeitpunkt der Rückgabe ersetzen.
Die Drittklausel, die zum Titel führt
Eine Vorschrift des Mietkapitels gehört auf jede Due-Diligence-Liste, weil sie das Mietverhältnis mit allem verknüpft, was gegen die Immobilie eingetragen ist.
🔴 Artikel 608. Beansprucht ein Dritter, ein Recht an der gemieteten Sache auszuüben, und wendet er sich damit an den Mieter, oder nimmt er sie ihm eigenmächtig weg, muss der Mieter den Vermieter unterrichten. Wird festgestellt, dass dem Dritten ein Recht zusteht, das das Gebrauchsrecht des Mieters vollständig ausschließt, wird der Mietvertrag kraft Gesetzes aufgelöst, und der Vermieter muss dem Mieter den Schaden ersetzen. Beschränkt das Recht des Dritten das Recht des Mieters nur, kann dieser zwischen Kündigung und Mietminderung wählen — und hat in jedem Fall Anspruch auf Schadensersatz.
Ist gegen die eben gekaufte und vermietete Wohnung ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingetragen, ist dieser Eintrag ein Recht eines Dritten im Sinne des Artikels 608 — und der Ersatz läuft über Sie.
Untervermietung: im Zweifel erlaubt
Artikel 614. Sofern nichts anderes vereinbart ist, darf der Mieter untervermieten oder die Sache aus einem anderen Grund zum Gebrauch überlassen — aber nur, wenn dem Vermieter dadurch kein Schaden entsteht. Der Mieter steht dem Vermieter dafür ein, dass der Untermieter die Sache vertragsgemäß gebraucht.
Lesen Sie das als Formulierungsauftrag. Wenn Sie nicht wollen, dass Ihre Wohnung in Budva nächteweise weitervermietet wird, muss der Vertrag das sagen, denn Schweigen erlaubt es.
Wo eine Zustimmung erforderlich ist, dürfen Sie sie nach Artikel 615 nur aus berechtigten Gründen verweigern. Artikel 616 erlaubt die Kündigung wegen einer ohne erforderliche Zustimmung erfolgten Untervermietung. Und 🔴 Artikel 617 eröffnet Ihnen einen direkten Weg zum Geld: Zur Einziehung Ihrer Forderungen gegen den Mieter aus der Miete können Sie die Zahlung unmittelbar vom Untermieter in Höhe der Beträge verlangen, die dieser Ihrem Mieter schuldet. Artikel 618 lässt die Untermiete stets mit der Miete enden.
Zahlungsverzug und die zwei verschiedenen Uhren
Hier trennen sich Wohnraum- und allgemeines Regime, und die falsche Uhr kostet ein Vierteljahr.
Artikel 612 — allgemeine Regel. Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht binnen 15 Tagen zahlt, nachdem der Vermieter ihn zur Zahlung aufgefordert hat. Der Vertrag bleibt in Kraft, wenn der Mieter den geschuldeten Betrag zahlt, bevor ihm die Kündigung mitgeteilt wird.
🔴 Artikel 631 — Wohnraummiete. Der Vermieter kann eine Wohnraummiete ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter die Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine nicht zahlt. Ausnahmsweise bleibt der Vertrag in Kraft, wenn der Mieter zahlt, bevor ihm die Kündigung mitgeteilt wird, oder wenn er in diesem Zeitpunkt gegen den Vermieter eine Forderung hat, die die Voraussetzungen der gesetzlichen Aufrechnung erfüllt.
Der Aufrechnungsvorbehalt wird leicht übersehen und ist genau das, worauf ein Mieter zurückgreift, der Reparaturen nach Artikel 598 bezahlt hat.
Ein Mietverhältnis beenden, das Sie nicht gewählt haben
Artikel 623. Eine auf bestimmte Zeit geschlossene Miete endet mit dem bloßen Ablauf dieser Zeit.
🔴 Artikel 624 — stillschweigende Erneuerung. Gebraucht der Mieter die Sache nach Ablauf der vereinbarten Zeit weiter und widerspricht der Vermieter nicht, gilt ein neuer Mietvertrag als geschlossen — auf unbestimmte Zeit, zu denselben Bedingungen wie der vorherige. Und die von Dritten für die erste Miete gestellten Sicherheiten erlöschen mit dem Ablauf der ursprünglichen Zeit. Schweigen zum Ende der Laufzeit ist also eine Handlung: Es macht aus einer befristeten Miete eine unbefristete und lässt die Sicherheiten wegfallen.
Die Kündigungsfristen unterscheiden sich dann nach Regime, und der Unterschied ist groß:
- Artikel 625 — allgemein. Ist die Dauer weder bestimmt noch bestimmbar, kann jede Partei kündigen; ist die Länge nicht durch Vertrag, Gesetz oder Ortsgebrauch festgelegt, beträgt sie acht Tage, und die Kündigung darf nicht zur Unzeit erklärt werden. Sind die gemieteten Sachen gesundheitsgefährdend, kann der Mieter ohne jede Frist kündigen, selbst wenn er das bei Vertragsschluss wusste — und 🔴 kann auf dieses Recht nicht verzichten.
- 🔴 Artikel 634 — Wohnraum. Ist die Dauer weder bestimmt noch bestimmbar, kann jede Partei kündigen; legt der Vertrag die Länge nicht fest, beträgt sie drei Monate.
- 🔴 Artikel 651 und 652 — Geschäftsräume. Eine unbefristete Miete von Geschäftsräumen kann durch Kündigung nicht vor Ablauf von sechs Monaten seit Vertragsschluss enden, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Die Kündigungsfrist ist die vertraglich festgelegte; fehlt sie, drei Monate — und mangels abweichender Vereinbarung darf nur am ersten oder am fünfzehnten Tag des Monats gekündigt werden. Artikel 653 verlangt eine schriftliche Kündigung, zugestellt per Einschreiben oder persönlich.
Artikel 610 ist die Ausnahme, die all das durchschneidet: Gebraucht der Mieter die Sache auch nach Abmahnung des Vermieters vertrags- oder zweckwidrig oder vernachlässigt er ihre Erhaltung, und droht ein erheblicher Schaden, kann der Vermieter ohne Einhaltung einer Frist kündigen.
Für Geschäftsräume nennt Artikel 654 drei Gründe, aus denen der Vermieter jederzeit und ungeachtet der Dauerklauseln kündigen kann: vertragswidriger Gebrauch oder erheblicher Schaden nach schriftlicher Abmahnung; Nichtzahlung der fälligen Miete binnen fünfzehn Tagen nach schriftlicher Abmahnung; und die aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen eingetretene Unmöglichkeit, die Räume zu nutzen, in denen er seine Tätigkeit ausübte, verbunden mit der Absicht, die vom Mieter gehaltenen Räume zu nutzen.
Die Form, und die Klausel, die den Vertrag vernichtet
🔴 Artikel 629. Ein Wohnraummietvertrag muss in schriftlicher Form geschlossen und nach den Vorschriften beglaubigt werden. Ein dem zuwider geschlossener Vertrag ist nichtig. Derselbe Artikel fügt hinzu, dass der Wohnraummietvertrag auch die gegenseitigen Beziehungen bei der Verwaltung des Wohngebäudes regelt.
🔴 Artikel 639 unterwirft Geschäftsräume derselben Disziplin: schriftliche Form, beglaubigt durch das zuständige Organ, bei Nichtigkeit. Und Artikel 640 löst die Kollision: Schließen zwei oder mehr Mieter getrennt Verträge über dieselben Geschäftsräume, steht das Mietrecht demjenigen zu, der zuerst abgeschlossen hat.
Artikel 630 erklärt sodann die allgemeinen Mietvorschriften auf die Wohnraummiete zusätzlich für anwendbar, weshalb beide Kapitel zusammen und nicht alternativ zu lesen sind.
Eine Grenze ist dabei durchgehend zu beachten. Artikel 596 bestimmt, dass das allgemeine Mietkapitel auf Mietverhältnisse, die durch besondere Vorschriften geregelt sind, keine Anwendung findet — wo ein eigenes Gesetz eine bestimmte Mietart regelt, geht dieses vor.
Tod, Untergang und das Sechsmonatsfenster
Artikel 627 und 🔴 Artikel 635 setzen die Miete jeweils mit den Erben eines verstorbenen Mieters oder Vermieters fort, sofern nichts anderes vereinbart ist. Artikel 635 fügt ein Fenster hinzu, das nur für Wohnraum besteht: Die Erben des Mieters können vor Ablauf der vereinbarten Zeit kündigen, und zwar binnen sechs Monaten nach dem Tod, unter Beachtung der Kündigungsfrist.
Artikel 626 beendet die Miete, wenn die Sache durch höhere Gewalt zerstört wird; wird sie teilweise zerstört oder nur beschädigt, kann der Mieter kündigen oder bleiben und eine entsprechende Mietminderung verlangen.
Wenn jemand ganz ohne Grundlage in der Wohnung ist
Nicht jeder in einer montenegrinischen Wohnung ist Mieter. Für denjenigen, der einfach eingezogen ist oder dessen Grundlage weggefallen ist, sieht das Gesetz einen eigenen Weg vor:
🔴 Artikel 636. Zieht eine Person ohne Rechtsgrundlage in die Sonder- oder Gemeinschaftsteile eines Wohngebäudes ein, oder fällt diese Grundlage weg, kann jede Person mit rechtlichem Interesse bei dem Organ der lokalen Verwaltung ihre Räumung verlangen. Das Räumungsverfahren ist eilbedürftig.
Beachten Sie, was die Vorschrift sagt und was nicht. Sie leitet dies an das Organ der lokalen Verwaltung, nicht an ein Gericht, und bezeichnet das Verfahren als eilbedürftig. Es ist ein anderes Gleis als die Kündigung einer Miete und gilt dort, wo es keine Miete zu kündigen gibt.
Was vor der Unterschrift zu tun ist
- Fragen Sie schriftlich, ob die Immobilie vermietet ist, zu welchen Bedingungen und seit wann — und nehmen Sie die Antwort als Zusicherung in den Vertrag auf. Artikel 619 macht dies nach dem Titel selbst zur folgenreichsten Frage.
- Lesen Sie Blatt G, aber verlassen Sie sich nicht auf sein Schweigen. Artikel 78 trägt eine Miete nur über fünf Jahren ein; darunter beweist das Fehlen eines Eintrags nichts.
- Klären Sie, ob der Mieter bereits im Besitz ist. Das ist die Tatsache, die Artikel 619 von Artikel 621 trennt, und Artikel 621 hängt von Ihrem Wissen bei Vertragsschluss ab.
- Ist ein Mieter vorhanden, besorgen Sie den Mietvertrag und prüfen Sie seine Form an Artikel 629 — eine nicht beglaubigte Wohnraummiete ist nichtig, was das ganze Gespräch verändert.
- Prüfen Sie, ob die feste Laufzeit bereits abgelaufen ist und der Mieter noch wohnt. Artikel 624 kann sie in eine unbefristete Miete zu denselben Bedingungen verwandelt haben — ohne die Sicherheiten Dritter.
- Bestimmen Sie, welche Kündigungsuhr gilt: acht Tage, drei Monate oder sechs Monate plus die Erster-oder-Fünfzehnter-Regel. Sie sind nicht austauschbar.
- Fragen Sie den Verkäufer nach im Voraus vereinnahmter Miete. Artikel 620 verpflichtet ihn zur Abtretung, und vor dem Vollzug lässt sich das leichter ansprechen als danach.
- Unterrichten Sie den Mieter über den Übergang. Bis dahin erlaubt ihm Artikel 620, weiter an den Verkäufer zu zahlen.
Zu den angrenzenden Rahmen: Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuchauszug, Miteigentum, Anteil, Vorkaufsrecht und Teilung und, für die möglicherweise geerbten Rückstände, Verjährung, Fristen und Unterbrechung.
Auf wessen Seite wir stehen und wie wir bezahlt werden
RoNa Legal DOO arbeitet für Eigentümer und Käufer, nicht für Bauträger, Makler oder Verkäufer. Bezahlt werden wir von dem Mandanten, für den wir handeln, und von niemandem sonst im Geschäft: keine Provisionen, keine Vermittlungshonorare, keine Beteiligung an dem Vertrag, den wir prüfen.
Tätigkeiten, die eine Vertretung vor einem montenegrinischen Gericht oder einer staatlichen Behörde erfordern, werden von einem bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt ausgeführt. Unsere Rolle ist die vorbereitende und beratende Schicht: die Belegungsfrage so zu stellen, dass eine brauchbare Antwort entsteht, den Mietvertrag an dem Kapitel zu lesen, das ihn regiert, die maßgebliche Kündigungsuhr zu bestimmen und die richtigen Zusicherungen in den Kaufvertrag zu bringen, bevor er unterschrieben wird.
Wenn in der Immobilie, die Sie kaufen, jemand wohnt
Senden Sie uns den Mietvertrag, das Datum der Besitzübergabe an den Mieter, die Zahlungshistorie einschließlich Vorauszahlungen und den list nepokretnosti. Daraus kommt die erste Antwort — ob Sie gebunden sind, wie lange und was Sie dagegen tun können — rasch.
