Die Kurzfassung des montenegrinischen Miteigentums kursiert überall: den Anteil dürfen Sie frei verkaufen, und die übrigen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht. Das stimmt — und ist etwa ein Zehntel dessen, was diese Fälle entscheidet.
Der Rest steht in den Artikeln 131 bis 152 des Zakon o svojinsko-pravnim odnosima und beantwortet die Fragen, mit denen Menschen tatsächlich kommen. Wer entscheidet über die Sanierung. Wer darf das Objekt belasten. Was geschieht, wenn ein Miteigentümer nicht mehr zahlt. Ob man einen Bruder aufhalten kann, der den Verkauf erzwingt. Und was ein Gericht wirklich anordnet, wenn sich niemand einigt.
Vorbemerkung für die ganze Seite: hier steht ausschließlich montenegrinisches Recht. Fristen und Begriffe von zu Hause übertragen sich nicht und dienen hier nicht als Zahlenvergleich; die deutschen Wörter dienen der Orientierung. Geht es um das Gebäude statt um die ungeteilte Sache, siehe Beschluss anfechten und Nachbarrecht; für Zufahrt über fremden Grund Wegerecht.
Was Sie immer dürfen — und die zehn Tage danach
Artikel 131 begründet Miteigentum an einer ungeteilten Sache, bei der der Anteil jedes Miteigentümers bestimmt ist — die Hälfte, ein Drittel, 3/8.
Artikel 132 erledigt vier Dinge auf einmal.
Der Miteigentümer hat das Recht, die Sache gemeinsam mit den anderen zu besitzen und zu nutzen, im Verhältnis zu seinem Anteil, ohne die Rechte der übrigen Miteigentümer zu verletzen.
Der Miteigentümer kann über seinen Anteil ohne Zustimmung der übrigen verfügen. Das ist der Satz, den alle zitieren, und er ist tatsächlich uneingeschränkt: keine Erlaubnis, kein Veto.
Beim Verkauf des Anteils haben die übrigen ein Vorkaufsrecht. Und hier das operative Detail, das die Zusammenfassungen weglassen: nimmt der Miteigentümer das schriftliche Kaufangebot nicht binnen 10 Tagen ab dem Tag an, an dem es ihm zugestellt wurde, darf der Anbietende seinen Anteil an einen Dritten verkaufen.
Zehn Tage, laufend ab Zustellung eines schriftlichen Angebots. Nicht dreißig. Nicht ab Hörensagen.
Schließlich werden Früchte und sonstige Erträge der Sache unter den Miteigentümern im Verhältnis zur Größe ihrer Anteile geteilt — Mieteinnahmen eingeschlossen.
Entscheidungen zählen nach Wert, nicht nach Köpfen
Hier irren ausländische Miteigentümer am häufigsten, denn drei Personen sind nicht drei Stimmen.
Die ordentliche Verwaltung (Artikel 134) verlangt die Zustimmung derjenigen Miteigentümer, deren Anteile zusammen mehr als die Hälfte des Wertes der Sache ausmachen. Wer 60% hält, entscheidet die ordentliche Verwaltung allein.
Im selben Artikel stehen zwei Sicherheitsventile. Wird diese Zustimmung nicht erreicht und ist die Maßnahme für die ordentliche Erhaltung der Sache notwendig, entscheidet das Gericht. Und — der Teil, den man sich merken sollte — jeder Miteigentümer kann das Gericht anrufen, selbst wenn die Wertmehrheit zugestimmt hat, sofern die Maßnahme den übrigen Miteigentümern erheblichen Schaden zufügen kann. Die Mehrheit hat nicht das letzte Wort.
Bestellung und Abberufung eines Verwalters (Artikel 135) erfordert dieselbe Mehrheit nach Wert. Der Verwalter ist Beauftragter der Miteigentümer: bestimmen diese nichts anderes, gelten für seine Rechte, Pflichten und das Erlöschen seiner Befugnisse die Regeln über den Auftrag. Das ist ein leichteres, leichter widerrufliches Verhältnis, als Eigentümer meist annehmen.
Die Regelung der Nutzungsweise (Artikel 136) — wer welchen Raum, welche Saison, welchen Stellplatz nutzt — verlangt ebenfalls mehr als die Hälfte des Wertes.
Was alle brauchen
Artikel 138 zählt auf, was über die ordentliche Verwaltung hinausgeht — die Liste, die man vor jeder Unterschrift liest:
Veräußerung der ganzen Sache, Änderung ihrer Zweckbestimmung, Vermietung der ganzen Sache, Bestellung einer Hypothek an der ganzen Sache, Verpfändung, Bestellung von Grunddienstbarkeiten, größere Reparaturen, Anbau, Aufstockung, Umbau und dergleichen
All das erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer. Wer 90% hält, kann das Objekt nicht belasten. Eine Mehrheit kann kein Wegerecht daran bestellen. Eine Mehrheit kann es nicht im Ganzen vermieten.
Wird Einstimmigkeit nicht erreicht, hat jeder Miteigentümer das Recht, die Entscheidung des Gerichts zu verlangen. Die Blockade ist keine Sackgasse, sondern der Weg zum Richter.
Und ein Satz, der mehr wert ist, als er aussieht: jeder Miteigentümer hat jederzeit das Recht zu verlangen, dass Rechnung gelegt und alle Vorteile geteilt werden. Kassiert einer die Miete, brauchen die anderen keinen besonderen Grund, um die Zahlen zu verlangen.
Die Ausnahme für Notfälle
Artikel 137: ein Miteigentümer darf ohne Zustimmung der übrigen die Maßnahmen treffen, die für die Erhaltung oder Bewahrung der Sache notwendig und dringend sind.
Ein Rohrbruch wartet nicht auf eine Wertmehrheit. Doch beachten Sie beide Eigenschaftswörter — notwendig und dringend. Ein Dach, das seit zwei Wintern undicht ist, ist keines von beidem.
Kosten — und die Sanktion, mit der niemand rechnet
Artikel 139 legt die Kosten der Nutzung, Verwaltung und Erhaltung sowie die übrigen Lasten der ganzen Sache den Miteigentümern im Verhältnis zur Größe ihrer Anteile auf.
Dann die Durchsetzung:
Zahlt ein Miteigentümer seinen Kostenanteil nicht, können die übrigen verlangen, dass die Zahlung aus seinem Anteil an den Früchten oder sonstigen Erträgen der Sache erfolgt, und wenn das zur Deckung nicht ausreicht oder die Einziehung unmöglich wäre, können sie den Verkauf seines Anteils im Wege der öffentlichen Versteigerung verlangen.
Wer aufhört zu zahlen, ist nicht bloß Schuldner der anderen: sein Anteil ist exponiert. Bei einer Familienimmobilie, in der ein Zweig ausgewandert ist und nichts mehr beiträgt, ist das die Vorschrift, die es am Ende entscheidet.
Das Recht auszusteigen — und warum man darauf nicht verzichten kann
Artikel 140 ist das Rückgrat des Kapitels.
Der Miteigentümer hat das Recht, jederzeit die Teilung der Sache zu verlangen, außer zu einer Zeit, in der diese Teilung zum Nachteil der übrigen Miteigentümer wäre, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt.
>
Dieses Recht verjährt nicht.
>
Nichtig ist ein Vertrag, mit dem ein Miteigentümer dauerhaft auf das Recht zur Teilung der Sache verzichtet.
Drei Folgen. Niemand bleibt für immer in einem Miteigentum gefangen. Zeitablauf schwächt den Anspruch nicht, wie viele Jahrzehnte auch vergangen sind. Und eine Klausel in einer Familienvereinbarung, nie die Teilung zu verlangen, ist nicht nur schwer durchsetzbar — sie ist nichtig.
Die einzige Einschränkung ist zeitlich: die Teilung kann in einem Moment versagt werden, in dem sie den anderen schadete. Das ist ein Zeit-Einwand, kein dauerhafter.
Vorübergehend sperren: fünf Jahre, und wen es bindet
Die Miteigentümer können einstimmig beschließen, dass für eine gewisse Zeit, jedoch nicht länger als fünf Jahre, keine Teilung verlangt werden kann (Artikel 141). Einstimmig, und gedeckelt.
Artikel 142 beantwortet dann die Frage, ob eine solche Vereinbarung überhaupt etwas wert ist: sie wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger eines Miteigentümers — wer den Anteil kauft oder erbt — es sei denn, der Nachfolger wurde aufgrund eines entgeltlichen Rechtsgeschäfts Miteigentümer und kannte die Vereinbarung weder noch konnte er sie kennen.
Der entgeltliche Erwerber, der es wirklich nicht wusste, ist also frei; der Erbe oder ein Erwerber, der es wusste, nicht.
Derselbe Artikel öffnet einen Weg von außen: der persönliche Gläubiger eines Miteigentümers kann die Teilung verlangen, wenn er sich aus dem übrigen Vermögen des Miteigentümers nicht befriedigen konnte. Die Teilungssperre schützt den Anteil nicht vor einem Gläubiger, dem die anderen Vermögenswerte ausgegangen sind.
Wie die Teilung tatsächlich abläuft
Durch Vereinbarung (Artikel 143). Die Miteigentümer können außergerichtlich teilen. Bei Immobilien wird der Teilungsvertrag schriftlich errichtet und von der zuständigen Stelle bzw. einem Notar beglaubigt.
Durch das Gericht (Artikel 144). Jeder Miteigentümer kann die Teilung durch das Gericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vanparnični postupak) verlangen. Über die Art der Teilung entscheiden die Miteigentümer einvernehmlich; erreichen sie keine Einigung, entscheidet das Gericht.
Von dort gibt das Gesetz dem Gericht einen abgestuften Werkzeugkasten.
Artikel 145 — der geringfügige Anteil. Verlangt die Teilung ein Miteigentümer, dessen Anteil geringfügig ist, und widersprechen die übrigen, so kann das Gericht entscheiden, dass die übrigen ihm seinen Anteil auszahlen. Wer 2% hält, erzwingt nicht ohne Weiteres den Verkauf des Ganzen.
Artikel 146 — zuerst die Naturalteilung. Das Gericht ordnet, wann immer möglich und wenn dadurch der Wert der Sache nicht erheblich gemindert würde, die physische Teilung so an, dass jeder in Natur den Teil erhält, der der Größe bzw. dem Wert seines Anteils entspricht. Entsprechen die erhaltenen Teile dem Wert der Anteile nicht, ordnet das Gericht an, dass der Mehrempfänger den übrigen die Differenz in Geld zahlt.
Artikel 148 — Zuweisung an einen. Ist die physische Teilung nicht möglich oder würde sie den Wert spürbar mindern, kann das Gericht — auf Antrag einzelner Miteigentümer, wenn die Umstände es rechtfertigen, unter Berücksichtigung der Anteilsgrößen und des Bedarfs an der Sache — entscheiden, dass die Sache einem Miteigentümer zufällt, der den übrigen den Wert ihrer Anteile innerhalb einer vom Gericht bestimmten Frist zahlt. Und dann der Schutz, der das praktikabel macht:
Die übrigen Miteigentümer erwerben ein Pfandrecht an der Sache, bis der Wert ihrer Anteile gezahlt ist.
Artikel 149 — öffentliche Versteigerung. Entscheidet das Gericht, dass die physische Teilung unmöglich ist oder den Wert erheblich mindern würde, und weist es die Sache nicht einem Miteigentümer zu, ordnet es an, die Sache öffentlich zu verkaufen und den Erlös im Verhältnis der Anteile zu verteilen.
Artikel 150 — die Kosten. Die Teilungskosten tragen die Miteigentümer im Verhältnis ihrer Anteile, soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes bestimmen.
Nach der Teilung: drei Jahre, und was fortbesteht
Artikel 151. Die übrigen Miteigentümer haften für Rechts- und Sachmängel der Sache gegenüber demjenigen, dem sie durch die Teilung zugefallen ist, in den Grenzen des Wertes ihrer eigenen Anteile. Dieses Recht erlischt mit Ablauf von drei Jahren nach der Teilung.
Eine Teilung ist also nicht vom ersten Tag an ein sauberer Schnitt. Drei Jahre lang stehen die anderen für das ein, was übergeben wurde — danach nicht mehr.
Artikel 152. Pfandrechte, Dienstbarkeiten und andere dingliche Rechte, die die ungeteilte Sache schon vor der Teilung belasteten, können wie bisher ausgeübt werden. Bezieht sich die Ausübung einer Grunddienstbarkeit jedoch nur auf einen Teil der Sache, so erlischt dieses Recht hinsichtlich der übrigen Teile.
Eine Hypothek am Ganzen verschwindet nicht, weil die Miteigentümer geteilt haben. Ein Wegerecht, das nur den Nordstreifen querte, dehnt sich nicht auf die abgetrennten Teile aus.
Bevor Sie in ein Miteigentum eintreten
- Klären Sie die Anteile nach Wert, nicht die Zahl der Namen. Artikel 134 zählt den Wert; eine Wertminderheit kontrolliert die ordentliche Verwaltung nicht, und eine Wertmehrheit kann trotzdem nichts aus der Liste des Artikels 138.
- Kaufen Sie einen Anteil, verlangen Sie den Nachweis, dass das schriftliche Angebot nach Artikel 132 den übrigen Miteigentümern zugestellt wurde und die zehn Tage abgelaufen sind. Das ist das Risiko des Verkäufers — und wird zu Ihrem.
- Fragen Sie nach einer Teilungssperre. Gibt es eine, prüfen Sie ihr Datum gegen die Fünfjahresgrenze des Artikels 141, und denken Sie an Artikel 142: als entgeltlicher Erwerber, der nun davon weiß, sind Sie gebunden.
- Verlangen Sie Rechnungslegung. Artikel 138 gibt jedem Miteigentümer jederzeit dieses Recht; ein Verkäufer, der sie nicht vorlegen kann, sagt Ihnen damit etwas.
- Prüfen Sie, ob ein Miteigentümer im Rückstand ist. Artikel 139 setzt den Anteil des Säumigen der Versteigerung aus — was ändert, wer Ihre künftigen Miteigentümer sein könnten.
- Sehen Sie in die G-Liste wegen Hypotheken und Dienstbarkeiten: nach Artikel 152 überstehen sie eine spätere Teilung.
Auf wessen Seite wir stehen und wie wir bezahlt werden
RoNa Legal DOO arbeitet für Eigentümer und Käufer, nicht für Bauträger, Makler oder Verkäufer. Bezahlt werden wir von dem Mandanten, für den wir tätig sind, und von niemandem sonst im Geschäft: keine Provision, keine Vermittlungsgebühr, kein Anteil an einem Vertrag, den wir prüfen.
Tätigkeiten, die eine Vertretung vor einem montenegrinischen Gericht oder einer Behörde erfordern, werden von einem bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt wahrgenommen. Unsere Rolle ist die vorbereitende und beratende Ebene: die Anteile nach Wert feststellen, prüfen, ob das Vorkaufsverfahren tatsächlich eingehalten wurde, eine etwaige Teilungssperre an den Artikeln 141 und 142 messen und die Akte für das Teilungsverfahren vorbereiten.
Wenn Sie bereits Miteigentümer sind
Wollen Sie aussteigen, sind die ersten Tatsachen Ihr Anteil nach Wert, ob eine Teilungssperre besteht und von wann sie stammt, und ob eine physische Teilung realistisch möglich ist — denn das entscheidet, ob Sie auf Artikel 146, 148 oder 149 zusteuern.
Werden Sie hinausgedrängt, lauten die Fragen, ob der teilungsverlangende Anteil im Sinne des Artikels 145 geringfügig ist und ob dies ein Zeitpunkt ist, in dem die Teilung nach Artikel 140 zum Nachteil der übrigen wäre.
Senden Sie uns das list nepokretnosti, eine etwaige Erbentscheidung oder Teilungsvereinbarung und eine Notiz darüber, wer was gezahlt hat.