Im montenegrinischen Recht gibt es einen Anspruch, der nicht fragt, wem die Immobilie gehört.
Er liest das Grundstücksblatt nicht. Er wägt den Vertrag nicht. Es kümmert ihn nicht, ob derjenige, der ihn erhebt, überhaupt ein Recht hat, dort zu sein. Er stellt nur zwei Fragen — wie war der letzte Besitzstand, und was hat ihn gestört — und stellt dann den ersten wieder her und unterbindet das zweite.
Er heißt smetanje državine und steht in den Artikeln 385 bis 411 des Zakon o svojinsko-pravnim odnosima. Für Eigentümer, die im Frühjahr anreisen und getauschte Schlösser, einen versetzten Zaun oder einen gesperrten Weg vorfinden, ist er meist das richtige Instrument. Und er verfällt schnell.
Vorbemerkung für die ganze Seite: hier steht ausschließlich montenegrinisches Recht. Fristen und Begriffe von zu Hause übertragen sich nicht und dienen hier nicht als Zahlenvergleich. Geht es um Miteigentum statt um Besitz, siehe Miteigentum, Anteil und Teilung.
Besitz ist eine Tatsache, kein Recht
Artikel 385 ist die Grundlage: Besitz ist tatsächliche Gewalt über eine Sache.
Nicht Titel. Nicht Vertrag. Tatsächliche Gewalt. Der Mieter hat sie. Auch wer die Immobilie unrechtmäßig genommen hat, hat sie — und genau an diesem Punkt überrascht der Rechtsbehelf.
Das Gesetz stuft den Besitz ab, ohne zu ändern, wer den Rechtsbehelf nutzen darf:
- Artikel 389 — rechtmäßiger Besitz beruht auf einem gültigen Rechtsgrund, der für den Erwerb des Rechts erforderlich ist, dessen Inhalt der Besitzer ausübt. Der Besitz des Erben ist rechtmäßig, wenn auch der des Erblassers rechtmäßig war.
- Artikel 390 — gutgläubiger Besitz liegt vor, wenn der Besitzer nicht weiß und nicht wissen kann, dass er nicht Inhaber des Rechts ist. Gutgläubigkeit wird vermutet. Bei juristischen Personen richtet sie sich nach dem Vertreter.
- Artikel 391 — fehlerhafter Besitz (manljiva): erlangt durch Gewalt, Täuschung, Missbrauch des Vertrauens oder ähnliche Handlungen.
Merken Sie sich diese drei Etiketten: für den Eigentumserwerb im Zeitablauf sind sie entscheidend — und für die Besitzklage selbst, wie wir sehen werden, fast bedeutungslos.
Zwei Regeln, die den Besitz erhalten, während Sie fort sind
Ausländische Eigentümer verbringen den Großteil des Jahres woanders; diese beiden Vorschriften leisten daher viel.
Artikel 401. Der Besitz geht verloren, wenn der Besitzer aufhört, die tatsächliche Gewalt auszuüben. Aber: der Besitz geht nicht verloren, wenn der Besitzer unabhängig von seinem Willen vorübergehend daran gehindert ist. Und der einmal erlangte Besitz gilt als ununterbrochen fortbestehend — wer behauptet, er sei erloschen, muss die Umstände beweisen.
Artikel 400. Beim gegenwärtigen Besitzer, der Besitz in der Vergangenheit nachweist, wird vermutet, dass er auch in der Zwischenzeit Besitzer war. Und Besitz, der im Besitzprozess wiederhergestellt oder durch erlaubte Selbsthilfe zurückerlangt wurde, gilt als nie unterbrochen.
Artikel 397 vervollständigt das Bild bei geerbten Immobilien: der Erbe wird Besitzer im Zeitpunkt des Erbfalls, unabhängig davon, wann er die tatsächliche Gewalt erlangt hat. Ging der Besitz des Erblassers auf zwei oder mehr Miterben über, sind alle Mitbesitzer geworden, sofern Testament oder Nachlassgericht nichts anderes bestimmen.
Ein Erbe im Ausland, der das Haus nie betreten hat, ist rechtlich bereits dessen Besitzer.
Der Rechtsbehelf
Artikel 402: jeder Besitzer von Sachen und Rechten hat Anspruch auf Schutz vor Störung oder Entziehung des Besitzes — smetanje državine.
Zwei Formen, und sie entscheiden, was Sie beantragen. Störung (uznemiravanje) ist Einwirkung ohne Wegnahme: ein Zaun über den Weg, der Nachbar, der im Hof parkt, behinderte Zufahrt. Entziehung (oduzimanje) ist das Hinaussetzen: getauschte Schlösser, besetzte Wohnung.
Selbsthilfe und ihre drei Voraussetzungen
Artikel 403 erlaubt Selbsthilfe — die Voraussetzungen sind jedoch kumulativ und eng.
Der Besitzer hat das Recht zur Selbsthilfe gegen denjenigen, der ihn unbefugt im Besitz stört oder ihm diesen entzogen hat, unter der Voraussetzung, dass die Gefahr unmittelbar ist, dass die Selbsthilfe notwendig ist und dass die Art ihrer Ausübung den Umständen entspricht, unter denen die Gefahr besteht.
Dasselbe Recht steht unter denselben Voraussetzungen dem pritežalac zu — dem Inhaber, der die tatsächliche Gewalt für einen anderen ausübt.
Lesen Sie diese drei Voraussetzungen als Prüfliste, nicht als Freibrief. Unmittelbare Gefahr, keine zwei Wochen alte Lage. Notwendig — kein anderer Weg. Und verhältnismäßig. Außerhalb dessen ist Selbsthilfe keine Verteidigung, sondern ein neues Unrecht — und macht nach Artikel 391 Ihren eigenen Besitz fehlerhaft.
Dreißig Tage und das äußere Jahr
Artikel 404 entscheidet die meisten dieser Fälle, bevor es je zur Sache geht.
Gerichtlicher Schutz vor Störung oder Entziehung kann binnen 30 Tagen ab dem Tag der Kenntnis von der Störung und vom Täter, spätestens aber binnen eines Jahres ab der eingetretenen Störung verlangt werden (Streit wegen Besitzstörung).
Zwei Uhren laufen zugleich:
- Die subjektive Uhr — 30 Tage, ab dem Tag, an dem Sie sowohl von der Störung als auch vom Täter erfahren haben. Vom Zaun zu wissen, aber nicht vom Erbauer, setzt sie nicht in Gang; beides zu wissen schon.
- Die objektive Uhr — ein Jahr ab der Störung selbst, unabhängig von Ihrer Kenntnis.
Derselbe Artikel erstreckt beide Fristen auf Erben und Rechtsnachfolger, die vom eigenmächtigen Besitzerwerb des Vorgängers wussten.
Für Eigentümer, die im Juli anreisen und etwas entdecken, das im März geschah, ist die Rechnung unnachgiebig: die subjektive Uhr startet im Juli, aber das objektive Jahr läuft seit März.
Worauf das Gericht sieht — und worauf es sich weigert zu sehen
Artikel 405 ist der Grund, warum dieser Rechtsbehelf schnell ist, und der Grund, warum er verblüfft.
Das Gericht gewährt Schutz nach dem letzten Besitzstand und der eingetretenen Störung, wobei das Recht zum Besitz, der Rechtsgrund des Besitzes und die Gutgläubigkeit des Besitzers ohne Einfluss sind.
Das Gericht verhandelt nicht über das Eigentum. Es liest Ihren Vertrag nicht. Es stellt den Zustand wieder her und verbietet die Wiederholung.
Dann der Satz, der aus dieser Logik folgt und dennoch alle überrascht:
Ein Besitzer, der den Besitz durch Gewalt, heimlich oder unter Missbrauch des Vertrauens erlangt hat, hat Anspruch auf Schutz — außer gegenüber der Person, von der er den Besitz auf diese Weise erlangt hat, sofern die Fristen des Artikels 404 nicht abgelaufen sind.
Ein Besetzer hat also die Besitzklage gegen jedermann außer gegen den Verdrängten — und nach Ablauf der Fristen sogar gegen diesen. Der Rechtsbehelf schützt den Zustand, nicht die verdiente Partei. Wer sein Eigentum nach Fristablauf gewaltsam zurückholt, kann sich als Beklagter wiederfinden.
Was das Gericht anordnen kann
Artikel 406: die Entscheidung ordnet das Verbot weiterer Besitzstörung unter Androhung einer Geldstrafe oder die Rückgabe des entzogenen Besitzes an, dazu weitere zum Schutz vor fortgesetzter Störung erforderliche Maßnahmen.
Und dann eine Grenze, die man vor Prozesskosten kennen sollte:
Wurde die Besitzstörung durch Bauen vorgenommen, so kann das Gericht im Besitzprozess die Wiederherstellung des früheren Zustands nicht aussprechen, wenn der Abriss des errichteten Objekts einen erheblichen Schaden darstellen würde.
Hat der Nachbar gebaut statt bloß gezäunt, führt der Besitzweg möglicherweise nicht zur Beseitigung des Bauwerks. Das lässt Sie nicht rechtlos — es heißt, dass die Bauwerksfrage in ein anderes, langsameres Verfahren gehört und die Besitzklage etwas Engeres leistet.
Wer gegen wen klagen kann
Hier wird das Kapitel in Miet-, Familien- und Miteigentumslagen wirklich nützlich.
Artikel 407. Der unmittelbare Besitzer kann Schutz auch gegen den mittelbaren Besitzer verlangen. Ein Mieter kann gegen den Vermieter vorgehen, der die Schlösser getauscht hat.
Artikel 409. Der tatsächliche Besitzer — mittelbar und unmittelbar — genießt Besitzschutz gegenüber der im Kataster eingetragenen Person, die die Sache nicht im Besitz hat.
Lesen Sie das als Käufer zweimal. Die Eintragung gewinnt keinen Besitzprozess. Der Name auf dem Blatt, der außerhalb der Immobilie steht, darf sich nicht selbst bedienen; er muss den Weg gehen wie alle anderen.
Artikel 410. Anspruch auf Besitzschutz hat auch, wer einen Teil der Immobilie innehat — eine Wohnung, sonstige Räume und dergleichen.
Artikel 411. Der Mitbesitzer genießt Schutz nach Artikel 405 sowohl gegenüber Dritten als auch im Verhältnis zu den übrigen Mitbesitzern, wenn einer den anderen an der bisherigen Art der Ausübung der tatsächlichen Gewalt hindert.
Das ist der Geschwisterfall: zwei Miterben nutzen das Haus nach eingespieltem Muster, einer tauscht die Schlösser, und der andere hat die Besitzklage gegen ihn — ohne dass zuvor Anteile oder Titel bewiesen werden müssten.
Was in der ersten Woche zu tun ist
- Legen Sie die zwei Daten fest: wann die Störung geschah und wann Sie von ihr und vom Täter erfuhren. Sie entscheiden, ob Artikel 404 noch offen ist.
- Fotografieren und datieren Sie den früheren Zustand, soweit dokumentiert — das Gericht entscheidet nach dem letzten Besitzstand, der Nachweis dieses Zustands ist der Fall.
- Holen Sie sich nichts gewaltsam zurück, wenn Artikel 403 nicht in allen drei Punkten erfüllt ist. Außerhalb dessen macht Selbsthilfe Sie vom Kläger zum Beklagten und Ihren Besitz nach Artikel 391 fehlerhaft.
- Ist die Störung ein Bauwerk und keine Sperre, lassen Sie sich vorher beraten: Artikel 406 begrenzt, was ein Besitzgericht dazu anordnen kann.
- Haben Sie geerbt, denken Sie an Artikel 397 — Sie sind seit dem Erbfall Besitzer, ob Sie je dort waren oder nicht.
Auf wessen Seite wir stehen und wie wir bezahlt werden
RoNa Legal DOO arbeitet für Eigentümer und Käufer, nicht für Bauträger, Makler oder Verkäufer. Bezahlt werden wir von dem Mandanten, für den wir tätig sind, und von niemandem sonst im Geschäft: keine Provision, keine Vermittlungsgebühr, kein Anteil an einem Vertrag, den wir prüfen.
Tätigkeiten, die eine Vertretung vor einem montenegrinischen Gericht oder einer Behörde erfordern, werden von einem bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt wahrgenommen. Unsere Rolle ist die vorbereitende und beratende Ebene: den letzten Besitzstand und die beiden Daten des Artikels 404 feststellen, die Beweise für diesen Zustand zusammentragen und die Akte vorbereiten — zügig, denn dies ist der Rechtsbehelf, der verfällt.
Wenn es bereits geschehen ist
Senden Sie uns, wie die Immobilie vorher aussah, was sich geändert hat, wann, wann Sie es erfahren haben und wer es war. Liegen Sie innerhalb der Fristen des Artikels 404, ist es ein schneller Prozess. Ist das objektive Jahr verstrichen, ist es ein anderer Fall, und wir sagen das, statt etwas einzureichen, das nicht durchdringen kann.