Zwei Sätze entscheiden die meisten Grundstückskäufe in Montenegro, und sie stehen fast nie im Vertrag.
Der erste: die Nachbarn sind hier immer durchgefahren. Der zweite: im Grundstücksblatt steht dazu nichts. Beide können gleichzeitig zutreffen, und was daraus folgt, ist nicht naheliegend — denn ein Wegerecht kann in Montenegro bestehen, ohne eingetragen zu sein, kann Sie binden oder nicht binden je nachdem, wann Sie gekauft haben, und kann nach drei Jahren Nichtausübung still erlöschen.
Eine Vorbemerkung für die ganze Seite: hier steht ausschließlich montenegrinisches Recht. Fristen und Begriffe, die Sie von zu Hause kennen, übertragen sich nicht und werden hier auch nicht als Zahlenvergleich verwendet. Die deutschen Wörter dienen der Orientierung.
Was der Katasterauszug generell zeigt und nicht zeigt, steht in der Seite Kataster: was der Auszug nicht zeigt; Streit im Gebäude selbst behandelt die Seite über Beschlussanfechtung und Nachbarrecht.
Wo eine Dienstbarkeit in der Akte steht — und was der Eintrag nicht sagt
Das Grundstücksblatt (list nepokretnosti) ist in benannte Abschnitte gegliedert. Nach Artikel 53 des Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti: A ist die Parzelle, B der Rechtsinhaber daran, V sind Gebäude und Sondereigentumseinheiten mit ihren Berechtigten, V – Teil 1 sind die vodovi (Leitungen) mit ihren Berechtigten, und G sind Lasten und Beschränkungen.
Artikel 78 stellt reale und persönliche Dienstbarkeiten, Hypothek und Nachhypothek, Miet- und Konzessionsverhältnisse von mehr als fünf Jahren, Vorkaufsrechte sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote in diese G-Liste.
Artikel 79 nennt dann drei Dinge, die man wissen sollte, bevor man einen solchen Eintrag liest:
- Eine reale Dienstbarkeit wird zweimal eingetragen: als Recht des herrschenden Grundstücks (povlasno dobro) und als Last auf dem dienenden Grundstück (poslužno dobro). Kaufen Sie das belastete Grundstück, muss die Last auf Ihrem eigenen Blatt erscheinen, nicht nur auf dem des Nachbarn.
- Dienstbarkeiten werden mit Inhalt und Umfang des Rechts eingetragen, ohne Angabe eines Geldwerts. Der Eintrag sagt Ihnen also nicht, was das Recht wert war oder was gezahlt wurde.
- Ist die Ausübung räumlich begrenzt, müssen die räumlichen Grenzen genau bestimmt werden — und sie gelten nur dann als genau bestimmt, wenn sie in eine Skizze (*skica*) eingezeichnet sind, die der Urkunde beiliegt, auf deren Grundlage die Eintragung beantragt wurde.
Der letzte Punkt ist der praktische. "Wegerecht" als nackte Zeile in der G-Liste sagt Ihnen, dass etwas besteht, aber nicht, wo es verläuft. Verlangen Sie die Urkunde, auf der der Eintrag beruht, und suchen Sie die Skizze.
Die drei Entstehungswege
Artikel 201: eine reale Dienstbarkeit entsteht durch Rechtsgeschäft, durch Entscheidung eines Gerichts oder einer anderen staatlichen Stelle und durch Ersitzung (*održaj*). Zuständig ist das Gericht, sofern ein besonderes Gesetz nicht eine andere Stelle bestimmt.
Durch Vereinbarung (Artikel 202). Die Dienstbarkeit wird mit der Eintragung im Kataster erworben oder auf andere gesetzlich vorgesehene Weise. Der Vertrag muss schriftlich und von der zuständigen Stelle bzw. einem Notar beglaubigt sein. Ein Handschlag ist keine Dienstbarkeit; und ein unterschriebenes, aber nicht eingetragenes Papier ebenso wenig — das ist ein Anspruch auf Eintragung, nicht das Recht selbst.
Durch Entscheidung (Artikel 206). Gericht oder Behörde begründen die Dienstbarkeit, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks dieses ganz oder teilweise nicht nutzen kann, ohne das dienende Grundstück entsprechend zu nutzen, sowie in weiteren gesetzlich bestimmten Fällen. Erworben wird sie am Tag der Rechtskraft der Entscheidung (pravosnažnost), soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
Durch Ersitzung — dort liegen die Überraschungen.
Der Weg, der seit zwanzig Jahren benutzt wird
Artikel 203 kennt drei verschiedene Fristen, und sie stehen nicht zur Wahl:
- 20 Jahre — wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Dienstbarkeit tatsächlich ausgeübt hat und der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht widersprochen hat.
- 10 Jahre — für den gutgläubigen und rechtmäßigen Besitzer der Dienstbarkeit.
- 15 Jahre — auf der Grundlage gutgläubigen Besitzes.
Und ein Ausschluss, der reale Fälle entscheidet: die Dienstbarkeit kann nicht ersessen werden, wenn sie unter Missbrauch des Vertrauens des Eigentümers oder Besitzers des dienenden Grundstücks, mit Gewalt, durch Täuschung ausgeübt wurde oder wenn sie auf Widerruf (do opoziva) eingeräumt war. Wer vom Nachbarn hört "natürlich, fahr fürs Erste durch", hat eine widerrufliche Erlaubnis erhalten — und eine widerrufliche Erlaubnis erstarkt nicht zum Recht.
Artikel 204 engt weiter ein: ersessen werden können nur sichtbare Dienstbarkeiten, und sichtbar ist eine Dienstbarkeit, wenn ihr Bestehen von einem äußeren sichtbaren Zeichen begleitet wird. Eine ausgefahrene Spur, ein Tor, ein Durchlass, ein Mast — etwas auf dem Boden.
Dann Artikel 205, der für Käufer entscheidende:
Eine durch Ersitzung erworbene reale Dienstbarkeit kann gegenüber einem gutgläubigen Dritten vom Zeitpunkt der Eintragung im Kataster an geltend gemacht werden.
Das ist in beide Richtungen zu lesen.
Kaufen Sie das dienende Grundstück, ist eine ersessene, aber nicht eingetragene Dienstbarkeit Ihnen gegenüber nicht ohne Weiteres durchsetzbar — vorausgesetzt, Sie sind gutgläubiger Dritter. Das ist die rechtliche Substanz hinter dem Rat, sich auf das Blatt zu verlassen.
Kaufen Sie das herrschende Grundstück, weil es "schon immer Zufahrt hatte", ist die Lage schlechter, als sie aussieht. Ein ersessenes, nicht eingetragenes Recht kann zwischen den alten Nachbarn völlig real sein und dennoch demjenigen nicht entgegengehalten werden können, der die andere Seite im nächsten Jahr kauft. Zufahrt, die auf einer nicht eingetragenen Dienstbarkeit beruht, ist Zufahrt mit einem Verfallsdatum, das am nächsten Verkauf des Nachbarn hängt.
Wenn das Grundstück keine Straße hat: der Notweg
Artikel 215 ist der Rechtsbehelf für das eingeschlossene Grundstück und ist stärker gegliedert, als die meisten Käufer erwarten.
Ein Eigentümer, der keinen Ausgang zu einer öffentlichen Straße hat oder diese nur über einen übermäßigen Umweg erreicht — umschlossenes Land, Enklave — hat das Recht zu verlangen, dass ihm gegen Zahlung einer Entschädigung der Durchgang über fremdes Land gestattet wird. Das ist der nužni prolaz.
Er kann als Recht zum Durchgang für Fußgänger, Karren, Kraftfahrzeuge, landwirtschaftliche Maschinen und dergleichen begründet werden. Die Frage lautet also nie nur "gibt es ein Wegerecht", sondern "wofür".
Dann fünf Regeln, die den praktischen Ausgang bestimmen.
Die Teilungsfalle. Ist die Enklave durch Teilung entstanden, darf der Notweg nur über dasjenige Land gestattet werden, das vor dieser Teilung mit der Enklave ein Ganzes bildete. Wurde eine große Küstenparzelle aufgeteilt und Ihre liegt hinter den anderen, können Sie nicht zum bequemsten Nachbarn hinüberqueren. Sie sind auf den Fußabdruck der Mutterparzelle beschränkt — und ist dieser Weg bebaut oder der Eigentümer ablehnend, ist es dennoch der Weg, auf den das Gesetz Sie verweist.
Geringster Schaden. Dem Berechtigten können Maßnahmen aufgegeben werden, die sicherstellen, dass die Überquerung unter den für das überquerte Grundstück am wenigsten schädlichen Bedingungen erfolgt.
Haus und Hof. Ein Notweg kann nicht über ein Haus und dessen Hof begründet werden, außer wenn kein anderer Ausgang zur öffentlichen Straße besteht.
Die Gegenzüge des Belasteten. Der belastete Eigentümer kann verlangen, dass der Berechtigte den Teil des Grundstücks kauft, der dem Durchgang dient. Und bei veränderten Verhältnissen kann er verlangen, dass der Durchgang an einer anderen Stelle desselben Grundstücks ausgeübt wird.
Er kann aufgehoben werden. Wird eine neue öffentliche Straße gebaut oder entfallen die Gründe sonst, kann der belastete Eigentümer die Aufhebung verlangen — und muss dann einen Teil der erhaltenen Entschädigung nach Schätzung des Gerichts zurückgeben.
Was der belastete Eigentümer erhält
Artikel 208 ist kurz und wird von der Seite, die das Recht verlangt, häufig übersehen.
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat Anspruch auf Entschädigung für die begründete Dienstbarkeit. Einigen sich die beiden nicht, bestimmt das Gericht die Höhe auf Antrag des dienenden Eigentümers unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere des Schadens in Gestalt des entgangenen Nutzens (*izmakla korist*) und der Wertminderung des dienenden Grundstücks.
Zweierlei folgt daraus. Die Entschädigung ist keine Höflichkeitszahlung für Unannehmlichkeiten, sondern bemisst sich auch danach, was die Last mit dem Grundstückswert macht. Und die Festsetzung beantragt der belastete Eigentümer — wer sich den Durchgang nimmt und nichts zahlt, hat also nichts gespart, sondern nur die Bewertung aufgeschoben.
Leitungen über Ihr Grundstück
Artikel 216 regelt Rohre und Kabel. Der Grundeigentümer ist verpflichtet, gegen Entschädigung die Verlegung von Wasser- und Abwasserleitungen, Gasleitungen, Strom- und Telefonkabeln, Masten, Drähten und dergleichen auf seinem Grundstück zu dulden, wenn die Verlegung an anderer Stelle unverhältnismäßige Kosten erfordern würde.
Der Eigentümer ist dabei nicht bloß Zuschauer:
- Ist der Gebrauchswert des Grundstücks wesentlich gemindert, kann er vom Leitungsberechtigten verlangen, diesen Teil zu kaufen.
- Er kann die Leitungen auf eigene Kosten an eine andere Stelle desselben Grundstücks verlegen, sofern sich die Bedingungen der Leitungsnutzung dort nicht verschlechtern.
- Wird die Verlegung wegen veränderter Verhältnisse verlangt, die die Nutzung des Grundstücks unverhältnismäßig erschwert haben, kann er verlangen, dass die Verlegungskosten ganz oder teilweise vom Leitungsberechtigten getragen werden — und das Gericht berücksichtigt alle Umstände, insbesondere wie viel Zeit seit der Verlegung vergangen ist.
Artikel 217 deckt den anderen Weg ab: die Verlegung von Leitungen und anderen Anlagen auf fremdem Grundstück ohne Zustimmung des Eigentümers ist im öffentlichen Interesse nach Maßgabe des Gesetzes möglich.
Beachten Sie, dass Leitungen einen eigenen Blattabschnitt haben — V – Teil 1 nach Artikel 53. Ein von einer Leitung gequertes Grundstück kann das an anderer Stelle als in der G-Liste ausweisen.
Wie eine Dienstbarkeit erlischt
Drei Vorschriften, und jede kann die Antwort auf "wir dachten, wir hätten Zufahrt" sein.
Artikel 209 — Nichtausübung gegen Widerspruch. Eine reale Dienstbarkeit erlischt, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks ihrer Ausübung widerspricht und der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht drei aufeinanderfolgende Jahre nicht ausgeübt hat. Sie erlischt außerdem, wenn sie für die zur Ersitzung erforderliche Zeit nicht ausgeübt wird, wenn dieselbe Person Eigentümer beider Grundstücke wird, oder durch Untergang des einen oder anderen.
Drei Jahre sind kurz. Ein Ferienstück, dessen Eigentümer selten da ist, und ein Nachbar, der zu widersprechen beginnt — das ist das übliche Muster.
Artikel 210 — sie wurde entbehrlich. Der belastete Eigentümer kann das Erlöschen verlangen, wenn die Dienstbarkeit für die Nutzung des herrschenden Grundstücks unnötig geworden ist oder der andere Grund ihrer Begründung entfallen ist.
Artikel 211 — veränderte Verhältnisse. Der belastete Eigentümer kann gegen angemessene Entschädigung das Erlöschen verlangen, wenn infolge veränderter Verhältnisse der Nutzen für das herrschende Grundstück außer Verhältnis zur Last für das dienende Grundstück geraten ist. Auf dieses Recht kann er verzichten — höchstens jedoch für 10 Jahre. Bei der Bemessung berücksichtigt das Gericht alle Umstände, insbesondere wie lange die Dienstbarkeit bestand und welchen Gewinn bzw. Verlust ihre Aufhebung für die Grundstücke bedeutet.
Dahinter steht Artikel 199: die Dienstbarkeit wird in der das dienende Grundstück am wenigsten belastenden Weise ausgeübt, und neue Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks, die nicht Folge seiner normalen Entwicklung und Nutzung sind, wirken sich auf den Umfang nicht aus. Ein für einen Feldweg eingeräumtes Wegerecht wird nicht zur Hotelzufahrt, weil der Berechtigte umgeplant hat.
Fenster, Licht und Aussicht
Artikel 219 ist klein und beendet einen häufigen Streit. Das Fensterrecht in der Mauer des dienenden Grundstücks gibt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur das Recht auf Licht und Luft — auf Aussicht nur, wenn ihm diese Befugnis besonders eingeräumt wurde. Wer kein Recht auf Aussicht hat, muss auf Verlangen des Mauereigentümers ein Gitter an seinem Fenster anbringen. Wer das Fensterrecht hat, muss die Öffnung in Ordnung halten und haftet für Schäden aus deren Vernachlässigung.
Was Sie vor dem Kauf prüfen
- Lesen Sie die G-Liste der Parzelle, die Sie kaufen — und denken Sie an Artikel 79: ist das Grundstück belastet, muss die Last auf Ihrem Blatt stehen, nicht nur auf dem des Nachbarn.
- Verlangen Sie zu jedem Dienstbarkeitseintrag die Urkunde, auf der er beruht, und suchen Sie die Skizze. Ohne sie ist der Umfang ein Satz, keine Linie im Gelände.
- Prüfen Sie den Abschnitt V – Teil 1 auf Leitungen.
- Führt die Zufahrt über fremdes Land und ist nichts eingetragen, behandeln Sie die Zufahrt preislich als nicht vorhanden und klären Sie, welche Trasse das Gesetz Ihnen tatsächlich gäbe — nach Artikel 215 entscheidet die Teilungsgeschichte der Parzelle, nicht die Bequemlichkeit.
- Besteht die Zufahrt, wird aber selten genutzt, fragen Sie nach der letzten Nutzung und danach, ob jemand widersprochen hat. Artikel 209 läuft über drei Jahre.
- Heißt es, der Nachbar "habe die Erlaubnis", klären Sie, ob sie auf Widerruf erteilt wurde. Nach Artikel 203 wird daraus nie ein Recht.
Auf wessen Seite wir stehen und wie wir bezahlt werden
RoNa Legal DOO arbeitet für Eigentümer und Käufer, nicht für Bauträger, Makler oder Verkäufer. Bezahlt werden wir von dem Mandanten, für den wir tätig sind, und von niemandem sonst im Geschäft: keine Provision, keine Vermittlungsgebühr, kein Anteil an einem Vertrag, den wir prüfen.
Tätigkeiten, die eine Vertretung vor einem montenegrinischen Gericht oder einer Behörde erfordern, werden von einem bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt wahrgenommen. Unsere Rolle ist die vorbereitende und beratende Ebene: das Blatt und die Urkunden hinter jedem G-Eintrag lesen, die Teilungsgeschichte der Parzelle rekonstruieren, um zu sehen, was Artikel 215 tatsächlich zuließe, und die Akte vorbereiten, mit der der Rechtsanwalt arbeitet.
Wenn Sie bereits gekauft haben
Ist die Zufahrt zu Ihrem Grundstück streitig, sind die ersten beiden Tatsachen die Teilungsgeschichte der Parzelle und was auf beiden Blättern eingetragen ist — Ihrem und dem des Grundstücks, das die Zufahrt quert. Senden Sie uns das list nepokretnosti beider sowie die Urkunden hinter jedem Dienstbarkeitseintrag, und wir sagen Ihnen, ob Sie über ein bestehendes Recht, über einen Ersitzungsanspruch oder über einen erst zu begründenden Notweg streiten.
Quert jemand Ihr Grundstück ohne eingetragenes Recht, lauten die Fragen: seit wann, haben Sie widersprochen, und war die Erlaubnis widerruflich.
