Wer eine Wohnung in Montenegro besitzt, lernt den Streit im Haus fast immer in der Vergangenheitsform kennen. Der Fassadenvertrag ist unterschrieben. Die Aufstockung ist beschlossen. Das Lokal im Erdgeschoss bläst seit einer ganzen Saison Küchendunst in den Innenhof.
Dann lautet die Frage nicht mehr, was die Versammlung hätte tun sollen, sondern was gegen das noch geht, was sie getan hat. Eine Antwort gibt es, und sie ist enger, als deutschsprachige Eigentümer erwarten, weil sie an einer Frist hängt.
Eine Vorbemerkung, die für diese ganze Seite gilt: hier steht ausschließlich montenegrinisches Recht. Fristen, Quoren und Rechtsbehelfe, die Sie von zu Hause kennen, gelten hier nicht und werden hier auch nicht als Zahlenvergleich herangezogen. Die deutschen Begriffe dienen nur der Orientierung.
Zwei Gesetze — und nur eines enthält ein Gericht
Ein montenegrinisches Wohngebäude steht gleichzeitig unter zwei Gesetzen.
Das Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. list CG 41/2016, 84/2018, 111/2022, 140/2022, 84/2024) regelt Geld und Arbeiten: wer abstimmt, was der Verwalter tut, wo das Gemeinschaftskonto liegt, was der Inspektor prüft. Diese Ebene behandelt bereits die Seite zu Eigentümerversammlung und Verwalter in Montenegro.
Das Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009 und 29/2025) regelt dagegen das Eigentum selbst: was das Gebäude als Rechtssubjekt ist, was ein Beschluss mit demjenigen macht, der dagegen gestimmt hat, und was ein Nachbar vom anderen verlangen darf.
Diese Trennung hat eine sehr praktische Folge. Im Text des Instandhaltungsgesetzes kommt das Wort sud — Gericht — kein einziges Mal vor: keine Klage, keine Aufhebung, kein Richter. Sämtliche Prozessfristen dieses Bereichs stehen im Eigentumsgesetz. Die beiden ignorieren einander nicht: Artikel 33 des Instandhaltungsgesetzes schickt den Wohnungsinspektor gerade dazu, Pflichten zu prüfen, die Artikel 178 des Eigentumsgesetzes definiert. Sie ergänzen sich.
Noch eine Anmerkung zu Änderungen, weil sie häufig falsch gelesen wird. Das Eigentumsgesetz wurde ein einziges Mal geändert, 2025. Diese Änderung betraf nur Artikel 415 zum Erwerb durch Ausländer, Artikel 416 und einen neuen Artikel 422a. Die Artikel 161 bis 192 zum Wohnungseigentum und 250 bis 268 zum Nachbarrecht stehen weiter in der Fassung von 2009.
Das Gebäude ist eine juristische Person — das entscheidet, wen Sie verklagen
Artikel 163 ist kurz und folgenreich: das Wohngebäude hat die Eigenschaft einer juristischen Person in Rechtsgeschäften, die die Instandhaltung und die Nutzung des Gebäudes betreffen.
Für einen Eigentümer klärt das die Identität der Gegenseite. Ein Streit über den Fassadenvertrag, das Instandhaltungskonto oder das Arbeitsprogramm ist kein Streit gegen neununddreißig Miteigentümer einzeln.
Es wirkt auch umgekehrt. Wenn das Gebäude selbst klagt, trifft das Ergebnis die Eigentümer — und genau deshalb existiert Artikel 192.
Was per Handzeichen geht — und was nicht
Artikel 186 legt die Schwellen fest.
Die Versammlung beschließt, wenn mehr als die Hälfte ihrer Mitglieder anwesend ist, und jeder Eigentümer hat eine Stimme.
- Gewöhnliche Instandhaltung und dringende Arbeiten: Mehrheit der Anwesenden.
- Alles, was den Rahmen der gewöhnlichen Instandhaltung übersteigt — das Gesetz nennt ausdrücklich Aufstockung (*nadogradnja*), die Umwandlung von Sonder- oder Gemeinschaftsteilen in Geschäftsräume und notwendige Arbeiten — erfordert die Zustimmung der Mitglieder, denen mehr als die Hälfte der Gesamtfläche der Sonderteile des Gebäudes gehört.
Diese zweite Regel sollte man zweimal lesen. Sie ist keine Kopfzählung. Ein Beschluss, auf das Gebäude zu bauen oder einen Gemeinschaftsteil in Gewerberaum umzuwandeln, wird in Quadratmetern gemessen: wenige große Einheiten können ihn tragen.
Zwei Mechanismen vervollständigen das Bild. Sehen die Eigentümerregeln vor, dass nur einige die Kosten bestimmter Gebäudeteile tragen, so kann die Abstimmung über diese Kosten auf eben diese Eigentümer beschränkt werden. Und die Abstimmung gilt auch dann als erfolgt, wenn Eigentümer schriftlich zustimmen, nach denselben Kriterien — ein Beschluss kann also zustande kommen, ohne dass es eine Sitzung gab, zu der Sie geladen waren.
Dreißig Tage — gerechnet ab der Bekanntmachung
Artikel 187 ist die Vorschrift, die die meisten dieser Streitigkeiten entscheidet, bevor sie beginnen.
Beschlüsse der Versammlung sind für alle Eigentümer und für den Verwalter verbindlich. Sie werden in der Weise bekannt gemacht, die die Versammlung selbst bestimmt. Und dann:
Gegen einen Beschluss der Versammlung kann der Eigentümer beim zuständigen Gericht Klage auf dessen Aufhebung erheben, binnen 30 Tagen ab dem Tag, an dem der Beschluss bekannt gemacht wurde.
Daraus folgen drei Dinge, und jedes trifft gerade diejenigen, die anderswo leben.
Die Frist beginnt mit der Bekanntmachung, nicht mit einer Mitteilung an Sie. Die Versammlung bestimmt die Art der Bekanntmachung. Ein Aushang im Hausflur ist eine Art der Bekanntmachung. Wer zehn Monate im Jahr im deutschsprachigen Raum lebt, kann die Frist verbrauchen, ohne den Beschluss je gesehen zu haben.
Es sind dreißig Tage, und der Beschluss bindet in der Zwischenzeit bereits.
Der Weg ist eine Aufhebungsklage vor dem zuständigen Gericht. Das Gesetz sagt nadležnom sudu und nennt keine Instanz; wir nennen hier deshalb auch keine. Es ist kein Rechtsbehelf zu einer Aufsichtsbehörde und keine Anzeige beim Inspektor, dessen Befugnisse Pflichten aus dem Instandhaltungsgesetz betreffen, nicht die Wirksamkeit einer Abstimmung.
Der praktische Schutz liegt daher nicht in der Aufmerksamkeit hinterher, sondern in der vorherigen Vereinbarung, benachrichtigt zu werden, sobald Beschlüsse bekannt gemacht werden.
Wenn das Gebäude klagt und Sie dagegen waren
Artikel 192 liest kaum jemand, bis die Kostenabrechnung kommt, und er ist bewusst einseitig.
Beschließt das Gebäude, einen Rechtsstreit zu führen, so kann sich der Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, von der Haftung für die Folgen im Fall des Unterliegens befreien, indem er einen Antrag beim Verwalter stellt. Der Antrag muss diesen binnen 30 Tagen ab dem Tag der Mitteilung des Versammlungsbeschlusses erreichen.
Dann die Asymmetrie:
Fällt der Ausgang zugunsten der Eigentümer aus, so ist der Eigentümer, der nicht zugestimmt hat, aus dem Streit aber einen Vorteil zieht, verpflichtet, sich an allen Kosten zu beteiligen, die auch die übrigen Eigentümer treffen.
Widerspruch schützt vor dem Verlust, nicht vor dem Preis eines Gewinns, von dem man profitiert. Und er wirkt nur, wenn der Antrag rechtzeitig und bei der richtigen Stelle lag — beim Verwalter, nicht bei der Versammlung, nicht beim Vorsitzenden.
⚠ Die beiden Fristen liegen nicht auf demselben Tag. Artikel 187 läuft ab der Bekanntmachung des Beschlusses. Artikel 192 läuft ab der Mitteilung desselben. Beide dreißig Tage, unterschiedliche Startpunkte.
Die Hausordnung liegt in einem öffentlichen Register
Artikel 191 betrifft die pravila vlasnika: die Regeln über Sonder- und Gemeinschaftsteile, die Bedingungen ihres Gebrauchs, die Nutzung der Gemeinschaftsteile, die Verteilung der Kosten, die Erhaltung des Erscheinungsbildes des Gebäudes und die Verwaltung.
Sie werden mit der Mehrheit der Anwesenden beschlossen, und jeder Eigentümer kann die Initiative dazu ergreifen. Danach werden sie in einem Register hinterlegt, das die zuständige Stelle der örtlichen Verwaltung führt — und das ist der Teil, der vor dem Kauf nützt, nicht danach:
Einsicht in den Inhalt kann jede interessierte Person nehmen.
Das ist ein Due-Diligence-Dokument, das einem Käufer offensteht, der noch nichts unterschrieben hat. Es sagt, was das Gebäude über Kurzzeitvermietung, Fassadenänderungen, Tierhaltung, Terrassennutzung und Kostenverteilung bereits entschieden hat — und es liegt in einem öffentlichen Register statt in der Schublade des Verkäufers.
Der Maßstab gegenüber Nachbarn heißt nicht „stört mich", sondern „über das ortsübliche Maß hinaus"
Artikel 266 ist die montenegrinische Immissionsvorschrift, und sie ist präziser als die Intuition, mit der Käufer ankommen.
Der Eigentümer hat Handlungen zu unterlassen und Ursachen zu beseitigen, die von seinem Grundstück ausgehen und die Nutzung anderer Grundstücke erschweren — das Gesetz nennt Rauch, unangenehme Gerüche, Wärme, Ruß, Erschütterungen, Lärm, Abwasserabfluss und Ähnliches. Die Schwelle ist erreicht, wenn die Einwirkung:
- über das übliche Maß hinausgeht, gemessen an Art und Zweckbestimmung des Grundstücks und an den örtlichen Verhältnissen; oder
- einen erheblichen Schaden verursacht; oder
- nach einer besonderen Vorschrift unzulässig ist.
Die örtlichen Verhältnisse sind Teil des Maßstabs. Dieselbe Abluftanlage kann in einer Geschäftsstraße innerhalb des üblichen Maßes bleiben und in einem Wohngebäude darüber hinausgehen — das ist die Norm, wie sie gedacht ist, keine Inkonsequenz.
Solche Einwirkungen durch besondere Vorrichtungen herbeizuführen, ist ohne besondere Rechtsgrundlage für sich genommen verboten.
Wer übermäßigen Immissionen ausgesetzt ist, kann vom Eigentümer des Ausgangsgrundstücks verlangen, die Ursachen zu beseitigen, den Schaden zu ersetzen und künftig zu unterlassen, was die übermäßigen Immissionen verursacht, bis alle Maßnahmen zu deren Verhinderung getroffen sind.
Und dann die Ausnahme, die gewerbliche Streitigkeiten verändert:
Ausnahmsweise gilt: Stammen die übermäßigen Immissionen aus einer Tätigkeit, für die eine zuständige Behörde eine Genehmigung erteilt hat, so haben die Betroffenen solange diese Genehmigung besteht kein Recht, ein Verbot dieser Tätigkeit zu verlangen — wohl aber Schadensersatz und geeignete Maßnahmen, um künftige übermäßige Immissionen oder Schäden zu verhindern oder zu verringern.
Ein genehmigtes Lokal, eine genehmigte Werkstatt oder Anlage wird mit diesem Artikel also nicht geschlossen, solange die Genehmigung läuft. Sie zahlt und mindert. Wer im Vertrauen auf eine Schließungsverfügung gekauft hat, hat den Rechtsbehelf falsch gelesen.
Schließlich kann derjenige, dessen Grundstück eine vorhersehbare Gefahr unzulässiger Immissionen droht, die er nicht dulden müsste, verlangen, dass geeignete Vorbeugemaßnahmen bestimmt und durchgeführt werden — ein Anspruch, der den Schaden nicht abwartet.
Ihr Nachbar muss Sie hereinlassen — und Sie müssen dafür zahlen
Zwei Artikel regeln den physischen Zugang, und beide wirken in beide Richtungen.
Artikel 267. Teile des Nachbargrundstücks dürfen genutzt werden, wenn dies für die Reparatur oder den Abriss eines Gebäudes auf dem eigenen Grundstück notwendig ist. Der Grundstückseigentümer muss Zugang gewähren, um ein entlaufenes Tier, einen Bienenschwarm, Früchte eines Baumes auf dem Nachbargrundstück oder Sachen zu holen, die durch Naturkräfte oder zufällig dorthin gelangt sind. Der Nachbar, dem durch diese Nutzung ein Schaden entsteht, hat Anspruch auf Ersatz. Hat ein entlaufenes Tier den Schaden verursacht, darf der Eigentümer es zurückbehalten, bis dessen Eigentümer erscheint, aber nicht länger als drei Tage.
Artikel 268. Wer Arbeiten ausführen muss, die für die Nutzung seines Grundstücks notwendig sind, darf das Nachbargrundstück vorübergehend nutzen — Gerüste aufstellen und Ähnliches —, wenn es anders nicht geht. Auf Verlangen des Nachbarn ist eine angemessene Vergütung zu zahlen, und wer das Grundstück genutzt hat, muss es, sobald der Bedarf endet, in den vorherigen Zustand versetzen und den verursachten Schaden ersetzen.
Für eine Sanierung in einem alten Küstenhaus, in dem das Gerüst nirgends anders stehen kann als beim Nachbarn, ist das die Grundlage — und der Grund, warum die Zustimmung des Nachbarn eine Preisverhandlung ist und kein Vetorecht.
Was Sie konkret tun
Die Fristen sind das ganze Problem. Jeder der obigen Rechtsbehelfe existiert; die meisten gehen am Kalender verloren, nicht in der Sache.
- Bitten Sie den Verwalter schriftlich, bekannt gemachte Beschlüsse an eine benannte E-Mail-Adresse zu senden. Der Aushang genügt dem Artikel 187; die E-Mail macht die dreißig Tage nutzbar.
- Lesen Sie die Eigentümerregeln vor dem Kauf: sie liegen in einem Register, das jeder interessierten Person offensteht (Artikel 191) — Sie brauchen den Verkäufer dafür nicht.
- Klären Sie vor einer Abstimmung über Aufstockung oder Umwandlung die Position nach Fläche, nicht nach Köpfen (Artikel 186).
- Beschließt das Gebäude zu klagen und Sie sind dagegen, geht der Antrag nach Artikel 192 an den Verwalter, binnen dreißig Tagen ab der Mitteilung — und er schützt vor dem Unterliegen, nicht vor Ihrem Anteil an den Kosten eines Erfolgs, von dem Sie profitieren.
- Klären Sie bei Immissionen früh die Genehmigungslage der Quelle: sie entscheidet, ob Sie ein Verbot verlangen oder nur Schadensersatz und Maßnahmen.
Auf wessen Seite wir stehen und wie wir bezahlt werden
RoNa Legal DOO arbeitet für Eigentümer und Käufer, nicht für Bauträger, Verwalter oder Instandhaltungsfirmen. Bezahlt werden wir von dem Mandanten, für den wir tätig sind, und von niemandem sonst im Geschäft: keine Provision, keine Vermittlungsgebühr, kein Anteil an einem Vertrag, den wir prüfen.
Tätigkeiten, die eine Vertretung vor einem montenegrinischen Gericht oder einer Behörde erfordern, werden von einem bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt wahrgenommen. Unsere Rolle ist die vorbereitende und beratende Ebene: den Beschluss und seinen Bekanntmachungsweg lesen, das Datum des Fristbeginns feststellen, die tatsächlich erreichte Mehrheit an Artikel 186 messen und die Akte vorbereiten, mit der der Rechtsanwalt arbeitet.
Wenn bereits ein Beschluss bekannt gemacht wurde
Wurde ein Beschluss bekannt gemacht und halten Sie ihn für fehlerhaft, ist das Datum der Bekanntmachung die erste festzustellende Tatsache, denn es entscheidet, ob der Rest noch zählt. Senden Sie uns den Beschluss, die Einladung zur Sitzung und jeden Nachweis darüber, wie und wann bekannt gemacht wurde — wir sagen Ihnen, wo die dreißig Tage stehen.
Geht es um einen Nachbarn und nicht um das Gebäude, senden Sie eine Beschreibung der Einwirkung und, falls bekannt, ob die verursachende Tätigkeit genehmigt ist.
