Wer nach Immobilienpreisen in Montenegro sucht, bekommt Durchschnitte pro Quadratmeter. Die sind nicht falsch, aber sie beantworten die falsche Frage. Zwei Wohnungen im selben Ort, mit derselben Fläche und demselben Ausblick, können rechtlich völlig verschiedene Objekte sein — und der Unterschied steht nicht im Exposé, sondern in Registern und Gesetzen.
Dieser Beitrag enthält bewusst keine Marktzahlen. Er beschreibt, was den Preis rechtlich formt: was Sie überhaupt erwerben, was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt, und die Norm, die dem Staat erlaubt, den vereinbarten Preis durch einen eigenen zu ersetzen.
Die Norm, die den vereinbarten Preis ersetzen kann
Fangen wir am Ende an, weil dort die meisten Überraschungen entstehen.
Nach Artikel 9 Absatz 1 des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer ist die Bemessungsgrundlage der Marktwert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs. Absatz 4 präzisiert für den entgeltlichen Erwerb: Bemessungsgrundlage ist der Gesamtbetrag der Gegenleistung, die für die Eigentumsübertragung gezahlt oder gegeben wurde. Und Absatz 5 zählt auf, was dazugehört — Zahlung in Geld, in Sachen, in Dienstleistungen, in übernommenen Schulden des früheren Eigentümers, die Überlassung einer anderen Immobilie, Sache oder eines Rechts, oder eine andere Leistung beziehungsweise Zahlung, die der Erwerber oder eine andere Person für den Erwerber erbringt.
Dann Artikel 10. Ist der in der Erwerbsurkunde genannte Preis niedriger als der Marktwert oder in der Urkunde gar nicht genannt, ermittelt die örtliche Steuerbehörde den Marktwert durch Schätzung, nach den Marktpreisen im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht. Absatz 2: Die Schätzung nimmt ein befugter Bediensteter auf der Grundlage vergleichbarer Daten über Immobilien desselben Gebiets und derselben Zeit vor. Absatz 3: Fehlen solche Vergleichsdaten, schätzt ein Sachverständiger mit Lizenz als beauftragter Schätzer.
Praktisch heißt das: Der Preis in der Urkunde ist ein Ausgangspunkt, keine Festlegung. Was daraus folgt, wenn beurkundeter und gezahlter Preis auseinanderfallen, ist ein eigenes Thema — dazu gibt es eine ausführliche Darstellung im englischsprachigen Teil unseres Blogs; hier genügt der Hinweis, dass die Differenz nach Artikel 9 Absatz 5 nicht außerhalb der Bemessungsgrundlage liegt, sondern innerhalb ihrer Definition.
Erste Tatsache: welche Steuer überhaupt greift
Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer sind Alternativen, nicht Ergänzungen — und welche greift, hängt nicht vom Verhandlungsgeschick ab.
Artikel 6 des Grunderwerbsteuergesetzes nimmt den Erwerb neu errichteter Bauwerke und von Baugrundstücken, auf die Umsatzsteuer gezahlt wird, vollständig aus dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes heraus. Die Wörter „und von Baugrundstücken" sind neu: eingefügt durch die als Sl. list CG 33/2026 am 10. März 2026 verkündete Änderung, anwendbar ab dem 1. April 2026.
Für die Preisbildung hat das eine unmittelbare Folge. Ein Neubau vom Bauträger und eine gebrauchte Wohnung von einer Privatperson liegen auf verschiedenen Seiten dieser Linie, und die Nebenkosten verhalten sich entsprechend unterschiedlich. Wer Angebote vergleicht, ohne zu wissen, auf welcher Seite jedes einzelne liegt, vergleicht zwei verschiedene Rechnungen. Sätze werden hier bewusst nicht wiederholt.
Steuerschuldner ist im Bereich der Grunderwerbsteuer der Erwerber (Artikel 7 Absatz 1), die Steuerschuld entsteht am Tag des Vertragsschlusses (Artikel 15 Absatz 1), und die Erklärung ist binnen 15 Tagen einzureichen und gleichzeitig zu zahlen (Artikel 16 Absätze 1 und 4).
Zweite Tatsache: wer verkauft
Ob der Verkäufer eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist, verschiebt nicht nur die Steuerlinie, sondern auch die Frage, wer überhaupt unterschreiben darf und welcher interne Beschluss nötig ist. Bei einer DOO verlangt das Gesellschaftsgesetz keinen Gesellschafterbeschluss über die Veräußerung; bei einer Aktiengesellschaft oberhalb der Schwelle schon, und dort ist das Geschäft unter Umständen angreifbar. Das ist ausführlich dargestellt in wenn der Verkäufer eine Firma ist.
Dritte Tatsache: was auf dem Grundstück überhaupt entstehen darf
Bei unbebauten Grundstücken entscheidet nicht die Fläche über den Wert, sondern das Planungsdokument.
Nach Artikel 28 des Gesetzes über die Raumordnung bestimmt der lokale Detailregulierungsplan die Bedingungen für die Errichtung von Bauwerken und enthält unter anderem den Parzellierungsplan, die Größe der urbanistischen Parzellen, den Bebauungsindex und den Ausnutzungsindex, die urbanistisch-technischen Bedingungen, Art, Höhe und Ausrichtung der Bauwerke, die höchste Geschosszahl, Wohnungszahl und Bruttogeschossfläche, sowie Bau- und Regulierungslinien.
Zwei benachbarte Parzellen mit identischer Fläche können dadurch völlig verschiedene Bauvolumina tragen. Wie man das vor dem Kauf prüft, ist im Detail dargestellt in Bebaubarkeit vor dem Kauf prüfen. Und die Baukostenseite — was das Bauen selbst kostet und warum „Preis pro m²" dort die falsche Bezugsgröße ist — steht in Baukosten in Montenegro.
Vierte Tatsache: ob das Gebäude rechtlich existiert, wie es aussieht
Ein Bauwerk, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder von ihr abweicht, ist ein anderes Kaufobjekt als eines mit vollständiger Genehmigungskette — auch wenn beide identisch aussehen.
Der Kataster kennt dafür eigene Vermerke. Artikel 98 des Katastergesetzes sieht Vermerke vor für ein Objekt, das ohne Baugenehmigung begonnen wurde, eines, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde, eines mit Baugenehmigung, für das keine Nutzungsgenehmigung erlangt wurde, und eines, das von der Baugenehmigung abweicht.
Der Legalisierungsweg und seine Frist sind ein eigenes Kapitel: die Novelle zum Legalisierungsgesetz und, für den Bestand, Schwarzbau legalisieren.
Fünfte Tatsache: wo Ihr Eigentum an der Küste endet
Am Meer verkauft niemand die Zone, die dem Staat gehört — aber Exposés zeichnen die Linie selten ein. Was in diesem Streifen tatsächlich übertragen wird und was nicht, ist ausführlich behandelt in Immobilien am Meer.
Sechste Tatsache: was im G-Blatt steht — und was fehlt
Lasten und Beschränkungen stehen im G-Blatt des list nepokretnosti (Artikel 53). Sie mindern nicht nur den Wert, sie verändern die Verhandlungsposition.
Zwei Punkte, die man dabei kennen sollte. Erstens entstehen manche Rechte ohne Eintragung: Artikel 8 Absatz 2 nennt Erwerbe aufgrund einer Gerichtsentscheidung, der Entscheidung eines anderen staatlichen Organs, durch Erbfolge oder kraft Gesetzes. Zweitens gibt es einen Vermerk, der eine offene Grenze anzeigt — nach Artikel 36 trägt die Behörde, wenn die Grenzen trotz der vorgesehenen Schritte nicht markiert werden können, den Vermerk ein, dass die Immobilie nicht markiert ist.
Beides und mehr ist zusammengestellt in was der Katasterauszug nicht zeigt.
Was das für Ihren Vergleich bedeutet
- Vergleichen Sie nur Objekte auf derselben Steuerseite. Neubau vom Bauträger und Bestandswohnung von privat sind rechtlich zwei verschiedene Rechnungen (Artikel 6).
- Fragen Sie nach dem Planungsdokument, bevor Sie eine Grundstücksfläche bewerten. Der Wert folgt dem zulässigen Volumen, nicht den Quadratmetern (Artikel 28 Raumordnungsgesetz).
- Prüfen Sie die Genehmigungskette des Gebäudes und suchen Sie im G-Blatt gezielt nach den Bau-Vermerken (Artikel 98 Katastergesetz).
- Rechnen Sie mit der behördlichen Schätzung. Ein niedriger beurkundeter Preis bindet die Steuerbehörde nicht (Artikel 10).
- Lassen Sie sich die Zusammensetzung der Gegenleistung schriftlich geben. Übernommene Schulden und Leistungen Dritter gehören nach Artikel 9 Absatz 5 zur Bemessungsgrundlage.
- Klären Sie, wer der Verkäufer ist, bevor Sie über den Preis sprechen — das entscheidet über Steuerlinie, Unterschriftsberechtigung und interne Beschlüsse.
Den vollständigen Ablauf eines Erwerbs behandelt der komplette Rechtsleitfaden.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Die Beteiligten rund um eine Immobilientransaktion werden überwiegend von der Transaktion bezahlt. Die Provision eines Maklers hängt am Abschluss. Das Vertriebsteam eines Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Die Pflicht des Notars gilt der Urkunde und ihrer Richtigkeit — nicht Ihnen gegenüber der Gegenseite.
Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern — in keiner Form und in keiner Akte. Unsere einzige Einnahme ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen abzuraten kostet uns nichts.
Praktisch heißt das: Wir prüfen, welches Objekt rechtlich vor Ihnen liegt, bevor über den Preis gesprochen wird, wir ziehen die Register selbst, und wir schreiben „das sollte so nicht unterschrieben werden", wenn das die Antwort ist. Wo eine Vertretung vor montenegrinischen Behörden oder Gerichten erforderlich ist, übernimmt das ein bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassener Anwalt, mit dem wir in der Akte zusammenarbeiten.
Eine Grenze, die nicht verhandelbar ist: Wir sind Juristen, keine zugelassenen Anlageberater. Wir bewerten keine Objekte, geben keine Marktprognosen ab und sagen Ihnen nicht, ob sich ein Kauf rechnet. Was wir prüfen, ist die Rechtslage, die dem Preis zugrunde liegt.
Bevor Sie über den Preis verhandeln
Schicken Sie uns das Exposé, den Katasterauszug und die Angaben zur Verkäuferseite. Wir sagen Ihnen, welches Objekt rechtlich vor Ihnen liegt, auf welcher Steuerseite es steht und welche der sechs Tatsachen in Ihrem Fall den Ausschlag gibt. Läuft bereits eine Frist, schreiben Sie das bitte dazu.
Die Rechtslage ist auf den Stand September 2026 bezogen und wurde aus den konsolidierten Texten gelesen: Gesetz über die Grunderwerbsteuer, Sl. list CG 36/2013, 3/2023, 28/2023 und 33/2026; Gesetz über die Raumordnung, Sl. list CG 19/2025; Gesetz über die Landesvermessung und den Immobilienkataster, Sl. list RCG 29/2007 sowie Sl. list CG 73/2010 bis 160/2025. Dieser Beitrag enthält bewusst keine Markt- oder Preisangaben und ist allgemeine Information zu einer gesetzlichen Regelung, keine Beratung zu einem konkreten Vorgang.
