Solche Inserate erreichen mich regelmässig: rund 1.200 m² oberhalb der Bucht, «Bauland mit Meerblick, Projekt für Villa vorhanden», Reservation innert einer Woche gewünscht.
Ob ein Grundstück in Montenegro bebaubar ist, steht weder im Inserat noch im Grundbuchauszug allein: massgebend sind das geltende Planungsdokument, die daraus für die Parzelle abgeleiteten urbanistisch-technischen Bedingungen (UTU) aus dem Geoportal des Ministeriums und der Blattauszug list nepokretnosti mit Kulturart, Eigentümer, Bauten und Lasten. Landwirtschaftsland und Wald sind für ausländische natürliche Personen grundsätzlich nicht erwerbbar, unabhängig davon, was die UTU zulässt. Beigelegt: drei Fotos und ein zwei Jahre alter Grundbuchauszug. Keine Planungsunterlage, keine urbanistisch-technischen Bedingungen, kein Hinweis, ob die Zufahrt eine öffentliche Strasse oder ein Feldweg ist. Der Makler hatte gesagt, «das sei alles bebaubar, da baue jeder».
Ich sehe diese Konstellation in einem grossen Teil der Grundstücksdossiers, die zu mir kommen. Der Makler verkauft die Parzelle, prüft die Planungsparameter aber nicht schriftlich, und der Notar muss es nicht: Das Katastergesetz gibt Notaren Zugang zum Katasterinformationssystem (Artikel 155a), eine Prüf- und Warnpflicht zum list nepokretnosti kennt das Notariatsgesetz nicht (Lesung vom 16. August 2026). Wer wissen will, ob und was auf der Parzelle gebaut werden darf, muss es vor der Reservation selbst herausfinden.
Hier ist die Lesereihenfolge aus meinen Akten, mit den Fallen, in die ich Schweizer Bauherren regelmässig laufen sehe.
Was ein Grundstück in Montenegro überhaupt «bebaubar» macht
Seit 2025 gibt es zwei Gesetze, wo früher eines war: das Raumplanungsgesetz Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 019/25 vom 4. März 2025, in Kraft seit 5. März 2025, Berichtigungen 028/25 und 049/25) und das Baugesetz Zakon o izgradnji objekata (Sl. list CG 019/25, 092/25, 160/25 und 114/2026, letztere nach meiner Lesart nur für Photovoltaik und Wärmepumpen). Das alte Gesetz 64/17 ist mit Artikel 163 des Baugesetzes aufgehoben; wer Ihnen noch mit «prijava građenja» kommt, zitiert aufgehobenes Recht.
Bebaubar ist eine Parzelle nur, wenn ein gültiges Planungsdokument sie als Bauland ausweist und die daraus abgeleiteten urbanistisch-technischen Bedingungen ein Gebäude der Art zulassen, die Sie im Kopf haben. Artikel 31 des Baugesetzes sagt es kurz: Gebaut wird auf Grundlage einer Baugenehmigung, Bauen ohne sie ist verboten.
Ein Inserat beantwortet keine dieser Fragen. Ein Foto vom Meerblick auch nicht.
Schritt 1: Der Plan (DUP, LPDR) und das zentrale Register
Das Raumplanungsgesetz von 2025 kennt auf lokaler Ebene den prostorno-urbanistički plan der Gemeinde, den lokalen Detailregulierungsplan (lokalni plan detaljne regulacije, LPDR) und den urbanistički projekat; darüber liegen die staatlichen Pläne. Im Alltag sagen alle weiterhin DUP (detaljni urbanistički plan), weil viele Pläne der alten Ordnung noch gelten und so heissen. Die Pläne liegen heute in einem zentralen Register für Planungs- und technische Dokumentation.
Was ich im Plan zuerst suche:
- Liegt die Parzelle in einem Detailplan, oder nur in einem übergeordneten Plan, der «Wohnzone» sagt, aber keine Baulinie zeichnet? Ohne gültigen Detailplan kann ich keine belastbare Aussage über Geschosszahl oder Ausnützung machen, und ich sage das dann auch so.
- Welche Nutzungsart trägt die Parzelle? «Tourismus» klingt nach Ferienvilla, kann aber ein Hotelgrundstück sein, auf dem Ihre Villa nicht vorgesehen ist.
- Ist die Parzelle als urbanistische Parzelle gezeichnet, oder entsteht das Baufeld erst durch Zusammenlegung mit dem Nachbarn?
Nach Artikel 22 des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen (Zakon o poljoprivrednom zemljištu, Sl. list RCG 15/92, 59/92, 27/94; CG 73/10, 32/11) ist eine dauerhafte Nutzungsänderung nur möglich, wenn der Plan sie bereits vorsieht; die aktuelle Konsolidierung haben wir nicht mit Datum gegengelesen. Wer «Bauland» kauft, das im Plan Ackerland ist, kauft Ackerland.
Schritt 2: Die UTU, die Zahlen, an denen später alle gemessen werden
Die urbanističko-tehnički uslovi (UTU) sind der Auszug aus dem Plan für genau Ihre Parzelle. Nach Artikel 8 Absatz 5 des Baugesetzes werden sie vom Geoportal des Ministeriums bezogen; die Behörde stellt sie nur ausnahmsweise selbst aus (geprüft am 26. August 2026 an den konsolidierten Texten 019/25 und 092/25). Sie enthalten Nutzungsart, Bau- und Regulierungslinie, Schutzauflagen, erforderliche Stellungnahmen, allfällige geotechnische Untersuchungen und für das Gebäude die maximale Geschosszahl, Bruttogeschossfläche, Ausnützungs- und Überbauungsindex sowie Parkierungs- und Energievorgaben.
Kein Papier für die Schublade: Nach Artikel 143 Absatz 1 des Baugesetzes begeht der zuständige Beamte eine Ordnungswidrigkeit mit 500 bis 4.000 Euro Busse, wenn er ein Vorprojekt (idejno rješenje) genehmigt, das den UTU nicht entspricht. Die Behörde misst Ihr Projekt an genau diesen Zahlen, und sie hat einen persönlichen Grund, streng zu sein.
Ich lasse die UTU vor jeder Reservation ziehen und lese sie neben dem Wunschprojekt. In mehreren Dossiers war die Villa aus dem Inserat ein Geschoss höher, als die UTU zulassen; einmal liess der Überbauungsindex auf 1.200 m² ein Haus zu, das kleiner war als das Ferienhaus des Käufers im Tessin.
Infrastrukturträger (Strom, Wasser, Abwasser) müssen ihre technischen Bedingungen innert 15 Tagen nach Zustellung der Anfrage liefern; schweigen sie, gilt das als Zustimmung zu den UTU (Artikel 8 Absatz 8). Eine hilfreiche Frist, die aber nichts darüber sagt, ob die Leitung physisch bis an die Parzelle reicht.
Schritt 3: Der list nepokretnosti, Blatt für Blatt
Der Grundbuchauszug (list nepokretnosti) wird von der Uprava za nekretnine geführt und ist nach Artikel 53 des Katastergesetzes in vier Blätter gegliedert: A Parzelle, B Rechtsinhaber, V Gebäude und Einheiten, G Lasten und Beschränkungen. Der beglaubigte Auszug ist eine öffentliche Urkunde und wird nach Artikel 55 innert drei Tagen ausgestellt (Prüfung vom 15. August 2026). Eigentum entsteht auf Grund eines Rechtsgeschäfts erst mit der Eintragung (upis) im Kataster, Artikel 84 des Sachenrechtsgesetzes (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Sl. list CG 019/09, 029/25). Unterschrift und Zahlung machen Sie noch nicht zum Eigentümer.
| Blatt / Dokument | Was ich darin lese | Was es nicht beantwortet |
|---|---|---|
| A-Blatt (Parzelle) | Parzellennummer, Katastergemeinde, Fläche, Kulturart (Bauland, Acker, Wald) | Ob die Kulturart mit dem Plan übereinstimmt |
| B-Blatt (Rechtsinhaber) | Wer Eigentümer ist, zu welchen Anteilen, ob mehrere Personen | Ob alle Miteigentümer verkaufen wollen |
| V-Blatt (Gebäude) | Eingetragene Bauten und Einheiten, auch alte Ställe oder Ruinen | Ob ein nicht eingetragener Bau auf der Parzelle steht |
| G-Blatt (Lasten) | Dienstbarkeiten, Hypotheken, Mieten über 5 Jahre, Vorkaufsrechte, Veräusserungsverbote, Anmerkungen | Ob eine Anmerkung nur noch nicht eingetragen ist |
| UTU (Geoportal) | Nutzungsart, Baulinien, Geschosse, Indizes, Parkierung | Ob die Leitungen physisch bis zur Parzelle reichen |
| Detailplan (DUP/LPDR) | Zone, Baufeld, ob die Parzelle eine urbanistische Parzelle ist | Ob der Plan in Revision ist |
Zwei Dinge zum G-Blatt, die ich jedem Käufer einer «leeren» Parzelle sage.
Erstens: Ein sauberes G-Blatt im Jahr 2026 beweist nicht, dass ein Bau auf der Parzelle legal ist. Das Legalisierungsgesetz (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, Sl. list CG 91/2025, 18/2026, 117/2026) verbietet in Artikel 33 den Rechtsverkehr mit illegal errichteten Objekten von Gesetzes wegen; das Kataster hat nach Artikel 51 für die amtliche Eintragung der Anmerkungen 36 Monate ab Inkrafttreten Zeit, bis August 2028. Steht auf Ihrer «Bauland»-Parzelle ein Rohbau ohne Genehmigung, kaufen Sie das Verbot mit.
Zweitens: Nach Artikel 64 Absatz 2 des Katastergesetzes wird für Bauten ohne Bewilligung und für Bauten über mehrere Parzellen oder auf fremdem Grund eine Anmerkung im G-Blatt eingetragen. Das ist vor dem Kauf die einzige sichtbare Spur eines Grenzüberbaus. Fehlt sie, heisst das nicht, dass keiner da ist.
Die vier typischen Fallen: Zufahrt, Grenzen, Überbau, Küste
Zufahrt. Das Raumplanungsgesetz verlangt für eine urbanistische Parzelle ausdrücklich Fahrzeugzugang (kolski pristup) von einer öffentlichen oder städtischen Strasse. Der Feldweg, den «seit Jahrzehnten alle benutzen», ist keine eingetragene Dienstbarkeit (službenost). Steht im G-Blatt des Nachbargrundstücks kein Wegrecht, ist die Villa vom Papier her nicht erschlossen.
Grenzen. Grenzsteine fehlen oder wurden versetzt, häufiger als Sie denken. Die Neuvermarkung (omeđavanje) beantragt der Eigentümer nach Artikel 137 Absatz 2 des Katastergesetzes; die Vermessungsstelle hat dafür nach Artikel 140 Absatz 1 30 Tage (Artikelnummern nach der Konsolidierung 17/2018, gelesen am 1. September 2026; ob die Novelle 160/2025 diese Artikel berührt, konnten wir nicht bestätigen). Ich lasse vor dem Kauf vermessen. Ein Urteil, das eine Grenze neu festlegt, löst nach Artikel 254 Absatz 3 des Sachenrechtsgesetzes die Eigentumsfrage übrigens nicht.
Überbau. Ragt ein Nachbargebäude auf Ihre Parzelle, können Sie nach Artikel 48 des Sachenrechtsgesetzes die Wiederherstellung verlangen, unabhängig vom guten Glauben; sonst spricht das Gericht dem Bauenden nach Artikel 49 eine Dienstbarkeit oder das Eigentum an der Fläche gegen Entschädigung zu. Diesen Prozess wollen Sie nicht mitkaufen.
Küste. Die Meeresküste ist nach Artikel 21 des Sachenrechtsgesetzes Naturgut, das morsko dobro nach Artikel 20 ein Gut von allgemeinem Interesse unter besonderem Schutz. Dort werden Nutzungsrechte übertragen (Konzession, Pacht), kein Eigentum. Wie breit der Streifen im Einzelfall ist, zeigt nur die Überlagerung von Kataster und morsko-dobro-Grenze; das Küstenregime habe ich in Immobilien am Meer in Montenegro: die Rechtslage beschrieben.
Was Sie als Schweizer Käufer überhaupt erwerben dürfen
Artikel 415 Absatz 1 des Sachenrechtsgesetzes (Sl. list CG 019/09, 029/25, Wortlaut gelesen am 20. August 2026) zählt sieben Kategorien auf, an denen eine ausländische Person kein Eigentum haben kann: Naturgüter, Güter im Gemeingebrauch, landwirtschaftliche Flächen, Wald, Kulturdenkmäler von besonderer Bedeutung, Liegenschaften im 1-km-Streifen entlang der Landgrenze und auf Inseln sowie durch Sondergesetz gesperrte Sicherheitsgebiete.
Eine im Plan als Bauland ausgewiesene Parzelle dürfen Sie als Schweizer Privatperson kaufen. Eine Acker- oder Waldparzelle nicht, auch wenn der Nachbar dort baut. Die Ausnahme in Absatz 3 betrifft bis zu 5.000 m² Agrar- oder Waldfläche, wenn Gegenstand des Vertrags ein darauf stehendes Wohngebäude ist; die leere Wiese fällt nicht darunter. Langfristige Pacht, Konzession oder BOT stehen Ausländern nach Absatz 4 wie Inländern offen; verboten ist das Eigentum, nicht die Nutzung.
Die 2025 eingefügte Gleichstellung von EU-Bürgern gilt nach Artikel 422a erst ab dem EU-Beitritt Montenegros und betrifft Schweizer ohnehin nicht. Was bleibt, ist der Weg über eine in Montenegro gegründete Gesellschaft, die als inländische juristische Person gilt; die Abwägung steht in Kauf über eine Gesellschaft oder privat.
Kosten, die im Inserat fehlen (mit Datum)
- Grunderwerbsteuer. Nach Artikel 11 des Gesetzes über die Immobilienverkehrsteuer (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Sl. list 36/13, 152/22, 3/23, 28/23, 33/26) für Steuerschulden ab 1. Januar 2024: 3 Prozent bis 150.000 Euro; darüber 4.500 Euro plus 5 Prozent; über 500.000 Euro 22.000 Euro plus 6 Prozent (Staffel mit zwei unabhängigen Sekundärquellen abgeglichen, Stand 26. August 2026, nicht mit dem Amtsblatt-PDF 28/23 selbst). Steuerpflichtig ist der Erwerber (Artikel 7 Absatz 1), Erklärung innert 15 Tagen (Artikel 16 Absatz 1).
- Erstverkauf mit Mehrwertsteuer. Seit 1. April 2026 (Änderung Sl. list CG 033/26 vom 10. März 2026) ist auch der mit Mehrwertsteuer belastete Ersterwerb von Bauland nach Artikel 6 vom Anwendungsbereich der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Ob der Verkäufer Mehrwertsteuer in Rechnung stellt, kläre ich vor der Reservation, nicht beim Notar.
- Komunalije. Für die kommunale Grunderschliessung zahlt der Investor die naknada za građenje nach Artikel 70 Absatz 1 des Raumplanungsgesetzes. Die Gemeinde setzt den Betrag nach Zone und Gebäudetyp fest; nach Absatz 6 kann sie ihn beim Einfamilienhaus um bis zu 50 Prozent und bei Einmalzahlung um bis zu 20 Prozent senken (gelesen am 26. August 2026). Quadratmeterzahlen für Budva, Kotor oder Tivat nenne ich bewusst nicht; die Tarife wechseln.
- Grundsteuer. Nach Artikel 9 des Grundsteuergesetzes (Zakon o porezu na nepokretnosti, Sl. list 25/19, 49/22, 152/22, 118/25, 133/25) 0,25 bis 1,00 Prozent des Marktwerts; der frühere Sonderband für unbebautes Bauland wurde mit 118/25 (in Kraft seit 24. Oktober 2025) gestrichen. Die Erklärung ist innert 30 Tagen nach Erwerb einzureichen (Artikel 16 Absatz 1); diese Pflicht verpassen ausländische Käufer am häufigsten.
Schweizer Besonderheiten: Apostille, Steuererklärung, Einreise, Sozialversicherung
Apostille statt Legalisation. Die Schweiz und Montenegro sind beide Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens von 1961 (geprüft am 2. September 2026 anhand der HCCH-Statustabelle und der Vertragsstaatenliste des deutschen Auswärtigen Amts). Eine in der Schweiz notariell beglaubigte Vollmacht braucht nur die Apostille der Staatskanzlei Ihres Kantons und danach eine beglaubigte Übersetzung ins Montenegrinische, die ich vor Ort anfertigen lasse. Dasselbe gilt für den Handelsregisterauszug, wenn Ihre AG oder GmbH kauft. Eine Vollmacht erspart in der Regel zwei Reisen: Reservation und Hauptvertrag beim Notar.
Ihre Schweizer Steuererklärung. Die Parzelle müssen Sie im Wohnsitzkanton deklarieren. Die Schweiz besteuert die ausländische Liegenschaft nicht direkt, berücksichtigt Wert und Ertrag aber für die Satzbestimmung; die Bewertung von Auslandliegenschaften ist von Kanton zu Kanton verschieden (Merkblätter der Steuerverwaltung Freiburg und Zürcher Treuhandpraxis, abgerufen am 2. September 2026). Grundlage im Verhältnis zu Montenegro ist das Abkommen vom 13. April 2005 mit Serbien und Montenegro zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (SR 0.672.968.21, in Kraft seit 5. Mai 2006); die Eidgenössische Steuerverwaltung führt Montenegro weiterhin unter diesem Abkommen. Mit welchem Notenaustausch die Weitergeltung nach der Staatstrennung von 2006 formell bestätigt wurde, konnten wir nicht am Text nachlesen. Das Änderungsprotokoll vom 19. September 2023, in Kraft seit 18. Juli 2025, betrifft nur Serbien. Wie Ihr Kanton den Steuerwert von Bauland ansetzt, weiss Ihr Treuhänder besser als ich; Kaufvertrag und Grundbuchauszug liefere ich ihm.
Einreise. Nach den Reisehinweisen des EDA reisen Sie mit Schweizer Pass bis 90 Tage visumfrei ein. Dass mit der Identitätskarte nur 30 Tage möglich sind und die polizeiliche Anmeldung innert 24 Stunden erfolgen muss, wenn Sie nicht im Hotel wohnen, steht so in den Merkblättern Schweizer Reiseanbieter; am EDA-Text selbst konnten wir diese beiden Punkte nicht nachlesen, prüfen Sie sie vor der Reise (Abruf 2. September 2026). Die Visumpflicht, die Montenegro ab 1. November 2026 für Staatsangehörige der Türkei, Russlands, Chinas, Belarus und Saudi-Arabiens einführt, betrifft Schweizer nicht.
Sozialversicherung. Falls Sie später eigene Leute aus der Schweiz auf die Baustelle schicken: Das Abkommen zwischen der Schweiz und Montenegro über soziale Sicherheit wurde am 7. Oktober 2010 unterzeichnet und ist seit 1. Januar 2019 in Kraft; entsandte Arbeitnehmer bleiben nach den Merkblättern der Schweizer Ausgleichskassen bis 24 Monate im Schweizer System (abgerufen am 2. September 2026). Die montenegrinische Arbeitsbewilligung ist ein eigenes Verfahren.
Vom Grundstück zur Baugenehmigung: die Uhren, die nach dem Kauf laufen
Was nach dem Kauf kommt, gehört in einen eigenen Beitrag; hier nur die Fristen, die schon die Kaufentscheidung beeinflussen.
Die Baugenehmigung setzt nach Artikel 34 Absatz 1 Ziffer 4 des Baugesetzes den Nachweis von Eigentum oder einem anderen Recht an der Parzelle voraus; ein Streit unter Miteigentümern oder eine Anmerkung im G-Blatt kann die Akte faktisch blockieren. Nach Artikel 35 muss innert zwei Jahren ab Erteilung der Genehmigung mit dem Bau begonnen werden, sonst erlischt das Baurecht aus der Genehmigung; nach Artikel 43 ist innert fünf Jahren fertigzustellen, danach fällt für jedes angefangene Jahr eine Gebühr auf den geschätzten Bauwert an (den Satz haben wir nicht im Dossier). Wer «erst das Grundstück sichern und in fünf Jahren bauen» plant, sollte die Genehmigung nicht zu früh beantragen. Das Verfahren steht in Bauen in Montenegro: Baugenehmigung 2026, der Kaufvertrag im Rechtsleitfaden zum Immobilienkauf.
Wenn Sie in Montenegro bauen wollen oder eine Parzelle im Auge haben: Schicken Sie uns Parzellennummer und Katastergemeinde, den aktuellen list nepokretnosti und das, was der Makler an Plänen hat. Wir ziehen UTU und Plan, lesen die vier Blätter und geben Ihnen schriftlich, ob und was auf dieser Parzelle gebaut werden darf, samt den offenen Punkten vor der Reservation. Den Rahmen unserer Begleitung von der Parzelle bis zur Nutzungsbewilligung beschreibt die Bau- und Projektberatung Montenegro; erreichbar sind wir über die Kontaktseite.