In mehreren Bauakten deutscher Mandanten steckt derselbe Irrtum: Das Grundstück ist seit Jahren bezahlt, ein Architekt aus Deutschland hat Pläne gezeichnet, und beim Kauf hieß es, in Montenegro genüge eine „Anmeldung des Baus beim Ministerium“, eine Genehmigung im deutschen Sinn gebe es nicht mehr. Das war 2018 so. Seit März 2025 ist es falsch, und solche Ordner sind für das neue Verfahren höchstens zu einem Drittel brauchbar.
Die Baugenehmigung in Montenegro (građevinska dozvola) steht am Ende einer Kette: zuerst die städtebaulich-technischen Bedingungen (UTU) über das Geoportal des Ministeriums, dann der Vorentwurf mit Zustimmung des Chefarchitekten, danach das Hauptprojekt mit unabhängiger Revision, erst dann der Antrag selbst. Zuständig ist je nach Bruttogeschossfläche und Kategorie die Gemeinde oder das Ministerium; nach Erteilung laufen zwei Fristen, zwei Jahre bis zum Baubeginn und fünf Jahre bis zur Fertigstellung.
Diese Seite beginnt dort, wo der Grundstückskauf endet: wer die Baugenehmigung in Montenegro heute erteilt, welche Fristen die Behörde selbst hat, wie lange die Genehmigung trägt und was ich von deutschen Bauherren vorab brauche. Wer noch am Kauf hängt, liest zuerst den Rechtsleitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro.
Was sich 2025 geändert hat und warum die meisten deutschen Ratgeber veraltet sind
Bis 2025 galt das kombinierte Gesetz über Raumplanung und Bau (Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata, Sl. list CG 64/17) mit der Anmeldung (prijava građenja) statt Genehmigung. Genau dieses Modell beschreiben die deutschsprachigen Maklerseiten zu „Bauen in Montenegro“ bis heute.
Das Gesetz über den Bau von Objekten (Zakon o izgradnji objekata) wurde am 4. März 2025 im Amtsblatt 019/25 veröffentlicht, geändert durch 092/25 vom 7. August 2025 und 160/25 vom 30. Dezember 2025; eine vierte Änderung, 114/2026, betrifft nach meiner Lesart nur Photovoltaik- und Wärmepumpen-Ausnahmen. Artikel 163 hat das alte 64/17 aufgehoben, die Raumplanung sitzt seither im eigenen Gesetz über die Raumordnung (Zakon o uređenju prostora, 019/25, Berichtigungen 028/25 und 049/25). Geprüft habe ich diese Kette zuletzt im August 2026 gegen die konsolidierte Fassung im Katalog propisa 2026 der Ingenieurkammer, weil die frei zugänglichen Konsolidierungen bei 092/25 stehen bleiben.
Artikel 31 des Baugesetzes ist kurz: Ein Objekt wird auf Grundlage einer Baugenehmigung (građevinska dozvola) errichtet, Bauen ohne Baugenehmigung ist verboten. Die Anmeldung ist als Regime abgeschafft, die Genehmigung ist wieder ein förmlicher Verwaltungsakt mit Fristen, Veröffentlichung und Rechtsmittel.
Für Altverfahren gilt nach Artikel 159 und 159a: Was vor dem Gesetz begonnen wurde, endet nach altem Recht, wenn das für den Antragsteller günstiger ist. Wer 2024 angemeldet hat, sollte die Akte nicht neu einreichen, sondern erst klären lassen, in welchem Regime sie steht.
Vor dem ersten Antrag: Grundbuch, UTU und die Frage, was auf dem Grundstück erlaubt ist
Ich fange nie mit dem Architekten an, sondern mit dem Grundbuchauszug, dem list nepokretnosti. Das A-Blatt zeigt die Parzelle, das B-Blatt den Berechtigten, das V-Blatt Gebäude und Sondereigentum, das G-Blatt Lasten und Verfügungsbeschränkungen. Eigentum an Grundstücken entsteht in Montenegro nach Artikel 84 des Gesetzes über die dinglichen Rechte (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, 019/09 und 029/25) erst mit der Eintragung im Kataster, nicht mit Unterschrift oder Zahlung. Wer im B-Blatt nicht steht, ist für das Bauamt kein Bauherr.
Ein Punkt, der deutsche Mandanten regelmäßig überrascht: Die Gleichstellung von EU-Bürgern beim Grunderwerb wurde 2025 zwar in Artikel 415 eingefügt, gilt nach Artikel 422a aber erst ab dem Tag des EU-Beitritts Montenegros. Heute gelten für Sie als Deutscher die Beschränkungen für Ausländer, insbesondere kein Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen und Wald (Artikel 415 Absatz 1, geprüft 20. August 2026). Eine in Montenegro gegründete d.o.o. ist dagegen eine inländische juristische Person; deshalb laufen viele Villenprojekte über eine Gesellschaft, weil die Parzelle im Kataster als poljoprivredno zemljište geführt wird.
Die zweite Prüfung ist die Bebaubarkeit. Die städtebaulich-technischen Bedingungen (urbanističko-tehnički uslovi, UTU) werden nach Artikel 8 Absatz 5 des Baugesetzes aus dem Geoportal des Ministeriums gezogen, nicht am Schalter beantragt. Sie legen Geschosszahl, Bruttogeschossfläche, Bebauungsindex und Baulinie fest. Wie man UTU und Bebauungsplan (DUP beziehungsweise die neuen lokalen Detailpläne) vor dem Kauf liest, habe ich in einem eigenen Beitrag zur Bebaubarkeit eines Grundstücks in Montenegro auseinandergenommen.
Liefert die Infrastrukturstelle ihre technischen Bedingungen nicht binnen 15 Tagen nach Zugang der Anfrage, gilt ihre Zustimmung zu den UTU als erteilt (Artikel 8 Absatz 8, Stand 26. August 2026).
Die Genehmigungskette Schritt für Schritt
Artikel 2 des Baugesetzes definiert „Bau eines Objekts“ als Kette von der Vermessung über Vorentwurf, Revision und Baugenehmigung bis zur Nutzungsgenehmigung. So laufen die Akten bei mir tatsächlich:
| Schritt | Was passiert | Frist der Behörde | Rechtsgrundlage (Zakon o izgradnji objekata) |
|---|---|---|---|
| Vorentwurf (idejno rješenje) | Zustimmung des Hauptstadt- oder Hauptstaatsarchitekten | 30 Tage ab Antrag, Veröffentlichung binnen 3 Tagen | Art. 22, Art. 25 Abs. 1 und 2 |
| Widerspruch gegen Zustimmung oder Ablehnung | Beschwerde an das Ministerium | 8 Tage | Art. 25 Abs. 3 |
| Hauptprojekt (glavni projekat) mit Revision | Lizenzierte Planer, unabhängiger Revident | keine gesetzliche Frist, Marktfrage | Art. 2 |
| Baugenehmigung (građevinska dozvola) | Gemeinde oder Ministerium, Antrag wird online veröffentlicht | 30 Tage ab vollständigem Antrag, 60 Tage bei UVP oder UNESCO-Gebiet | Art. 31 und 34; die Frist steht im konsolidierten Text, eine Artikelnummer kann ich dafür nicht belegen |
| Veröffentlichung der Genehmigung | Behörde stellt Genehmigung ins Netz, Kopie an Bauinspektion | 7 Tage, dann 3 Tage | Art. 143 Abs. 3 und 4 |
| Baubeginn | Spätestens zwei Jahre nach Erteilung | Bauherr, nicht Behörde | Art. 35 |
| Fertigstellung | Spätestens fünf Jahre nach Erteilung, danach Jahresgebühr | Bauherr | Art. 43 |
| Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) | Antrag binnen 7 Tagen nach Schlussbericht der Aufsicht, Entscheidung binnen 7 Tagen | 7 Tage | Art. 54, Art. 59 |
Beim Vorentwurf trifft der deutsche Architekt zum ersten Mal auf montenegrinisches Recht. Die Zustimmung nach Artikel 22 erteilt der Hauptstadtarchitekt (glavni gradski arhitekta) oder der Hauptstaatsarchitekt; sie ergeht nach Artikel 25 Absatz 1 als Bescheid binnen 30 Tagen und wird Bestandteil des Hauptprojekts. Die Behörde veröffentlicht Antrag, Zustimmung und Vorentwurf binnen drei Tagen (Artikel 25 Absatz 2); die Beschwerde zum Ministerium läuft acht Tage (Artikel 25 Absatz 3). Geprüft am 26. August 2026 gegen den konsolidierten Text.
Verpasst der Beamte die 30 Tage, begeht er nach Artikel 143 Absatz 2 eine Ordnungswidrigkeit mit 500 bis 4.000 Euro Bußgeld; dasselbe gilt für eine Zustimmung gegen die UTU (Artikel 143 Absatz 1). Das ist ein brauchbares Argument, wenn eine Akte seit Wochen liegt.
Das Hauptprojekt erstellen lizenzierte, versicherte, in der Ingenieurkammer eingetragene Planer; in der Praxis Architektur, Statik, Elektro, Haustechnik, Geotechnik und Brandschutz als eigene Hefte. Es geht durch die Revision (revizija) eines unabhängigen Revidenten. Dass ein Einfamilienhaus (porodična stambena zgrada) davon ausgenommen sei, wird oft geschrieben; die Artikelnummer dafür kann ich nicht belegen und setze sie nicht hierher.
Die Genehmigungsfrist von 30 Tagen ab vollständigem Antrag, 60 Tage bei UVP-Pflicht oder in UNESCO-Gebieten (die Bucht von Kotor gehört dazu), steht so im konsolidierten Text. Ob ihr Verstreichen eine Genehmigungsfiktion auslöst oder nur den Beamten haften lässt, ist dort nicht eindeutig geregelt. Ich verspreche deshalb keine stillschweigende Genehmigung.
Wer erteilt die Baugenehmigung: Gemeinde oder Ministerium
Artikel 32 Absatz 2 teilt die Zuständigkeit nach Größe und Nutzung. Unter 3.000 m² Bruttogeschossfläche entscheidet die Gemeinde, in Budva, Kotor, Tivat oder Bar also das Sekretariat für Urbanismus (Sekretarijat za urbanizam). Ab 3.000 m² einschließlich, außerdem bei Hotels mit vier oder fünf Sternen, touristischen Siedlungen (turističko naselje) und Resorts, entscheidet das Ministerium. Die Ressortbezeichnung des Ministeriums wechselt mit den Regierungsumbildungen; ich schreibe sie bewusst nicht hin.
Für das Ferienhaus mit 280 m² ist also die Gemeinde zuständig, für das Vier-Sterne-Boutiquehotel das Ministerium, auch unter 3.000 m². Bei Hotels holt die Behörde nach Artikel 34 Absatz 6 bis 8 die Zustimmung der Tourismusbehörde von Amts wegen ein; 15 Tage, dann gilt Schweigen als Zustimmung.
Der Antrag wird nach Artikel 34 auf der Website der Behörde veröffentlicht; einen Teil der Unterlagen beschafft sie von Amts wegen, welche genau, steht nicht als Liste im Gesetz, ich reiche im Zweifel alles selbst ein. Als Nachweis am Grundstück verlangt Artikel 34 Absatz 1 Nummer 4 Eigentum oder ein anderes Recht: Grundbuchauszug, Konzession, Pacht oder eine notariell beglaubigte, im G-Blatt eingetragene Zustimmung des Eigentümers. Dass eine eingetragene Hypothek den Antrag sperrt, steht so nicht im Gesetz. Ein Grenzstreit, ein Vermerk über ein ungenehmigtes Altgebäude oder eine ungeklärte Miteigentümergemeinschaft blockieren die Akte dagegen faktisch.
Die Gültigkeitsuhr: zwei Jahre für den Baubeginn, fünf Jahre für die Fertigstellung
„Die Genehmigung gilt zwei Jahre“ steht auf vielen Seiten. So steht es nicht im Gesetz. Es laufen zwei getrennte Uhren, beide ab dem Erteilungsdatum.
Artikel 35: Der Bauherr muss binnen zwei Jahren nach Erteilung mit dem Bau beginnen, sonst erlischt das Recht, auf Grundlage dieser Genehmigung zu bauen. Einen verlängerbaren Ruhezustand kennt das Gesetz nicht. Was genau als „Beginn“ zählt, führt der Text nicht aus; ich dokumentiere ihn mit Bautagebuch, Fachaufsicht und Fotos.
Artikel 43: Der Bau muss binnen fünf Jahren nach Erteilung fertig sein. Wer überzieht, zahlt für jedes angefangene Jahr eine Gebühr auf den geschätzten Bauwert aus dem revidierten Hauptprojekt und muss die Baustelle sichern. Den Prozentsatz habe ich in keiner belastbaren Fassung gefunden, deshalb nenne ich keinen. Beide Artikel: Fassung 019/25 mit 092/25 und 160/25, geprüft 27. August 2026.
Für deutsche Bauherren, die in Etappen bauen, ist die Fünfjahresuhr die gefährlichere.
Was deutsche Bauherren vorab liefern müssen
Die meisten Verzögerungen bei deutschen Mandanten entstehen nicht im Sekretariat, sondern vorher, weil Unterlagen aus Deutschland in der falschen Form kommen.
Apostille statt Legalisation. Deutschland und Montenegro sind beide Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens vom 5. Oktober 1961. Deutsche öffentliche Urkunden brauchen für Montenegro die Haager Apostille der in Deutschland zuständigen Stelle, keine konsularische Legalisation; das Auswärtige Amt führt Montenegro in seiner Übersicht zum internationalen Urkundenverkehr entsprechend (Stand meiner Prüfung: 2. September 2026). Betroffen sind Handelsregisterauszüge einer deutschen GmbH als Bauherrin, notarielle Vollmachten und Erbscheine.
Vollmacht. Wer nicht für jeden Termin anreisen will, erteilt eine notarielle Vollmacht, apostilliert und beglaubigt übersetzt, die Antrag, UTU, Planer- und Bauvertrag und die Katasteranmeldung ausdrücklich abdeckt. Eine deutsche „Generalvollmacht“ ohne Bezug auf die Parzelle weisen manche Sekretariate zurück.
Beglaubigte Übersetzungen. Fremdsprachige Urkunden gehen mit Übersetzung eines in Montenegro vereidigten Übersetzers (sudski tumač) in die Akte; Übersetzungen aus Deutschland werden regelmäßig nicht anerkannt.
Einreise. Deutsche Staatsangehörige reisen bis zu 90 Tage visumfrei ein und müssen sich binnen 24 Stunden am Aufenthaltsort polizeilich anmelden (Auswärtiges Amt, Reise- und Sicherheitshinweise Montenegro, geprüft 2. September 2026). Die zum 1. November 2026 eingeführte Visumpflicht betrifft Staatsangehörige der Türkei, Russlands, Chinas, Saudi-Arabiens und Belarus, nicht deutsche Pässe.
Steuern und Sozialversicherung, falls Sie eigene Leute mitbringen. Das deutsch-jugoslawische Doppelbesteuerungsabkommen vom 26. März 1987 gilt im Verhältnis zu Montenegro fort (BGBl. 2011 II S. 745, Bundesfinanzministerium, geprüft 2. September 2026). Nach dem Abkommen wird eine Bauausführung erst nach zwölf Monaten zur Betriebsstätte, wobei ich den Vertragstext dazu nur über eine Sekundärquelle einsehen konnte; das montenegrinische Körperschaftsteuergesetz setzt in Artikel 4 Absatz 4 sechs Monate an (Fassung 088/24, geprüft 1. September 2026). Ein deutscher Generalunternehmer, der neun Monate auf Ihrer Baustelle steht, muss diese Differenz kennen. Bei der Sozialversicherung gilt das deutsch-jugoslawische Abkommen vom 12. Oktober 1968 weiter, ein eigenes Abkommen mit Montenegro gibt es nicht; laut DVKA enthält es keine feste Höchstdauer für Entsendungen (geprüft 2. September 2026). Arbeitsgenehmigungen für entsandte Bauleiter sind eine eigene Prüfung nach dem Ausländergesetz.
Vom Baubeginn bis zur Nutzungsgenehmigung
Die Fachaufsicht (stručni nadzor) ist Pflicht: Nach Artikel 50 stellt der Bauherr ihre Anwesenheit je Bauphase sicher und trägt die Kosten. Sie schreibt ins Bautagebuch (građevinski dnevnik), meldet Abweichungen vom revidierten Hauptprojekt dem Bauherrn schriftlich und, wenn der Unternehmer nicht nachbessert, der Bauinspektion (Artikel 51); sie erstellt Phasenberichte und einen Schlussbericht (Artikel 52, Stand 26. August 2026). Wer die Aufsicht beim Bauunternehmer „mitbestellt“, hat sie nicht unabhängig.
Die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) erteilt nach Artikel 53 dieselbe Behörde wie die Baugenehmigung, auch für einen Bauabschnitt. Der Bauherr beantragt sie vor Nutzungsbeginn und spätestens sieben Tage nach dem Schlussbericht der Fachaufsicht (Artikel 54); beim Einfamilienhaus läuft die Frist ab der Erklärung des Bauunternehmers, dass genehmigungsgemäß gebaut wurde. Die technische Abnahme (tehnički pregled, Artikel 55 bis 58) darf schon baubegleitend laufen. Danach ergeht die Nutzungsgenehmigung binnen sieben Tagen (Artikel 59), und der Bauherr muss binnen weiterer sieben Tage die Katastereintragung beantragen. Geprüft am 18. August 2026 gegen die Fassung mit 160/25, die die Unterlagenliste in Artikel 54 verkürzt hat.
Artikel 60 verbietet die Nutzung vor der Nutzungsgenehmigung, ausgenommen Probebetrieb und Funktionstests. Ohne sie kommt das Gebäude nicht ins V-Blatt und ist weder beleihbar noch sauber verkäuflich.
Wo Projekte typischerweise stecken bleiben
Aus den Akten der letzten zwei Jahre sind es fünf Stellen.
Erstens das Grundstück: als landwirtschaftlich geführt, Eigentum noch nicht im B-Blatt, Zufahrt nur über einen faktischen Weg ohne eingetragene Dienstbarkeit.
Zweitens ein Altbestand auf der Parzelle. Steht dort ein Häuschen oder ein Rohbau ohne Genehmigung, greift das Gesetz über die Legalisierung ungenehmigter Objekte (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, Sl. list CG 91/2025, in Kraft seit 14. August 2025). Nach dessen Artikel 33 darf ein solches Objekt weder veräußert noch für eine Tätigkeit genutzt werden, und der Vermerk dazu landet im G-Blatt. Die Frist, die Katastereintragung eines Altbaus einzuleiten, wurde zweimal verlängert, zuletzt durch die am 7. August 2026 veröffentlichte Änderung 117/2026 auf den 14. August 2027; den Wortlaut dieser letzten Änderung habe ich noch nicht im Amtsblatt gelesen und rate, ihn vor jeder Entscheidung dort zu prüfen. Beweisgrundlage ist nach Artikel 7 die Satellitenaufnahme vom Juli 2025 im Geoportal. Wer den Altbau abreißen will, sollte den Abriss dokumentieren, bevor der Neubauantrag läuft.
Drittens die Erschließungsabgabe (naknada za građenje, umgangssprachlich komunalije). Nach Artikel 70 Absatz 1 des Raumordnungsgesetzes zahlt sie der Bauherr; befreit sind nach Absatz 2 unter anderem Fünf-Sterne-Hotels, nicht Vier-Sterne-Häuser. Für ein Einfamilienhaus kann die Gemeinde nach Absatz 6 bis zu 50 Prozent nachlassen, bei Einmalzahlung bis zu 20 Prozent; die Nachlässe werden nicht addiert, es gilt der günstigste Grund (Absatz 7, geprüft 26. August 2026). Die Höhe je m² setzt jede Gemeinde nach Zone fest, und ich habe für Budva, Kotor und Tivat keine Tarife, die ich hier mit Datum verbürgen könnte. Wie sich die Abgabe in die Gesamtkalkulation einfügt, steht im Beitrag zu den Baukosten pro m² in Montenegro 2026.
Viertens der Vorentwurf, der die UTU überschreitet. Ein Geschoss zu viel, und die Zustimmung nach Artikel 22 kommt nicht; der Beamte, der sie trotzdem gäbe, haftet nach Artikel 143 Absatz 1 selbst.
Fünftens die Uhr: Bauherren, die den Beginn nicht dokumentieren oder das fünfte Jahr überziehen.
Noch ein Wort zur Grunderwerbsseite: Seit dem 1. April 2026 ist der Ersterwerb von Bauland, auf den Mehrwertsteuer gezahlt wird, aus der Grunderwerbsteuer herausgenommen (Artikel 6 des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer, Fassung 033/26 vom 10. März 2026, geprüft 26. August 2026). Wann der Verkäufer Mehrwertsteuer schuldet, regelt das Mehrwertsteuergesetz, dessen Änderung 012/26 ich noch nicht im Wortlaut geprüft habe; dazu schreibe ich deshalb keine Regel auf.
Wenn Sie in Montenegro bauen wollen oder ein Grundstück haben, dessen Akte feststeckt, schicken Sie mir den Grundbuchauszug, die UTU aus dem Geoportal und, falls vorhanden, den Vorentwurf. Wir bei RoNa Legal DOO prüfen zusammen mit unseren in der Anwaltskammer Montenegros eingetragenen Partneranwälten Zuständigkeit, Fristenlage und die deutschen Unterlagen und geben Ihnen den Fahrplan schriftlich, bevor Sie einen Planer beauftragen. Was das Leistungspaket umfasst, steht auf der Seite Bau- und Projektberatung Montenegro; für eine erste Einschätzung nutzen Sie das Kontaktformular, für gerichtliche oder behördliche Vertretung vor Ort die Seite Rechtsanwalt in Montenegro.