Irgendwann zwischen Besichtigung und Vorvertrag hört fast jeder deutschsprachige Käufer den Satz: man solle die Immobilie besser über eine montenegrinische Gesellschaft halten. Meist von jemandem vor Ort, meist kompetent, meist völlig aufrichtig gemeint.
Der Rat ist oft richtig. Teuer wird er, weil er eine Frage beantwortet, während der Käufer die Antwort auf eine andere hört.
Es sind nämlich zwei Fragen, und sie werden in zwei Ländern entschieden:
- Darf ich genau dieses Objekt als ausländische Privatperson überhaupt erwerben — und was kostet mich die Gesellschaft in Montenegro?
- Was macht das Halten einer ausländischen Gesellschaft mit meiner Situation zu Hause?
Wer Sie zur ersten Frage berät, sieht die zweite in der Regel nicht. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Beschreibung dessen, wo die Zuständigkeit jeweils endet. Nur sagt Ihnen niemand, dass diese Grenze existiert — und die Struktur wird gewählt, bevor jemand über sie hinweggeschaut hat.
Zur Klarstellung: Ich bin nicht Ihr Steuerberater in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, und das hier ist keine steuerliche Beratung zu Ihrem Heimatrecht. Was ich darstellen kann, ist die montenegrinische Hälfte und die Nahtstelle.
Die montenegrinische Antwort: manchmal ist die Gesellschaft nicht optional
Der Punkt, den vereinfachende Ratgeber verwischen.
Eine ausländische Privatperson kann in Montenegro grundsätzlich Immobilien erwerben. Was sie grundsätzlich nicht erwerben kann, ist landwirtschaftliche Fläche und Waldfläche. Es gibt eine enge Ausnahme: bis 5.000 m², wenn Gegenstand des Übertragungsvertrags ein Wohngebäude auf dieser Fläche ist. Die Details dazu stehen in unserem Rechtsleitfaden zum Immobilienkauf.
Entscheidend ist, welches Gespräch Sie dadurch führen:
- Sie kaufen eine Wohnung? Dann ist die Beschränkung meist nicht Ihr Problem, und die Gesellschaft ist eine Wahl.
- Sie kaufen ein Haus mit Grund, ein Grundstück, einen Olivenhain, irgendetwas mit Aussicht und einem Hektar daran? Dann ist die Beschränkung das ganze Gespräch, und die Ausnahme ist enger, als Exposés vermuten lassen.
Eine in Montenegro gegründete Gesellschaft ist eine inländische juristische Person. Sie steht damit außerhalb der Beschränkung, die für ausländische Privatpersonen gilt. Das ist der eigentliche Grund, warum die d.o.o. immer wieder auftaucht — nicht als Steuertrick, sondern weil sie bei bestimmten Flächen der legale Weg ist und Privateigentum es nicht ist.
Wenn ein montenegrinischer Berater also „nehmen Sie eine Gesellschaft" sagt, beantwortet er häufig Frage eins korrekt. Das Problem ist, dass der Käufer das als allgemeine Empfehlung ablegt und aufhört zu fragen.
Was die Gesellschaft in Montenegro kostet
Geht der Gewinn den Gesellschaftsweg, kommt er nicht in einem Schritt bei Ihnen an. Er wird zweimal besteuert, und beides gehört in die Rechnung, bevor Sie sich entscheiden.
Die montenegrinische Körperschaftsteuer ist progressiv:
| Jahresgewinn | Körperschaftsteuer |
|---|---|
| bis 100.000 € | 9 % |
| 100.000,01 € – 1.500.000 € | 9.000 € + 12 % auf den übersteigenden Betrag |
| über 1.500.000 € | 177.000 € + 15 % auf den übersteigenden Betrag |
Schüttet die Gesellschaft an Sie aus, fällt nach innerstaatlichem Recht 15 % Quellensteuer auf Dividenden an. Bei Ausschüttungen an Gesellschaften in Steueroasen sind es 30 %. Zinsen und Lizenzgebühren liegen innerstaatlich ebenfalls bei 15 %.
Dazu kommt der unglamouröse Teil: Eine Gesellschaft ist eine laufende Verpflichtung. Buchhaltung, Meldungen, eine Anschrift, jemand, der das jedes Jahr sauber macht — unabhängig davon, ob die Wohnung etwas verdient hat. Bei einer einzelnen Ferienwohnung ist das oft der ausschlaggebende Punkt, und er hat mit Steuersätzen nichts zu tun.
Wie eine DOO überhaupt entsteht, was sie einmalig und jährlich kostet und was „Substanz" praktisch bedeutet, steht in Firma gründen in Montenegro. Hier geht es ausschließlich um die Frage, ob eine Immobilie hineingehört.
Die Antwort zu Hause ist eine ganz andere Frage
Und hier liegt der Unterschied zu Käufern aus Ländern ohne Abkommen.
Für Deutschland, Österreich und die Schweiz gilt zunächst eine gute Nachricht, die selten ausgesprochen wird: Montenegro hat mit allen dreien ein Doppelbesteuerungsabkommen. Sie befinden sich also in der normalen Maschinerie — anders als etwa amerikanische oder israelische Käufer, für die überhaupt kein Abkommen existiert. Ein Abkommen verteilt Besteuerungsrechte und liefert eine Tie-Breaker-Regel, wenn beide Staaten Sie als ansässig ansehen.
Das erledigt aber nicht die Strukturfrage. Wer eine ausländische Kapitalgesellschaft hält, bewegt sich in seinem Heimatrecht in einem eigenen Regelwerk — Stichworte, die Ihr Steuerberater sofort einordnen wird: Hinzurechnungsbesteuerung, passive Einkünfte, Substanzanforderungen, Meldepflichten für Beteiligungen an ausländischen Gesellschaften.
Ich schreibe hier bewusst keine Paragraphen des deutschen, österreichischen oder Schweizer Steuerrechts. Ich habe sie für diesen Text nicht am Primärtext geprüft, und eine falsche Fundstelle ist gefährlicher als eine offen benannte Lücke. Was ich Ihnen stattdessen gebe, ist die eine Frage, die Sie vor der Gründung schriftlich stellen sollten:
Ich erwäge, eine montenegrinische Immobilie über eine von mir gehaltene montenegrinische Kapitalgesellschaft zu halten. Was ändert das an meiner Steuer- und Meldesituation hier — im Vergleich dazu, sie privat zu halten?
Lautet die Antwort „das prüfe ich", ist das eine gute Antwort. Dass niemand gefragt wurde, ist das eigentliche Risiko.
| Privat gehalten | Über eine montenegrinische DOO | |
|---|---|---|
| Landwirtschafts- und Waldfläche | für ausländische Privatpersonen gesperrt (enge Ausnahme bis 5.000 m²) | möglich — inländische juristische Person |
| Besteuerung in Montenegro | Einkommensteuer auf Mieten | KSt 9–15 %, danach 15 % Quellensteuer bei Ausschüttung |
| Laufender Aufwand vor Ort | gering | Buchhaltung und Meldungen, jedes Jahr |
| Situation im Heimatstaat | Immobilie im Ausland | Beteiligung an einer ausländischen Gesellschaft — eigenes Regelwerk |
| Abkommen vorhanden? | ja, mit D, A und CH | ja — löst aber die Strukturfrage nicht |
Warum die Reihenfolge das Teure ist
Die Entscheidung ist praktisch eine Einbahnstraße.
Eine Immobilie später aus einer Gesellschaft heraus- oder in sie hineinzubewegen, ist in Montenegro eine Eigentumsübertragung — und damit ein steuerbarer Vorgang. Sie landen wieder in der Grunderwerbsteuer, die seit dem 1. Januar 2024 progressiv von 3 % bis 6 % verläuft, bemessen an einem von der Steuerbehörde festgestellten Wert und nicht an dem, den Sie gern hätten. Rechnen Sie die Beratungskosten dazu, und der Plan „wir strukturieren später um, falls es falsch war" kostet ein Vielfaches dessen, was es gekostet hätte, es einmal richtig zu machen.
Diese Asymmetrie — vorher billig, nachher teuer — ist das gesamte Argument dafür, eine Stunde darauf zu verwenden, solange es noch eine Option und keine Tatsache ist.
Der Teil, den niemand modelliert: der Ausstieg
Entschieden wird beim Kauf, gewirkt hat die Entscheidung beim Verkauf.
Halten Sie die Wohnung privat und wollen verkaufen, ist Ihr Käufer jeder, der eine Wohnung will. Geprüft wird die Immobilie: Eigentumslage, Register, Legalisierung, Ansprüche Dritter.
Liegt die Wohnung in einer Gesellschaft, haben Sie zwei Wege, und beide sind enger, als sie aussehen. Entweder die Gesellschaft verkauft die Immobilie — dann liegt der Erlös in der Gesellschaft und muss noch herausgeholt werden, mit den oben beschriebenen Ebenen. Oder Sie verkaufen die Anteile, was oft sauberer ist, nur verkaufen Sie damit etwas anderes: nicht eine Wohnung, sondern eine juristische Person mit allem, was sie je getan hat — Steuerhistorie, abgegebene oder versäumte Meldungen, Verbindlichkeiten, Verträge, Streitigkeiten.
Ein sorgfältiger Anteilskäufer prüft die ganze Gesellschaft, nicht die Wohnung. Ein unvorsichtiger merkt es später. So oder so ist der Kreis der Käufer, die einen Anteilskauf akzeptieren, kleiner als der Kreis derer, die eine Wohnung wollen — und das schlägt sich in Preis und Dauer nieder.
Und in die andere Richtung, deutlich gesagt: Wird Ihnen eine montenegrinische Immobilie über den Kauf der Gesellschaft angeboten, brauchen Sie eine Gesellschaftsprüfung und keine Immobilienprüfung. Die Wohnung kann tadellos sein und die Gesellschaft trotzdem eine Altlast.
Die Rechnung
Nehmen Sie den Preis, den Sie erwägen, und wenden Sie die Grunderwerbsteuer-Staffel einmal darauf an. Diese Zahl ist ungefähr das, was eine spätere Umstrukturierung allein an Steuer kostet, bevor irgendein Honorar dazukommt — falls die Struktur sich als falsch erweist und rückgängig gemacht werden muss.
Vergleichen Sie das mit den Kosten eines Gesprächs, an dem Ihr montenegrinischer und Ihr heimischer Berater gemeinsam teilnehmen, vor dem Abschluss. Ich nenne bewusst keine Zahl, und ich wäre skeptisch bei jedem, der eine nennt, bevor er weiß, was Sie kaufen und wo Sie ansässig sind. Der Vergleich kommt ohne meine Zahlen aus.
Was Sie schicken sollten, und wann
Der nützliche Zeitpunkt liegt vor dem Vertrag und vor jeder Gründung — idealerweise sobald feststeht, was Sie kaufen wollen und ob Grund dazugehört.
Schicken Sie das Exposé oder den Vertragsentwurf, den Katasterauszug für das Grundstück, einen Satz dazu, wo Sie steuerlich ansässig sind, und einen Satz dazu, ob Ihnen die Fläche selbst wichtig ist oder nur das Gebäude. Das genügt, um zu sagen, ob die Gesellschaft in Montenegro optional oder unvermeidlich ist — und genau diese Auskunft braucht Ihr Berater zu Hause, bevor er seine Hälfte beantworten kann.
RoNa Legal berät ausländische Mandanten im montenegrinischen Recht; die Vertretung vor montenegrinischen Behörden und Gerichten erfolgt gemeinsam mit Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten, die in das Verzeichnis der Rechtsanwaltskammer Montenegros eingetragen sind. Wir nehmen bei Immobilientransaktionen keine Provision von Verkäufern, Maklern oder Bauträgern — unser Honorar gilt der Prüfung. Leistungen · Kontakt · Erben in Montenegro