Ob ein Schwarzbau in Montenegro legalisiert werden kann, entscheidet ein einziger Beweis: Ist das Gebäude auf dem amtlichen Orthofoto vom Juli 2025 zu sehen, das das Ministerium im Geoportal veröffentlicht hat? Ist es das nicht, darf es nicht im Kataster eingetragen werden. Und der 14. August 2027 ist keine Antragsfrist im deutschen Sinne, sondern die Frist, die Katastereintragung des Schwarzbaus einzuleiten — danach muss der Inspektor den Abriss anordnen.
Die Anfragen aus Deutschland und Österreich kommen fast immer in einer von drei Formen. Das Haus wurde vor Jahren gekauft, und Jahre später fällt auf, dass der überdachte Terrassenanbau in keiner Akte auftaucht. Die Baugenehmigung von 2022 liegt vor, angefangen wurde nie. Der Rohbau steht, die Baufirma ist verschwunden. Drei Lagen, drei verschiedene Rechtsregime — und in allen dreien ist Abwarten die teuerste Option, weil das Nichtstun hier jährlich abgerechnet wird.
Zuerst muss ein deutscher Reflex weg: einen Bestandsschutz, der ein altes Gebäude allein durch Zeitablauf schützt, gibt es hier nicht. Es gibt ein befristetes Gesetz mit eigenen Voraussetzungen, und die Zahlung darin ist keine Geldbuße, sondern ein von der Gemeinde berechneter Beitrag zur städtebaulichen Sanierung.
| Ihre Lage | Anwendbares Regime | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| Gebäude oder Anbau ohne Genehmigung | Gesetz über die Legalisierung von Schwarzbauten (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | Das Orthofoto vom Juli 2025 entscheidet; was dort fehlt, wird nicht eingetragen |
| Genehmigung erteilt, Bau in 2 Jahren nicht begonnen | Baugesetz, Artikel 35 | Das Baurecht erlischt, keine Verlängerung — neuer Antrag |
| Bau begonnen, in 5 Jahren nicht fertig | Baugesetz, Artikel 43 | Abgabe für jedes angefangene Jahr auf den geschätzten Bauwert, Baustelle sichern |
| Gebäude fertig, ohne Nutzungsgenehmigung | Baugesetz, Artikel 53 bis 60 | Nutzung verboten, keine Eintragung als fertiggestellt |
| Grundbuchauszug ohne jeden Vermerk | Legalisierungsgesetz, Artikel 51 | Das Kataster hat 36 Monate für den Vermerk von Amts wegen — ein sauberer Auszug beweist nichts |
Was das Gesetz zuerst verlangt: Sichtbarkeit auf dem Orthofoto
Am Anfang steht kein Antrag, sondern ein Beweis. Artikel 7 stützt das gesamte Regime auf die amtliche Satelliten- und Luftbildaufnahme Montenegros vom Juli 2025, veröffentlicht im Geoportal des Ministeriums. Artikel 48 Absätze 3 und 4 ziehen daraus die Konsequenz: Die Katastereintragung eines Schwarzbaus, der auf dieser Aufnahme nicht erscheint, ist verboten, und ist sie erfolgt, muss das Kataster seine Eintragungsentscheidung und die technische Bestätigung des Aufmaßes aufheben. Das ist in jeder Akte meine erste Prüfung, weil sie darüber entscheidet, ob alles Weitere überhaupt Sinn ergibt.
Die zweite wichtige Unterscheidung verläuft zwischen "ganz ohne Genehmigung" und "über die Genehmigung hinaus". Artikel 2 definiert den Schwarzbau als Gebäude, das ohne den die Bebauung gestattenden Akt oder abweichend davon errichtet, wiederaufgebaut, erweitert oder aufgestockt wurde; Absatz 2 stellt klar, dass bei vorhandener Genehmigung und überschrittener Fläche nur der Überschuss unerlaubt ist. Ein erheblicher Teil der Küstenvillen fällt in diese zweite Gruppe — und das verändert Kosten wie Strategie der Akte.
Was der 14. August 2027 wirklich ist
Ursprünglich waren es sechs Monate: Das Gesetz wurde am 6. August 2025 verkündet, trat am 14. August 2025 in Kraft und gab dem Eigentümer sechs Monate, um die Katastereintragung einzuleiten. Die Änderung vom Februar 2026 (Sl. list CG 18/2026, in Kraft am 13. Februar 2026) verlängerte auf zwölf Monate, die am 7. August 2026 verkündete Änderung (Sl. list CG 117/2026) auf den 14. August 2027.
Hier muss ich offen sein: Den Volltext von 117/2026 habe ich nicht im Amtsblatt gelesen. Meine Recherche belegt das Datum über die Verkündung und über Fachquellen, nicht über den Gesetzestext selbst. Nehmen Sie die Frist also ernst, lassen Sie sie aber vor einer Einreichung im aktuellen Amtsblatt bestätigen. Sicher ist die Rechtsfolge: Läuft die Frist ab, muss der Inspektor nach Artikel 48 Absatz 2 den Abriss anordnen.
Und eine im Netz kursierende Angabe verwende ich bewusst nicht: Ein "Antragsschluss am 20. September 2026" findet sich in keinem Amtsblatttext.
Warum das Grundbuch teurer ist als jedes Bußgeld
Artikel 33 verbietet den Rechtsverkehr mit dem Schwarzbau: Er darf weder veräußert werden noch darf in ihm eine wirtschaftliche oder sonstige Tätigkeit ausgeübt werden. Der Verbotsvermerk wird in die Abteilung G des Grundbuchblatts eingetragen, und beantragen können ihn nicht nur Behörden, sondern auch die Stellen, die Gewerbegenehmigungen erteilen, Inspektoren, der Notar, der den Übertragungsvertrag beurkunden soll, und jeder mit rechtlichem Interesse. Artikel 51 gibt dem Kataster 36 Monate, diese Vermerke von Amts wegen einzutragen. Ein 2026 sauberer Grundbuchauszug bedeutet daher nicht, dass das Objekt in Ordnung ist — er bedeutet, dass die Verwaltung noch nicht dort war. Für die Käuferseite ist das im Rechtsleitfaden zum Immobilienkauf beschrieben.
Die Rechnung für das Abwarten steht in Artikel 26. Wurde kein Antrag gestellt, wurde er abgelehnt, wurde die Katastereintragung nicht eingeleitet oder liegt eine Abrissentscheidung vor, entsteht eine jährliche Abgabe für die Raumnutzung: 0,5 bis 2,0 Prozent je Quadratmeter Nettofläche, wenn das Aufmaß vorgelegt wurde, und 1 bis 3 Prozent je Quadratmeter Bruttofläche, wenn nicht. Bemessungsgrundlage ist der vom Statistikamt für das Vorjahr veröffentlichte durchschnittliche Baupreis neuer Wohnungen. Für die Küstenregion lag dieser Wert Ende 2025 bei 2.081 Euro je Quadratmeter — im unteren Band also grob zehn bis vierzig Euro je Quadratmeter und Jahr. Artikel 31 Absatz 5 stellt zudem klar, dass eine Abrissentscheidung weder die Grundsteuer noch diese Abgabe stoppt.
Was die Legalisierung kostet, wenn sie gelingt
Die Abgabe für die städtebauliche Sanierung (urbana sanacija) setzt der Gemeinderat mit vorheriger Zustimmung der Regierung fest; berechnet wird sie je Quadratmeter Nettofläche auf Grundlage des vom Kataster bestätigten Aufmaßes und ist in höchstens 120 Monatsraten zahlbar — bei einer Hauptwohnung bis zu 360 Raten (Artikel 23). Der Ertrag geht zu 80 Prozent an die Gemeinde und zu 20 Prozent an den Staat, in den nördlichen Gemeinden vollständig an die Kommune. Für Hotels sowie Vier- und Fünf-Sterne-Ferienanlagen steht der Betrag dagegen im Gesetz selbst: 400 bis 800 Euro je Quadratmeter Baufläche, einmalig oder in höchstens 60 Raten (Artikel 23 Absatz 12).
Ermäßigungen gibt es, kumulieren lassen sie sich nicht: bis 50 Prozent bei der Hauptwohnung, bis 90 Prozent für aufgezählte schutzbedürftige Gruppen und bis 20 Prozent bei Einmalzahlung (Artikel 23 Absätze 6 und 7). Wichtig für deutsche Eigentümer: Als Hauptwohnung gilt nur ein Objekt, in dem der Eigentümer mit seinem Haushalt tatsächlich wohnt, dort gemeldet ist und in Montenegro keine weitere Wohnung besitzt (Artikel 10) — die Ferienvilla fällt nicht darunter. An der Küste kommt eine besondere Abgabe nach dem Gesetz über die regionale Wasserversorgung hinzu, zahlbar in höchstens 36 Raten (Artikel 25). Die Kosten trägt der Eigentümer (Artikel 12 Absatz 10), und Teil der Entscheidung ist eine beglaubigte Erklärung, mit der er auf Ansprüche gegen Staat, Gemeinde und öffentliche Unternehmen im Zusammenhang mit Legalisierung und Nutzung verzichtet (Artikel 12 Absatz 8).
Wird die Legalisierungsentscheidung bestandskräftig, trägt das Kataster sie binnen 40 Tagen ein und löscht die Vermerke über den Schwarzbau und das Veräußerungsverbot (Artikel 21). Erst an diesem Tag ist die Immobilie wieder ein normaler Kaufgegenstand. Bei kleinen Objekten — Nebengebäude oder Wohnhaus mit höchstens zwei Geschossen und bis 200 Quadratmetern Nettofläche ohne gewerbliche Nutzung — kann statt der Standsicherheitsanalyse eine beglaubigte Haftungserklärung des Eigentümers gegenüber Dritten vorgelegt werden; über 500 Quadratmeter prüft ein lizenzierter Revisor den Bericht (Artikel 15 Absatz 2).
Abgelaufene Genehmigung oder liegengebliebener Rohbau
Die Legalisierung betrifft, was ohne Genehmigung gebaut wurde. Liegt eine Genehmigung vor, wurde aber nicht begonnen, erlischt das Baurecht nach Artikel 35 des Baugesetzes nach zwei Jahren, und eine Verlängerung sieht das Gesetz nicht vor: Es braucht einen neuen Antrag, und zwischenzeitlich können sich die städtebaulich-technischen Bedingungen des Grundstücks geändert haben. Wie diese Bedingungen gelesen werden, steht in meinem Text zu Bebaubarkeit, DUP und UTU; der gesamte Genehmigungsweg im Beitrag Bauen in Montenegro.
Bei einem Rohbau, den die Baufirma verlassen hat, ist das Erste die Sicherung des Zustands: geodätisches Aufmaß, Fotodokumentation, Materialaufstellung, Abrechnung der Anzahlungen. Ohne diese Unterlagen lässt sich später nicht mehr belegen, was mit Ihrem Geld gebaut wurde. Vor jeder Vertragsstrafenforderung sind zwei Vorschriften zu prüfen: Artikel 279 Absatz 2 des Obligationengesetzes lässt die Vertragsstrafe entfallen, wenn die Verzögerung auf einem vom Unternehmer nicht zu vertretenden Umstand beruht, und Artikel 280 Absatz 5 lässt sie entfallen, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat, ohne sich das Recht sofort vorzubehalten. Die zehnjährige Haftung für die Standfestigkeit nach Artikel 712 gilt dagegen kraft Gesetzes, wirkt auch zugunsten späterer Erwerber und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden; die Rügefristen sind allerdings kurz — sechs Monate ab Entdeckung, danach ein Jahr für die Geltendmachung (Artikel 713).
Wichtig zum Schluss: Die Legalisierungsentscheidung ersetzt nicht die Nutzungsgenehmigung. Diese ist ein eigenes Verfahren mit technischer Abnahme, und Artikel 60 verbietet die Nutzung des Gebäudes vor ihrer Erteilung. Wer touristisch vermieten will, braucht die Reihenfolge: Legalisierungsentscheidung, Katastereintragung, technische Abnahme, Nutzungsgenehmigung, dann die touristische Registrierung bei der Gemeinde.
Sie wissen nicht, in welcher der drei Lagen Sie stecken? Senden Sie mir den Grundbuchauszug, die Parzellennummer, Fotos und alle vorhandenen Unterlagen. Innerhalb von 3 Arbeitstagen erhalten Sie schriftlich die Einordnung Ihres Falls, was noch eingereicht werden kann und was vor Ort aufgemessen werden muss — ohne Ergebnisversprechen, denn das Ergebnis hängt am Orthofoto und am Katasterstand. Alle Bau- und Projektleistungen finden Sie unter Bau- und Projektberatung Montenegro, Kontakt und Vollmachtsmuster über die Anwaltsseite.