Der list nepokretnosti liest sich für deutsche Käufer vertraut: eine Nummer, ein Eigentümer, eine Fläche, eine Spalte für Belastungen. Die Ähnlichkeit mit dem Grundbuchauszug ist echt, und sie ist der Grund, warum der Auszug regelmäßig überschätzt wird.
Denn das Gesetz über die Landesvermessung und den Immobilienkataster sagt an mehreren Stellen selbst, welche Umstände in diesem Blatt nicht stehen — teils weil sie noch in der Warteschlange liegen, teils weil sie an anderer Stelle veröffentlicht werden, teils weil das jeweilige Recht überhaupt ohne Eintragung entstanden ist.
Wer den Auszug liest, ohne diese Lücken zu kennen, liest ihn als Bestätigung. Er ist aber eine Momentaufnahme.
Der Grundsatz — und der Absatz direkt daneben
Artikel 8 Absatz 1 formuliert das Eintragungsprinzip so, wie man es erwartet: Mit der Eintragung in den Immobilienkataster werden Rechte an Immobilien erworben, übertragen, beschränkt und beendet, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt.
Diese letzte Einschränkung wird im selben Artikel eingelöst. Absatz 2: Wurde ein Recht auf Grundlage einer Gerichtsentscheidung, der Entscheidung eines anderen staatlichen Organs, durch Erbfolge oder kraft Gesetzes ohne Eintragung erworben, so kann der Erwerber die Eintragung dieses Rechts verlangen, wenn er dem Antrag eine eintragungsfähige Urkunde beifügt.
Das ist keine Randnorm, sondern die Bauanleitung für die häufigste Diskrepanz in montenegrinischen Akten: Der eingetragene Eigentümer und der materiell Berechtigte sind zwei verschiedene Personen, und zwar rechtmäßig. Ein Erbe ist Erbe, bevor der Kataster es weiß. Wer aus einem Urteil erworben hat, hat erworben, bevor der Kataster es weiß.
Für Sie als Käufer bedeutet das: Der Name im B-Blatt beweist, wer eingetragen ist. Er beweist nicht, dass niemand sonst ein Recht hat, das ohne Eintragung entstanden ist.
Was im Blatt tatsächlich steht
Artikel 53 legt den Aufbau fest. Der list nepokretnosti ist das Grunddokument über Immobilien und die Rechte an ihnen und enthält Angaben über:
- das Grundstück beziehungsweise die Parzelle — A-Blatt;
- den Inhaber der Rechte am Grundstück — B-Blatt;
- Objekte und Sondereigentumsteile sowie deren Rechteinhaber — V-Blatt;
- Leitungen und deren Rechteinhaber — V-Blatt, erster Teil;
- Lasten und Beschränkungen — G-Blatt.
Das G-Blatt ist die Spalte, auf die alle schauen. Entscheidend ist, wie etwas dort hineinkommt.
Eine Belastung steht im G-Blatt, weil jemand sie beantragt hat
Artikel 98 zählt auf, welche Tatsachen überhaupt als zabilježba — Vermerk — eingetragen werden können. Die Liste ist lang und für Immobilienkäufer bemerkenswert konkret: Minderjährigkeit, Vormundschaft und Entzug der Geschäftsfähigkeit des Eigentümers; die Einleitung eines Rechtsstreits über Rechte an der Immobilie oder über die Löschung einer Eintragung; die Einleitung eines Enteignungsverfahrens; das Bestehen eines Veräußerungs- und Belastungsverbots; die Einleitung der Zwangsvollstreckung; die fiduziarische Übertragung des Eigentums; der Vorrang für eine künftige Eintragung; der Vermerk der unmittelbaren Vollstreckbarkeit eines notarski zapis; Insolvenz und Insolvenzeröffnung; öffentliches Gut; Restitution; gemeinschaftliches Eigentum von Miterben; Bestellung und Abberufung des Hausverwalters.
Und dann vier Vermerke, die man sich als Käufer wörtlich merken sollte: der Vermerk eines Objekts, das ohne Baugenehmigung begonnen wurde; eines Objekts, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde; eines Objekts mit Baugenehmigung, für das der Investor keine Nutzungsgenehmigung erlangt hat; und eines Objekts oder Sondereigentumsteils, das von der Baugenehmigung abweicht.
Die Kehrseite dieser Liste ist die eigentliche Nachricht. Ein Vermerk entsteht, weil ein Berechtigter, ein Gericht oder eine Behörde ihn veranlasst hat. Artikel 105 bestimmt für den Streitvermerk ausdrücklich: Er wird zugelassen, wenn der Antragsteller nachweist, dass ein Verfahren über das Buchrecht anhängig ist. Ein anhängiger Streit, den niemand hat eintragen lassen, ist im Auszug unsichtbar — obwohl Artikel 104 ihm, einmal eingetragen, Wirkung auch gegenüber späteren Erwerbern verschafft.
Die Warteschlange steht nicht im Blatt, aber sie ist öffentlich
Hier liegt die Lücke, die sich am leichtesten schließen lässt — wenn man weiß, wo man nachsieht.
Artikel 12 regelt den Vorrang nach der zeitlichen Reihenfolge der Anträge und bestimmt: Die Rechtswirkung der Eintragung gegenüber Dritten beginnt mit dem Zeitpunkt der Antragstellung bei der Behörde. Und weiter: Die Behörde trägt die Antragsnummer und den Zeitpunkt der Antragstellung unmittelbar nach Eingang in den list nepokretnosti ein und veröffentlicht die Antragsdaten gleichzeitig auf ihrer Internetseite, mit Ausnahme gesetzlich geschützter Daten.
Zwei Konsequenzen. Erstens ist der Rang nicht durch das Datum der Eintragung bestimmt, sondern durch den Eingang des Antrags — wer zuerst einreicht, geht vor, auch wenn die Bearbeitung länger dauert. Zweitens ist die Warteschlange nicht geheim: Sie ist im Blatt vermerkt und zusätzlich online abrufbar. Ein Auszug, den Ihnen die Verkäuferseite vor drei Wochen gezogen hat, kennt sie nicht.
Dazu passt Artikel 118a: Wer ein Eigentumsrecht oder ein anderes Recht an einer Immobilie erwirbt, ist verpflichtet, den Eintragungsantrag innerhalb von 15 Tagen ab Erwerb beziehungsweise ab Vertragsschluss oder Entstehen des sonstigen Rechtsgrundes zu stellen. Eine Übertragung von vorgestern ist also mit einiger Wahrscheinlichkeit im Eingang und noch nicht im Blatt.
Vorrangvermerke laufen ab
Ein Detail, das in Verhandlungen eine Rolle spielt: Der Rechteinhaber kann nach Artikel 100 vermerken lassen, dass er seine Immobilie zu veräußern oder mit einer Hypothek zu belasten beabsichtigt, um den Vorrang für die daraus entstehenden Rechte zu begründen; der Rang entsteht mit Eingang des Antrags bei der Behörde.
Aber dieser Vermerk hat eine Haltbarkeit. Artikel 102: Der Vorrangvermerk verliert seine Rechtswirkung nach Ablauf eines Jahres ab Eintragung, wenn es um eine erst zu bestellende Hypothek geht, und in allen übrigen Fällen nach Ablauf von 60 Tagen. Der Bescheid, mit dem der Antrag angenommen wird, bestimmt zugleich das Fristende.
Wer einen Vorrangvermerk als Sicherheit betrachtet, sollte also wissen, wann er verfällt — im Regelfall zwei Monate.
Die Grenze, die nicht markiert ist
Der Auszug nennt eine Fläche. Er beweist nicht, wo sie im Gelände liegt.
Artikel 36 verpflichtet den Rechteinhaber, im Vermessungsgebiet die Grenzen der Immobilie auf vorgeschriebene Weise und auf eigene Kosten mit sichtbaren und dauerhaften Grenzzeichen zu markieren; die Behörde oder die Vermessungsorganisation muss in mindestens einem landesweit verfügbaren Medium dazu auffordern. Markiert der Berechtigte nicht oder fehlerhaft, führt der Vermessungsbetrieb die Markierung auf seine Kosten durch.
Und dann der Absatz, den man im G-Blatt wiederfindet: Ist es trotz der gesetzlich vorgesehenen Schritte und eines durchgeführten Beweisverfahrens nicht möglich, die Grenzen zu markieren oder die Identität des Rechteinhabers festzustellen, nimmt die Behörde die Eintragung auf den bis dahin eingetragenen Inhaber vor, für den ein Rechtsgrund besteht — und trägt zusätzlich den Vermerk ein, dass die Immobilie nicht markiert ist.
Das ist ein konkretes Suchwort für Ihre Prüfung. Wo dieser Vermerk steht, ist die Grenze nicht behördlich festgestellt, sondern offen.
Läuft für die Katastergemeinde gerade das Verfahren der öffentlichen Auslegung — izlaganje nach den Artikeln 58 bis 61 —, kommt eine weitere Schicht hinzu: Ausgelegt wird ein Elaborat, das unter anderem Katasterblätter mit vorläufig eingetragenen Daten enthält; der endgültige list nepokretnosti wird nach Artikel 60 erst nach Abschluss der Auslegung erstellt, und die Entscheidungen trifft eine dreiköpfige Kommission.
Was Sie deshalb zusätzlich prüfen
- Ziehen Sie den Auszug selbst und am selben Tag. Der Rang folgt dem Antragseingang, nicht der Eintragung — ein alter Auszug ist ein altes Bild.
- Sehen Sie in die veröffentlichte Antragsliste. Artikel 12 verlangt die Online-Veröffentlichung der Antragsdaten; dort steht, was unterwegs ist.
- Suchen Sie im G-Blatt gezielt nach den Bau-Vermerken — ohne Baugenehmigung begonnen, ohne Baugenehmigung errichtet, ohne Nutzungsgenehmigung, von der Genehmigung abweichend. Was die Legalisierung daraus macht, steht in der Novelle zum Legalisierungsgesetz.
- Suchen Sie nach dem Vermerk „nicht markiert". Er zeigt eine offene Grenze an, nicht eine Formalie.
- Fragen Sie aktiv nach Erbfällen, Urteilen und gesetzlichen Erwerben. Genau diese Fälle nennt Artikel 8 Absatz 2 als Rechte, die ohne Eintragung entstehen.
- Prüfen Sie Vorrangvermerke auf ihr Ablaufdatum — 60 Tage im Regelfall, ein Jahr bei einer zu bestellenden Hypothek.
Wie der Auszug in den Gesamtablauf des Kaufs eingebettet ist, steht in dem kompletten Rechtsleitfaden; was beim Kauf ohne Makler zusätzlich an Ihnen hängen bleibt, in Immobilie von privat kaufen. Wo Ihr Eigentum an der Küste endet, obwohl der Auszug eine Fläche nennt, behandelt Immobilien am Meer. Und dass ein ausländischer Ehevertrag am montenegrinischen Register scheitern kann, zeigt Ihr Ehevertrag wählt deutsches Recht.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Die Beteiligten rund um eine Immobilientransaktion werden überwiegend von der Transaktion bezahlt. Die Provision eines Maklers hängt am Abschluss. Das Vertriebsteam eines Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Die Pflicht des Notars gilt der Urkunde und ihrer Richtigkeit — nicht Ihnen gegenüber der Gegenseite.
Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern — in keiner Form und in keiner Akte. Unsere einzige Einnahme ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen abzuraten kostet uns nichts.
Praktisch heißt das: Wir ziehen die Registerauszüge selbst und am Tag der Prüfung, wir sehen in die veröffentlichte Antragsliste, statt uns auf das Blatt allein zu verlassen, und wir schreiben „das sollte so nicht unterschrieben werden", wenn das die Antwort ist. Wo eine Vertretung vor montenegrinischen Behörden oder Gerichten erforderlich ist, übernimmt das ein bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassener Anwalt, mit dem wir in der Akte zusammenarbeiten.
Eine Grenze, die nicht verhandelbar ist: Wir sind Juristen, keine zugelassenen Anlageberater. Wir beraten nicht zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob sich ein Objekt rechnet. Was wir schützen, ist Ihre Rechtsposition — Titel, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden.
Bevor Sie den Auszug als Bestätigung lesen
Schicken Sie uns den Auszug, die Objektbezeichnung und den Entwurf des Vorvertrages, bevor Sie anzahlen. Wir prüfen das Blatt gegen die veröffentlichte Antragsliste, ordnen die Vermerke im G-Blatt ein und sagen Ihnen, welche der Lücken in Ihrem Fall tatsächlich offen ist. Läuft bereits eine Frist, schreiben Sie das bitte dazu.
Die Rechtslage ist auf den Stand September 2026 bezogen und wurde aus dem konsolidierten Text des Gesetzes über die Landesvermessung und den Immobilienkataster gelesen, Fassung Sl. list RCG 29/2007 sowie Sl. list CG 73/2010, 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018, 84/2024 und 160/2025. Dieser Beitrag ist allgemeine Information zu einer gesetzlichen Regelung, keine Beratung zu einem konkreten Vorgang.
