Die Akte sieht meistens gleich aus. Ein Haus in Kotor oder Tivat, im Kaufvertrag steht ein Name. Der Ehevertrag liegt beim Notar in Frankfurt, München oder Wien, sorgfältig aufgesetzt, mit einer Rechtswahlklausel zugunsten deutschen Rechts. Beide Dokumente sind wirksam. Und beide beantworten die Frage, wem diese Immobilie gehört, nicht allein.
Das ist keine Frage an Ihre Ehe. Es ist eine Frage an eine Akte — und Akten beantwortet man mit Fundstellen, nicht mit Vermutungen.
Was Sie mitbringen: § 1363 BGB und eine europäische Verordnung
Ohne Ehevertrag leben Ehegatten in Deutschland im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. § 1363 Absatz 2 BGB sagt dazu einen Satz, der die ganze deutsche Erwartung trägt: „Das jeweilige Vermögen der Ehegatten wird nicht deren gemeinschaftliches Vermögen." Ausgeglichen wird am Ende der Zugewinn — ein Anspruch in Geld, kein Anteil an der Sache.
Dazu kommt die Verordnung (EU) 2016/1103 über eheliche Güterstände, die seit dem 29. Januar 2019 in den Staaten der Verstärkten Zusammenarbeit gilt — Deutschland und Österreich gehören dazu. Artikel 22 erlaubt die Rechtswahl zugunsten des Heimatrechts oder des gewöhnlichen Aufenthalts eines der Ehegatten. Artikel 21 fügt hinzu, was Mandanten am meisten beruhigt: „Das gesamte Vermögen der Ehegatten unterliegt ungeachtet seiner Belegenheit" dem gewählten Recht. Der Schluss liegt nahe: Wir haben deutsches Recht gewählt, also gilt es auch für das Haus in Montenegro. Er ist nicht falsch, nur unvollständig — und die Lücke sitzt genau dort, wo Ihre Immobilie liegt.
Wo die Verordnung selbst aufhört
Zwei Ausnahmen in Artikel 1 Absatz 2 werden selten zitiert und entscheiden hier fast alles. Ausgenommen sind nach Buchstabe g „die Art der dinglichen Rechte an Vermögen" und nach Buchstabe h „jede Eintragung von Rechten an beweglichen oder unbeweglichen Vermögensgegenständen in ein Register, einschließlich der gesetzlichen Voraussetzungen für eine solche Eintragung, sowie die Wirkungen der Eintragung oder der fehlenden Eintragung".
Die Verordnung regelt also Ihren Güterstand — aber nicht, welche dinglichen Rechte an einem Grundstück existieren und was ein Registereintrag bewirkt. Diese Fragen bleiben nationales Recht, und beim montenegrinischen Katasteramt heißt das: montenegrinisches Recht. Hinzu kommt der schlichtere Punkt: Montenegro ist kein EU-Mitgliedstaat und nimmt an dieser Verstärkten Zusammenarbeit nicht teil. Ein montenegrinisches Gericht wendet nicht die Verordnung an, sondern sein eigenes Kollisionsrecht, das Zakon o međunarodnom privatnom pravu (ZMPP, „Amtsblatt Montenegros" Nr. 1/2014 mit späteren Änderungen).
Ein Datum sollte man dabei in der eigenen Akte prüfen: Nach Artikel 69 Absatz 3 gilt das Kapitel über das anzuwendende Recht „nur für Ehegatten, die nach dem 29. Januar 2019 die Ehe eingegangen sind oder eine Rechtswahl des auf ihren Güterstand anzuwendenden Rechts getroffen haben". Wer 2004 geheiratet und nie eine Rechtswahl getroffen hat, steht schon auf deutscher Seite nicht dort, wo er sich vermutet.
Was das montenegrinische Kollisionsrecht sagt
Hier kommt die erste Überraschung, und sie ist eine gute. Artikel 81 Absatz 1 ZMPP unterstellt die güterrechtlichen Beziehungen der Ehegatten demselben Recht, das für ihre persönlichen Beziehungen gilt. Artikel 80 baut dafür eine Leiter: gemeinsame Staatsangehörigkeit, sonst gemeinsamer gewöhnlicher Aufenthalt, sonst letzter gemeinsamer gewöhnlicher Aufenthalt, sonst montenegrinisches Recht. Zwei deutsche Staatsangehörige landen damit auf der ersten Stufe: deutsches Recht. Ihre Erwartung stimmt also — nur ist sie kein Selbstläufer, sondern das Ergebnis einer montenegrinischen Kollisionsnorm. Was eine Norm gibt, kann sie auch wieder nehmen.
Der Satz, den kaum jemand kennt: Artikel 81 Absatz 2
Führt eine Änderung der Staatsangehörigkeit oder des gewöhnlichen Aufenthalts eines oder beider Ehegatten zu einem Wechsel des maßgeblichen Rechts, so wird das neue Recht auf das Vermögen der Ehegatten angewendet — unabhängig vom Zeitpunkt seines Erwerbs.
Lesen Sie den letzten Halbsatz zweimal. Greift die Norm, wird nicht erst ab dem Wechsel neu gerechnet, sondern über den gesamten Bestand — die 2019 gekaufte Wohnung eingeschlossen.
Wann sie greift, verdient allerdings eine genaue Antwort, denn die Leiter des Artikels 80 verläuft nicht so, wie viele annehmen. Solange beide Ehegatten ausschließlich deutsche Staatsangehörige sind, bleiben sie auf der ersten Stufe: Ein Umzug nach Montenegro allein bewegt den Anknüpfungspunkt nicht, weil die gemeinsame Staatsangehörigkeit vorgeht. Zwei Konstellationen verschieben ihn sehr wohl:
- Gemischte Staatsangehörigkeit. Haben die Ehegatten keine gemeinsame Staatsangehörigkeit, entscheidet nach Artikel 80 Absatz 2 der gemeinsame gewöhnliche Aufenthalt. Dann ist der Umzug nach Montenegro selbst der Auslöser.
- Einbürgerung. Nimmt ein Ehegatte die montenegrinische Staatsangehörigkeit an — nach Jahren des Aufenthalts kein exotischer Fall —, endet die gemeinsame Staatsangehörigkeit, und die Leiter fällt auf die zweite Stufe.
Der Kontrast zur europäischen Regel ist dort, wo die Norm greift, scharf. Artikel 22 Absatz 2 der Verordnung sagt: „Sofern die Ehegatten nichts anderes vereinbaren, gilt eine während der Ehe vorgenommene Änderung des auf den ehelichen Güterstand anzuwendenden Rechts nur für die Zukunft." Artikel 81 Absatz 2 ZMPP zieht diese zeitliche Grenze nicht.
Praktisch heißt das: Was Sie in Ihrer Akte suchen müssen, steht nicht in der Kaufurkunde, sondern in den Pässen und Meldungen beider Ehegatten.
Wenn montenegrinisches Recht greift: was dann gilt
| Was der deutsche Ehevertrag voraussetzt | Was das montenegrinische Familiengesetz vorsieht | Fundstelle |
|---|---|---|
| Vermögen bleibt getrennt, ausgeglichen wird in Geld | Was während der Ehe durch Arbeit erworben wird, ist gemeinsames Vermögen — samt Erträgen daraus | Art. 288 PZ |
| Der eingetragene Eigentümer ist der Eigentümer | Ist nur ein Ehegatte eingetragen, gilt die Eintragung als auf beide Namen erfolgt | Art. 289 Abs. 2 PZ |
| Der Eingetragene kann über seinen Anteil verfügen | Über den Anteil am ungeteilten Gesamtgut kann unter Lebenden nicht verfügt und es kann nicht belastet werden | Art. 290 PZ |
| Geerbtes und Voreheliches bleibt außen vor | Ebenso: Sondergut ist, was vor der Ehe erworben wurde sowie Erbschaft, Schenkung und sonstiger unentgeltlicher Erwerb | Art. 286 PZ |
| Wertsteigerung des Sonderguts bleibt beim Eigentümer | Geringe Steigerung: Geldanspruch. Erhebliche Steigerung: Anteil an der Sache | Art. 287 PZ |
| Quoten folgen den Einzahlungen | Ohne Einigung wird zu gleichen Teilen geteilt; Haushalt, Familie und Kindererziehung zählen als Beitrag | Art. 294 PZ |
PZ = Porodični zakon, „Amtsblatt der Republik Montenegro" Nr. 001/07 sowie „Amtsblatt Montenegros" Nr. 053/16 und 076/20.
Die zweite Zeile ist die, an der die meisten Akten hängen. Artikel 289 Absatz 2 kehrt die Erwartung um: Ist im Liegenschaftsregister nur ein Ehegatte als Eigentümer am gemeinsamen Vermögen eingetragen, gilt die Eintragung als auf beide Namen erfolgt — es sei denn, sie erfolgte aufgrund eines schriftlichen Vertrags zwischen den Ehegatten. Die Ausnahme ist eng gefasst. Nicht: irgendwo existiert ein Ehevertrag. Sondern: die Eintragung selbst beruht auf ihm.
Das betrifft auch Käufer. Wer von einer verheirateten Person kauft, erfährt aus einem list nepokretnosti mit einem Namen nicht zuverlässig, wer zustimmen muss — eine Prüfung, die in den Rechtsleitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro gehört.
Die Rechtswahl: hier müssen wir sagen, was offen ist
An dieser Stelle stehen zwei montenegrinische Gesetze nebeneinander, die nicht dasselbe sagen.
Artikel 303 des Familiengesetzes ist ein einziger Satz und lautet in der Sache: Ehegatten können die Anwendung des Rechts eines anderen Staates auf ihre güterrechtlichen Beziehungen nicht vereinbaren. Ein glattes Verbot.
Artikel 82 ZMPP erlaubt genau das — allerdings aus einem geschlossenen Menü und unter einer Überschrift, die man mitlesen muss: Die Norm steht unter „vertragliche güterrechtliche Beziehungen der Ehegatten". Wählbar sind schriftlich: das Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit einer der Ehegatten hat; das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts eines der Ehegatten; das Recht des Staates, in dem sie einen gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalt begründen wollen; und für Immobilien das Recht des Belegenheitsorts. Die Wahl ist vor oder nach der Eheschließung möglich und kann geändert oder widerrufen werden.
Beide Normen sind in Kraft. Die naheliegende Auflösung — das Familiengesetz meint den innerstaatlichen Fall, das Kollisionsgesetz den Fall mit Auslandsbezug, und es ist jünger und spezieller — ist plausibel, aber sie ist unsere Lesart und keine gesicherte Rechtsprechungslinie. Wir haben keine veröffentlichte montenegrinische Entscheidung gefunden, die den Widerspruch für eine Immobilie ausdrücklich auflöst. Das schreiben wir hin, statt es zu glätten: Auf welcher Seite ein montenegrinisches Gericht landet, ist nichts, worauf man das Eigentum an einem Haus aufbauen sollte.
Es gibt allerdings einen Ausgang, der die Frage gar nicht erst stellt. Artikel 82 Nummer 4 nennt für Immobilien das Recht des Belegenheitsorts. Wer für die montenegrinische Immobilie montenegrinisches Recht wählt und den Rest des Vermögens beim Heimatrecht belässt, umgeht den Streit — um den Preis, dass für dieses eine Objekt die Regeln der Tabelle oben gelten. Das ist keine Empfehlung, sondern eine Weiche; welche Seite in Ihrer Akte richtig ist, hängt davon ab, wer eingetragen ist und wo Sie in fünf Jahren leben.
Dazu kommt Artikel 83 ZMPP: Durch die Wahl ausländischen Rechts können Ehegatten Rechte Dritter nicht beeinträchtigen, es sei denn, diese kannten die Anwendung oder mussten sie kennen. Sind für dingliche Rechte an einer Immobilie die Eintragungsvoraussetzungen des Belegenheitsstaats erfüllt, gelten Dritte als informiert. Übersetzt: Ohne Eintragung in Montenegro wirkt Ihre Rechtswahl gegenüber Banken, Käufern und Gläubigern nicht zuverlässig.
Form: Ein deutscher Ehevertrag ist noch kein montenegrinischer
Artikel 301 des Familiengesetzes verlangt für den Ehevertrag Schriftform und notarielle Beglaubigung; der Notar muss ihn vor der Beglaubigung vorlesen und darauf hinweisen, dass damit der gesetzliche Güterstand des gemeinsamen Vermögens ausgeschlossen wird. Betrifft der Vertrag Immobilien, wird er in das Liegenschaftsregister eingetragen. Erst dieser Schritt macht ihn im Register sichtbar — und nur ein sichtbarer Vertrag kann die Vermutung des Artikels 289 Absatz 2 erschüttern.
Beim Notartermin in Montenegro gilt zusätzlich das Notargesetz. Artikel 47 bestimmt: Der Errichtung des Notarakts muss ein gerichtlicher Dolmetscher beiwohnen, wenn einer der Beteiligten die Sprache des Akts nicht versteht oder eine Partei es verlangt; am Ende des Akts muss der Notar vermerken, dass der Text übersetzt wurde. Nach Artikel 44 wird der Akt auf Montenegrinisch errichtet, in einer Fremdsprache nur, wenn der Notar selbst vereidigter Dolmetscher dafür ist. Das ist die häufigste Formlücke in Akten mit ausländischen Beteiligten — und vor dem Termin vermeidbar.
Und wenn es zum Streit kommt: welches Gericht
Auch das ist nicht frei wählbar. Nach Artikel 119 Absatz 1 ZMPP ist das Gericht Montenegros ausschließlich zuständig in Verfahren, deren Gegenstand ein dingliches Recht an einer in Montenegro belegenen Immobilie oder deren Miete ist; Artikel 111 ergänzt das für Streitigkeiten über die Gültigkeit von Eintragungen in montenegrinische öffentliche Register. Artikel 144 bestimmt, dass eine ausländische Entscheidung bei einer solchen ausschließlichen Zuständigkeit nicht anerkannt wird.
Umgekehrt kann auch ein montenegrinisches Gericht über den Güterstand entscheiden: Artikel 130 Absatz 2 erstreckt die Zuständigkeit in Ehesachen ausdrücklich auf die güterrechtlichen Beziehungen der Ehegatten. Ob die Auseinandersetzung über ein Haus als Verfahren „über ein dingliches Recht" nach Artikel 119 einzuordnen ist oder als Ehesache nach Artikel 130, ist eine Qualifikationsfrage, die wir hier nicht entscheiden — sie hängt vom Antrag ab. Sicher ist der praktische Teil: Ein deutsches Urteil bewegt das Kataster nicht von selbst; es braucht Anerkennung, und Artikel 144 ist die Wand, an der dieser Weg enden kann. Wie dieselbe Logik im Erbfall wirkt, behandeln wir unter Erben einer Immobilie in Montenegro.
Was wir in einer solchen Akte zuerst ansehen
- Einen frischen Auszug aus dem *list nepokretnosti* — nicht die Kopie des Verkäufers, samt Belastungen. Wer steht dort, seit wann, aufgrund welcher Urkunde?
- Den Ehevertrag im Original samt Rechtswahlklausel und das Datum der Eheschließung. Beides entscheidet, ob Kapitel III der Verordnung überhaupt greift.
- Staatsangehörigkeiten und Aufenthaltsgeschichte beider Ehegatten — Pässe, Einbürgerungen, Meldungen, Aufenthaltstitel, Lebensmittelpunkt. Hier entscheidet sich die Stufe des Artikels 80 und damit, ob Artikel 81 Absatz 2 ausgelöst wird.
- Die Erwerbsurkunde: Zeitpunkt und Herkunft des Kaufpreises, insbesondere ob geerbte oder voreheliche Mittel geflossen sind — die Grenze zwischen Artikel 286 und Artikel 288 verläuft genau hier.
- Ob ein Ehevertrag im montenegrinischen Register eingetragen ist. Meist lautet die Antwort nein, und meist ist das der Punkt, an dem die Akte reparabel ist.
Dieselbe Frage aus Käufersicht behandeln wir auf Englisch unter One Name on the Deed, Two Owners in Law; was die Staatsangehörigkeit ändert und was nicht, steht unter EU-Bürger beim Immobilienkauf.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Fast alle anderen in einer Immobilientransaktion werden von ihr bezahlt. Die Provision des Maklers hängt davon ab, dass der Kauf zustande kommt. Der Vertrieb des Entwicklers arbeitet für den Entwickler. Die Pflicht des Notars gilt dem Geschäft, nicht Ihnen. Nichts davon ist anrüchig, aber man sollte es wissen, bevor man eine dieser Personen für seinen Berater hält.
Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Entwicklern, Maklern oder Vermittlern — in keiner Form, in keiner Akte. Unsere einzige Einnahme ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen zu sagen, dass eine Eintragung so nicht bleiben sollte, kostet uns nichts. Wir ziehen Registerauszüge selbst, statt sie uns vom Verkäufer reichen zu lassen, und wir lesen einen Vertrag aus Ihrer Position, nicht aus der des Abschlusses. Wenn die Antwort „so nicht" lautet, bekommen Sie sie schriftlich.
Eine Grenze steht nicht zur Verhandlung: Wir sind Rechtsanwälte, keine zugelassenen Anlageberater. Wir geben keine persönliche Anlageberatung zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob ein Gut im Wert steigt. Wir schützen Ihre Rechtsposition: Titel, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden.
Wie wir diese Akte öffnen
Unser erstes Ergebnis ist kein Gespräch, sondern eine schriftliche rechtliche Position. Schicken Sie uns den aktuellen Auszug aus dem list nepokretnosti, den Ehevertrag mit Rechtswahlklausel, die Erwerbsurkunde und eine kurze Angabe zu Eheschließung und Aufenthalten. Sie erhalten dafür eine im Umfang vorab festgelegte Arbeit: welches Recht auf Ihren Güterstand voraussichtlich anzuwenden ist, was der Registerstand daran ändert, welche Schritte in Montenegro nachzuholen sind — und in welcher Frist ein behebbarer Mangel behebbar bleibt.
Kostenlose Erstberatungen bieten wir nicht an. Der Grund ist schlicht: In einer solchen Akte ist die erste Stunde Prüfung und nicht Vertrieb; wer sie verschenkt, prüft entweder nicht oder wird von anderer Seite bezahlt.
