Es gibt einen Satz, den deutschsprachige Käuferinnen und Käufer in Montenegro besonders oft hören: „Als EU-Bürger sind Sie den Einheimischen gleichgestellt." Der Satz steht tatsächlich im Gesetz. Was fast nie mitgeliefert wird, ist der Artikel am Ende desselben Gesetzes, der bestimmt, ab wann er gilt.
Montenegro hat sein EU-Recht im Voraus geschrieben. Große Teile davon sind beschlossen, veröffentlicht, im konsolidierten Text abgedruckt — und bis zum Beitrittstag abgeschaltet. Diese Seite trennt, was geschrieben steht, von dem, was heute in Kraft ist.
Für eine deutsche, österreichische oder schweizerische Akte lautet die kurze Antwort: zwei der großen Erleichterungen sind noch nicht scharf, eine dritte ist es sehr wohl — und die dritte kennt in der deutschsprachigen Beratung fast niemand.
Verwendete Texte: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sachenrechtsgesetz), Amtsblatt CG Nr. 019/09 und 029/25 vom 21.03.2025; Zakon o strancima (Ausländergesetz) in der Fassung der Amtsblätter CG Nr. 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024 und 3/2026. Ein weiteres Änderungsgesetz erschien als Nr. 33/2026; eine öffentliche Konsolidierung, die es einarbeitet, existiert nicht.
Der erste Schalter: das Sachenrecht
Artikel 415 Absatz 1 des Sachenrechtsgesetzes verbietet ausländischen Personen das Eigentum an Agrarland, Wald und Waldland, natürlichem Reichtum, Gütern im Allgemeingebrauch, Kulturgütern von außergewöhnlicher Bedeutung sowie an Grundstücken im ein Kilometer tiefen Landgrenzstreifen und auf Inseln. Absatz 3 lässt genau eine enge Ausnahme zu: bis zu 5.000 m² Agrar- oder Waldfläche, aber nur dann, wenn Gegenstand des Veräußerungsvertrags ein Wohngebäude auf eben diesem Grundstück ist.
Die Novelle vom 21. März 2025 hat Absatz 4 eingefügt:
Abweichend von den Absätzen 1 und 3 dieses Artikels erwerben natürliche und juristische Personen aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union das Eigentumsrecht unter denselben Bedingungen wie inländische Personen.
Das ist der Absatz, der zitiert wird. Nun Artikel 422a desselben Gesetzes:
Die Bestimmung des Artikels 415 Absatz 4 dieses Gesetzes findet ab dem Tag des Beitritts Montenegros zur Europäischen Union Anwendung.
Montenegro ist Kandidat, nicht Mitglied. Für Ihre Akte heute gilt daher die Sperrliste des Absatzes 1 und die enge 5.000-m²-Regel des Absatzes 3 — genauso wie für jede andere ausländische Person. Die Gleichstellung ist geltendes Recht, das noch nicht angefangen hat.
Praktisch heißt das: Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeeinheit kauft, ist ohnehin nicht betroffen — diese Kategorien stehen nicht auf der Sperrliste. Wer aber eine Wiese, eine Olivenparzelle oder ein Waldgrundstück im Blick hat, kann sich als Deutscher oder Österreicher heute nicht auf Absatz 4 stützen.
Der zweite Schalter: das Ausländergesetz
Dasselbe Muster, nur in größerem Maßstab. Artikel 221 des Ausländergesetzes bestimmt, dass eine Reihe von Vorschriften ab dem Tag des Beitritts Montenegros zur Europäischen Union Anwendung findet — und in dieser Aufzählung steht „Artikel 150 bis 203".
Dieser Bereich ist das gesamte Kapitel über Einreise, Aufenthalt und Arbeit von EU-Bürgern und ihren Familienangehörigen. Darin steht die Anmeldung statt der Bewilligung, die potvrda o prijavi boravka — die binnen Tagen statt Wochen ausgestellte Aufenthaltsbescheinigung —, die großzügige Abwesenheitsregel auf dem Weg zum Daueraufenthalt sowie die EU Blue Card. Alles geschrieben. Nichts davon heute anwendbar.
Für Sie bedeutet das: Sie melden Ihren Aufenthalt nicht an, Sie beantragen ihn — auf dem gewöhnlichen Weg wie alle anderen Drittstaatsangehörigen auch.
- Artikel 61 — Antrag persönlich beim Ministerium am Aufenthaltsort, Lichtbild, zwei Fingerabdrücke und digitalisierte Unterschrift werden bei der Abgabe genommen.
- Artikel 62 Absatz 4 — Entscheidung binnen 40 Tagen ab Einreichung eines vollständigen Antrags.
- Artikel 63 — Bewilligung mit einer Geltungsdauer von bis zu einem Jahr.
- Artikel 64 Absatz 1 — Verlängerung persönlich, frühestens 60 und spätestens 30 Tage vor Ablauf.
- Artikel 65 Absatz 1 Ziffer 3 — Die Bewilligung erlischt, wenn Sie sich während ihrer Laufzeit länger als 30 Tage außerhalb Montenegros aufhalten.
Der Daueraufenthalt richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift des Artikels 86 — fünf Jahre rechtmäßiger, ununterbrochener Aufenthalt auf Grundlage einer bewilligten befristeten Aufenthaltserlaubnis —, nicht nach der EU-Fassung.
Die 30-Tage-Regel ist für Zweitwohnsitz-Käufer die teuerste Zeile dieser Seite. Wer die Bewilligung wegen der Immobilie beantragt, dann aber wie gewohnt nur ein paar Wochen im Jahr da ist, hält ein Papier, das das Gesetz als erloschen behandelt.
Die Ausnahme, die heute schon greift
Und nun der Teil, der in der deutschsprachigen Beratung fehlt.
Artikel 56 des Ausländergesetzes macht Immobilieneigentum zur Grundlage einer befristeten Aufenthaltserlaubnis. Absatz 4 definiert den erforderlichen Wertnachweis als Grunderwerbsteuerbescheid, dessen Bemessungsgrundlage nicht unter 150.000 Euro liegt. Absatz 5 lautet:
Die Pflicht zur Vorlage des Wertnachweises nach Absatz 4 gilt nicht für Staatsangehörige von Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder deren Familienangehörige, unabhängig davon, ob diese selbst Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten sind, sowie für Staatsangehörige der Republik Island, des Fürstentums Liechtenstein, des Königreichs Norwegen und der Schweizerischen Eidgenossenschaft.
Artikel 56 steht in keiner der beiden Aufschubslisten. Er gilt heute.
Zwei Punkte im Anwendungsbereich sind für den D-A-CH-Raum entscheidend.
Die Schweiz ist hier ausdrücklich genannt. Schweizer Käuferinnen und Käufer gehen bei der EU-Klausel des Sachenrechts leer aus — auch nach einem Beitritt Montenegros, denn dort steht „Mitgliedstaaten der Europäischen Union". Beim Wertnachweis dagegen stehen sie in einer Reihe mit EU-Bürgern, gemeinsam mit Island, Liechtenstein und Norwegen.
Familienangehörige sind unabhängig von ihrer eigenen Staatsangehörigkeit erfasst. Der türkische Ehepartner einer deutschen Staatsangehörigen ist vom Wertnachweis befreit — beim Erwerb bleibt er allerdings ausländische Person im Sinne des Artikels 415.
Was Absatz 5 wegnimmt, ist ein Dokument, nicht der Antrag. Artikel 56 Absatz 1 verlangt weiterhin den Grundbuchauszug und die Erfüllung der allgemeinen Voraussetzungen des Artikels 43 — Unterhaltsmittel, gesicherte Unterkunft, Krankenversicherung, ein Reisedokument, das mindestens drei Monate über die Aufenthaltsdauer hinaus gültig ist, kein Einreiseverbot, und die Vorstrafenvoraussetzungen. Absatz 2 verlangt weiterhin Miteigentum von mindestens der Hälfte. Absatz 3 begrenzt weiterhin die in Betracht kommenden Objektarten.
D-A-CH im Überblick
| Erwerb von Agrar-, Wald- und Grenzstreifenflächen | 150.000-Euro-Wertnachweis | Aufenthaltsroute heute | Einreise ab 1.11.2026 | |
|---|---|---|---|---|
| Deutschland | Gesperrt bis zum EU-Beitritt Montenegros (Art. 415 Abs. 1 und 3; Abs. 4 aufgeschoben durch Art. 422a) | Entfällt (Art. 56 Abs. 5) | Gewöhnliche Bewilligung, Art. 61-65 | Unverändert visumfrei |
| Österreich | Wie Deutschland | Entfällt (Art. 56 Abs. 5) | Gewöhnliche Bewilligung, Art. 61-65 | Unverändert visumfrei |
| Schweiz | Gesperrt — und von der EU-Klausel auch künftig nicht erfasst | Entfällt (Art. 56 Abs. 5, Schweiz ausdrücklich genannt) | Gewöhnliche Bewilligung, Art. 61-65 | Unverändert visumfrei |
| Nicht-EU-Familienangehöriger einer EU-Bürgerin | Gesperrt, ausländische Person nach Art. 415 | Entfällt (Art. 56 Abs. 5) | Gewöhnliche Bewilligung | Nach eigener Staatsangehörigkeit |
Die Einreise ist tatsächlich unberührt
Eine Sache ist nicht aufgeschoben, weil sie in einem anderen Rechtsakt steht.
Die Visumverordnung, die ab dem 1. November 2026 für Staatsangehörige von Belarus, China, Russland, Saudi-Arabien und der Türkei eine Visumpflicht einführt, betrifft EU-Bürger nicht. Artikel 1 der Verordnung erlaubt Einreise, Durchreise und Aufenthalt von bis zu 90 Tagen mit gültigem Reisedokument; die Schweizerische Eidgenossenschaft ist dort ebenfalls aufgeführt. Artikel 2 gewährt zusätzlich bis zu 30 Tage allein mit dem Personalausweis — und nennt neben den EU-Mitgliedstaaten ausdrücklich auch die Schweiz, Island, Liechtenstein und Norwegen.
Wer allerdings mit jemandem aus einem der fünf betroffenen Staaten gemeinsam kauft oder eine Immobilie vermietet, sollte wissen, dass für diese Person eine ganz andere Zeitrechnung gilt. Die englische Aufstellung dazu steht in EU Citizens Buying in Montenegro.
Was für alle gleich bleibt
Die Transaktion selbst liest keinen Reisepass.
Eigentum geht mit der Eintragung im Kataster über, nicht mit der Unterschrift und nicht mit der Zahlung — Artikel 84 des Sachenrechtsgesetzes. Lasten und Vermerke im „G"-Blatt des Grundbuchauszugs haften an der Immobilie, nicht am Verkäufer. Und ein ohne Baugenehmigung oder abweichend davon errichtetes Objekt darf überhaupt nicht veräußert werden — Artikel 33 des Legalisierungsgesetzes von 2025 —, ein Verbot, das kraft Gesetzes wirkt, während der entsprechende Vermerk vielerorts erst noch eingetragen wird.
Den vollständigen Ablauf, Notarpraxis und Nebenkosten finden Sie im kompletten Rechtsleitfaden. Was ein Beitritt mittelfristig für Preise und Marktzugang bedeuten könnte, behandeln wir im Kroatien-Szenario. Für die österreichische Perspektive auf Pension, Steuern und Aufenthalt gibt es eine eigene Seite.
Bevor Sie sich auf eine Erleichterung verlassen
Stellen Sie zu jeder günstigen Regel, die Ihnen zitiert wird, zwei schriftliche Fragen.
Wo steht die Anwendbarkeitsnorm? In montenegrinischen Gesetzen findet sie sich am Ende, unter Überschriften wie Primjena odredbe oder Primjena pojedinih odredaba. Ein konsolidierter Text druckt aufgeschobene Vorschriften an ihrer Stelle in der Nummerierung ab, ohne sie als ruhend zu kennzeichnen. Genau daran scheitern die meisten Zusammenfassungen im Netz.
In welchem Gesetz steht sie? Eigentumserwerb und Aufenthaltsstatus stehen in verschiedenen Gesetzen mit verschiedenen Einschaltdaten, und das Visumregime in einer Verordnung, die gar nicht an den Beitritt gekoppelt ist. Eine Regel kann im einen Gesetz ruhen und im anderen längst gelten.
Schicken Sie uns den Grundbuchauszug und die Eckdaten des Vorhabens, und wir sagen Ihnen, welche Vorschriften für Ihren Pass heute scharf sind und welche auf den Beitritt warten. Sie erreichen uns über die Kontaktseite; wie die Zusammenarbeit mit eingetragenen montenegrinischen Rechtsanwälten funktioniert, steht unter Anwalt in Montenegro.
