In fast jeder Kalkulation, die uns aus Deutschland, Österreich und der Schweiz erreicht, steht die Grunderwerbsteuer als eine Zahl: drei Prozent. Das war einmal richtig. Seit dem 1. Januar 2024 ist der Satz progressiv, und bei den Beträgen, um die es an der montenegrinischen Küste geht, ist der Unterschied kein Rundungsfehler.
Die zweite Annahme kostet häufiger Geld als die erste: dass sich die Steuer auf den Preis bezieht, den Sie verhandelt haben. Das Gesetz knüpft nicht an den Vertragspreis an, sondern an den Marktwert im Zeitpunkt des Erwerbs.
Quellen, geprüft am 19. September 2026: Zakon o porezu na promet nepokretnosti (Gesetz über die Grunderwerbsteuer), konsolidierte Fassung, „Sl. list CG" 036/13, 003/23, 028/23 und 033/26 — Artikel 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15 und 16; dazu das Änderungsgesetz „Sl. list CG" 132/2026 vom 9. September 2026. Diese Seite stellt montenegrinisches Recht dar; was Ihr Heimatstaat mit demselben Vorgang macht, gehört zu Ihrem Steuerberater dort.
Die drei Stufen
Artikel 11 formuliert es knapp: die Sätze sind progressiv.
| Bemessungsgrundlage | Steuer |
|---|---|
| bis 150.000,00 € | 3 % |
| über 150.000,01 € | 4.500 € + 5 % auf den Betrag über 150.000,01 € |
| über 500.000,01 € | 22.000 € + 6 % auf den Betrag über 500.000,01 € |
Zwei Dinge dazu, die in Verkaufsunterlagen selten stehen. Erstens ist das eine Stufenrechnung, kein Sprung: wer bei 600.000 € kauft, zahlt nicht sechs Prozent auf alles, sondern 22.000 € plus sechs Prozent auf die letzten 100.000 €. Zweitens hat die Novelle 132/2026 vom September 2026 an diesen Sätzen nichts geändert — sie betrifft die Befreiungen, nicht den Tarif.
Die Bemessungsgrundlage ist der Marktwert
Artikel 9 setzt als Bemessungsgrundlage den Marktwert der Immobilie im Zeitpunkt ihres Erwerbs an, und definiert ihn als den Preis, der am Markt erzielt wird oder erzielt werden kann. Ermittelt wird er aus den Erwerbsurkunden — also zunächst aus Ihrem Vertrag. Bei entgeltlichem Erwerb ist die Grundlage der gesamte Betrag der Gegenleistung.
Und dann kommt Artikel 10, der in der Praxis entscheidet: liegt der Preis in der Urkunde unter dem Marktwert oder ist er dort gar nicht genannt, ermittelt die Steuerbehörde der Gemeinde den Marktwert selbst, durch Schätzung, nach den Marktpreisen im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld. Die Schätzung nimmt ein dazu ermächtigter Bediensteter anhand von Vergleichsdaten vor.
Daraus folgt eine sehr praktische Warnung. Der in Küstenregionen noch immer verbreitete Vorschlag, im Vertrag einen niedrigeren Preis auszuweisen, spart die Steuer nicht — er verlagert die Bewertung nur von Ihrer Urkunde in die Schätzung der Gemeinde, und er kostet Sie zugleich den Nachweis über die tatsächlich gezahlte Summe, wenn Sie später verkaufen oder wenn jemand die Herkunft des Geldes prüft.
Wer zahlt, und ab wann
Steuerschuldner ist der Erwerber (Artikel 7 Absatz 1). Beim Tausch ist es jeder Beteiligte, beim Erwerb von Miteigentum jeder Erwerber anteilig nach seinem Anteil. Bei der Erbschaft ist es der Erbe (Artikel 8).
Der Zeitpunkt überrascht viele: die Steuerschuld entsteht am Tag des Vertragsschlusses (Artikel 15 Absatz 1) — nicht mit der Eintragung im Kataster, nicht mit der Zahlung des Kaufpreises. Drei Sonderfälle sind ausdrücklich geregelt: bei einer künftigen Immobilie entsteht sie mit Übergabe beziehungsweise Besitzverschaffung (Absatz 2); beim Erwerb aufgrund einer Entscheidung eines Gerichts oder einer anderen zuständigen Behörde mit deren Rechtskraft (Absatz 3); und beim Erwerb aufgrund eines Leibrenten- beziehungsweise Übergabevertrags mit dem Tod des Übergebers (Absatz 4).
Danach läuft eine kurze Frist. Artikel 16: Sie berechnen die Steuer selbst in einer Steuererklärung binnen 15 Tagen ab Entstehung der Steuerschuld, legen den Vertrag bei — und zahlen gleichzeitig mit der Abgabe der Erklärung. Es gibt hier keinen Bescheid, auf den man wartet; die Frist läuft ab Unterschrift, nicht ab Aufforderung.
Wo die Steuer gar nicht anfällt
Drei Konstellationen sind keine Ausnahme im Sinne einer Befreiung, sondern liegen von vornherein außerhalb:
Umsatzsteuer statt Grunderwerbsteuer. Nach Artikel 6 gilt der Erwerb neu errichteter Gebäude und von Bauland, auf den Umsatzsteuer gezahlt wird, nicht als Grundstücksverkehr im Sinne dieses Gesetzes. Die beiden Steuern schließen einander aus. Wer vom Bauträger kauft, ist regelmäßig auf der Umsatzsteuerseite — der Zusatz „und von Bauland" ist erst seit dem 1. April 2026 in Kraft und fehlt in vielen kostenlosen Textsammlungen noch.
Einlage und Umstrukturierung. Artikel 13: keine Grunderwerbsteuer, wenn eine Immobilie als Gründungseinlage in eine Gesellschaft eingebracht wird oder das Stammkapital erhöht, und ebenso wenig beim Erwerb im Wege von Verschmelzung, Zusammenschluss oder Spaltung nach dem Gesellschaftsgesetz. Das ist die Vorschrift, die Holdingstrukturen überhaupt erst rechnen lässt — und zugleich die, deren Voraussetzungen man vor und nicht nach der Beurkundung prüft.
Die Befreiungen des Artikels 12. Darunter der Erwerb bei Aufhebung von Miteigentum oder Teilung bis zur Höhe des eigenen Anteils, die Enteignung, und Banken bei der Verwertung von Sicherheiten, sofern sie binnen drei Jahren weiterverkaufen.
Die Eigenheimbefreiung — und warum sie Ihnen nicht hilft
Artikel 12 Absatz 1 Nummer 4 befreit den Ersterwerb von Wohnraum, und zwar für eine Fläche von bis zu 20 m² je Haushaltsmitglied. Das klingt zunächst attraktiv, und es wird in Beratungsgesprächen regelmäßig erwähnt.
Die Vorschrift nennt aber vier Voraussetzungen, und die erste schließt Sie aus: begünstigt sind volljährige Staatsangehörige Montenegros mit Wohnsitz (prebivalište) im Land, die erstmals Wohnraum zur Deckung ihres Wohnbedarfs erwerben und die kein Wohnhaus und keine Wohnung in Montenegro besitzen. Für einen deutschen, österreichischen oder Schweizer Käufer ist diese Tür zu — auch dann, wenn es die erste Immobilie überhaupt ist.
Wo die Novelle 132/2026 etwas bewegt hat, ist die Zusammensetzung des Haushalts: der gleichgeschlechtliche Lebenspartner zählt nun ausdrücklich mit, was die begünstigte Fläche vergrößern kann. Wir haben das gesondert dargestellt in Montenegros Grunderwerbsteuergesetz nennt jetzt den Lebenspartner.
Erbschaft und Schenkung gehören in dieses Gesetz
Das überrascht fast jeden, der aus dem deutschsprachigen Raum kommt: Montenegro hat keine eigene Erbschaft- und Schenkungsteuer. Artikel 4 Absatz 3 zählt nasljeđivanje und poklon — Erbschaft und Schenkung — ausdrücklich unter den Erwerbsarten dieses Gesetzes auf. Der befreite Kreis ist dort eng und namentlich aufgezählt — Ehegatte, Lebenspartner, Kinder und Eltern des Erblassers erben die Küstenwohnung in aller Regel steuerfrei. Den Nachlass selbst, und welches Erbrecht überhaupt gilt, haben wir in Erben in Montenegro: Immobilie und Nachlass für DACH aufgeschrieben.
Die laufende Besteuerung des Eigentums ist wieder etwas anderes und folgt einem eigenen Gesetz — dazu Grundsteuer in Montenegro.
Was diese Seite nicht entscheidet
- Den Marktwert Ihrer konkreten Immobilie. Ihn ermittelt im Streitfall die Gemeinde, nicht wir und nicht der Makler.
- Ihre deutsche, österreichische oder Schweizer Seite. Ob der Vorgang dort etwas auslöst, gehört zu Ihrem Berater im Heimatstaat.
- Ob Umsatzsteuer oder Grunderwerbsteuer greift. Das hängt am Verkäufer und am Objekt, nicht am Wunsch der Parteien.
- Kommunale Abgaben und Notarkosten. Sie stehen in anderen Vorschriften und gehören in eine eigene Aufstellung.
Wen wir vertreten
Wir vertreten den Erwerber. Wir nehmen keine Provision von Maklern, Bauträgern oder Banken und verkaufen keine Strukturen. Was wir hier tun, ist schmal und überprüfbar: den Vorgang gegen die Artikel 4 bis 16 lesen, sagen, welche Stufe greift, worauf sie sich bemisst, wann die 15 Tage zu laufen beginnen — und ob Sie überhaupt in diesem Gesetz sind oder auf der Umsatzsteuerseite.
Bevor Sie unterschreiben
Schicken Sie uns den Entwurf des Kaufvertrags, die Angaben zum Verkäufer (Privatperson oder Gesellschaft) und den Katasterauszug. Sie bekommen eine schriftliche Notiz: welche Steuer überhaupt anfällt, wie hoch sie nach Artikel 11 ist, worauf sie sich bemisst, ab welchem Tag die Frist des Artikels 16 läuft und welche Befreiung — falls eine — für Ihre Konstellation tatsächlich in Betracht kommt.
