Deutsche Käufer betreten den montenegrinischen Notartermin mit einer stillen Annahme: Was der Notar beurkundet, ist damit sicher. Für den Regelfall stimmt das. Aber das montenegrinische Notargesetz sagt an vier verschiedenen Stellen selbst, wann eine Urkunde die Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde gar nicht erst erlangt — und drei dieser vier Wege entscheiden sich im Termin selbst, in der Stunde, in der Sie am Tisch sitzen.
Keiner davon ist exotisch. Zwei betreffen die Person des Notars, einer die äußere Form der Urkunde, einer die Sprache. Und der Ablauf, der sie erzeugt oder vermeidet, ist im Gesetz Schritt für Schritt vorgeschrieben.
Der erste Weg: der vorläufig suspendierte Notar
Artikel 25 nennt die Fälle, in denen ein Notar vorläufig vom Amt entfernt wird — Untersuchungshaft, ein Ermittlungsverfahren wegen einer Tat, die ihn für das Amt unwürdig macht, oder ein Verfahren zur Entziehung oder Beschränkung seiner Geschäftsfähigkeit. Der Bescheid ergeht durch den Minister auf begründeten Vorschlag der Kammer.
Artikel 26 zieht die Konsequenz mit einer Härte, die sonst selten ist: Im Fall der vorläufigen Amtsenthebung darf der Notar keinerlei Amtshandlungen vornehmen. Alle von einem vorläufig entfernten Notar vorgenommenen Handlungen sind nichtig. Nicht anfechtbar, nicht schwebend unwirksam — nichtig.
Für die Praxis heißt das: Die Bestellung des Notars ist ein prüfbarer Umstand, kein Naturgesetz. Der Minister bestimmt in diesem Fall auf Vorschlag der Kammer einen anderen Notar, der Abschriften und Bestätigungen aus dem Archiv erteilt.
Der zweite Weg: ein Ausschlussgrund, der schon bestand
Artikel 28 verpflichtet den Notar, die Amtshandlung abzulehnen, wenn er selbst Partei, gesetzlicher Vertreter oder Bevollmächtigter einer Partei ist; wenn er zur Partei im Verhältnis eines Mitberechtigten, Mitverpflichteten oder Regresspflichtigen steht oder in derselben Sache als Zeuge oder Sachverständiger vernommen wurde; wenn die Partei, ihr gesetzlicher Vertreter oder ihr Bevollmächtigter mit ihm in gerader Linie in jedem beliebigen Grad blutsverwandt ist, in der Seitenlinie bis zum vierten Grad, oder Ehegatte beziehungsweise bis zum zweiten Grad verschwägert — unabhängig davon, ob die Ehe beendet ist; und wenn er Vormund, Adoptierender oder Adoptierter der Partei, ihres gesetzlichen Vertreters oder ihres Bevollmächtigten ist.
Absatz 2 erweitert das: Besteht ein solcher Grund oder liegen andere Umstände vor, die seine Unparteilichkeit in Zweifel ziehen, unterrichtet der Notar die Kammer, die über seinen Ausschluss entscheidet.
Und dann Absatz 3, der Satz mit der entscheidenden Zeitform: Die Notarurkunde hat nicht die Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde, wenn ein Ausschlussgrund bestanden hat.
Es kommt also nicht darauf an, ob jemand den Grund geltend gemacht hat. Es genügt, dass er vorlag. Wer den Notar über die Verkäuferseite vermittelt bekommt, sollte diesen Absatz kennen — nicht aus Misstrauen, sondern weil die Prüfung billig ist und die Folge nicht reparabel.
Der dritte Weg: die äußere Form
Artikel 43 ist die kürzeste und mechanischste der vier Vorschriften: Die Notarurkunde hat nicht die Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde, wenn sie nicht Unterschrift, Siegel und Stempel des Notars enthält.
Dazu gehören zwei Nachbarnormen. Nach Artikel 41 unterschreibt der Notar die von ihm errichtete Urkunde eigenhändig und setzt neben die Unterschrift den Abdruck von Siegel und Stempel; neben dem Notar unterschreiben die Parteien. Kann eine Partei nicht schreiben oder ist sie des Schreibens unkundig, muss das in der Urkunde vermerkt werden — und es müssen zwei schreibkundige Zeugen, von der Partei ausgewählt, oder ein anderer Notar anwesend sein, vor denen die Partei ihren Fingerabdruck setzt.
Nach Artikel 42 paraphieren Notar und Parteien jede Seite der Urschrift, wenn die Urkunde mehrere Seiten hat; die Paraphen dürfen nicht über den Text gesetzt werden.
Das sind Punkte, die man am Ende des Termins in dreißig Sekunden nachzählen kann.
Der vierte Weg: die Sprache
Artikel 44 bestimmt, dass der Notar die Urkunde in montenegrinischer Sprache errichtet. In Gemeinden mit erheblichem Anteil von Minderheiten wird sie auf Verlangen der Partei zusätzlich in der Minderheitensprache errichtet — unter obligatorischer Beteiligung eines Dolmetschers. Auf Verlangen der Partei kann der Notar die Urkunde auch in einer Fremdsprache errichten, aber nur, wenn er selbst die Eigenschaft eines gerichtlich beeidigten Dolmetschers für diese Sprache hat.
Und Artikel 47, die Norm, die bei ausländischen Käufern am häufigsten übergangen wird: Bei der Errichtung der Notarurkunde muss ein gerichtlich beeidigter Dolmetscher anwesend sein, wenn einer der Beteiligten die Sprache nicht versteht, in der die Urkunde errichtet wird, oder wenn die Partei es verlangt. Am Ende der Urkunde muss der Notar vermerken, dass dem Beteiligten der Text der Urkunde übersetzt wurde.
Zwei Feinheiten. Erstens ist die zweite Alternative ein Wahlrecht: Sie können den Dolmetscher verlangen, auch wenn Sie meinen, genug zu verstehen. Zweitens ist der Vermerk am Ende der Urkunde ein Prüfpunkt — fehlt er, fehlt der Nachweis, dass übersetzt wurde.
| Weg | Was geschieht | Fundstelle |
|---|---|---|
| Vorläufig entfernter Notar | alle Amtshandlungen sind nichtig | Art. 26 |
| Ausschlussgrund lag vor | keine Eigenschaft als öffentliche Urkunde | Art. 28 Abs. 3 |
| Unterschrift, Siegel oder Stempel fehlen | keine Eigenschaft als öffentliche Urkunde | Art. 43 |
| Sprache: Urkunde in Fremdsprache ohne Dolmetschereigenschaft des Notars | Formvorgabe verletzt | Art. 44 |
| Beteiligter versteht die Sprache nicht, kein beeidigter Dolmetscher anwesend | Verfahrensvorgabe verletzt, Übersetzungsvermerk fehlt | Art. 47 |
Der Ablauf, in der Reihenfolge, in der er geschieht
Das Gesetz schreibt den Termin als Abfolge vor, und jeder Schritt hat eine eigene Norm.
Identität, vor allem anderen. Nach Artikel 45 stellt der Notar vor Beginn der Errichtung die Identität der Parteien und der übrigen Beteiligten durch Einsicht in ein von einer zuständigen staatlichen Stelle ausgestelltes Dokument fest, aus dem sich die Identität zweifelsfrei ergibt. Ist das nicht möglich, geschieht es über die Erklärungen zweier volljähriger Zeugen, deren Identität wiederum so festgestellt wird. Die Eigenschaft einer Partei, die eine juristische Person ist, wird anhand eines Auszugs aus dem einschlägigen Register festgestellt. Und in der Urkunde ist anzugeben, auf welche Weise die Identität festgestellt wurde und welches Dokument dabei diente.
Belehrung, Verlesung, Rückfrage. Artikel 48 Absatz 1: Vor Errichtung der Urkunde muss der Notar den Willen der Parteien erforschen und sie über die Rechtsfolgen des beabsichtigten Rechtsgeschäfts belehren. Absatz 2: Er fasst die Erklärungen vollständig, klar und bestimmt ab, nimmt sie in die Urkunde auf, verliest sie den Parteien und vergewissert sich durch unmittelbare Fragen, ob der Inhalt dem Willen der Parteien entspricht. Absatz 3: Hält er Erklärungen für unklar, unverständlich oder mehrdeutig, warnt er und weist auf mögliche Streitigkeiten und rechtliche Hindernisse hin; bleiben die Parteien dabei, muss er die Erklärungen aufnehmen unter Angabe der Tatsache, dass gewarnt wurde.
Daneben steht Artikel 29 für einen anderen Mangel: Hält der Notar eine Partei für nicht berechtigt, ein bestimmtes Geschäft zu schließen, muss er sie warnen; besteht sie trotzdem auf der Errichtung, errichtet er die Urkunde, muss aber die Warnung darin vermerken — und wenn die Partei sich dagegen wehrt, muss er die Errichtung verweigern.
Zeugen, wenn nötig. Artikel 49 lässt als Zeugen jede schreibkundige, volljährige und geschäftsfähige Person zu, außer Beschäftigten des Notars, seinen nahen Verwandten und Verschwägerten in dem dort beschriebenen Umfang, Personen, die aus dem Geschäft einen Vorteil ziehen können, und Personen, die von der Zeugnispflicht befreit sind.
Unterschrift, im Beisein. Artikel 50: Parteien und übrige Beteiligte unterschreiben die Urkunde in Anwesenheit des Notars. War der Notar bei der Unterzeichnung nicht anwesend, bestätigt die Partei in seiner Gegenwart die bereits vorhandene Unterschrift als die ihre — und der Notar vermerkt diese Bestätigung in der Urkunde.
Der Inhalt, den die Urkunde tragen muss. Artikel 51 listet sieben Bestandteile des notarski zapis: Name und Sitz des Notars nebst Erklärung, dass er in dieser Eigenschaft handelt; Personalien der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und Bevollmächtigten, bei juristischen Personen Firma, Sitz, Register- und Identifikationsnummer sowie Name und Anschrift des Vertreters; die Nummer des Dokuments, mit dem die Identität festgestellt wurde, und die ausstellende Stelle; den Text des Rechtsgeschäfts mit Bezeichnung etwaiger Vollmachten und beigefügter Urkunden; Ort, Datum und Stunde der Errichtung; die Erklärung, dass die Beteiligten den Inhalt verstanden haben und mit der Niederschrift einverstanden sind; sowie die Unterschriften der Beteiligten und des Notars nebst Siegel und Stempel.
Die Stunde ist kein Ornament. Sie ist der Zeitstempel, an dem sich später jede Rangfrage messen lässt.
Der Weg, den kaum jemand angeboten bekommt
Artikel 51a erlaubt den Beteiligten, eine eigene Privaturkunde über das Geschäft beim Notar bestätigen zu lassen, wenn sie den Vorschriften dieses Gesetzes über die Form der Notarurkunde und den Inhalt des notarski zapis entspricht. Der Notar bestätigt sie ohne Errichtung eines gesonderten notarski zapis, indem er auf der Urkunde die Angaben aus Artikel 51 Nummern 1, 3, 5, 6 und 7 einträgt — und die bestätigte Urkunde erhält damit die Eigenschaft eines notarski zapis.
Für Käufer, die ihren Vertrag von einem eigenen Berater aufsetzen lassen wollen, ist das der Unterschied zwischen „der Notar schreibt" und „wir schreiben, der Notar bestätigt".
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Was Sie im Termin tatsächlich tun können
- Fragen Sie nach dem Dolmetscher, bevor der Termin beginnt. Artikel 47 gibt Ihnen das Recht, ihn zu verlangen, auch ohne Sprachlücke — und verlangt am Ende der Urkunde den Übersetzungsvermerk.
- Sehen Sie sich die Schlussseite an. Unterschrift, Siegel, Stempel: ohne sie keine öffentliche Urkunde (Artikel 43).
- Zählen Sie die Paraphen. Jede Seite der Urschrift, von Notar und Parteien (Artikel 42).
- Prüfen Sie, ob Ort, Datum und Stunde eingetragen sind und ob die Erklärung des Verstehens nach Artikel 51 Nummer 6 in der Urkunde steht.
- Lassen Sie sich vorlesen und stellen Sie Gegenfragen. Artikel 48 verpflichtet den Notar zur Verlesung und zur Vergewisserung durch unmittelbare Fragen — das ist Ihr Recht, nicht seine Höflichkeit.
- Erwähnen Sie jede Verbindung zwischen Notar und Verkäuferseite, die Ihnen bekannt ist. Artikel 28 Absatz 2 verlangt die Anzeige an die Kammer schon bei Umständen, die die Unparteilichkeit in Zweifel ziehen.
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Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Die Beteiligten rund um eine Immobilientransaktion werden überwiegend von der Transaktion bezahlt. Die Provision eines Maklers hängt am Abschluss. Das Vertriebsteam eines Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Die Pflicht des Notars gilt der Urkunde und ihrer Richtigkeit — nicht Ihnen gegenüber der Gegenseite; in einem zweiseitigen Geschäft ist er niemandes ausschließlicher Vertreter.
Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern — in keiner Form und in keiner Akte. Unsere einzige Einnahme ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen abzuraten kostet uns nichts.
Praktisch heißt das: Wir sehen den Urkundenentwurf vor dem Termin durch, statt ihn im Termin zum ersten Mal zu lesen, wir klären die Dolmetscherfrage vorher, und wir schreiben „das sollte so nicht unterschrieben werden", wenn das die Antwort ist. Wo eine Vertretung vor montenegrinischen Behörden oder Gerichten erforderlich ist, übernimmt das ein bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassener Anwalt, mit dem wir in der Akte zusammenarbeiten.
Eine Grenze, die nicht verhandelbar ist: Wir sind Juristen, keine zugelassenen Anlageberater. Wir beraten nicht zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob sich ein Objekt rechnet. Was wir schützen, ist Ihre Rechtsposition — Titel, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden.
Vor dem Termin
Schicken Sie uns den Urkundenentwurf, die Vollmachten und die Angaben zur Verkäuferseite, bevor der Termin stattfindet. Wir prüfen die Form, klären, ob ein Dolmetscher zwingend ist, und sagen Ihnen, welche Punkte im Termin selbst nachzusehen sind. Läuft bereits eine Frist, schreiben Sie das bitte dazu.
Die Rechtslage ist auf den Stand September 2026 bezogen und wurde aus dem konsolidierten Text des Notargesetzes gelesen, Fassung Sl. list RCG 68/2005 sowie Sl. list CG 49/2008, 55/2016, 84/2018 und 141/2025. Dieser Beitrag ist allgemeine Information zu einer gesetzlichen Regelung, keine Beratung zu einem konkreten Vorgang.
