Der deutsche Reflex ist klar umrissen: Man zahlt eine Anzahlung, es kommt etwas dazwischen, man verliert das Geld und ist raus. Unangenehm, aber kalkulierbar.
In Montenegro ist dieser Reflex falsch — und zwar nicht am Rand, sondern im Kern. Das Obligationenrecht ordnet für die kapara ausdrücklich das Gegenteil an: Wer sie gegeben hat, kann nicht vom Vertrag zurücktreten, indem er sie der anderen Seite überlässt. Und wer sie empfangen hat, kann es nicht, indem er das Doppelte zurückzahlt. Das Rücktrittsrecht, das deutsche Käufer stillschweigend voraussetzen, muss hier eigens vereinbart werden.
Was dann statt des Rücktritts passiert, steht in denselben vier Artikeln — und es ist deutlich unangenehmer als der Verlust der Anzahlung.
Was die kapara rechtlich überhaupt ist
Artikel 75 Absatz 1 des Obligationenrechts definiert sie funktional: Gibt eine Partei der anderen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen Geldbetrag oder eine Menge anderer vertretbarer Sachen als Zeichen dafür, dass der Vertrag geschlossen ist, so gilt der Vertrag mit der Übergabe der kapara als geschlossen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Zwei Dinge folgen daraus sofort. Erstens ist die kapara kein Reservierungsentgelt und kein unverbindliches Handgeld, sondern der Beweis und teilweise die Ursache dafür, dass ein Vertrag besteht. Zweitens ist sie kein zusätzliches Entgelt: Nach Absatz 2 muss sie bei Erfüllung entweder zurückgegeben oder auf die Leistung angerechnet werden.
Dann kommt der Satz, an dem sich alles entscheidet. Artikel 75 Absatz 3: Ist nichts anderes vereinbart, kann die Partei, die die kapara gegeben hat, nicht vom Vertrag zurücktreten, indem sie der anderen Partei die kapara überlässt — und die andere Partei kann es nicht, indem sie die doppelte kapara zurückgibt.
Die Formulierung „ist nichts anderes vereinbart" ist der Schlüssel. Das Rücktrittsrecht existiert, aber es ist eine Option, die in den Vertrag geschrieben werden muss. Steht sie nicht drin, gilt der gesetzliche Grundfall — und der kennt keinen Ausstieg gegen Geld.
Was der Verkäufer stattdessen verlangen kann
Artikel 76 regelt, was geschieht, wenn der Vertrag nicht erfüllt wird, und er tut es aus der Perspektive der jeweils nicht verantwortlichen Seite. Sie bekommt ein Wahlrecht.
Wenn der Käufer die Nichterfüllung zu vertreten hat (Absatz 1), kann der Verkäufer nach seiner Wahl die Erfüllung des Vertrages verlangen, sofern sie noch möglich ist, oder Schadensersatz fordern und die kapara auf den Ersatz anrechnen oder zurückgeben — oder sich mit der empfangenen kapara begnügen.
Nur die letzte dieser drei Möglichkeiten entspricht dem, was der deutsche Käufer erwartet hatte. Die Wahl liegt aber nicht bei ihm.
Wenn der Verkäufer die Nichterfüllung zu vertreten hat (Absatz 2), kann der Käufer nach seiner Wahl die Erfüllung verlangen, sofern sie noch möglich ist, oder Schadensersatz und Rückgabe der kapara fordern, oder die Rückgabe der doppelten kapara verlangen.
Zwei Zusätze runden das ab. Wer Erfüllung verlangt, hat nach Absatz 3 zusätzlich Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens. Und nach Absatz 4 kann das Gericht auf Antrag einer interessierten Partei eine übermäßig hohe kapara herabsetzen — eine Regel, die nur in eine Richtung wirkt und die man kennen sollte, bevor man eine ungewöhnlich hohe Anzahlung akzeptiert.
Bei Teilerfüllung greift Artikel 77: Der Gläubiger darf die kapara dann nicht behalten, sondern kann Erfüllung des Restes und Verzögerungsschaden verlangen oder Ersatz wegen unvollständiger Erfüllung — in beiden Fällen wird die kapara angerechnet.
| Wer die Nichterfüllung zu vertreten hat | Was die andere Seite wählen kann | Fundstelle |
|---|---|---|
| Der Käufer (hat die kapara gegeben) | Erfüllung, falls noch möglich · Schadensersatz mit Anrechnung oder Rückgabe der kapara · sich mit der kapara begnügen | Art. 76 Abs. 1 |
| Der Verkäufer (hat die kapara erhalten) | Erfüllung, falls noch möglich · Schadensersatz und Rückgabe der kapara · Rückgabe der doppelten kapara | Art. 76 Abs. 2 |
| In beiden Fällen bei Erfüllungsverlangen | zusätzlich Ersatz des Verzögerungsschadens | Art. 76 Abs. 3 |
| Bei übermäßig hoher kapara | gerichtliche Herabsetzung auf Antrag | Art. 76 Abs. 4 |
| Bei Teilerfüllung | kapara darf nicht behalten werden, sie wird angerechnet | Art. 77 |
Die Klausel, die den Ausstieg tatsächlich schafft
Das Gesetz kennt den Ausstieg gegen Geld — es nennt ihn nur anders und knüpft ihn an eine Vereinbarung.
Die odustanica ist nach Artikel 78 Absatz 1 die vertraglich eingeräumte Befugnis einer oder beider Parteien, gegen Zahlung eines Betrages vom Vertrag zurückzutreten. Erklärt die begünstigte Partei, dass sie die odustanica geben wird, kann sie nach Absatz 2 die Erfüllung nicht mehr verlangen. Nach Absatz 3 muss die odustanica gleichzeitig mit der Rücktrittserklärung geleistet werden — eine Ankündigung allein genügt nicht. Ist keine Frist vereinbart, kann der Rücktritt nach Absatz 4 erklärt werden, solange die Frist für die eigene Leistung nicht abgelaufen ist. Und nach Absatz 5 erlischt das Rücktrittsrecht, sobald die begünstigte Partei beginnt, ihre Pflichten zu erfüllen oder die Erfüllung der Gegenseite anzunehmen.
Artikel 79 verbindet beide Institute und ist die Klausel, auf die es im Kaufvertrag ankommt: Ist neben der kapara das Recht zum Rücktritt vereinbart, so gilt die kapara als odustanica, und jede Partei kann zurücktreten. Tritt die Partei zurück, die die kapara gegeben hat, verliert sie diese; tritt die Partei zurück, die sie erhalten hat, gibt sie das Doppelte zurück.
Das ist genau das Ergebnis, das deutsche Käufer für den Normalfall halten. Es tritt aber nur ein, wenn der Vertrag es anordnet.
Der Vorvertrag ist kein Vorgeplänkel
Weil die kapara fast immer beim predugovor — dem Vorvertrag — fließt, entscheidet dessen Rechtsnatur mit.
Artikel 40 Absatz 1 definiert ihn als Vertrag, mit dem die Verpflichtung übernommen wird, später den Hauptvertrag zu schließen. Absatz 3 stellt klar: Er bindet, wenn er die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrages enthält. Und Absatz 4 gibt der interessierten Partei ein Werkzeug, das in der Praxis unterschätzt wird — auf ihren Antrag ordnet das Gericht der anderen Seite an, den Hauptvertrag innerhalb einer gesetzten Frist zu schließen.
Dagegen steht eine Uhr. Nach Absatz 5 kann der Abschluss des Hauptvertrages innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der für ihn vorgesehenen Frist verlangt werden; ist keine Frist vorgesehen, ab dem Tag, an dem der Vertrag nach der Natur des Geschäfts und den Umständen hätte geschlossen werden müssen. Absatz 6 lässt die Bindung entfallen, wenn sich die Umstände seit Abschluss so verändert haben, dass der Vorvertrag gar nicht geschlossen worden wäre.
Formal wichtig ist Absatz 2: Die Formvorschriften des Hauptvertrages gelten auch für den Vorvertrag, wenn die Form Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Bei Immobilien ist sie das — das Notargesetz verlangt für Rechtsgeschäfte über die Übertragung oder den Erwerb von Eigentum und anderen dinglichen Rechten an Immobilien die Form des notarski zapis, und Geschäfte, die diese Form nicht wahren, entfalten keine Rechtswirkung. Welche Form wann greift, ist gesondert in Immobilie in Montenegro von privat kaufen dargestellt.
Und das Geld selbst
Zwei Regeln laufen unabhängig von der kapara-Dogmatik mit, und beide erfassen bereits den Vorvertrag.
Bei einem Immobilienpreis von 10.000 Euro oder mehr darf die Zahlung nur ausgeführt werden, wenn mindestens eine der beteiligten Parteien sie auf ein oder von einem Konto bei einem Kreditinstitut in Montenegro leistet. Die Vorschrift nennt den Kaufvertrag und den Vorvertrag ausdrücklich nebeneinander — eine Anzahlung außerhalb dieses Kanals liegt also nicht vor der Regel, sondern außerhalb. Und Barzahlungen ab 10.000 Euro sind untersagt, auch wenn sie in mehrere zusammenhängende Zahlungen zerlegt werden. Der Zahlungsweg im Detail steht in Immobilie in Montenegro mit Krypto kaufen, wo dieselbe Norm den Kern bildet.
Was daraus für Ihren Vertrag folgt
Vier Punkte, in der Reihenfolge, in der sie im Entwurf auftauchen:
- Prüfen Sie, ob ein Rücktrittsrecht überhaupt vereinbart ist. Ohne die Klausel nach Artikel 79 gibt es keinen Ausstieg gegen Verlust der Anzahlung, sondern das Wahlrecht der Gegenseite aus Artikel 76.
- Prüfen Sie, ob der Betrag als kapara oder als Vorauszahlung bezeichnet ist. Die kapara trägt die Vermutung des Artikels 75 Absatz 1, dass der Vertrag geschlossen ist; eine bloße Anzahlung auf den Preis trägt sie nicht.
- Prüfen Sie die Fristen im Vorvertrag. Der Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages verjährt nach Artikel 40 Absatz 5 in sechs Monaten — und diese Frist läuft auch gegen Sie, wenn der Verkäufer zögert.
- Prüfen Sie die Höhe. Eine ungewöhnlich hohe kapara ist nach Artikel 76 Absatz 4 gerichtlich herabsetzbar, aber das ist ein Prozess, kein Vertragsrecht.
Wer ohne Makler kauft, hat für keinen dieser Punkte eine zweite Instanz im Raum; was dabei tatsächlich wegfällt, ist in Immobilie von privat kaufen und in Montenegros Maklerregister beschrieben. Den Gesamtablauf des Erwerbs behandelt der komplette Rechtsleitfaden, und was EU-Bürgern zusätzlich offensteht, steht in als EU-Bürger eine Immobilie kaufen.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Die Beteiligten rund um eine Immobilientransaktion werden überwiegend von der Transaktion bezahlt. Die Provision eines Maklers hängt am Abschluss. Das Vertriebsteam eines Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Die Pflicht des Notars gilt der Urkunde und ihrer Richtigkeit — nicht Ihnen gegenüber der Gegenseite.
Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern — in keiner Form und in keiner Akte. Unsere einzige Einnahme ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen abzuraten kostet uns nichts.
Praktisch heißt das: Wir lesen den Vorvertrag gegen Ihre Position und nicht gegen den Übergabetermin, wir holen die Registerauszüge selbst ein, statt zu übernehmen, was die Gegenseite weiterleitet, und wir schreiben „das sollte so nicht unterschrieben werden", wenn das die Antwort ist. Wo eine Vertretung vor montenegrinischen Behörden oder Gerichten erforderlich ist, übernimmt das ein bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassener Anwalt, mit dem wir in der Akte zusammenarbeiten.
Eine Grenze, die nicht verhandelbar ist: Wir sind Juristen, keine zugelassenen Anlageberater. Wir beraten nicht zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob sich ein Objekt rechnet. Was wir schützen, ist Ihre Rechtsposition — Titel, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden.
Bevor Sie anzahlen
Schicken Sie uns den Entwurf des Vorvertrages und die Zahlungsvereinbarung, bevor Sie unterschreiben oder überweisen. Wir sagen Ihnen, ob ein Rücktrittsrecht vereinbart ist, was die Gegenseite bei einem Scheitern verlangen könnte und welche Frist mit Ihrer Unterschrift zu laufen beginnt. Läuft bereits eine Frist, schreiben Sie das bitte dazu.
Die Rechtslage ist auf den Stand September 2026 bezogen und wurde aus den konsolidierten Texten gelesen: Obligationenrecht in der Fassung Sl. list CG 47/2008, 4/2011, 22/2017 und 123/2024; Notargesetz in der Fassung Sl. list RCG 68/2005 sowie Sl. list CG 49/2008, 55/2016, 84/2018 und 141/2025; Gesetz zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in der Fassung Sl. list CG 110/2023, 65/2024, 24/2025, 41/2026 und 59/2026. Dieser Beitrag ist allgemeine Information zu einer gesetzlichen Regelung, keine Beratung zu einem konkreten Vorgang.
