Die Anzeige nennt keine Agentur. Der Verkäufer schreibt, man könne das direkt machen, das spare die Provision, und schickt Fotos aus dem Sommer und eine Handynummer. Für viele deutsche und österreichische Käufer ist das der Moment, in dem zwei Fragen gleichzeitig auftauchen: Ist das seriös — und verliere ich etwas, wenn kein Makler dabei ist?
Die zweite Frage lässt sich seit 2025 präzise beantworten, weil Montenegro die Maklertätigkeit erstmals eigenständig geregelt hat. Das Ergebnis überrascht die meisten Käufer: Auf der Achse, auf der sie einen Verlust befürchten, verlieren sie weniger als gedacht. Auf einer anderen Achse, an die sie nicht denken, verlieren sie mehr.
Was das Gesetz dem Makler tatsächlich auferlegt
Das Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Sl. list CG" Nr. 89/25) wurde am 30. Juli 2025 verabschiedet und trat am 13. August 2025 in Kraft. Es ist das erste montenegrinische Gesetz, das den Maklerberuf als solchen ordnet — davor lief das Verhältnis im Wesentlichen über das allgemeine Schuldrecht.
Der für Käufer interessante Kern steht in Artikel 20. Der Makler verpflichtet sich danach unter anderem, Einsicht in die Urkunden zu nehmen, die das Eigentum oder ein anderes dingliches Recht an der Immobilie belegen, und den Auftraggeber ausdrücklich zu warnen vor:
- möglichen Risiken im Zusammenhang mit den im Liegenschaftskataster eingetragenen Rechten und Lasten;
- dem Bestehen von Vorkaufsrechten und von Beschränkungen der Verkehrsfähigkeit nach besonderen Vorschriften.
Artikel 22 legt den Sorgfaltsmaßstab fest: die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns. Das ist, auf dem Papier, genau die Prüfung, die ein Käufer sich wünscht.
Der Satz, der alles verschiebt: wem diese Pflicht geschuldet wird
Artikel 20 formuliert die Warnpflicht gegenüber dem nalogodavac — dem Auftraggeber, also demjenigen, der den Maklervertrag geschlossen hat. Artikel 17 Abs. 2 stellt klar, dass Auftraggeber der Verkäufer, der Käufer, der Vermieter oder der Mieter sein kann.
Daraus folgt der Punkt, den kaum ein Exposé erwähnt: Wenn der Verkäufer die Agentur beauftragt hat, schuldet die Agentur die Prüfung und die Warnung dem Verkäufer — nicht Ihnen. Sie sind in dieser Konstellation nicht Adressat der gesetzlichen Warnpflicht, sondern die Gegenseite des Geschäfts, das die Provision auslöst.
Das entwertet die Regelung nicht. Es verschiebt nur, was der Verzicht auf den Makler bedeutet: Was Sie beim Kauf von privat verlieren, ist in vielen Fällen eine Pflicht, deren Begünstigter Sie ohnehin nicht waren. Wer die Prüfung für sich haben will, muss entweder selbst einen Maklervertrag als Auftraggeber schließen — oder die Prüfung auf seiner eigenen Seite organisieren.
| Konstellation | Registereintrag nötig | Urkundenprüfung nach Art. 20 | Geschuldet wem | Depositenkonto möglich |
|---|---|---|---|---|
| Agentur vom Verkäufer beauftragt | ja | ja | dem Verkäufer | ja, mit Vollmacht |
| Agentur von Ihnen beauftragt | ja | ja | Ihnen | ja, mit Vollmacht |
| Privatverkäufer ohne Agentur | nein | keine | niemandem | nein |
| Nicht eingetragener Vermittler | verstößt gegen Art. 3 | keine wirksame | niemandem | nein |
Privatverkäufer oder nicht eingetragener Vermittler?
Diese Unterscheidung ist wichtiger als die zwischen „mit Makler" und „ohne Makler", und Sie können sie an der Anzeige selbst treffen.
Nach Artikel 3 Abs. 1 darf die Vermittlungstätigkeit nur eine Gesellschaft oder ein Einzelunternehmer mit Sitz in Montenegro ausüben, die im Registar posrednika eingetragen sind. Artikel 25 verlangt, dass jede Anzeige neben Name und Registernummer auch Angaben zu Lage, Fläche und Struktur der Immobilie enthält; die beworbenen Bedingungen müssen den im Maklervertrag vereinbarten entsprechen. Und derselbe Artikel verbietet es dem Makler, überhaupt eine Anzeige zu schalten, wenn für das Objekt kein Maklervertrag besteht.
Praktisch heißt das: Eine gewerblich wirkende Anzeige ohne Registernummer ist entweder ein echter Privatverkauf — oder eine Vermittlung, die das Gesetz so nicht zulässt. Der Unterschied ist für Sie erheblich, denn im zweiten Fall zahlt jemand eine Vergütung an eine Person, die weder Pflichten noch Haftung nach diesem Gesetz trägt.
Zwei weitere Punkte gehören dazu, weil sie oft falsch dargestellt werden:
- Artikel 3 Abs. 2 lässt Gesellschaften mit Sitz in der EU oder im EWR zu, die in ihrem Sitzstaat registriert sind. Artikel 42 bestimmt jedoch, dass diese Vorschrift erst ab dem Beitritt Montenegros zur Europäischen Union gilt. Eine deutsche oder österreichische Agentur kann sich heute nicht auf ihre heimische Zulassung stützen.
- Die Übergangsfrist läuft noch. Artikel 41 gab den bestehenden Unternehmen ursprünglich zwölf Monate für Anpassung und Registereintrag; das Änderungsgesetz („Sl. list CG" Nr. 114/26, beschlossen am 29. Juli 2026) ersetzte in Artikel 41 „12 Monate" durch „24 Monate". Die Frist endet damit am 13. August 2027. Bis dahin sagt ein fehlender Eintrag noch nicht zwingend, dass jemand dauerhaft außerhalb des Systems arbeitet — er sagt aber, dass die Pflichten aus Artikel 20 noch nicht durchgesetzt an ihn adressiert sind.
Dasselbe Änderungsgesetz hat mit dem neuen Artikel 37a einen Bußgeldtatbestand eingeführt für Agenturen, deren Geschäftsräume nicht vollständig von Räumen anderer Zweckbestimmung oder von Wohnraum getrennt sind: 1.500 bis 5.000 Euro für die juristische Person, 300 bis 1.500 Euro für den Einzelunternehmer. Die Vermittlung ohne Registereintrag ist nach Artikel 36 Abs. 1 für die juristische Person mit 4.000 bis 20.000 Euro bedroht, für den Einzelunternehmer mit 2.000 bis 6.000 Euro; daneben kann ein Tätigkeitsverbot von 30 Tagen bis sechs Monaten verhängt werden.
Die eine Form, die nicht verhandelbar ist
Hier liegt die Achse, auf der ein Privatkauf tatsächlich gefährlich werden kann — und sie hat mit dem Makler nichts zu tun.
Das Zakon o notarima (zuletzt „Sl. list CG" Nr. 141/25 vom 3. Dezember 2025) zählt in Artikel 52 Abs. 1 die Geschäfte auf, die zwingend in der Form eines notarski zapis zu errichten sind. Ziffer 6 nennt: Rechtsgeschäfte, deren Gegenstand die Übertragung oder der Erwerb von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten an Immobilien ist.
Artikel 52 Abs. 3 zieht die Konsequenz in einem Satz, der keine Zwischentöne kennt: Rechtsgeschäfte, die nicht in dieser Form errichtet sind, entfalten keine Rechtswirkung. Nicht anfechtbar, nicht schwebend, nicht heilbar durch Zahlung oder Übergabe — wirkungslos.
Deshalb ist der handschriftliche „Kaufvertrag" mit zwei Unterschriften, den ein Verkäufer beim Privatverkauf gelegentlich vorschlägt, kein schwacher Vertrag. Er ist als Eigentumsübertragung schlicht kein Vertrag. Wer darauf anzahlt, hat eine Forderung gegen eine Person, nicht ein Recht an einer Sache.
Umgekehrt gibt es einen Mittelweg, der in deutschsprachigen Darstellungen fast nie auftaucht. Artikel 51a erlaubt es den Beteiligten, ihre eigene Privaturkunde beim Notar bestätigen zu lassen, sofern sie den Vorschriften über Form und Inhalt entspricht. Der Notar bestätigt sie dann ohne eigenen Zapis, indem er die Angaben nach Artikel 51 Ziffern 1, 3, 5, 6 und 7 einträgt — und die bestätigte Urkunde erhält die Eigenschaft eines notarski zapis. Der Entwurf kann also auf Ihrer Seite bleiben, ohne dass die zwingende Form verfehlt wird. Beim Kauf von privat, wo niemand sonst einen Entwurf liefert, ist das der praktisch wichtigste Satz des Notargesetzes.
Die Sprachfalle, die beim Privatkauf zuerst zuschlägt
Artikel 44 bestimmt, dass der Notar die Urkunde auf Montenegrinisch errichtet; in einer Fremdsprache nur, wenn er selbst gerichtlich vereidigter Dolmetscher für diese Sprache ist.
Artikel 47 fügt hinzu: Bei der Errichtung muss ein gerichtlicher Dolmetscher anwesend sein, wenn einer der Beteiligten die Sprache der Urkunde nicht versteht oder wenn die Partei es verlangt; am Ende der Urkunde muss der Notar vermerken, dass der Text übersetzt wurde.
Beim Kauf über eine Agentur bringt in der Praxis oft die Agentur jemanden mit. Beim Privatkauf steht diese Organisation bei niemandem auf der Aufgabenliste — und der Verkäufer hat kein Interesse daran, den Termin zu verkomplizieren. Der Vermerk am Ende der Urkunde ist dabei kein Formalismus: Er ist der Nachweis, dass Sie wussten, was Sie unterschrieben haben.
Das Geld: ein Pflicht-Treuhandkonto gibt es nicht
Deutsche Käufer erwarten das Notaranderkonto als Regelfall. Montenegro kennt diese Konstruktion in dieser Form nicht.
Artikel 34 des Maklergesetzes sagt, dass der Makler bei Geschäftsbanken gesonderte Konten eröffnen kann — nicht muss — um Geld im Namen und für Rechnung der Auftraggeber entgegenzunehmen, zu verwahren und herauszugeben. Diese Konten gelten nicht als Geschäftskonten des Maklers und unterliegen nicht der Zwangsvollstreckung gegen ihn. Voraussetzung ist eine besondere Vollmacht nach Artikel 26, die beglaubigt sein muss und den Makler ermächtigt, den Vertrag zu schließen und den Kaufpreis ganz oder teilweise entgegenzunehmen.
Beim Kauf von privat existiert dieses Konto nicht, weil es keinen Makler gibt, der es führen könnte. Die Absicherung muss daher aus dem Vertrag selbst kommen — aus der Verknüpfung von Zahlung, Eintragungsantrag und Lastenfreiheit — und nicht aus einem Konto.
Die Neun-Monats-Regel, die Privatkäufe nachträglich teuer macht
Ein Muster, das häufiger vorkommt, als es sollte: Eine Agentur zeigt das Objekt, der Kontakt entsteht, danach einigen sich Verkäufer und Käufer „direkt", um die Provision zu sparen.
Artikel 27 Abs. 6 steht dem entgegen. Ist nichts anderes ausdrücklich vereinbart, behält der Makler den Provisionsanspruch auch dann, wenn der Auftraggeber innerhalb von neun Monaten nach Beendigung des Maklervertrags mit einem Dritten ein Geschäft schließt, das das Ergebnis der unmittelbaren Tätigkeit des Maklers vor Vertragsende ist.
Der Anspruch richtet sich gegen den Auftraggeber, in der Regel also gegen den Verkäufer. Für Sie ist er trotzdem relevant: Ein Verkäufer, der mitten in der Abwicklung mit einer Provisionsforderung konfrontiert wird, sucht die Differenz erfahrungsgemäß im Preis, in der Ausstattung oder in der Terminplanung. Die Frage, ob und über wen das Objekt zuvor angeboten wurde, gehört deshalb an den Anfang der Akte.
Was beim Privatkauf niemand für Sie prüft
Artikel 20 Ziffer 2 zählt die Risiken auf, vor denen zu warnen wäre. Ohne Makler bleibt diese Liste als Arbeitsliste übrig:
- Kataster: Rechte und Lasten. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen, laufende Verfahren — abzufragen aus dem Register selbst, nicht aus dem Auszug, den der Verkäufer vorlegt.
- Vorkaufsrechte und Beschränkungen der Verkehrsfähigkeit. Genau hierunter fallen die montenegrinischen Sonderfälle, die einen Kauf nicht verteuern, sondern unmöglich machen: Flächen des morsko dobro, an denen kein Privateigentum entsteht, landwirtschaftliche Grundstücke mit Erwerbsbeschränkungen für Ausländer, und Objekte ohne abgeschlossene Legalisierung.
- Der Ehegatte auf der Verkäuferseite. Eine Alleineintragung im Kataster beweist nicht, dass die Immobilie Alleineigentum ist; das eheliche Güterrecht kann daneben stehen. Der Zusammenhang ist im Beitrag zum Güterstand und Ehevertrag entwickelt.
- Bauzustand und Nutzung. Ob das Objekt so genutzt werden darf, wie es angeboten wird, steht nicht im Kaufvertrag.
Wie die Abfolge von Vorvertrag, Notartermin, Zahlung und Katastereintrag insgesamt läuft, ist im Rechtsleitfaden zum Immobilienkauf beschrieben; die Einordnung der Agenturseite im Beitrag zum Maklerregister.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Alle übrigen Beteiligten einer montenegrinischen Transaktion werden aus der Transaktion bezahlt. Die Provision des Maklers hängt daran, dass der Verkauf zustande kommt. Der Vertrieb des Bauträgers gehört dem Bauträger. Der Notar schuldet Pflichten der Urkunde, nicht Ihnen. Das ist kein Skandal, sondern schlicht die Finanzierung dieser Rollen — und sie entscheidet darüber, was jede davon Ihnen sagen kann.
Wir erhalten keinerlei Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern. In keiner Form, in keinem Mandat. Unser einziges Einkommen aus Ihrer Sache ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Genau darin liegt der Unterschied: Weil sich unsere Lage nicht mit dem Geschäft bewegt, kostet uns der Satz "kaufen Sie dieses Objekt nicht" nichts.
Wie das in der Akte aussieht und nicht im Werbetext: Wir beschaffen die Registerauszüge selbst, statt die vom Verkäufer oder Makler gereichten Kopien zu übernehmen; wir lesen den Vertrag gegen Ihre Position, nicht auf den Abschluss hin; wir halten schriftlich fest, wenn die Antwort lautet, dass die Sache nicht weiterverfolgt werden sollte; und wo ein Mangel heilbar ist, sagen wir Ihnen, was er an Zeit kostet, bevor Sie Geld binden.
Eine Grenze nennen wir ausdrücklich. Wir sind Rechtsanwälte, keine zugelassenen Anlageberater. Wir erteilen keine persönliche Anlageberatung zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob sich ein Objekt rechnet. Was wir schützen, ist Ihre Rechtsposition — Eigentum, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden. Das ist die Leistung, die das Honorar kauft, und dass Sie sie direkt bezahlen, ist genau der Grund, warum sie unabhängig davon erbracht werden kann, ob Sie unterschreiben.
Wie wir diese Akte öffnen
Schicken Sie uns die Anzeige, den Katasterauszug, den der Verkäufer vorlegt, und jeden Entwurf, den Sie erhalten haben — bevor Sie eine Anzahlung leisten und bevor ein Notartermin steht. Beim Kauf von privat ist die erste Frage nicht der Preis, sondern ob das, was Ihnen angeboten wird, in der Form übertragen werden kann, in der es angeboten wird.
