Stand: 27. August 2026. Die montenegrinischen Angaben stammen aus dem Gesetz über die staatliche Vermessung und das Liegenschaftskataster, dem Zakon o morskom dobru („Sl. list RCG" Nr. 14/92, 59/92, 27/94 und „Sl. list CG" Nr. 51/08, 21/09, 73/10, 40/11) und dem Zakon o državnoj imovini („Sl. list CG" Nr. 21/09, 40/11), deren Volltexte für diese Beiträge gelesen wurden. Die österreichischen Fundstellen sind angegeben, damit Sie beide Seiten nachprüfen können.
Ein österreichischer Käufer bringt eine Erwartung mit, die im Inland vollkommen berechtigt ist: dass zwischen Unterschrift und Einverleibung jemand oder etwas steht. In Österreich sind das drei Institutionen, die so eingespielt sind, dass man sie kaum noch bemerkt — die Rangordnung, die Treuhandschaft und, wo auf fremdem Grund gebaut wird, das Baurecht. Alle drei haben in Montenegro entweder kein Gegenstück oder ein deutlich schwächeres. Wer weiß, welches, kauft dort ohne Illusionen; wer es nicht weiß, hält Gewohnheit für Schutz.
Eine Sache ist übrigens vertraut und muss Sie nicht beschäftigen: Auch in Montenegro geht das Eigentum mit der Eintragung über, nicht mit dem Vertrag. Das Eintragungsprinzip, das Sie aus dem Grundbuch kennen, gilt dort ebenso — der Unterschied liegt nicht im Prinzip, sondern in dem, was die Zeit bis zur Eintragung absichert.
Erstens: die Rangordnung — es gibt sie, aber sie läuft ein Viertel so lang
In Österreich ist der Ablauf Routine. Nach § 53 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes kann der Eigentümer die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung begehren; der bücherliche Rang für die aufgrund dieser Veräußerung oder Verpfändung einzutragenden Rechte richtet sich dann nach dem Zeitpunkt dieses Ansuchens. Der Rang lässt sich damit höchstens ein Jahr offenhalten, und die Unterschrift auf der Rangordnungserklärung ist zu beglaubigen. Genau dieses Jahr ist es, das die Wochen zwischen Vertrag, Bewilligungen und Steuer erträglich macht.
Montenegro kennt dasselbe Instrument. Nach Artikel 100 des Katastergesetzes kann der Rechtsinhaber die Anmerkung beantragen, dass er die Liegenschaft veräußern oder mit einer Hypothek belasten will, um damit den Vorrang für die später einzutragenden Rechte zu begründen; der Vorrang entsteht ab dem Zeitpunkt, in dem die Verwaltungsbehörde den Antrag erhalten hat. Und — das ist für die Reihenfolge in Ihrer Akte wichtig — die Urkunde, aufgrund derer diese Rechte eingetragen werden, kann vor oder nach dem Antrag errichtet werden.
Artikel 101 setzt eine Bedingung, die zugleich eine Auskunft ist: die Anmerkung wird nur bewilligt, wenn nach dem im Kataster eingetragenen Stand die Einverleibung beziehungsweise Löschung überhaupt möglich wäre und wenn die Unterschrift auf dem Antrag vorschriftsmäßig beglaubigt ist. Eine Abweisung ist damit kein Hindernis, sondern ein Befund.
Und dann kommt der Unterschied, der eine österreichische Zeitplanung sprengt. Artikel 102: die Vorrangsanmerkung verliert ihre Wirkung nach einem Jahr, wenn eine Hypothek begründet werden soll — und in allen übrigen Fällen, also beim Kauf, nach 60 Tagen. Der Bewilligungsbeschluss nennt das Ablaufdatum ausdrücklich.
Für Sie heißt das: Das Instrument, das Sie kennen, existiert; die Frist, die Sie kennen, existiert nur beim Kreditgeschäft. Für den Kauf haben Sie 60 Tage statt zwölf Monaten, und die gesamte Prüfung — beglaubigter Grundbuchsauszug, Bewilligungslage, Mittelherkunft — muss in dieses Fenster passen.
Zweitens: die Treuhandschaft — hier steht niemand dazwischen
Die zweite österreichische Selbstverständlichkeit ist die Treuhandabwicklung. Der Kaufpreis geht nicht an den Verkäufer, sondern an einen Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder, der ihn erst freigibt, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind; die Abwicklung ist über die Treuhandeinrichtungen der Kammern registriert und abgesichert. Der Käufer muss dem Verkäufer deshalb nicht vertrauen — er vertraut einem Dritten, der Regeln unterliegt.
In Montenegro stellt das Gesetz diesen Dritten nicht bereit. Es gibt kein gesetzliches Treuhandregime für den Kaufpreis, keine Kammer-Treuhandeinrichtung, die den Vorgang überwacht, und keine Berufspflicht, die den Betrag Ihrem Zugriff entzieht, bis eingetragen ist. Der Notar hat wichtige Pflichten, aber sie betreffen die Urkunde, nicht die Verwahrung Ihres Geldes.
Daraus folgt die einzige belastbare Ersatzstrategie, und sie ist unbequemer als eine Treuhandschaft: Nicht der Verwahrer schützt Sie, sondern die Frage, was jede einzelne Zahlung an dem Tag, an dem Sie sie leisten, im Register bewirkt. Eine Zahlung, der keine Eintragung und keine Anmerkung gegenübersteht, ist rechtlich ein ungesichertes Darlehen an den Verkäufer, wie immer der Vertrag sie nennt. Bei Projektkäufen kommt hinzu, dass die Hypothek des Baufinanzierers vor Ihnen im Register steht und dem Käufer nicht weicht; das haben wir gesondert behandelt.
Drittens: Baurecht — und die Stelle, an der Montenegro gar nichts zahlt
Wo in Österreich auf fremdem Grund gebaut wird, greift das Baurechtsgesetz. Beim Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, und § 9 bestimmt: mangels anderer Vereinbarung ist dem Bauberechtigten eine Entschädigung in Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwertes zu leisten. Die Bestimmung ist dispositiv — man kann sie abbedingen —, aber der gesetzliche Ausgangspunkt ist eine Entschädigung.
Am montenegrinischen Wasser sieht die vergleichbare Konstruktion anders aus, und der Unterschied liegt genau an dieser Stelle. In der Küstenzone entsteht kein privates Eigentum: Artikel 9 Absatz 2 des Staatsvermögensgesetzes stellt fest, dass Naturgüter und Güter im Gemeingebrauch nicht Gegenstand privaten Eigentums sein können, Artikel 10 Nummer 8 nennt das morsko dobro ausdrücklich, und Artikel 13 führt Land und Objekte im Eigentum Montenegros in der Zone des morsko dobro auf. Vergeben wird ein befristetes Nutzungsrecht nach Artikel 7 des Küstengesetzes — und die dort mit Genehmigung errichteten Bauwerke werden nach dessen Absatz 3 Teil des morsko dobro.
Endet dieses Recht — nach Artikel 10 kraft Gesetzes, etwa durch Fristablauf, oder nach Artikel 11 durch vorzeitigen Entzug —, dann gilt Artikel 12: dem Nutzer steht keine Entschädigung für die investierten Mittel zu. Nicht ein Viertel, nicht ein reduzierter Betrag, sondern keine. Wer die Rechnung aus § 9 BauRG im Kopf hat, rechnet hier mit einer Zahl, die es nicht gibt.
Zwei weitere Punkte gehören dazu, weil sie die Verkehrsfähigkeit betreffen: nach Artikel 9 des Küstengesetzes kann der Nutzer seine Rechte nicht ohne Zustimmung des öffentlichen Unternehmens übertragen, und nach Artikel 3 ist die Küstenzone mindestens sechs Meter breit, gerechnet ab der Linie der höchsten Wellen beim stärksten Unwetter — ein gesetzlicher Mindestwert, den die Skupština für einzelne Gebiete erweitern kann. Geprüft wird das über den eigenen Kataster des morsko dobro nach Artikel 13, dessen Auszüge öffentliche Urkunden sind.
Und die Erwartung, die gar nicht eintritt: der Grundverkehr
Österreichische Käufer rechnen fast reflexhaft mit einer Behörde. In den Ländern entscheidet die Grundverkehrsbehörde über den Erwerb, und für Zweitwohnsitze bestehen eigene Beschränkungen; „darf ich als Ausländer überhaupt, und brauche ich eine Genehmigung" ist deshalb die erste Frage, die ein Österreicher stellt.
Montenegro beantwortet sie anders, als die Frage vermuten lässt. Ein allgemeines behördliches Genehmigungsverfahren für den Erwerb durch Ausländer, wie Sie es kennen, gibt es für gewöhnliche Wohnimmobilien nicht. Die Grenzen verlaufen nicht über eine Bewilligung, sondern über Kategorien und Zonen: das Sachenrechtsgesetz schließt bestimmte Grundstückskategorien für Ausländer aus, und die Küstenzone entzieht dem Privateigentum von vornherein den Boden. Das ist für Sie eine gute und eine schlechte Nachricht zugleich — es gibt kein Verfahren, in dem ein Amt Ihren Kauf prüft und dadurch nebenbei absegnet. Die Prüfung, die in Österreich die Behörde erledigt, müssen Sie in Montenegro selbst veranlassen.
| Ihre österreichische Sicherheit | Fundstelle | Montenegrinisches Gegenstück | Praktische Folge |
|---|---|---|---|
| Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, bis zu einem Jahr | § 53 GBG | Vorrangsanmerkung, Wirkung ab Einlangen des Antrags | Kataster Art. 100 und 101 — Urkunde vor oder nach dem Antrag möglich |
| Ein Jahr Zeit bis zur Einverleibung | § 53 GBG | Beim Kauf 60 Tage; ein Jahr nur bei zu begründender Hypothek | Kataster Art. 102 — Ablaufdatum steht im Beschluss |
| Treuhandschaft durch Anwalt oder Notar | Kammer-Treuhandeinrichtungen | Kein gesetzliches Treuhandregime für den Kaufpreis | Schutz entsteht nur daraus, was jede Zahlung im Register bewirkt |
| Entschädigung beim Erlöschen des Baurechts | § 9 BauRG, ein Viertel des Bauwertes, dispositiv | Kein Entschädigungsanspruch für investierte Mittel | Küstengesetz Art. 12 |
| Bauwerk bleibt bis zum Erlöschen zugeordnet | BauRG | Mit Genehmigung errichtete Objekte werden Teil des morsko dobro | Küstengesetz Art. 7 Abs. 3 |
| Freie Weiterveräußerung | allgemeines Recht | Übertragung nur mit Zustimmung des öffentlichen Unternehmens | Küstengesetz Art. 9 |
| Grundverkehrsbehörde prüft den Erwerb | Landesrecht | Kein allgemeines Genehmigungsverfahren; Grenzen über Kategorien und Zonen | Prüfung müssen Sie selbst veranlassen |
Was in diesem Beitrag bewusst fehlt
Keine Preise, keine Höhe des Nutzungsentgelts, keine typischen Laufzeiten und keine Bearbeitungsdauern. Entgelt und Dauer werden im Küstenbereich für den Einzelfall durch Regierungsentscheidung bestimmt; eine Zahl, die für Ihr Objekt nicht gilt, wäre schlechter als keine. Ebenso wenig sagen wir hier, ob ein bestimmtes Objekt in der Zone liegt — das sagt der Registerauszug.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Alle übrigen Beteiligten einer montenegrinischen Transaktion werden aus der Transaktion bezahlt. Die Provision des Maklers hängt daran, dass der Verkauf zustande kommt. Der Vertrieb des Bauträgers gehört dem Bauträger. Der Notar schuldet Pflichten der Urkunde, nicht Ihnen. Das ist kein Skandal, sondern die Finanzierung dieser Rollen — und sie entscheidet darüber, was jede davon Ihnen sagen kann.
Wir erhalten keinerlei Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern. In keiner Form, in keinem Mandat. Unser einziges Einkommen aus Ihrer Sache ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Genau darin liegt der Unterschied: Weil sich unsere Lage nicht mit dem Geschäft bewegt, kostet uns der Satz „kaufen Sie dieses Objekt nicht" nichts.
Wie das in der Akte aussieht: Wir beschaffen die Registerauszüge selbst, statt die vom Verkäufer oder Makler gereichten Kopien zu übernehmen; wir lesen den Vertrag gegen Ihre Position, nicht auf den Abschluss hin; wir halten schriftlich fest, wenn die Antwort lautet, dass die Sache nicht weiterverfolgt werden sollte; und wo ein Mangel heilbar ist, sagen wir Ihnen, was er an Zeit kostet, bevor Sie Geld binden.
Eine Grenze nennen wir ausdrücklich. Wir sind Rechtsanwälte, keine zugelassenen Anlageberater. Wir erteilen keine persönliche Anlageberatung zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob sich ein Objekt rechnet. Was wir schützen, ist Ihre Rechtsposition — Eigentum, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden.
Bevor Sie anzahlen: drei Unterlagen und ein Datum
Wenn Sie ein Objekt prüfen, sind die ersten sinnvollen Fragen nicht Preis und Lage, sondern: Ist eine Vorrangsanmerkung hier überhaupt möglich — die Antwort auf Artikel 101 ist zugleich eine Auskunft über die Akte —, wann läuft sie ab, und was bewirkt meine erste Zahlung im Register.
Senden Sie uns das Exposé, die Katasterangaben und, falls vorhanden, den Entwurf des Vorvertrags, bevor Sie zahlen. Zum weiteren Zusammenhang: Montenegro für Österreicher — der Länderüberblick, Immobilien am Meer und das morsko dobro, Immobilien in Montenegro kaufen — Rechtsleitfaden, EU-Bürger und Immobilienkauf und Anwalt in Montenegro.
