Stand: 4. September 2026. Status: In Kraft. Rechtsakt: Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (Gesetz zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes über die Vermittlung beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien), „Sl. list CG" 114/2026, veröffentlicht am 3. August 2026, in Kraft seit dem 11. August 2026. Grundgesetz: 89/2025, in Kraft seit dem 13. August 2025.
Wenn Sie an der Küste eine Wohnung besichtigen, ist die Person, die sie Ihnen zeigt, inzwischen ein regulierter Beruf mit öffentlicher Liste. Bis vor kurzem konnten wir Ihnen nicht sagen, auf welchen Artikeln das beruht: Der beschlossene Text des Gesetzes von 2025 lag in keiner Quelle vor, der wir trauen, und wir haben deshalb auf Artikelangaben verzichtet. Das ist vorbei. Sowohl das Grundgesetz als auch diese Novelle wurden aus den Verkündungsdekreten im Parlamentsarchiv gelesen; was folgt, trägt Artikelnummern.
Was das Grundgesetz aufgestellt hat
Artikel 3 Absatz 1 macht die Eintragung in das Registar posrednika (Maklerregister) zur Voraussetzung der Tätigkeit selbst, und Artikel 10 schließt den Kreis: Der Makler darf die Tätigkeit „mit der Eintragung in das Maklerregister" aufnehmen, nicht mit der Firmengründung. Das Ministerium entscheidet über einen ordnungsgemäßen Antrag binnen fünfzehn Tagen, die Eintragung folgt spätestens drei Tage nach der Entscheidung; gegen eine Ablehnung steht der Verwaltungsrechtsweg offen. Artikel 11 macht das Register öffentlich und elektronisch — für den Käufer der entscheidende Teil: Sie können Ihren Makler nachschlagen.
Die räumliche Bedingung steht in Artikel 9 Absatz 1. Der Makler muss Räume mit angemessener Ausstattung haben, „vollständig getrennt von Räumen anderer Zweckbestimmung", die die vom Ministerium festgelegten technischen Mindestbedingungen erfüllen. Die Sanktionen für Tätigkeit ohne Registereintrag stehen in Artikel 36: 4.000 bis 20.000 Euro für eine juristische Person, 2.000 bis 6.000 für einen Unternehmer; neben der Geldbuße sind ein Tätigkeitsverbot von dreißig Tagen bis sechs Monaten und die Veröffentlichung der Entscheidung möglich.
Artikel 41 gab bestehenden Agenturen zwölf Monate ab Inkrafttreten, um sich anzupassen und den Antrag zu stellen. Diese Uhr begann am 13. August 2025.
Was die Novelle geändert hat
Vier Artikel, und in den Kalender gehört der dritte.
| Artikel | Änderung |
|---|---|
| 1 | Artikel 36 Absatz 3: Buße für eine natürliche Person und die verantwortliche Person in einer juristischen Person steigt von 1.000–2.000 auf 2.000–4.000 Euro |
| 2 | Neuer Artikel 37a: Verstöße bei den Räumen, gesondert bebußt |
| 3 | Artikel 41: „12 Monate" werden zu „24 Monaten" |
| 4 | In Kraft am achten Tag nach der Veröffentlichung — 11. August 2026 |
Beim Zeitpunkt des dritten Artikels lohnt ein Innehalten. Die zwölf Monate liefen am 13. August 2026 ab. Diese Novelle trat am 11. August 2026 in Kraft — zwei Tage davor. Die Verlängerung auf vierundzwanzig Monate verschiebt die Frist damit auf den 13. August 2027, und sie erreichte das Gesetzblatt mit kaum mehr als einem Wochenende Vorsprung.
Die inhaltliche Ergänzung ist der neue Artikel 37a. Eine juristische Person wird mit 1.500 bis 5.000 Euro bebußt, wenn sie die Vermittlung in Geschäftsräumen betreibt, die entgegen Artikel 9 Absatz 1 nicht vollständig von Räumen anderer Zweckbestimmung oder von Wohnraum getrennt sind; mit 500 bis 2.000 Euro, wenn die Räume die Ausstattung und die technischen Mindestbedingungen nicht erfüllen. Ein Unternehmer zahlt dafür 300 bis 1.500 Euro, die verantwortliche Person in einer juristischen Person 500 bis 1.000.
Stellt man Artikel 37a neben Artikel 9 Absatz 1, zeigt sich etwas, das der Grundtext so nicht sagt. Artikel 9 Absatz 1 verlangt Trennung von „Räumen anderer Zweckbestimmung"; die Bußgeldnorm schreibt „oder von Wohnraum" aus. Die Agentur, die aus der Wohnung der Inhaberin läuft — in Budva und Kotor keine Seltenheit —, ist nun im Sanktionstatbestand ausdrücklich benannt.
Was der Text nicht sagt
Er sagt nicht, dass das Register ein Gütesiegel sei. Nach Artikel 10 hängt die Eintragung an der Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen, nicht an einer Bewertung fachlicher Eignung oder des Umgangs mit Mandantengeldern, und wir lesen einen Eintrag nicht als Empfehlung.
Eine aufgeschobene Frage bleibt ebenfalls offen. Artikel 42 des Grundgesetzes bestimmt, dass Artikel 3 Absatz 2 erst ab dem Tag des Beitritts Montenegros zur Europäischen Union anzuwenden ist. Was jener Absatz bewirkt und was sich folglich beim Beitritt ändert, können wir aus dem gelesenen Text nicht darlegen: Das beschlossene Gesetz liegt uns vor, diese Norm im Zusammenspiel mit dem Registerregime haben wir aber noch nicht durchgearbeitet. Wir raten nicht.
Unsere Lesart
Für Käufer liegt der praktische Wert in Artikel 11: Das Register ist öffentlich und elektronisch, verlangen Sie also den Registereintrag der Agentur und prüfen Sie ihn, statt das Schaufenster als Beleg zu nehmen. Bis zum 13. August 2027 verstößt eine nicht eingetragene Agentur nicht zwingend gegen das Gesetz — sie kann noch im Fenster des Artikels 41 stehen. Die ehrliche Frage lautet deshalb nicht „sind Sie eingetragen", sondern „sind Sie eingetragen, und wenn nicht, wann haben Sie den Antrag gestellt". Nach diesem Datum ist das Risiko aus Artikel 36 real, und das Tätigkeitsverbot von bis zu sechs Monaten ist der Teil, der eine Transaktion mitten im Lauf stehen ließe.
Wer eine Agentur führt, für den ändert Artikel 37a die Rechnung des Heimbüros. Das Trennungsgebot stand ohnehin in Artikel 9 Absatz 1; was fehlte, war ein Preis. Den gibt es jetzt, und er gilt seit dem 11. August 2026 — nicht erst ab dem Datum 2027, das die Registrierung regelt, nicht die Räume. Das sind zwei verschiedene Uhren, und man nimmt leicht an, die spätere decke beide ab. Wie wir eine Kaufakte führen, steht auf unserer Seite zu Immobilieninvestitionen.
Was sich nicht ändert
Artikel 36 Absätze 1 und 2 sind unberührt: 4.000 bis 20.000 Euro für eine nicht eingetragene juristische Person, 2.000 bis 6.000 für einen Unternehmer, dazu die Schutzmaßnahmen. Die Registrierungsmechanik in Artikel 10 — fünfzehn Tage zur Entscheidung, drei zur Eintragung, Verwaltungsrechtsweg bei Ablehnung — bleibt, ebenso der öffentliche Charakter des Registers in Artikel 11. Die materielle Anforderung des Artikels 9 Absatz 1 ist unverändert; neu ist allein die Sanktion für ihren Bruch. Und die Novelle rührt Artikel 42 nicht an, sodass die beitrittsabhängige Norm bleibt, wo sie war.
So prüfen Sie
Beide Texte liegen im Parlamentsarchiv als Verkündungsdekrete. Die Novelle findet sich in der Akte EPA 1023 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/4194 — öffnen Sie das letzte Dokument, Nummer 16-2/26-2/9 vom 29. Juli 2026, und Sie finden vier Artikel, die Ersetzung von zwölf durch vierundzwanzig Monate in Artikel 3. Das Grundgesetz steht in der Akte EPA 420 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/3583, dort die Raumregel in Artikel 9, die Registrierungsmechanik in Artikel 10, die Bußgelder in Artikel 36 und die Übergangsfrist in Artikel 41.
Die Einträge des Amtsblatts verzeichnen das Grundgesetz als am 5. August 2025 veröffentlicht und am 13. August 2025 in Kraft getreten, die Novelle als am 3. August 2026 veröffentlicht und seit dem 11. August 2026 geltend. Aus diesen beiden Daten baut sich die Frist 2027 auf. Wir verfolgen die Sache unter Rechtsentwicklungen.