Deutsche und österreichische Käufer bringen ein festes Bild mit: WEG, Teilungserklärung, Verwalter, Miteigentumsanteile. Die Ähnlichkeit ist echt — und genau deshalb führt sie in die Irre. Das Organ gibt es, den Verwalter gibt es, aber Stimmrecht, Umlage und die Verfügungsmacht des Verwalters über das Geld stehen anders im Gesetz: im Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden, dessen Fassungskette auch eine Entscheidung des Verfassungsgerichts enthält.
Drei Unterschiede entscheiden, wie sich ein Eigentümer aus der Ferne aufstellen muss.
Erster Unterschied: eine Einheit, eine Stimme — keine Miteigentumsanteile
Artikel 6 bestimmt: jeder Eigentümer eines Sondereigentums hat eine Stimme in der Versammlung. Nicht anteilig nach Fläche — eine Stimme.
Der Eigentümer kann persönlich, durch einen bevollmächtigten Vertreter oder elektronisch abstimmen. Elektronisch ist zulässig, wenn er dem Vorsitzenden der Versammlung eine schriftliche und beglaubigte Erklärung über die Art der Stimmabgabe übermittelt hat, die insbesondere die E-Mail-Adresse enthält, von der aus abgestimmt wird.
Gehört ein Sondereigentum mehreren Mit- oder Gesamthandseigentümern, so haben sie zusammen eine Stimme und müssen dem Vorsitzenden schriftlich einen Vertreter benennen.
Und eine Grenze, die Käufer eines Stellplatzes überrascht: wer Eigentum oder Miteigentum nur an einer Garage, einem Keller oder einem sonstigen Sondereigentum hat, das weder Wohn- noch Geschäftsraum ist, stimmt nur über Beschlüsse ab, die die Verwaltung und Instandhaltung genau dieses Raums betreffen.
Für einen Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland ist der elektronische Weg aus Artikel 6 der Unterschied zwischen Mitwirken und Vertretenwerden durch Schweigen — er muss aber vorher eingerichtet werden, schriftlich und beglaubigt.
Zweiter Unterschied: das Quorum belohnt Anwesenheit
Artikel 7 ist kurz und folgenreich. Die Versammlung beschließt, wenn mehr als die Hälfte ihrer Mitglieder anwesend ist. Ausnahmsweise gilt: wird die Beschlussfähigkeit auch nach zwei Einladungen zur konstituierenden Sitzung und/oder zu einer Sitzung mit derselben Tagesordnung nicht erreicht, entscheidet die Versammlung mit der Mehrheit der Anwesenden.
Ein Haus, dessen Eigentümer überwiegend im Ausland leben, wird also nicht entscheidungsunfähig. Es wird entscheidungsfähig durch die Minderheit, die beim dritten Anlauf erscheint.
Eine Kategorie von Arbeiten ist vollständig ausgenommen: für Arbeiten, die ungehinderten Zugang, Bewegung, Aufenthalt und Arbeit für Menschen mit eingeschränkter Mobilität und mit Behinderungen sichern, ist die Zustimmung der Eigentümer nicht erforderlich.
Dritter Unterschied: worüber die Versammlung entscheidet
Artikel 5a zählt die Zuständigkeiten auf, und sie reichen weiter als erwartet. Die Versammlung verwaltet das Gebäude beziehungsweise wählt einen professionellen Verwalter; bestellt und beruft den Verwalter ab; entscheidet über die Verfügung über Gemeinschaftsteile; entscheidet über deren Nutzung durch Vermietung von Teilen an Dritte oder an Eigentümer; bestimmt den Monatsbetrag, den die Eigentümer zahlen; beschließt das Instandhaltungsprogramm; stimmt dem Plan zur Energieeffizienz zu; entscheidet über die Organisation und Übertragung der Instandhaltung; entscheidet über die Ausführung von Arbeiten; entscheidet über Instandhaltung, Nutzung und Sicherung des zugehörigen Grundstücks; entscheidet über die Verbesserung der Gemeinschaftsteile; entscheidet über die Haftpflichtversicherung für Schäden an Dritten wegen unterlassener Instandhaltung; und entscheidet über das Anbringen von Sachen auf den Gemeinschaftsteilen.
Was Gemeinschaftsteil ist — und die Überraschung in Tourismuszonen
Artikel 3 nennt, neben den bereits im Sachenrecht bestimmten Gemeinschaftsteilen: den Zugang zum Eingang; Nebenräume wie Abstellräume für Reinigungsgerät, Kinderwagen, Fahrräder und Mopeds; Räume für Instandhaltung und Hausdienste wie Wasch- und Trockenräume, Bügelräume, Hobby- und Gemeinschaftsräume; hergerichtete Grün-, Sport- und sonstige Flächen, die keine lokalen Güter im Gemeingebrauch sind; und Parkflächen, die keine lokalen Güter von allgemeinem Interesse sind.
Dann der Absatz, der fast jeden Küstenkäufer betrifft. In Gebäuden in Tourismuszonen — "exklusiven Wohngebäuden" — sind zusätzlich Gemeinschaftsteile: Räume zum Empfang von Gästen, also Rezeption und Lobby; Räume für Sport und Erholung wie Fitnessräume; Räume für körperliche Erholung wie Massageräume und Saunen; Anlagen für Wassersport, Schwimmbäder eingeschlossen; und im Miteigentum stehende Räume, in denen eine Geschäftstätigkeit ausgeübt wird.
Pool, Rezeption und Spa eines Resortgebäudes sind damit kraft Gesetzes Gemeinschaftsteile: Sie unterliegen den Beschlüssen der Versammlung, nicht der Verfügung dessen, der sie gerade betreibt.
Und Ihr Kaufvertrag kann es bereits geregelt haben
Artikel 5 Absatz 1 weist die Entscheidung über die Organisation der Instandhaltung der Versammlung zu. Absatz 2 schafft eine Ausnahme, nach der ein Küstenkäufer vor der Unterschrift suchen sollte: in Tourismuszonen können die Aufgaben und die Art der Instandhaltung durch den Vertrag über die Übertragung des Eigentums am Sondereigentum bestimmt werden, geschlossen zwischen dem Investor und/oder einem anderen Eigentümer und dem Käufer.
Ihr eigener Kaufvertrag kann das Instandhaltungsregime also bereits festgelegt haben, bevor eine Versammlung getagt hat. Das ist nicht per se schlecht — es ist eine Klausel zum Lesen, nicht zum Entdecken.
Absatz 3 fügt eine Vorlagepflicht an: Der Verwalter muss die Regeln über die gegenseitigen Beziehungen der Eigentümer und diesen Vertrag binnen 15 Tagen nach Beschluss beziehungsweise Abschluss bei der zuständigen örtlichen Behörde einreichen.
Der Verwalter: wer es sein darf und worüber er verfügt
Artikel 14 ist bewusst weit: Verwalter kann ein Eigentümer sein, eine andere natürliche Person, eine Gesellschaft, eine andere juristische Person, eine Wohnungsgenossenschaft oder ein für Verwaltung und Instandhaltung von Wohngebäuden eingetragener Unternehmer. Und eine Regel, die das Amt professionalisiert: eine natürliche Person, die von mehr als einer Versammlung zum Verwalter gewählt wird, ist verpflichtet, sich als Unternehmer für diese Tätigkeit eintragen zu lassen.
Beim Geld ist Artikel 18 eindeutig: die für die Instandhaltung bestimmten Mittel dienen der laufenden Instandhaltung, den notwendigen Arbeiten, den dringenden Arbeiten, der Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens und sonstigen Instandhaltungskosten — und über sie verfügt der Verwalter. Artikel 19 verpflichtet den Verwalter, das Gemeinschaftskonto des Gebäudes zu eröffnen.
Artikel 21 setzt das Gegengewicht: Der Verwalter muss der Versammlung binnen 30 Tagen nach Abschluss größerer laufender, notwendiger und dringender Arbeiten schriftlich berichten, dazu einen Jahresbericht, mit den ausgeführten Arbeiten, den Preisen und dem Kontostand. Die Versammlung nimmt den Bericht an und veröffentlicht ihn am schwarzen Brett, und jeder Eigentümer hat ein Einsichtsrecht.
| Frage | Die montenegrinische Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wie viele Stimmen hat meine Wohnung | eine, unabhängig von der Fläche | Art. 6 |
| Wir sind zu zweit Eigentümer | zusammen eine Stimme, mit schriftlich benanntem Vertreter | Art. 6 |
| Mir gehört nur der Stellplatz | Sie stimmen nur über diesen Raum ab | Art. 6 |
| Kann ich aus Deutschland abstimmen | ja, elektronisch, nach schriftlicher und beglaubigter Erklärung mit E-Mail-Adresse | Art. 6 |
| Wann ist die Versammlung beschlussfähig | mehr als die Hälfte anwesend | Art. 7 |
| Niemand erscheint | nach zwei erfolglosen Einladungen entscheidet die Mehrheit der Anwesenden | Art. 7 |
| Wer eröffnet das Konto | der Verwalter | Art. 19 |
| Welchen Bericht bekomme ich | binnen 30 Tagen nach größeren Arbeiten und jährlich, mit Preisen und Kontostand | Art. 21 |
Was Sie konkret tun
- Richten Sie die elektronische Stimmabgabe ein, bevor Sie sie brauchen. Erforderlich ist eine schriftliche, beglaubigte Erklärung mit E-Mail-Adresse (Art. 6).
- Bei gemeinsamem Eigentum: benennen Sie den Vertreter schriftlich. Ein Sondereigentum ist eine Stimme (Art. 6).
- Werten Sie Abwesenheit nicht als Veto. Nach zwei erfolglosen Einladungen entscheiden die Anwesenden (Art. 7).
- In der Tourismuszone: lesen Sie den Übertragungsvertrag. Er kann das Instandhaltungsregime bereits festgelegt haben (Art. 5 Abs. 2).
- Fragen Sie, wer Verwalter ist und auf welcher vertraglichen Grundlage. Er verfügt über die Mittel (Art. 18) und eröffnet das Konto (Art. 19).
- Fordern Sie den letzten Bericht an. Arbeiten, Preise und Kontostand sind Pflichtinhalt (Art. 21).
Wie der Erwerb insgesamt abläuft, steht in dem kompletten Rechtsleitfaden; was der Katasterauszug zum selben Objekt nicht zeigt, in was der Katasterauszug nicht zeigt; und welche rechtlichen Tatsachen den Preis formen, in Immobilienpreise in Montenegro.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Die Beteiligten rund um eine Immobilientransaktion werden überwiegend von der Transaktion bezahlt. Die Provision eines Maklers hängt am Abschluss. Das Vertriebsteam eines Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Der Verwalter wird von der Versammlung bestellt, nicht von Ihnen persönlich — und in einem Gebäude in der Tourismuszone kann er vom Investor vorgeschlagen worden sein.
Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Bauträgern, Maklern oder Vermittlern — in keiner Form und in keiner Akte. Unsere einzige Einnahme ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen abzuraten kostet uns nichts.
Praktisch heißt das: Wir lesen die Instandhaltungsklausel im Übertragungsvertrag vor der Beurkundung und nicht nach der ersten Rechnung, wir richten die Vertretung ein, mit der ein Nichtansässiger tatsächlich abstimmen kann, und wir schreiben „das sollte so nicht unterschrieben werden", wenn das die Antwort ist. Wo eine Vertretung vor montenegrinischen Behörden oder Gerichten erforderlich ist, übernimmt das ein bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassener Anwalt, mit dem wir in der Akte zusammenarbeiten.
Eine Grenze, die nicht verhandelbar ist: Wir sind Juristen, keine zugelassenen Anlageberater. Wir beraten nicht zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob sich ein Objekt rechnet. Was wir schützen, ist Ihre Rechtsposition — Titel, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden.
Vor der nächsten Versammlung
Schicken Sie uns den Übertragungsvertrag, die Regeln über die gegenseitigen Beziehungen, soweit vorhanden, und jede erhaltene Einladung. Wir sagen Ihnen, worüber die Versammlung beschließen kann, was Ihre Stimme wert ist und wie Sie sie aus dem Ausland abgeben. Läuft bereits eine Frist, schreiben Sie das bitte dazu.
Die Rechtslage ist auf den Stand September 2026 bezogen und wurde aus dem konsolidierten Text des Gesetzes über die Instandhaltung von Wohngebäuden gelesen, Amtsblatt Montenegros 41/2016, 84/2018, 111/2022 (Entscheidung des Verfassungsgerichts U-I Nr. 40/20 vom 28. Juli 2022), 140/2022 und 84/2024. Ein Entwurf eines neuen Gesetzes über Verwaltung und Instandhaltung von Wohngebäuden ist in Vorbereitung und ist kein geltendes Recht. Dieser Beitrag ist allgemeine Information zu einer gesetzlichen Regelung, keine Beratung zu einem konkreten Vorgang.
