Nießbrauch und Wohnrecht in Montenegro: Blatt G

Es gibt eine Art montenegrinischen Titelproblems, das keine Preisverhandlung löst, weil es kein Mangel am Eigentum des Verkäufers ist. Der Verkäufer ist Eigentümer. Der Verkäufer darf verkaufen. Und sobald die Wohnung Ihnen gehört, kann eine namentlich benannte Person weiterhin berechtigt sein, dort zu wohnen — unter Ausschluss aller anderen, Sie eingeschlossen — und zwar lebenslang.

Das ist eine persönliche Dienstbarkeit, und das montenegrinische Recht kennt drei davon. Geregelt sind sie in den Artikeln 222 bis 249 des Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, und sie sind vor der Unterschrift im Liegenschaftsauszug sichtbar — in einem bestimmten Blatt, wenn man weiß, wo man nachsehen muss.

Drei Rechte, nicht eines

Artikel 222. Die persönlichen Dienstbarkeiten sind: das Nießbrauchsrecht (pravo plodouživanja), das Gebrauchsrecht (pravo upotrebe) und das Wohnrecht (pravo stanovanja).

Die Unterscheidung zählt, weil sich die drei genau in dem Punkt unterschiedlich verhalten, der Käufer am meisten interessiert: ob der Berechtigte jemand anderen in die Immobilie setzen darf.

Artikel 223 — Nießbrauch. Das weitestgehende Recht, eine fremde Sache (das dienende Gut) zu gebrauchen und ihre Früchte zu ziehen, verbunden mit der Pflicht, ihre Substanz zu erhalten. Der Berechtigte hat sein Recht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Hauswirts auszuüben.

Artikel 244 — Gebrauchsrecht. Der Berechtigte darf die Sache gebrauchen und Früchte ziehen in den Grenzen seiner persönlichen Bedürfnisse und der Bedürfnisse seiner Familienangehörigen, ohne die Substanz anzutasten. Alles, was das Gut darüber hinaus abwirft, gebührt dem Eigentümer.

Artikel 248 — Wohnrecht. Der Berechtigte ist befugt, unter Ausschluss aller anderen Personen, ein fremdes Wohngebäude oder eine Wohnung als selbständigen Gebäudeteil zu Wohnzwecken zu nutzen. Mit ihm wohnen dürfen die Mitglieder seines Haushalts, Personen, die ihn unterhalten, und Personen, die zur Haushaltsführung erforderlich sind — und dies nur für die Dauer seines Lebens.

Die Zeile, die ausländische Käufer überrascht

Wer dieses Thema auf Deutsch oder Italienisch sucht, liest, diese Rechte seien höchstpersönlich und daher nicht übertragbar. In Montenegro trifft das auf zwei der drei zu — und gerade auf das wertvollste nicht.

Artikel 230. Der Nießbraucher kann die Vorteile, die das dienende Gut abwirft, durch Rechtsgeschäft (Miet- oder Pachtvertrag, Leihe und dergleichen) auf einen anderen übertragen, sofern ihm dieses Recht nicht entzogen wurde.

Demgegenüber erklärt Artikel 245 das Gebrauchsrecht schlicht für nicht übertragbar, und Artikel 248 sagt dasselbe über das Wohnrecht.

Ein auf der Wohnung eingetragener Nießbrauch kann also nicht nur bedeuten, dass der Berechtigte sie nutzen darf, sondern dass er sie vermieten darf — und die Miete vereinnahmt —, während Sie im Register als Eigentümer stehen. Die Miete gehört ihm, nicht Ihnen.

Wo es im Auszug steht

Montenegro führt ein einheitliches Register der Liegenschaften und der Rechte daran; Grunddokument ist der list nepokretnosti. Seinen Aufbau legt Artikel 53 des Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti fest:

• Blatt A — Grundstück, Parzelle
• Blatt B — Inhaber der Rechte an dieser Parzelle
• Blatt V — Gebäude und selbständige Gebäudeteile samt den Inhabern der Rechte daran (Blatt V, Teil 1 für Leitungen)
• 🔴 Blatt G — Lasten und Beschränkungen

Ein eingetragener Nießbrauch oder ein Wohnrecht ist eine Last. Es erscheint in Blatt G. Nicht in A, nicht in B, nicht in V — und deshalb übersieht eine Prüfung, die bei „wer ist eingetragener Eigentümer" stehen bleibt, es vollständig.

Zwei weitere Vorschriften desselben Gesetzes entscheiden, welches Gewicht dieses Blatt hat:

• Artikel 9 — Öffentlichkeit. Jeder hat das Recht, in die Daten des Katasters Einsicht zu nehmen und einen list nepokretnosti oder eine Bescheinigung darüber zu erhalten, dass eine bestimmte Liegenschaft oder ein bestimmtes Recht eingetragen ist.
• 🔴 Artikel 10 — Verlässlichkeit. Die im Kataster eingetragenen Daten über Liegenschaften und Rechte gelten als richtig, und niemand darf im Liegenschaftsverkehr und in anderen Verhältnissen, in denen diese Daten verwendet werden, nachteilige Folgen erleiden.

Artikel 55 fügt hinzu, dass der beglaubigte list nepokretnosti und der Auszug daraus öffentliche Urkunden sind und die Verwaltung sie binnen drei Tagen nach dem Antrag auszustellen hat.

Zusammen gelesen sind das keine Formalien. Sie bedeuten, dass die Information Ihnen vor der Unterschrift günstig zugänglich war.

Wie das Recht überhaupt dorthin kam

🔴 Artikel 226. Der Nießbrauch wird erworben aufgrund eines Vertrages, eines Testaments und durch Ersitzung (održaj). Für den Erwerb des Nießbrauchs an Liegenschaften aufgrund eines Vertrages oder eines Testaments ist die Eintragung im Kataster erforderlich; auf den Erwerb durch održaj sind die Vorschriften über den Eigentumserwerb durch Ersitzung entsprechend anzuwenden.

Die Artikel 247 und 249 unterstellen Gebrauchsrecht und Wohnrecht denselben Regeln über Entstehung und Erlöschen.

Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen. Erstens: Das vertraglich oder testamentarisch begründete Recht, um das Sie sich sorgen müssen, ist definitionsgemäß eingetragen — Blatt G ist also, wo die Suche endet, nicht wo sie beginnt. Zweitens: Der održaj ist die Ausnahme, denn ein durch langen Besitz erworbenes Recht hängt von jener Eintragung nicht ab; deshalb ist auch die Besichtigung vor Ort nicht optional.

Artikel 225 bestätigt, dass Gegenstand fremde bewegliche und unbewegliche Sachen sein können. Artikel 224 erlaubt, den Umfang durch Ausschluss bestimmter Vorteile einzuengen und das Recht bedingt, befristet oder mit einer Auflage zu bestellen — die gefundene Eintragung kann also enger sein als der gesetzliche Regelfall, und die dahinterstehende Urkunde lohnt die Lektüre.

Wann es endet — samt der Uhr, von der niemand spricht

🔴 Artikel 240. Der Nießbrauch erlischt:

• durch Zeitablauf, wenn er befristet bestellt war, spätestens jedoch mit dem Tod des Nießbrauchers (bzw. mit dem Erlöschen der juristischen Person);
• wenn sich Eigentümer- und Nießbraucherstellung in einer Person vereinigen;
• wenn ein Dritter am selben dienenden Gut durch održaj Nießbrauch oder Eigentum erwirbt;
• 🔴 durch Nichtausübung des Nießbrauchs während fünf Jahren, sofern der Nießbraucher an der Ausübung nicht gehindert war;
• durch Verzicht des Berechtigten;
• nach Ablauf von 30 Jahren, wenn die Dienstbarkeit zugunsten einer juristischen Person bestellt wurde.

Die Fünfjahresregel ist diejenige, die Verhandlungen verändert. Ein lebenslanges Wohnrecht, dessen Inhaber vor Jahren ins Ausland gezogen ist und die Wohnung nicht nutzt, lebt nicht zwingend noch als Recht — aber „nicht zwingend" ist kein Ergebnis. Es ist eine Frage mit einer tatsächlichen Antwort, und die klärt man besser vor dem Vollzug als danach.

Artikel 241 erhält das Recht am verbleibenden Teil, wenn das Gut teilweise untergeht. Artikel 242 beendet es beim vollständigen Untergang endgültig, selbst wenn der Eigentümer auf eigene Kosten wieder aufbaut. Und 🔴 Artikel 243 erstreckt das Recht auf die ausgezahlte Versicherungssumme und — wenn der Eigentümer sie zum Wiederaufbau verwendet — auf das neue Gut.

Wer währenddessen was bezahlt

Hier sind Eigentümer am häufigsten überrascht, denn die Last liegt nicht dort, wo die Intuition sie vermutet.

• 🔴 Artikel 233. Öffentliche Abgaben und andere öffentliche Pflichten, die die Früchte und den laufenden Gebrauch belasten, treffen den Nießbraucher anteilig nach der Dauer. Alle übrigen Lasten treffen den Eigentümer. Hat der Nießbraucher Lasten des Eigentümers bezahlt, hat der Eigentümer sie ihm bei Beendigung zu ersetzen.
• Artikel 234. Der Nießbraucher hat die Sache wie ein ordentlicher Hauswirt zu nutzen und sie auf eigene Kosten in dem Zustand zu erhalten, in dem er sie übernommen hat.
• Artikel 236. Der Nießbraucher trägt die Kosten der gewöhnlichen Instandhaltung. Für Kosten, zu denen er nicht verpflichtet war, gelten die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag.
• Artikel 235. Der Nießbraucher hat den Eigentümer über außerordentliche Arbeiten zu unterrichten, die zur Erhaltung der Sache nötig sind, und diese Arbeiten zu dulden.
• 🔴 Artikel 232. Der Nießbraucher hat das Gut auf eigene Kosten zugunsten des Eigentümers gegen Feuer und andere Risiken zu versichern, wenn eine Versicherung vorgeschrieben ist oder wenn sie nach den örtlichen Anschauungen den Regeln ordentlicher Hauswirtschaft entspricht. War das Gut bereits versichert, zahlt er die Prämien anteilig.

Für das Gebrauchsrecht verteilt Artikel 246 öffentliche Lasten und gewöhnliche Instandhaltung zwischen Berechtigtem und Eigentümer im Verhältnis der Vorteile, die jeder zieht, und nach der Dauer des Rechts.

Zwei Vorschriften, die man nutzen und nicht bloß kennen sollte

🔴 Artikel 237 — das Inventar. Eigentümer oder Nießbraucher können jederzeit verlangen, dass auf gemeinsame Kosten ein Verzeichnis und eine Schätzung des dienenden Gutes erstellt werden; wer es verlangt, streckt den erforderlichen Betrag vor. Und dann der Stachel:

Sind Verzeichnis und Schätzung nicht erstellt worden, wird vermutet, dass der Nießbraucher das Gut in brauchbarem Zustand mittlerer Güte übernommen hat.

Ein Eigentümer, der nie ein Inventar hat erstellen lassen und später behauptet, die Wohnung sei beschädigt zurückgekommen, argumentiert gegen eine gesetzliche Vermutung. Das Inventar ist billig; die Vermutung nicht.

🔴 Artikel 239 — Sicherheitsleistung. Der Eigentümer des dienenden Gutes, dessen Rechte gefährdet sind, kann vom Nießbraucher Sicherheit verlangen. Leistet dieser sie nicht, kann ihm das Gut entzogen und einer vom Gericht bestimmten Person zur Verwaltung übergeben werden — und es kann auch dem Eigentümer übergeben werden.

Artikel 238 regelt die Rückgabe: Rückgabe in dem Zustand, in dem die Sache übernommen wurde, ohne Ersatz für den Wertverlust, der aus regelmäßigem und zweckentsprechendem Gebrauch folgt; bei verbrauchbaren Sachen ist stattdessen der Wert zu ersetzen.

Was vor der Unterschrift zu tun ist

• Holen Sie den list nepokretnosti selbst ein und lesen Sie Blatt G, nicht nur die Eigentumseintragung. Artikel 9 gibt Ihnen den Anspruch, Artikel 55 gibt der Verwaltung drei Tage.
• Finden Sie eine Eintragung, verlangen Sie die zugrundeliegende Urkunde. Artikel 224 heißt, das Recht kann bedingt, befristet oder enger als der Regelfall sein; Artikel 230 heißt, ein Nießbrauch kann die Befugnis zur Vermietung umfassen.
• Klären Sie, welches der drei Rechte es ist. Das Wohnrecht (Artikel 248) endet mit dem Leben des Berechtigten und ist nicht übertragbar; der Nießbrauch (Artikel 230) ist wirtschaftlich verwertbar.
• Fragen Sie, wann es zuletzt ausgeübt wurde. Die Fünfjahresregel des Artikels 240 ist ein echter Erlöschensgrund, keine Formalie.
• Besichtigen Sie die Immobilie tatsächlich. Artikel 226 trägt vertragliche und testamentarische Rechte ein, der održaj hängt von dieser Eintragung aber nicht ab.
• Soll ein Recht im Rahmen des Geschäfts gelöscht werden, regeln Sie die Löschung im Vertrag und im Register — und nehmen Sie das Inventar nach Artikel 237 auf, solange die Lage noch freundlich ist.

Zu den angrenzenden Rahmen: Wegerecht und Dienstbarkeiten auf Ihrem Grundstück, Miteigentum, Anteil, Vorkaufsrecht und Teilung und, wenn eine Eintragung bereits streitig ist, Besitzstörung, Fristen und Selbsthilfe.

Auf wessen Seite wir stehen und wie wir bezahlt werden

RoNa Legal DOO arbeitet für Eigentümer und Käufer, nicht für Bauträger, Makler oder Verkäufer. Bezahlt werden wir von dem Mandanten, für den wir handeln, und von niemandem sonst im Geschäft: keine Provisionen, keine Vermittlungshonorare, keine Beteiligung an dem Vertrag, den wir prüfen.

Tätigkeiten, die eine Vertretung vor einem montenegrinischen Gericht oder einer staatlichen Behörde erfordern, werden von einem bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt ausgeführt. Unsere Rolle ist die vorbereitende und beratende Schicht: den list nepokretnosti ziehen, Blatt G gegen die dahinterstehende Urkunde lesen, feststellen, welches der drei Rechte eingetragen ist, und Ihnen sagen, was es mit der Nutzung der Immobilie macht, die Sie kaufen wollen.

Wenn im Auszug eine Eintragung steht, die Sie nicht verstehen

Senden Sie uns den list nepokretnosti und, falls vorhanden, den Vertrag oder die Entscheidung, auf die sich die Eintragung bezieht. Aus diesen beiden Unterlagen kommt die erste Antwort — welches Recht es ist, wer es innehat, was es erlaubt und wann es endet — rasch.