Kentsel dönüşüm tartışması çoğu zaman tek tek binalar üzerinden yürür. Resmî Gazete arşivi ise programın makro fotoğrafını verir: bugüne kadar başlığında "riskli alan" geçen 297 karar yayımlanmış, bunlar 59 ile dağılmıştır.
Aşağıdaki döküm Resmî Gazete'nin kendi arama sisteminden çıkarılmıştır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır. Sayılar, alan ilanlarının yanı sıra geri alma ve uygulama kararlarını da kapsar.
Kararların türü
| Tür | Adet | Açıklama |
|---|---|---|
| Riskli alan ilanı | 263 | 6306 m.2/ç uyarınca alan ilanı |
| Geri alma | 9 | Yürürlükten kaldırma veya kapsamdan çıkarma |
| Uygulama kararları | 25 | Acele kamulaştırma, Hazine taşınmazı tahsis ve devri, belediyeye devir |
| Toplam | 297 |
Uygulama kararlarının varlığı, ilçe taraması yapan bir alıcı için önemli bir uyarıdır: bir ilçe adıyla dönen kayıtların hepsi alan ilanı değildir. Aynı alan hakkında sonradan mülkiyet ve kamulaştırma kararları da yayımlanır.
İl il dağılım
| İl | Karar | İl | Karar |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 77 | Giresun, Şırnak | 5 |
| Ankara | 21 | Burdur, Adıyaman, Diyarbakır, Antalya | 4 |
| Kayseri | 13 | Çorum, Erzurum, Sivas, Aydın, Eskişehir, Manisa, Ordu, Ağrı, Erzincan, Mardin | 3 |
| Kocaeli | 12 | Artvin, Mersin, Niğde, Rize, Çankırı, Tokat, Kahramanmaraş, Afyonkarahisar, Kütahya | 2 |
| Konya | 10 | Kırıkkale, Bitlis, Yozgat, Sinop, Bayburt, Isparta, Bingöl, Uşak, Hakkari, Bolu, Yalova, Denizli, Gümüşhane, Amasya, Edirne, Karaman, Aksaray, Şanlıurfa, Van | 1 |
| İzmir, Adana, Elazığ | 9 | ||
| Sakarya | 8 | ||
| Samsun, Trabzon, Hatay, Malatya, Bursa, Gaziantep | 6 |
İstanbul tek başına kararların dörtte birinden fazlasını taşır. İkinci sıradaki Ankara'nın payı İstanbul'un yaklaşık dörtte biridir. Yirmi il ise tek bir kararla listede yer alır; yirmi dört ilde ise hiç karar yoktur.
Dikkat çeken bir nokta, listenin nüfus sıralamasını izlememesidir: Kayseri ve Konya, İzmir ve Bursa'nın önündedir. Alan ilanı sayısı, kentin büyüklüğünden çok belediyenin teklif üretme kapasitesine ve zemin/yapı stoku profiline bağlıdır.
Yıllara göre seyir
| Yıl | İlan | Not |
|---|---|---|
| 2012 | 5 | Kanunun ilk yılı |
| 2013 | 103 | Kararların %39'u tek yılda |
| 2014 | 4 | Sert düşüş |
| 2015 | 28 | İkinci dalga |
| 2016 | 23 | |
| 2017 | 29 | Zirve sonrası ikinci en yüksek yıl |
| 2018 | 21 | Yetki Cumhurbaşkanına geçti |
| 2019 | 5 | |
| 2020 | 29 | Üçüncü dalga |
| 2021 | 7 | |
| 2022–2023 | 3 + 3 | |
| 2024 | 0 | Hiç ilan yok |
| 2025 | 3 |
Eğri üç şey söyler. Birincisi, 2013 tek başına programın omurgasıdır; bugün tartışılan alanların çoğu on üç yıl önce ilan edilmiştir. İkincisi, dalgalar hâlinde ilerlemiştir: 2013, 2015–2018 ve 2020. Üçüncüsü, son yıllarda alan ilanı neredeyse durmuştur — 2024'te hiç, 2025'te üç.
Bu, dönüşümün yavaşladığı anlamına gelmez; ağırlığın alan ilanından yapı bazlı uygulamaya kaydığını gösterir. 6306 m.2/d riskli yapıyı "riskli alan içinde veya dışında" olabilecek yapı olarak tanımladığından, alan kararı olmadan da tespit ve nisap rejimi işler.
Dört rejimin ulusal ölçeği
Riskli alan, Türkiye'de dönüşüm alanı ilan etmenin tek yolu değildir. Resmî Gazete arşivi dört rejimin ölçeğini yan yana koymaya imkân verir.
| Rejim | RG kaydı | Kaç ilde | En yoğun iller |
|---|---|---|---|
| Riskli alan (6306) | 297 | 59 | İstanbul 77, Ankara 21, Kayseri 13 |
| Kentsel dönüşüm ve gelişim (5393 m.73) | 257 | 47 | Ankara 29, Gaziantep 21, Kayseri 18 |
| Yenileme alanı (5366) | 81 | 19 | İstanbul 28, Konya 10, Gaziantep 3 |
| Rezerv yapı alanı (6306) | 15 — çoğu uygulama kararı, ilan değil | 11 | Kocaeli 3, Sakarya 2, Rize 2 |
Bu tablo, tek başına riskli alan taraması yapan bir incelemenin neyi kaçırdığını gösterir.
🔴 5393 m.73 kayıtları neden Resmî Gazete'de görünüyor? Maddenin genel kuralı belediye meclisi kararıdır ve bu kararlar Resmî Gazete'de yayımlanmaz. Ancak üçüncü cümle bir istisna kurar: kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır. Arşivdeki 257 kayıt bu istisnaya aittir. Yani belediye meclisi kararıyla ilan edilmiş alanlar bu sayının dışındadır ve yalnız belediyeden öğrenilir.
Coğrafya da farklıdır. Riskli alanda İstanbul birinciyken, 5393 m.73'te Ankara öndedir ve Gaziantep, Şanlıurfa, Erzurum, Samsun gibi iller üst sıralara çıkar. Yenileme alanı ise koruma mevzuatına bağlı olduğundan İstanbul ve Konya'da yoğunlaşır. 🔴 Rezerv yapı alanındaki on beş kayıt yanıltıcıdır. Bu kayıtların neredeyse tamamı alan ilanı değil, ilan edilmiş rezerv alanlarındaki acele kamulaştırma ve devir kararlarıdır. Sebebi 6306 m.2/c'dedir: rezerv yapı alanı Bakanlıkça belirlenir, Cumhurbaşkanı kararı gerektirmez; bu nedenle ilanları Resmî Gazete'de yayımlanmaz. Rezerv alanı statüsü ancak Kentsel Dönüşüm Başkanlığından ve ilgili idareden sorulabilir.
Dört rejimin şartları ve vergi sonuçları için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: 5393 madde 73, sit alanında dönüşüm: yenileme alanı rejimi 5366 ve rezerv yapı alanı başvurusu ve yüzde 30 şartı yazılarına bakılabilir.
Yenileme alanında eğri neden farklı
Yenileme alanı kararlarının zaman çizgisi riskli alandan belirgin biçimde ayrılır. 5366 sayılı Kanun 2005'te yürürlüğe girmiş, kararların ilk yoğunluğu 2006–2007'de yaşanmıştır. Riskli alanda görülen 2013 zirvesi burada yoktur; buna karşılık 2020–2026 arasında düzenli bir akış sürmektedir.
Bunun sebebi rejimin farklı bir kapıdan geçmesidir: yenileme alanı ilanı, alanın önce koruma bölge kurulunca sit olarak tescil edilmiş olmasını gerektirir. Yani arz, afet riski değil koruma statüsüyle sınırlıdır ve o statü yavaş üretilir.
İki rejim aynı parselde kesişebilir de: 6306 m.9/3 uyarınca 2863 ve 5366 sayılı kanunlar kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. Tarihî dokulu ilçelerde bir parselin hem riskli alan hem yenileme alanı kapsamında olması mümkündür; İstanbul'da bunun örnekleri için Beyoğlu'nda dönüşüm: sekiz karar, iki ayrı rejim yazısına bakılabilir.
🔴 Programın finansmanı: çevre cezaları ve 2/B
Kentsel dönüşümün kanuni finansman kaynağı, çoğu kişinin tahmin ettiğinden farklıdır. 6306 m.7/1, Kanunda öngörülen amaçlar için Başkanlık bütçesine ödenek öngörülecek gelirleri iki kalemle sayar:
| Kaynak | Oran | Dayanak |
|---|---|---|
| Çevre katkı payı ve idari para cezası olarak tahsil edilip genel bütçeye gelir kaydedilecek tutar | yüzde ellisi | 2872 sayılı Çevre Kanunu |
| Hazine adına orman dışına çıkarılan yerlerin (2/B) satışından elde edilen gelirler | yüzde doksanını geçmemek üzere Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen oran | 6831 sayılı Orman Kanunu m.2/1-B |
Maddenin (c) ve (ç) bentleri 2023'te 7471 sayılı Kanunla mülga edilmiştir; bugün ayakta kalan iki kalem bunlardır.
Ödenekler, Başkanlığın muhasebe birimi adına açılacak dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerindeki yıl içi gelir gerçekleşmelerinin bütçe ödeneğini aşması hâlinde, Hazine yardımlarıyla ilişkilendirmek suretiyle ödenek eklemeye Cumhurbaşkanı yetkilidir.
Bunun politika okuması nettir: çevre cezalarının yarısı ve orman dışına çıkarılan arazilerin satış geliri, kentsel dönüşümü finanse eder. Bir yatırımcı için pratik sonucu, kamu tarafındaki kaynak akışının bu iki kalemin gerçekleşmesine bağlı olmasıdır.
Deprem illeri neden listenin tepesinde değil
Tabloya bakan çoğu okuyucunun beklediği isimler üst sıralarda yoktur. 6 Şubat 2023 depremlerinden en ağır etkilenen illerin riskli alan kararı sayıları şöyledir: Hatay 6, Malatya 6, Gaziantep 6, Adıyaman 4, Kahramanmaraş 2. Yani birlikte, tek başına Ankara'nın altında kalırlar.
Bunun sebebi, afet sonrası müdahalenin 6306'nın alan ilanı kapısından geçmemesidir. Türkiye'de afet sonrası yerleşme ve yapılaşma, önce 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Kanununun kendi rejimiyle — hasar tespiti, afete maruz bölge kararı, hak sahipliği — yürür. 6306 m.9/1 iki rejimi birbirinden ayırır ve çakışmayı açıkça çözer:
Bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması bu Kanunun uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yani iki rejim birbirini dışlamaz; ancak afet bölgesinde ilk hareket eden çoğunlukla 7269 olur ve 6306 alan ilanına ihtiyaç duyulmaz. Bu rejimin işleyişi için afete maruz bölge: yapı yasağı, hasar tespiti ve DASK yazısına bakılabilir.
Yatırımcı için çıkarım şudur: bir ilde riskli alan kararı azlığı, orada dönüşüm veya yapı riski olmadığı anlamına gelmez. Deprem bölgesinde asıl belirleyici olan, alan kararı değil hasar tespiti ve o bölge için çıkarılmış özel düzenlemelerdir.
Geri alınan kararlar da haritanın parçası
Dokuz karar geri alınmıştır ve bunların dördü aynı gün — 27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete'de — yayımlanmıştır. Geri alınan kararların büyük çoğunluğu 2013 tarihli kararlardır; yani programın en yoğun yılında ilan edilen alanlar, on üç yıl sonra kapsam dışına çıkarılmaktadır.
İki işlem türünün farkı önemlidir: yürürlükten kaldırma kararın kendisini ortadan kaldırırken, kapsamdan çıkarma kararı ayakta bırakıp yalnız belirli bir alanı çıkarır. Ayrıntısı ve İstanbul örneği için riskli alan kararı kalkınca ne olur: Esenler örneği yazısına bakılabilir.
Bu harita nasıl kullanılır
Bir parselin statüsü, il veya ilçe düzeyindeki sayılardan çıkarılamaz. Harita yalnız nerede arama yapılacağını söyler. Doğru sorgu zinciri şudur:
- Resmî Gazete'de riskli alan kararı (il ve ilçe adıyla, eski adlar dâhil).
- Resmî Gazete'de yenileme alanı kararı (5366).
- 5393 m.73 kentsel dönüşüm ve gelişim alanı — kamu mülkiyetindeki yerlerde Resmî Gazete'de Cumhurbaşkanı kararı, diğer hâllerde belediye meclisi kararı (yayımlanmaz, belediyeden sorulur).
- Tapu ve idarede riskli yapı tespiti — alan kararından bağımsızdır.
İstanbul özelindeki ilçe dökümleri için Anadolu yakasında riskli alan kararları ve Gaziosmanpaşa'nın on dört kararı yazılarına, alan kararı bulunmayan yerlerde işleyen yıkım rejimi için İmar Kanunu m.39 yazısına bakılabilir.
Yatırımcı için okuma notları
- Sayılar statü göstermez. Bir ilde çok karar olması, hedef parselin kapsamda olduğu anlamına gelmez.
- Eski adlarla da arayın. Kaldırılmış veya adı değişmiş ilçeler kayıtları böler.
- Karar numarasının yılına güvenmeyin. Yıl sonunda alınan kararlar ertesi yıl yayımlanır; dava süresi yayım tarihinden işler.
- Uygulama kararlarını da okuyun. Acele kamulaştırma ve Hazine devri kararları mülkiyet tarafını değiştirir.
- 2024'te hiç ilan olmaması yeni ilan gelmeyeceği anlamına gelmez; 2019'da beş, 2020'de yirmi dokuz karar çıkmıştır.
- Alan kararı yoksa yapı bazlı rejime bakın; harç muafiyeti ve nisap kuralları riskli yapı parselinde de işler.
