6306 sayılı Kanunun bugünkü metnini okuyan biri, kanunun yürürlüğe girdiği 2012'deki hâlinden ne kadar farklı olduğunu göremez. Anayasa Mahkemesi 2014 ve 2017'de kanunun bazı en sert hükümlerini iptal etti ve bunların bir kısmı hiç geri gelmedi, bir kısmı ise daraltılarak yeniden yazıldı.
Bu, akademik bir tarihçe değildir: iptal edilen hükümlerin bir kısmı hâlâ piyasada "kanunun kuralı" sanılmaktadır. Aşağıdaki karşılaştırma, kanunun 31 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan ilk metni ile yürürlükteki metnin karşılaştırılmasına dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
İptal tablosu
| Hüküm | 2012 metninde ne diyordu | Bugün |
|---|---|---|
| m.6/9 ikinci cümle | "Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez." | İptal — geri getirilmedi |
| m.9/1 ilk cümle | Kanun uyarınca yapılacak planlar, İmar Kanunu ve özel kanunlar dâhil diğer mevzuattaki kısıtlamalara tabi değildir | İptal — geri getirilmedi |
| m.9/2 | Uygulamanın zaruri kılması hâlinde zeytincilik, orman, mera ve benzeri kanunların hükümlerinin uygulanmaması | İptal — geri getirilmedi |
| m.8/1 | Kanun uyarınca kamu kaynağıyla yapılan tüm mal, hizmet ve yapım işleri 4734 m.21/1-b hâllerinden sayılır | İptal — 2016'da yalnız ek m.1 riskli alanları için geri geldi |
| m.4/1 | İmar ve yapılaşma işlemleri proje ve uygulamalar süresince durdurulabilir | İptal — 2016'da iki yıl + bir yıl sınırıyla yeniden yazıldı |
| m.5/5 ilk iki cümle | Yıkım masrafı için arsa payları üzerine müşterek ipotek belirtmesi ve paydaşların müteselsil sorumluluğu | İptal — 2023'te yerine tebligat usulü kondu |
| m.6/10 | ADNKS adresine yapılan tebligat muhataba yapılmış sayılır | İptal — 2019'da yerine haciz koruması kondu |
| m.3/7 | Rezerv yapı alanı başvurusunda katkı şartı | İki kez iptal (2014, 2017) — 2023'te yeniden yazıldı |
İptallerin çoğu 27/2/2014 tarihli ve E.2012/87, K.2014/41 sayılı Karar ile, m.3/7'nin ikinci hâli ise 15/11/2017 tarihli ve E.2016/133, K.2017/155 sayılı Karar ile gerçekleşmiştir.
🔴 Yürütmenin durdurulması artık istenebilir
En çok yanlış bilinen nokta budur. 2012 metninde m.6/9 iki cümleydi:
Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.
İkinci cümle iptal edilmiştir ve yerine yenisi konmamıştır. Yani bugün 6306 uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması talep edilebilir ve mahkeme genel şartlar çerçevesinde karar verir.
Birinci cümle ise yürürlüktedir ve pratikte ondan daha az bilinen bir sonuç doğurur: süre otuz gündür.
| Süre | Dayanak | |
|---|---|---|
| Genel idari dava süresi | altmış gün | 2577 m.7 |
| 6306 uyarınca tesis edilen idari işlemler | otuz gün | 6306 m.6/9 |
| Riskli alan ilanı | Resmî Gazete'de yayımdan itibaren; uygulama işlemi üzerine dava açılamaz | 6306 ek m.1 |
2577 m.7 altmış günlük süreyi "özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde" uygular; 6306 ayrı süre gösterdiği için genel süre işlemez. Riskli yapı tespitine itiraz, imar durdurma, altyapı kesintisi gibi işlemlerde malikin elinde iki ay değil bir ay vardır. Alan ilanına özgü rejim için riskli alan ilanında %65 ölçütü ve dava penceresi yazısına bakılabilir.
Planlar artık diğer mevzuattan muaf değil
2012 metninde m.9/1'in ilk cümlesi şuydu:
Bu Kanun uyarınca yapılacak olan planlar, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara tabi değildir.
Bu cümle iptal edilmiştir. Bugün ayakta kalan, fıkranın ikinci cümlesidir: "Bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması bu Kanunun uygulanmasına engel teşkil etmez."
Pratik sonucu büyüktür: dönüşüm planları da diğer mevzuatın kısıtlamalarına tabidir. Sit alanı, kıyı mevzuatı, Boğaziçi rejimi, orman ve zeytinlik kısıtları, dönüşüm alanı olması sebebiyle kendiliğinden devre dışı kalmaz. Boğaziçi Alanındaki tavanların dönüşüm alanında da işlediğine dair örnek için Sarıyer'de dönüşüm ve Boğaziçi TAKS tavanı yazısına bakılabilir.
Zeytinlik ve orman istisnası kalktı
2012 metninde m.9/2, Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamaların zaruri kılması hâlinde bir dizi kanunun hükümlerinin uygulanmayacağını düzenliyordu. Sayılanlar arasında:
- 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun,
- 6831 sayılı Orman Kanunu,
- afete maruz bölgeye ilişkin hükümleri saklı kalmak kaydıyla 7269 sayılı Kanun
ve devamındaki diğer kanunlar vardı. Fıkranın tamamı iptal edilmiştir ve yerine yenisi konmamıştır.
Yatırımcı açısından sonuç nettir: bir taşınmazın riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde olması, zeytinlik veya orman rejiminden çıkardığı anlamına gelmez. Bu kısıtlar kendi kanunlarına göre değerlendirilir.
İhale muafiyeti daralarak geri geldi
2012 metninde m.8/1 çok geniş bir kural koyuyordu: Kanun uyarınca kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımı ile yapım işi, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen hâllere dayanan işlerden sayılıyordu — yani pazarlık usulüne açılıyordu.
Bu fıkra iptal edilmiştir. Ancak 2016'da 6704 sayılı Kanunla eklenen Ek Madde 1'in ikinci fıkrasının (b) bendi, aynı kuralı çok daha dar bir alan için geri getirmiştir: yalnız ek m.1/1-a bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen mal ve hizmet alımları ile yapım işleri.
| 2012 metni | Bugün | |
|---|---|---|
| Kapsam | Kanun uyarınca kamu kaynaklı tüm işler | Yalnız ek m.1/1-a riskli alanlarındaki işler |
| Sonuç | 4734 m.21/1-b hâli | 4734 m.21/1-b hâli |
Şirketler için bu, ihale usulünün alan türüne göre değiştiği anlamına gelir; her dönüşüm işi pazarlık usulüne tabi değildir.
Süresiz imar durdurma yerine iki yıl
2012 metninde m.4/1 şöyleydi: Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemini geçici olarak durdurabilirdi.
İki farkı birden görmek gerekir. Fıkra iptal edildikten sonra 2016'da 6704 sayılı Kanunla yeniden yazılmış ve:
- süre iki yıl ile sınırlanmış, uygulamanın gerektirmesi hâlinde bir yıl uzatma imkânı getirilmiş;
- kapsamdan "riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar" çıkarılmıştır.
Yani bugün durdurma yetkisi yalnız riskli alanlar ve rezerv yapı alanları içindir ve azami üç yıldır. Uygulamadaki sonuçları için Ankara'da dönüşüm ve iki yıllık imar durdurma yazısına bakılabilir.
Yıkım masrafı için otomatik ipotek kalktı
2012 metninde m.5/5, Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masraflarının tapu müdürlüğüne bildirileceğini ve tapu müdürlüğünün, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunacağını düzenliyordu.
İlk iki cümle iptal edilmiş, fıkra 2023'te 7471 sayılı Kanunla tamamen farklı bir konuya — tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat usulüne — ayrılmıştır.
Masraf tahsili ise bugün başka bir yerde düzenlenir: m.5/4 uyarınca Başkanlık veya İdare tarafından yapılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. Yani otomatik ipotek yerine kamu alacağı takibi vardır.
ADNKS tebligatı yerine haciz koruması
2012 metninde m.6/10 şöyleydi: "Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır."
Fıkra tamamen iptal edilmiştir. 2019'da 7181 sayılı Kanunla aynı numaraya bambaşka bir hüküm yazılmıştır: dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar gayrimenkul satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.
Bu, fıkra numarasına bakarak eski kaynaklardan alıntı yapanların düştüğü tuzaktır: aynı numara, iki farklı hüküm.
Rezerv alanı hükmü iki kez iptal edildi
Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin kendi taşınmazlarını rezerv yapı alanı olarak belirletme talebine ilişkin m.3/7, kanunun en çok müdahale gören hükmüdür: 2014'te iptal, 2016'da 6704 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiş, 2017'de yeniden iptal, nihayet 2023'te 7471 sayılı Kanunla bugünkü hâline getirilmiştir.
Bugünkü şart, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesidir. Ayrıntı için rezerv yapı alanı başvurusu ve yüzde 30 şartı yazısına bakılabilir.
🔑 İki kanun, iki farklı akıbet: 5366 m.7 ayakta
Buradaki en ilginç karşıtlık, benzer bir hükmün başka bir kanunda hayatta kalmasıdır. 6306 m.9/1'in ilk cümlesi iptal edilirken, 5366 sayılı Kanunun 7 nci maddesi yürürlüktedir:
Bu Kanun kapsamında yer alan yenileme alanlarında, uluslararası hukuktan doğan yükümlülükler saklı kalmak kaydıyla, diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz.
İki hüküm aynı şey değildir ve fark önemlidir. 6306'nın iptal edilen cümlesi planları diğer mevzuattaki kısıtlamalardan muaf tutuyordu; 5366 m.7 ise diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını söyler — yani bir çatışma kuralıdır, blanket muafiyet değildir.
Yine de pratikte yenileme alanı rejimi, dönüşüm mevzuatı içinde en güçlü üstünlük kaydını taşımaya devam etmektedir. 5366 kapsamındaki muafiyet ve usullerin tamamı için sit alanında dönüşüm: yenileme alanı rejimi 5366 yazısına bakılabilir.
5366 de Anayasa Mahkemesi denetiminden muaf kalmamıştır. 2020'de 7247 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 1'in her iki fıkrası da, Anayasa Mahkemesinin 28/12/2023 tarihli ve E.2020/68, K.2023/230 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir; madde bugün hükümsüzdür.
Denetimin yönü ne gösteriyor
İptal edilen hükümlerin ortak paydası dikkat çekicidir. Kalan hükümlere bakıldığında iptallerin üç eksende yoğunlaştığı görülür:
| Eksen | İptal edilen | Bugünkü durum |
|---|---|---|
| Yargı yolunun daraltılması | Yürütmenin durdurulması yasağı, ADNKS tebligatının geçerli sayılması | Kaldırıldı; genel usul işliyor |
| Diğer mevzuattan muafiyet | Planların kısıtlardan muafiyeti, zeytinlik–orman istisnaları | Kaldırıldı; kısıtlar yerinde |
| Süresiz veya sınırsız yetki | Süresiz imar durdurma, blanket ihale muafiyeti, otomatik ipotek | Süre ve kapsam sınırlarıyla yeniden yazıldı |
Yani kanun koyucunun 2012'de kurduğu "hızlı ama denetimsiz" model, iki iptal kararıyla süreli, kapsamı belirli ve yargı denetimine açık bir modele dönüşmüştür. Bugün kanunun sertliği, kural olarak süreler ve nisap üzerinden işler; muafiyet ve yargı kısıtı üzerinden değil.
Yatırımcı ve danışman için sonuçlar
- Eski kaynak kullanmayın. 2012–2016 arasında yazılmış rehberler iptal edilmiş hükümleri aktarıyor olabilir.
- Fıkra numarasına değil metne bakın. m.6/10 ve m.5/5 aynı numarada bambaşka hükümler taşıyor.
- Yürütmenin durdurulması yolu açıktır; yasak iptal edilmiştir.
- Süre otuz gündür, altmış değil.
- Dönüşüm statüsü diğer mevzuattan muafiyet sağlamaz; sit, kıyı, orman ve zeytinlik kısıtları yerinde durur.
- İhale usulü alan türüne göre değişir; blanket pazarlık usulü yoktur.
- İmar durdurma azami üç yıldır ve riskli yapı parselini kapsamaz.
