Türkiye'de kentsel dönüşümün coğrafyası, kanunların değil kaynakların haritasını izliyor. Bunun en net göründüğü iki il Gaziantep ve Şanlıurfa'dır.
Gaziantep: 21 kentsel dönüşüm ve gelişim kararı, 6 riskli alan, 3 yenileme alanı. Şanlıurfa: 17 kentsel dönüşüm ve gelişim kararı, 1 riskli alan, yenileme alanı yok.
Şanlıurfa'daki oran — 17'ye 1 — ülkedeki en keskin asimetridir. Bu, o illerde deprem riski olmadığı anlamına gelmez; kullanılan aracın farklı olduğunu gösterir. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metinlerine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
İki ilin tablosu
| Gaziantep | Şanlıurfa | |
|---|---|---|
| Kentsel dönüşüm ve gelişim (5393 m.73) | 21 | 17 |
| Riskli alan (6306) | 6 | 1 |
| Yenileme alanı (5366) | 3 | 0 |
| İlk karar | 2011 (Şahinbey) | 2014 (Haliliye) |
| Son karar | 2026 | 2026 (Eyyübiye–Haliliye acele kamulaştırma) |
Gaziantep'te kararlar Şahinbey ve Şehitkâmil ilçelerinde, Şanlıurfa'da ise Eyyübiye, Haliliye ve Karaköprü'de toplanır. Şanlıurfa'nın tek riskli alan kararı 2013'te Siverek için çıkmıştır.
🔑 Gaziantep'te bir karar iki rejimi birlikte anar: 7 Aralık 2016 tarihli ve 2016/9525 sayılı Karar, "Şehitkamil İlçesinde ilan edilen kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ile riskli alan sınırları içerisinde bulunan bazı taşınmazlar" için düzenlenmiştir. Yani iki statü aynı sahada iç içedir; bir parselin hangisine tabi olduğu ancak ekli krokiden çıkar. Aynı örüntünün Konya'daki hâli için Konya: aynı mahallede iki dönüşüm rejimi yazısına bakılabilir.
Şanlıurfa'nın 17 kararı
| Tarih | RG | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 30.06.2014 | 29046 | 2014/6521 | Haliliye — Yenişehir |
| 30.06.2014 | 29046 | 2014/6522 | Haliliye — Yenişehir, Sırrın, Karaköprü |
| 27.12.2014 | 29218 | 2014/7021 | Eyyübiye — Yenice, İkizce, Şahinler |
| 27.12.2014 | 29218 | 2014/7022 | Suruç — Onbirnisan |
| 05.04.2015 | 29317 | 2015/7383 | Eyyübiye |
| 05.04.2015 | 29317 | 2015/7384–7387 | Karaköprü (dört ayrı karar) |
| 10.01.2018 | 30297 | 2017/11103 | Eyyübiye |
| 02.05.2018 | 30409 | 2018/11640 | Siverek — Karpuzcu |
| 02.05.2018 | 30409 | 2018/11642 | Eyyübiye |
| 26.09.2020 | 31256 | 3029 | Eyyübiye |
| 05.11.2020 | 31295 | 3179 | Halfeti |
| 29.07.2023 | 32263 | 7427 | Eyyübiye — Karakoyunlu (acele kamulaştırma) |
| 28.08.2025 | 33000 | 10276 | Eyyübiye ve Haliliye |
| 27.02.2026 | 33181 | 10965 | Eyyübiye ve Haliliye (acele kamulaştırma) |
Tablo iki şey söyler. Birincisi, Karaköprü için tek günde dört ayrı karar yayımlanmıştır — 5 Nisan 2015. İkincisi, Şanlıurfa'da süreç hâlâ canlıdır: 2023, 2025 ve 2026'da art arda kararlar çıkmıştır ve son ikisi Eyyübiye ile Haliliye ilçelerinde aynı alanı işaret eder; 2025'te alan ilanı, 2026'da o alandaki taşınmazların büyükşehir belediyesince acele kamulaştırılması.
Bu sıralama, 5393 modelinin tipik akışıdır: alan ilanı → acele kamulaştırma → belediye eliyle yapım. Riskli alan modelinde ise akış malikler arasındaki nisap üzerinden ilerler.
Gaziantep'in yenileme alanı katmanı
Gaziantep, üç rejimin de bulunduğu az sayıdaki ilden biridir ve yenileme alanı tarafında da bir tekrar örüntüsü taşır.
| Tarih | RG | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 27.07.2013 | 28720 | 2013/4977 | Şahinbey — Tepebaşı, Eyüpoğlu ve Bey |
| 04.06.2022 | 31856 | 5687 | Şahinbey — Bey ve Eyüpoğlu |
| 22.10.2022 | 31991 | 6253 | Nizip — Pazarcamii, Şıhlar |
Bey ve Eyüpoğlu mahalleleri 2013 ve 2022'de iki kez yenileme alanı kararına konu olmuştur. Üstelik aynı Şahinbey ilçesinde 27 Temmuz 2013 tarihinde — aynı gün — 2013/5023 sayılı kentsel dönüşüm ve gelişim kararı da yayımlanmıştır. Yani tarihî dokuda iki rejim aynı gün devreye sokulmuştur.
Yenileme alanı statüsünün getirdiği ayrı muafiyet ve usuller için yenileme alanı kararları: ulusal harita yazısına bakılabilir. Kısaca: 5366 kapsamındaki uygulamalar her türlü vergi, resim, harç ve ücretten muaftır ve mal, hizmet ve yapım işleri — ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç — 4734 sayılı Kanundan muaftır. Bu, aynı ilçedeki 5393 alanından belirgin biçimde farklı bir maliyet ve ihale rejimi demektir.
🔴 Dönüşümün kasası: özel hesabın gelir kalemleri
Bu coğrafi tercihi anlamak için paranın nereden geldiğine bakmak gerekir. 6306'nın 7 nci maddesi iki katmanlıdır: birinci fıkra bütçeden ödenek öngörülecek gelirleri, beşinci fıkra ise doğrudan dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilecek kalemleri sayar.
Birinci katman — bütçe ödeneği (m.7/1):
| Kaynak | Oran |
|---|---|
| 2872 sayılı Çevre Kanunu gereğince çevre katkı payı ve idari para cezası olarak tahsil edilip genel bütçeye gelir kaydedilecek tutar | yüzde ellisi |
| 6831 sayılı Orman Kanunu m.2/1-B'ye göre orman dışına çıkarılan yerlerin (2/B) satış gelirleri | yüzde doksanını geçmemek üzere Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen oran |
İkinci katman — özel hesaba doğrudan gelir (m.7/5):
| Kaynak | Oran |
|---|---|
| Kanun kapsamındaki uygulamalar sonucunda elde edilecek her türlü gelir ve hasılat | tamamı |
| Başkanlığa devredilen ve imar uygulaması sonucu Başkanlık adına tescil edilen taşınmazlar ile Başkanlığın diğer taşınmazlarının satış, kira, irtifak ve işletme gelirleri | tamamı |
| Kullandırılan kredilerin geri ödemeleri ve tahsil edilen gecikme zamları | tamamı |
| Şartlı veya şartsız bağış ve yardımlar | tamamı |
| İller Bankası A.Ş.'nin Hazine ve faiz gelirleri dışındaki banka faaliyetlerinden ve 6107 m.3/1 faaliyetlerinden elde edeceği kâr | yüzde ellisi |
| Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi geliri | yüzde onu |
| Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi geliri | yüzde otuzunu aşmamak üzere Bakanlıkça belirlenecek miktar |
Son üç kalem 2023'te 7471 sayılı Kanunla eklenmiştir ve programın finansman tabanını belirgin biçimde genişletmiştir. İller Bankası kârının yarısı, hesap dönemini takip eden yılın mayıs ayı sonuna kadar Başkanlığın muhasebe birimine aktarılır.
Üçüncü katman — belediyelerin payı (m.7/8): Kanun kapsamında uygulamada bulunacak belediyeler, yatırıma ilişkin yıllık bütçelerinin yüzde beşi ile 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 80 inci maddesi uyarınca tahsil edilen harç gelirlerinin yüzde ellisini, bu Kanunda öngörülen uygulamalara ayırmak zorundadır.
Bu son fıkra, Gaziantep ve Şanlıurfa gibi belediye eliyle yürüyen modellerde belirleyicidir: dönüşüm, belediyenin bütçesinde zorunlu bir kalem hâline gelir.
🔑 Faiz desteği ve konut finansmanı statüsü
m.7/6, hak sahibi tarafındaki en somut destek aracını kurar. Kanun kapsamında sağlanması öngörülen krediler ile dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapılacak veya edinilecek konut ve işyerlerine ilişkin olarak:
- hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere,
- Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere İdarece İller Bankasından veya bankalardan kullanılacak kredilere
dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Usul ve esaslar Cumhurbaşkanınca belirlenir.
🔴 Fıkranın son cümlesi, çoğu kaynakta atlanan bir hukuki niteleme yapar:
Bu fıkra uyarınca hak sahiplerince bankalardan kullanılacak krediler, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 57 nci maddesi ile 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 32 nci maddesinde belirtilen konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır.
Bunun pratik sonucu doğrudandır: kredi, tüketici mevzuatındaki konut finansmanı rejimine tabi olur. Yani sözleşme öncesi bilgilendirme, erken ödeme, temerrüt ve bağlı kredi hükümleri bakımından ihtiyaç kredisi değil konut kredisi kuralları işler. Kredi kullanan hak sahibi için bu, tüketici korumasının kapsamını genişleten bir nitelemedir.
Kaynak haritası neyi açıklıyor
Üç katmanı yan yana koyduğumuzda Gaziantep–Şanlıurfa tercihi anlaşılır hâle gelir.
6306'nın merkezî kaynakları — çevre cezaları, 2/B gelirleri, döner sermaye payları — Başkanlık üzerinden işler ve riskli alan/rezerv alanı rejimine bağlıdır. 5393 m.73 ise belediyenin kendi kaynağını ve kamu arazisini seferber eder: alan içindeki eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyeye devredilir ve devredilen bu taşınmazlar için alan kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilenler terkin, tahsil edilenler iade edilir.
| 6306 | 5393 m.73 | |
|---|---|---|
| Kaynağın merkezi | Dönüşüm projeleri özel hesabı (Başkanlık) | Belediye bütçesi + kamu arazisi devri |
| Araziyi kim alır | Hazine taşınmazları Başkanlığa | Kamu gayrimenkulleri belediyeye, harca esas değerle |
| Ecrimisil | Genel hükümler | Alan kararından itibaren tahakkuk ettirilmez, terkin ve iade |
| İnşaatı kim yapar | Malikler/müteahhit | Anlaşılan ve kamulaştırılan taşınmazlarda belediye |
Kamu arazisinin geniş, belediyenin projeyi doğrudan yürütme kapasitesinin yüksek olduğu illerde ikinci sütun daha kullanışlıdır. Rejimin ulusal ölçeği için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: ulusal harita yazısına bakılabilir.
Şirket için: hangi kapıdan girilir
İki ilde iş yapmak isteyen bir şirket için sonuç nettir.
- Muhatap belediyedir. 5393 m.73 modelinde inşaatı belediye yapar veya yaptırır; şirket yüklenici konumundadır.
- Gelir modeli farklıdır. Belediye, değer üzerinden dağıtım veya hasılat paylaşımı modelini seçebilir.
- İhale rejimi belediyenindir. 6306'daki 4734 istisnası yalnız ek m.1 riskli alanları içindir; 5393 alanında belediyenin kendi ihale rejimi işler.
- Proje ortak gideri bir maliyet kalemidir: ödenmeden ruhsat, iskân ve su, doğal gaz, elektrik aboneliği verilmez.
- Acele kamulaştırma kararları da belediye adına çıkar — Şanlıurfa'da 2023, 2025 ve 2026'da olduğu gibi.
Kamulaştırmanın süre ve bedel rejimi için acele kamulaştırma: yedi günde el konur, dava hakkı otuz gün yazısına bakılabilir.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Doğru rejimi arayın. Bu illerde riskli alan taraması neredeyse boş sonuç verir.
- Belediye meclisi kararlarını sorun. Resmî Gazete'de yalnız kamu mülkiyetindeki yerlere ilişkin kararlar yayımlanır.
- Faiz desteğini gündeme getirin. Hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı krediler faiz desteğine konu olabilir.
- Kredinin niteliğini bilin. Bu krediler konut finansmanı amaçlı kredi sayılır; tüketici mevzuatı uygulanır.
- Belediyenin bütçe yükümlülüğünü hesaba katın: yatırım bütçesinin yüzde beşi ve 2464 m.80 harç gelirlerinin yarısı bu amaca ayrılmak zorundadır.
- Ecrimisil geçmişini kontrol edin; alan kararı sonrası terkin ve iade söz konusu olabilir.
