Acele kamulaştırmada malikin karşılaştığı ilk şey genellikle bir mahkeme kararıdır: taşınmaza el konulmuştur, tapuya şerh düşülmüştür ve süreç başlamıştır. Bu noktada en sık yapılan hata, "nasılsa bedel davası görülecek, orada itiraz ederim" diye beklemektir.
Oysa acele kamulaştırmanın kendine özgü mantığı tam da budur: kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır. Yani el koyma önce olur, usulün geri kalanı sonra yürür. Malikin haklarını koruyan süreler ise el koymadan bağımsız olarak işlemeye başlar.
Acele kamulaştırma nedir, hangi hâllerde mümkündür
Dayanak, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesidir. Madde üç ayrı kapı sayar:
- 3634 sayılı Millî Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu'nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacı,
- aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hâller,
- özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar.
Bu hâllerde, "kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere", ilgili idarenin istemiyle mahkemece yedi gün içinde taşınmazın değeri tespit ettirilir ve bu değer, idare tarafından mal sahibi adına belirtilen bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir.
Değer tespiti keyfî değildir: Kanun'un 10. maddesi esasları dairesinde ve 15. madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce yapılır. Yani acele kamulaştırmada da bilirkişi rejimi, olağan kamulaştırmadakiyle aynı kaynağa bağlıdır.
El koyma kararının tapudaki sonucu
2018'de 7139 sayılı Kanun'un 29. maddesiyle maddeye eklenen fıkra, uygulamada çok şey değiştirir:
"Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır."
Bunun anlamı şudur: el koyma kararıyla birlikte taşınmaz fiilen tedavülden çıkar. Satış, bağış, devir yapılamaz. Malik açısından bu, "bekleyip göreyim" stratejisinin maliyetini artıran bir durumdur — çünkü bekleme süresince taşınmaz üzerinde tasarruf da mümkün değildir.
Ayrıca Kanun'un 3. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen hâllerde yapılacak kamulaştırmalarda bankaya yatırılacak miktar, bedelin tamamı değil ödenecek ilk taksit bedelidir.
Otuz günlük dava hakkı: iki ayrı yargı kolu
Malikin asıl korunma aracı 14. maddededir ve iki ayrı dava yolunu birbirinden ayırır:
"…10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir."
Ayrım tesadüfi değildir:
- İdari yargıda iptal davası, kamulaştırma işleminin kendisine yöneliktir — kamu yararı kararı, yetki, sebep, usul.
- Adli yargıda düzeltim davası, yalnız maddi hatalara ilişkindir — yüzölçümü, parsel, malik adı gibi.
Madde ayrıca üç şey daha söyler: idari yargıda açılan davalar öncelikle görülür; iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı vardır; ve idare de, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilir.
⚠ Maddenin altıncı fıkrası, Anayasa Mahkemesi'nin 25/12/2024 tarihli ve E.2024/101, K.2024/232 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu yüzden 14. maddeye dayanan eski tarihli şablon dilekçeler, artık yürürlükte olmayan bir fıkraya atıf yapıyor olabilir.
Asıl tuzak: davayı açmak yetmiyor, belgelemek gerekiyor
Bu, acele kamulaştırma ve olağan kamulaştırma dosyalarında en pahalı hatadır ve kaynağı 10. maddedir.
Mahkeme, malike çıkardığı meşruhatlı davetiyede — ya da adres bulunamıyorsa ilan yoluyla yapılan tebligatta — sekiz kalemi bildirmek zorundadır. Bunlardan biri şudur:
"14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği…"
Yani iptal davasını açmış olmak tek başına yetmez. Bedel tespiti ve tescil davasının görüldüğü asliye hukuk mahkemesine, iptal davasının açıldığının belgelenmesi gerekir. Belgelenmezse, idari yargıdaki dava sürerken bile kamulaştırma kesinleşir ve tapu idare adına tescil edilir.
Aynı davetiyede bildirilen bir başka süre de kolayca kaçırılır: konuya ve taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve deliller, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmelidir.
Bedel nasıl tespit ediliyor: takvimin kendisi
Kanun'un 10. maddesi, bedel tespiti ve tescil davasının takvimini adım adım yazar. Acele kamulaştırmada el koyma bu takvimden önce gerçekleşir; ama bedelin nihai olarak belirlendiği yer burasıdır.
| Aşama | Süre / kural |
|---|---|
| İdarenin başvurusu | Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi |
| İlk duruşma günü | Başvurudan en geç otuz gün sonrası |
| Tebligat | Meşruhatlı davetiye; adres yoksa 7201 s. Kanun m.28 uyarınca ilan |
| İlan | Yerel bir gazete ve bir internet haber sitesi + Türkiye genelinde yayımlanan bir gazete |
| Malikin delil bildirimi | Tebliğden itibaren on gün içinde yazılı |
| Duruşmada ilk iş | Hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder |
| Anlaşma olmazsa keşif | En geç on gün içinde keşif, otuz gün sonrasına duruşma |
| Keşifte kimler | m.15 bilirkişileri, tüm ilgililer ve köy/mahalle muhtarı |
| Bilirkişi raporu | On beş gün içinde; duruşma beklenmeden taraflara tebliğ |
| Hâlâ anlaşma yoksa | Gerektiğinde yeni bilirkişi kurulu, on beş günde sonuçlandırılır |
Son aşamada hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor ve beyanlarından yararlanarak "adil ve hakkaniyete uygun" bir kamulaştırma bedeli tespit eder (bu fıkra 2018'de 7139 sayılı Kanun'un 26. maddesiyle değiştirilmiştir). Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmazın, kaynağın veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir.
Keşifte muhtarın beyanının alınması, çoğu dosyada hafife alınan bir ayrıntıdır. Taşınmazın konumu, yolu, sulama durumu ve çevredeki fiilî kullanım hakkındaki yerel bilgi, bilirkişi raporunun dayanağına doğrudan girer.
Yakında değişecek bir nokta
Anayasa Mahkemesi'nin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla, 10. maddedeki "Tescil hükmü kesin olup" ibaresi iptal edilmiştir. Ancak bu iptalin yürürlüğü 21/2/2027 tarihine bırakılmıştır.
Pratik sonuç: bugün açılan bir dosyada mevcut hüküm uygulanmaya devam eder. 2027 Şubat'ından sonra tescil hükmünün kesinliği bakımından tablo değişecektir. Uzun sürecek dosyalarda bu tarihin takvime yazılması gerekir.
Aynı maddede daha önce de iptaller olmuştur: Anayasa Mahkemesi'nin 16/7/2020 tarihli E.2018/104, K.2020/39 sayılı kararı, bedelin bir bölümünün peşin ödenip kalanının vadeli hesapta nemalandırılmasına ilişkin ibareleri iptal etmişti. Bu nedenle 10. maddeye ilişkin eski kaynaklara dayanmak risklidir; maddenin bugünkü hâli, ardışık iptallerle şekillenmiştir.
Fiilî el atma ile karıştırmayın
Acele kamulaştırma, bir kamulaştırma işlemidir: hukuki dayanağı vardır, mahkeme kararı vardır, bedel bankaya yatırılmıştır. İdarenin hiçbir işlem yapmadan taşınmaza fiilen el koyması ise ayrı bir kurumdur ve tamamen farklı bir usule tâbidir — orada zorunlu bir uzlaşma aşaması, farklı süreler ve farklı bir ödeme rejimi vardır. Bu ayrımın ayrıntısı için kamulaştırmasız el atma tazminat davası yazımıza bakılabilir.
İdari işlemlere karşı genel çerçeve için idare ve vergi hukuku ana rehberi, tapu kaydı düzeyindeki uyuşmazlıklar için tapu iptali ve tescil sayfası ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: elinize ulaşan meşruhatlı davetiye veya ilan örneği, mahkemenin el koyma kararı, tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, idarenin dosyaya sunduğu kıymet takdir raporu ve varsa bilirkişi raporu.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: hangi sürelerin işlemekte olduğu ve kaçının halen açık olduğu, iptal davasının idari yargıda mı yoksa maddi hata düzeltiminin adli yargıda mı kurulacağı, iptal davası açıldıysa bunun asliye hukuk dosyasına belgelenip belgelenmediği, ve bilirkişi raporuna itirazın hangi teknik noktalar üzerinden yapılabileceği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil süre denetimidir: otuz günlük dava hakkı ile on günlük delil bildirim süresi çoğu zaman aynı tebligatla birlikte işlemeye başlar.
Sınırımızı açıkça yazalım: davanın sonucunu veya tespit edilecek bedeli önceden taahhüt etmiyoruz. Bedel, mahkemenin bilirkişi incelemesi sonucunda "adil ve hakkaniyete uygun" olarak belirlediği tutardır.
