Türkiye'de bir tapu kaydı sahte vekaletnameyle birkaç saat içinde üçüncü kişiye devredilebilir; Karadağ'da iskansız bir dairenin list nepokretnosti üzerinde yıllar sonra ortaya çıkan bir şerh yatırımınızın tamamını kilitleyebilir. Gayrimenkul hukukunda kaybedilen zamanın maliyeti, başka hiçbir hukuk alanında olmadığı kadar ağırdır. Tapunun arkasında duran hak gerçek sahibine ait değilse, kayıt ne kadar düzgün görünürse görünsün hukuken yolsuz tescildir ve iptali mümkündür. RoNa Legal olarak Türkiye'de tapu iptali ve tescil davalarını yürütüyor, Budva'daki ofisimizden Karadağ gayrimenkul uyuşmazlıklarında yerel meslektaşlarımızla koordineli çalışıyor, iki ülke arasında mülkiyet, miras ve mal rejimi kesişimindeki sınır ötesi dosyaları tek elden yönetiyoruz.
Bu sayfa, Türkiye'de tapu uyuşmazlığı yaşayan vatandaşlarımız ile Karadağ'da gayrimenkul edinmiş ya da edinmek isteyen Türk yatırımcılar için hazırlandı. Kapsam bilinçli olarak Türkiye ağırlıklı tutuldu; çünkü ana müvekkil profilimizin somut ihtiyacı buradan kaynaklanıyor. Karadağ boyutu ve sınır ötesi çerçeve, bizi tek ülkede çalışan bürolardan ayıran tamamlayıcı eksen olarak işleniyor.
Türkiye'de tapu iptali ve tescil davalarının çerçevesi
TMK 1025 ve yolsuz tescilin tasfiyesi
Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse veya bir tescil yolsuz olarak terkin ya da değiştirilmişse, bundan zarar görenin tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebileceğini düzenler. Uygulamada bu, tapu iptali ve tescil davası olarak anılır ve gayrimenkul hukukunun bel kemiğidir. Dava, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için yetkili mahkeme HMK 12 kapsamında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; görevli mahkeme ise kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Davayı, tapuda maliki görünen davalıya karşı, tescildeki yolsuzluktan zarar gören gerçek hak sahibi açar.
Kritik olan nokta şudur: tapu iptali ve tescil, ayni hakka dayandığı için kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Yolsuz tescilin üzerinden on yıl, yirmi yıl, hatta kırk yıl geçmiş olsa dahi gerçek hak sahibinin dava hakkı kendiliğinden düşmez. Bu kuralın birkaç istisnası var; en önemlisi 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesinde düzenlenen, kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren işleyen 10 yıllık hak düşürücü süre. Bu yüzden kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanan itirazlarda sürenin kaçırılmaması hayati önemde.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2023-2025 arasındaki kararları, yolsuz tescilin tespitinde somut olay incelemesinin derinleştiğini, tapu sicilinin aleniliği ile gerçek hak sahibinin korunması arasındaki dengenin bilirkişi incelemesi, tanık beyanı ve banka kayıtlarının birlikte değerlendirilmesiyle kurulduğunu gösteriyor. Bir müvekkilimin dosyasında, tapu kaydı temiz görünen bir taşınmazın arkasında 1990'lı yıllarda yapılmış eksik bir mirasçı taramasının çıkması, otuz yıl sonra davayı kazandıran delil olmuştu.
TMK 1024 — iyi niyetli üçüncü kişi korumasının sınırı
Pratikte en sık karşılaştığımız çatışma, sahte vekaletname veya yolsuz tescile dayanan bir devrin, sonrasında temiz görünen tapuya güvenerek alım yapan üçüncü kişiyi etkileyip etkilemeyeceğidir. TMK 1023 ve 1024 birlikte okunduğunda, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet ya da bir başka ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunur. Ancak koruma mutlak değildir: hakkın sicile yolsuz tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişi iyi niyet savunmasından yararlanamaz.
Bu ayrımın somut sonucu şudur: sahte vekaletnameyle taşınmazınız devredildiyse ve alıcı, işlemin olağandışılığını fark edebilecek konumdaysa (alışılmadık düşük bedel, taşınmazı hiç görmeden yapılan devir, kısa zincirli art arda satışlar, vekaletnamenin verildiği notere ilişkin şüpheler) tapu iptali davanız üçüncü kişi aşamasında da sonuç verir. Alıcı tapuya gerçekten güvenmiş, piyasa bedelini ödemiş, olağan özen yükümlülüğünü yerine getirmişse bu defa davanız büyük olasılıkla yalnızca eski malik veya sahte vekil aleyhine tazminat davasına dönüşür. Vekaletnamenin noter kayıtlarından, T.C. kimlik numarası çapraz kontrolünden ve varsa istihbarat bilgilerinden hızla soruşturulması, dosyanın hangi rotaya gireceğini belirler.
Muris muvazaası — mirastan mal kaçırmanın tasfiyesi
Miras bırakanın, mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi halinde muris muvazaası gündeme gelir. Temel dayanak, hâlâ geçerliliğini koruyan 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'dır. Bu karara göre saklı pay sahibi olsun olmasın, miras hakkı çiğnenen tüm yasal ve atanmış mirasçılar, görünüşteki satış sözleşmesinin muvazaa nedeniyle geçersiz olduğunu, gizli bağışın da tapuda resmi biçim şartından yoksun bulunduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Muvazaa iddiasında ispat yükü davacıdadır ve bu dava her türlü delille ispat edilebilir; tanık beyanı, muris muvazaası dosyalarında çoğu zaman esas belirleyici delildir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadında belirleyici kriterler netleşmiştir: murisin devri yapmak için makul ve haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalının taşınmazı alacak mali gücünün olup olmadığı, tapuda gösterilen bedel ile gerçek piyasa değeri arasındaki fark, murisin yaş ve sağlık durumu, ölüme yakın yapılmış devirler, aile içi ilişki dinamiği, varsa ödenen bedelin banka izinin bulunup bulunmadığı. Bir müvekkilimin babasına ait üç parselin, babasının Alzheimer teşhisi konduktan altı ay sonra bir oğluna "satış" olarak devrinde, banka kayıtlarının bedel akışı göstermemesi ve emsal değer tespitinin tapuda yazandan yedi kat yüksek çıkması, muvazaayı ortaya koyan delil bütünüydü.
Muris muvazaasının en çok tartışılan boyutu süredir. Yerleşik görüşe göre muvazaalı işlem mutlak butlanla geçersiz olduğundan ve hukuk düzeninde korunmadığından, dava murisin ölümünden sonra kural olarak zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir. Buna karşılık kadastro tespitinin murisin ölümünden sonra yapıldığı hallerde 3402 sayılı Kanun'un 12/3. maddesindeki 10 yıllık hak düşürücü süre tartışması ile tenkis davasında TMK 571'deki 1 ve 10 yıllık sürelerin muris muvazaası davasına refleksi, her somut dosyada ayrı değerlendirilmesi gereken nüanslardır. Bu yüzden süreye ilişkin kalıp cevaplardan uzak durmak gerekir; her dosyada ölüm tarihi, kadastro durumu, terditli tenkis talebinin getirilip getirilmediği ve devrin niteliği birlikte değerlendirilir. Görüşmeye gelmeden önce kesin bir süre hesabı yapmak yerine dosyayı avukatla birlikte masaya koymak, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.
Vekaletnamenin kötüye kullanılması
Vekilin yetki sınırlarını aşarak ya da tamamen sahte bir vekaletnameyle taşınmazı devretmesi, en tipik tapu iptali senaryolarından biridir. Vekilin kendisine veya yakınına devri, özellikle bedelsiz veya düşük bedelli devirlerde TBK 40'taki çifte temsil yasağı ve dürüstlük kuralıyla birlikte değerlendirilir. Uygulamada vekaletnamenin noter kütüğünden doğrulanması, asıl müvekkilin iradesinin sağlıklı biçimde oluşup oluşmadığı, taşınmazın gerçek değeri ile devir bedeli arasındaki ilişki birlikte incelenir. Vekilin yetki sınırını aştığı ya da vekaletin sahte olduğu tespit edildiğinde tapu iptal edilir; devamında TMK 1024 uyarınca üçüncü kişinin iyi niyetinin varlığı tartışılır. Sahtecilik iddiası aynı zamanda Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunu gerektirir ve hukuk davasıyla ceza soruşturması paralel ilerler.
İrade sakatlıkları ve ehliyetsizlik
Tapuda yapılan resmi devir işlemi bir sözleşmedir; dolayısıyla TBK 30 ve devamındaki hata, hile, ikrah (korkutma) sebepleriyle iptal edilebilir. Burada kritik nokta TBK 39'da düzenlenen bir yıllık hak düşürücü süredir; süre hataya veya hileye düşüldüğünün öğrenildiği, korkutmada ise korkunun etkisinin ortadan kalktığı tarihten işler. Bu davalarda zaman çok hızlı akar; müvekkilin işlemin gerçek niteliğini öğrendiği an belgelenmeli, dilekçe buna göre kurgulanmalıdır.
Bunun dışında, TMK 15 anlamında ayırt etme gücünden yoksun kişinin yaptığı tapu devri baştan geçersizdir. Alzheimer, ileri demans, ağır psikiyatrik tablo, ameliyat sonrası bilinç bulanıklığı gibi hallerde devir tarihindeki fiil ehliyeti, mahkeme tarafından Adli Tıp Kurumu ya da üniversite hastanesi raporu üzerinden değerlendirilir. Reçete kayıtları, hastane dosyaları, tedavi eden hekim beyanı, yakın çevre tanıkları birlikte sunulduğunda devir iptal edilir. Ehliyet meselesi, muris muvazaası davalarıyla da sıkça kesişir; murisin son dönem devirlerinde hem bağış iradesinin gizlenip gizlenmediği hem de imza tarihinde ehliyetinin bulunup bulunmadığı birlikte incelenir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yürüttüğümüz dosyaların önemli bir bölümü, ortak alanın bir bağımsız bölüm gibi kullanılmaya başlanması, yönetim planı değişikliği için gereken çoğunlukların hatalı hesaplanması ya da kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte yaşanan aksamalara dayanıyor. Çatı arasının özel mülkiyete çekilmesi, bahçenin bir daire tarafından tek başına kullanılması, cephe değişikliği, bağımsız bölüm eklentisi tahsisi gibi işlemler yönetim planının açıkça izin verdiği istisnalar dışında tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği olmadan yapılamaz.
Sık görülen bir senaryo da, kat irtifakı aşamasında satılan dairenin projeye aykırı yapı nedeniyle kat mülkiyetine dönüştürülememesidir. Bu durumda alıcının elinde teknik olarak tamamlanmış ama hukuken eksik bir taşınmaz kalır. Müteahhide yöneltilecek talepler, projeye uygun hale getirme, sözleşmeye aykırılıktan tazminat ve duruma göre sözleşmenin feshi ekseninde kurgulanır. Ortak alan ihlali halinde öncelik, el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) ve eski hale getirme davasıdır; fiili kullanımın süresi arttıkça ecrimisil talebi de gündeme gelir.
Kadastro, kamulaştırma ve diğer özel davalar
Kadastro tespitine itiraz, 3402 sayılı Kanun kapsamında askı ilanı süresi içinde yapılır; askı süresi kaçırılmışsa 12/3. madde uyarınca tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre içinde kadastro öncesi hukuki sebeplere dayanılarak dava açılabilir. Bu süre geçtikten sonra mülkiyet kaydı yalnızca muris muvazaası, sahtecilik veya vekaletin kötüye kullanılması gibi süreye bağlı olmayan sebeplerle tartışılabilir; ancak mirasbırakanın kadastro tespitinden önce öldüğü hallerde Yargıtay'ın bazı daireleri bu istisnalara da 10 yıllık süreyi uygulamaktadır. Kadastro dosyalarında tutanağın arkasını, uygulanan paftayı ve tespit tanıklarını okumadan açılan davalar çoğu zaman usulden döner.
Kamulaştırma tarafında iki temel dava bloğumuz var. Birincisi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu madde 10 kapsamında bedel tespiti ve tescil davası; burada idare, taşınmazı kamulaştırmak için bedel tespiti ister, bedel bilirkişi heyetince mahkeme önünde belirlenir. İkincisi kamulaştırmasız el atmadır. Burada Yargıtay'ın 16.05.1956 tarih ve 1956/1-6 sayılı İBK'sından başlayarak gelişen içtihat, idarenin fiilen taşınmaza el koyduğu hallerde adli yargıda bedel ve el atmanın önlenmesi davasını açma hakkını tanımıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2010/5-662 sayılı kararıyla gelişen hukuki el atma kavramı ise, imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazın uzun yıllar kamulaştırılmaması ve malikin tasarruf hakkının fiilen kısıtlanması hallerinde dahi mülkiyet hakkı ihlali bulunduğunu kabul etmiştir. Görevli yargı kolunun belirlenmesi bu ayrımda kritik: fiili el atmada adli yargı (Asliye Hukuk), hukuki el atmada ise -yasa değişiklikleri ve içtihat dalgalanmaları çerçevesinde- bazı hallerde idari yargı, bazı hallerde adli yargı görevli olabilmektedir. AİHM, Türkiye aleyhine verdiği çok sayıda kararda, özellikle Ek 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesi kapsamında, uzun süreli kamulaştırmasız el atmayı mülkiyet hakkının ihlali olarak nitelendirmiştir. Bedel kalemi her zaman bilirkişi raporuyla belirlenir; dosya açılışında verilecek rakamlar asgari talep niteliğindedir ve dava sürecinde keşif sonrası revize edilir.
Şufa (önalım) hakkı, TMK 732-735 kapsamında paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınmış bir yasal haktır. Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde önalım hakkını kullanabilir. Bu süreler hak düşürücüdür. Yargıtay içtihadında fiili taksim savunması ciddi bir engel oluşturur: paydaşlar taşınmazı fiilen kullanım itibarıyla bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü uzun süredir işletiyorsa, önalım hakkı dürüstlük kuralı gereği reddedilir.
Ecrimisil, haksız işgal tazminatıdır ve en az kira geliri karşılığı zarardır. 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı İBK uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; dava tarihinden geriye doğru beş yıl için talep edilebilir. Emsal kira, taşınmazın konumu, kullanım şekli ve kullanıcının iyi veya kötü niyeti belirleyicidir. Men-i müdahale (TMK 683) davası, taşınmaza tecavüzün önlenmesini sağlar ve mülkiyet hakkına dayalı olduğu için zamanaşımına tabi değildir; ancak tecavüz sona ermişse dava konusuz kalır.
Taşınmaz satış vaadi, TBK 237 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir; tapuya şerh edildiğinde beş yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Özellikle müteahhit-arsa sahibi ilişkilerinde sık gördüğümüz bir uyuşmazlık başlığıdır. Aile konutu şerhi (TMK 194) ise evli eşin, diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerinde tasarrufta bulunamayacağı kuralını sicile yansıtır; şerhe rağmen yapılan devirler iptal edilebilir, şerh yoksa dahi aile konutu niteliği ispatlandığında tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Aile konutu boyutuyla kesişen dosyalarda boşanma ve aile hukuku ekibimizle paralel çalışıyoruz.
Karadağ'da gayrimenkul uyuşmazlıkları
Tapu sistemi ve kütüğün okunması
Karadağ'da gayrimenkul kayıt sistemi Katastar nepokretnosti, yetkili merci ise Uprava za katastar i državnu imovinu'dur (geçmişte Uprava za nekretnine) ve kayıtlar www.katastar.me üzerinden büyük ölçüde online sorgulanabilir. Her taşınmazın hukuki kimlik kartı list nepokretnosti adı verilen kayıttır ve üç liste içerir: A lista taşınmazın fiziki özelliklerini (parcela, yüzölçümü, kültür tipi, yapı varlığı) gösterir; B lista sahiplik bilgilerini içerir; C lista ise taşınmaz üzerindeki yükleri — hipoteka, zabilježba, službenost, haciz, şerhler — gösterir. Bir müvekkilin Budva'da aldığı dairenin C listesinde yıllar önce konmuş bir icra zabilježba'sı, satıştan sonra ortaya çıktığında bütün yatırımı kilitlemişti; bu yüzden alım öncesi C listesinin mutlaka güncel tarihli örneğiyle okunması gerekir. Karadağ'da gayrimenkul alım rehberimizde bu kontrol listesini detaylandırıyoruz.
Sicile kayıt açısından uknjižba tam tescili, predbilježba ise ön tescili/şartlı tescili ifade eder. Predbilježba, sözleşmeden doğan bir hakkın korunmasını sağlar ama ayni hakkın tam kurulması için eksiklerin giderilip tam tescile dönüştürülmesi gerekir. Predbilježba aşamasında kalmış bir tapu, güvence değil, güvence beklentisidir.
Satış süreci, noter ve sözleşme yapısı
Gayrimenkul satış sözleşmesi — ugovor o kupoprodaji nepokretnosti — Karadağ'da Zakon o notarima uyarınca noter (javni bilježnik/notar) önünde düzenlenmek veya solemnizacija (noter onayı) alınmak zorundadır; aksi halde sicile tescil edilmez. Ön sözleşme (predugovor) ve kapora (Türkçe'deki kaparo karşılığı) da Zakon o obligacionim odnosima çerçevesinde düzenlenir. Kaparanın cayma halindeki akıbeti sözleşme dilinde ne yazıldığına bağlıdır: alıcı cayarsa kapora yanar, satıcı cayarsa kural olarak iki katıyla iade edilir. Türk yatırımcıların sıkça düştüğü tuzak, Karadağca aslı ile İngilizce çevirisi arasındaki farkların fark edilmemesi ve "good faith deposit" kelimesinin Karadağ hukukundaki kapora işleyişinden bağımsız yorumlanmasıdır.
Vergi tarafında satıcı veya alıcının durumuna göre iki farklı rejim işler: tüzel kişi geliştirici tarafından yapılan yeni inşaatın ilk satışında %21 oranında KDV (PDV) uygulanır; ikinci el ve diğer devirlerde ise gayrimenkul devir vergisi (porez na promet nepokretnosti) gündeme gelir. Bu vergi yakın dönemde sabit %3 olarak uygulanmış olup son dönemde fiyat bazına göre kademeli oranlar (tipik olarak %3'ten başlayıp üst dilimlerde yükselen) tartışılmakta ve uygulamaya girmektedir; alım öncesi güncel oranın teyit edilmesi şarttır. Yıllık emlak vergisi (porez na nepokretnosti) ise belediyeye göre kabaca %0,25–1 aralığında değişir. Karadağ Merkez Bankası, vergi dairesi ve yerel belediye web siteleri birlikte kontrol edilmelidir.
Kat mülkiyeti, inşaat ve legalizasyon
Karadağ'da etažiranje işlemiyle bir binanın bağımsız bölümleri ayrı ayrı tapulanır; etažni elaborat adı verilen teknik proje sicile sunulur. Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda satın alınan "daire", tapuda bir bağımsız bölüm olarak değil, binanın idari payı olarak görünür ve alıcıya kısıtlı hukuki güvence sağlar. İnşaat ruhsatı (građevinska dozvola) ve kullanma izni (upotrebna dozvola) eksiklikleri Türk yatırımcıların en sık başına gelen dertlerden biridir; ruhsatsız veya iskansız yapıda su, elektrik, kira kaydı ve değer artışı bile sorunlu hale gelir. Müteahhit gecikmeleri ve teslim aksamaları için müteahhit alacağı ve ticari uyuşmazlıklar rehberimize de bakabilirsiniz.
Bu tabloyu kökten etkileyen yeni Legalizasyon Kanunu (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), Karadağ Resmi Gazetesi'nin 91/2025 sayısında yayımlanarak 14 Ağustos 2025'te yürürlüğe girdi. Kanunla ruhsatsız yapıların kadastroya kaydı için dar bir pencere açıldı; başvuru süresi, yürürlük tarihinden itibaren yaklaşık altı-on iki ay içinde (uygulamada Şubat 2026–Ağustos 2026 aralığında tartışılan) sona eriyor. Sürenin uzatılmasına ilişkin yasa değişikliği önerileri gündemde olup kesin tarih konusunda gelişmeler takip edilmelidir. Temmuz 2025 tarihli uydu ve orto-foto görüntülerinde görünmeyen yapılar kapsam dışında kalıyor; süre kaçırıldığında yıkım kararı ve ciddi idari para cezaları (gerçek kişiler için 500–4.000 €, tüzel kişiler için 5.000–40.000 €) gündeme geliyor. Lisanslı jeodezi kuruluşlarınca hazırlanan elaborat, imar uyumluluğu kontrolü ve belediye başvurusu süreci bir-iki ay sürebildiğinden beklemek akıllıca değil. Bu rejim değişken; yatırım kararı ya da uyuşmazlık öncesi mutlaka güncel yürürlükteki hükümler teyit edilmelidir.
Yabancıların mülk edinme kısıtlamaları
Karadağ'ın Zakon o svojinsko-pravnim odnosima'sı, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Karadağ vatandaşlarıyla eşit koşullarda konut, daire ve işyeri edinmesine kural olarak izin verir; karşılıklılık (reciprocitet) şartı Türkiye için fiilen sorun oluşturmaz. Buna karşılık yasa, belirli kategorilerde yabancı mülkiyetini yasaklar veya kısıtlar: doğal kaynaklar, kamuya açık mallar, tarım arazisi (poljoprivredno zemljište), orman ve ormanlık alanlar, olağanüstü öneme sahip kültür varlıkları, devlet sınırına yaklaşık bir kilometreden yakın taşınmazlar, adalar ve ulusal güvenlik bakımından stratejik ilan edilen bölgeler. Tarım, orman ve ormanlık arazide yabancı gerçek kişi ancak taşınmazın üzerinde bir konut yapısı bulunması ve devre konu arazinin 5.000 m²'yi aşmaması koşuluyla istisnai olarak mülkiyet hakkı kazanabilir. Miras yoluyla edinimde yabancı ile vatandaş arasında fark yoktur.
Uygulamada en çok sorulan konu, tarım arazisi kısıtlamasının Karadağ'da kurulu bir şirket (DOO) üzerinden aşılıp aşılamayacağıdır. Genel eğilim, Karadağ'da kurulu yerel bir tüzel kişinin kısıtlamalara tabi arazileri edinebileceği yönündedir; ancak AB üyelik süreci ve ulusal güvenlik mevzuatındaki hareketlilik nedeniyle bu çözüm her dosyada aynı sonucu vermez. Askeri/sınır bölgeleri için uygulanan bir kilometre kuralı ve stratejik ilan edilen alanlarda şirket üzerinden edinim dahi kapalıdır. Mevcut bilgiyi yatırım kararına esas almadan önce güncel mevzuatın ve ilgili belediye/ilçe düzeyindeki notların teyit edilmesini öneririz. DOO yapısı ve yatırım aracı planlaması için DOO üzerinden şirket kurulumu rehberimize ve Karadağ'da şirket kuruluşu hizmeti sayfamıza bakabilirsiniz.
Uyuşmazlıklar, yetkili mahkeme ve tipik risk haritası
Karadağ'da gayrimenkul uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme, Zakon o parničnom postupku uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki Osnovni sud'dur. Satış bedelinin ödenmemesi, müteahhidin teslim gecikmeleri, predugovor'un yerine getirilmemesi, ortak kullanım alanı uyuşmazlıkları, komşuluk hakları, hipoteka terkini (brisanje hipoteke) ve ecrimisile benzer kullanım tazminatı talepleri en sık gördüğümüz başlıklardır. Paylı mülkiyet (suvlasništvo) ile elbirliği mülkiyet (zajedničko vlasništvo) ayrımı, paydaşın tasarruf yetkisini doğrudan belirler; paylı mülkiyette her paydaş payı üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilirken, elbirliği mülkiyette tüm ortakların birlikte hareket etmesi şarttır. İrtifak (službenost) kayıtları, özellikle sahilde geçiş ve manzara haklarında büyük fark yaratır ve C listesinde atlanmaması gereken bir kalemdir.
Sınır ötesi gayrimenkul hukuku
Türk müvekkillerimizin en değerli yanı, çoğu zaman Türkiye'deki dosyalarıyla Karadağ'daki işlemlerinin iç içe geçmesidir. Türk mahkemesinin Karadağ'daki taşınmaz hakkında vereceği karar ile lex rei sitae ilkesi arasındaki gerilim, bu dosyaların omurgasını oluşturur. MÖHUK 5718 madde 21, taşınmaza ilişkin ayni hakların taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabi olduğunu açıkça hükme bağlar; bu, Türk hâkimin Karadağ taşınmazı için tapu iptali kararı vermesinin kabul edilebilir sınırlarını doğrudan çizer. Karşı yönde, Zakon o međunarodnom privatnom pravu da Karadağ mahkemelerinin yabancı mahkeme kararlarını tanıma ve tenfizini düzenler.
Türkiye ile Karadağ arasındaki ikili tenfiz ilişkisinin zemini, Karadağ'ın eski Yugoslavya ve Sırbistan-Karadağ devlet birliğinden devraldığı antlaşmalardır. Karadağ, 2006 bağımsızlığı sonrasında halefiyet çerçevesinde birçok ikili anlaşmayı devraldı; ancak sözleşmesel karşılıklılık konusunda pratikte iki ayrı yol işliyor: kesinlikle uygulanan antlaşmasal bir hüküm yoksa, MÖHUK 5718 madde 54'teki şartlar (kesinleşme, kamu düzenine aykırı olmama, usulüne uygun davet, münhasır yetki ihlali bulunmaması) ve karşılıklılık üzerinden de facto tenfiz mümkün olmaktadır. Türkiye'nin ikili antlaşma listesinde doğrudan "Karadağ" isimli bir sözleşme bulunmasa da, uygulamada Karadağ kararları karşılıklılık ilkesi çerçevesinde Türk mahkemelerince tanınmakta ve tenfiz edilmektedir; aynı şekilde Türk kararları da Karadağ'da tanıma-tenfiz usulüne uygun sunulduğunda kabul görmektedir. Karadağ'ın 2019 Lahey Tanıma-Tenfiz Sözleşmesi'ni imzalaması, önümüzdeki dönem için olumlu bir altyapı işaretidir. Her dosyada belgenin nereden geldiği, apostil durumu ve tercüme kalitesi sonucu doğrudan etkiler.
Boşanma kararının gayrimenkule etkisi sınır ötesi dosyalarımızda en sık görülen temalardan biridir. Türkiye'de alınmış bir boşanma ve mal rejimi tasfiye kararı, Karadağ'daki tapuda doğrudan sonuç doğurmaz; Karadağ'da tanıma-tenfiz davası açılıp karar sicile işletilmelidir. Tersi de geçerli: Karadağ mahkemesinin verdiği boşanma ve mal paylaşım kararı, Türkiye'de MÖHUK 5718 madde 50-59 çerçevesinde tanıma veya tenfize tabi tutulmalı, ardından tapuya işlenmelidir. Bu kesişen alanlarda boşanmada gayrimenkul paylaşımı hizmetimizle birlikte çalışıyoruz. Miras meselesinde MÖHUK madde 20 ile uyumlu şekilde taşınmaz mal varlığına lex rei sitae uygulanır; Türkiye'deki veraset ilamı Karadağ'da tek başına taşınmaz intikali için yeterli değildir, Karadağ'da ayrıca ostavinski postupak (veraset davası) yürütülmesi gerekir. Reddi miras, saklı pay ve tenkis kesitlerinde iki hukukun aynı aileye farklı cevaplar verebildiğini sıkça görüyoruz; bu yüzden ikili planlamada vasiyet kurgusu kritik hale gelir.
Yatırım aracı seçimi, sınır ötesi dosyalarda en çok danışılan stratejik karardır. Karadağ'da taşınmazı doğrudan gerçek kişi olarak mı yoksa DOO (Društvo sa ograničenom odgovornošću) üzerinden mi edinmek gerekir? DOO yapısı, tarım arazisi ve benzeri kısıtlamaları aşma imkânı, ortaklık planlaması, kurumsal finansman kolaylığı gibi avantajlar sunar; buna karşılık KDV (PDV) yükümlülüğü, yıllık muhasebe, mali müşavir gideri, şirketin kira veya satış gelirinde kurumlar vergisi uygulaması ve kapatma prosedürünün maliyeti gibi yükler getirir. Tek bir tatil dairesi için DOO kurmak genellikle orantısızken, çoklu taşınmaz portföyü, kiralama-işletme amacı ya da sınırlı mülk edinme engellerinin aşılması söz konusu olduğunda DOO uygun araç haline gelir. Daha geniş yatırım planlaması için Karadağ gayrimenkul yatırım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz.
Sınır ötesi ipotek ve finansman tarafında, Türk bankalarının doğrudan Karadağ taşınmazı üzerine ipotek tesis etme uygulaması sınırlıdır; Karadağ bankaları ise Türk vatandaşlarına kredilendirmede ikamet, gelir ispatı ve kendi iç kriterlerine göre çalışır. Türkiye'de alınan bir kredi ile Karadağ'da taşınmaz finanse edilecekse, döviz cinsi, transfer prosedürü, Karadağ Merkez Bankası bildirim yükümlülüğü ve Türkiye'deki kur farkı riski baştan planlanmalıdır.
Neden RoNa Legal
Budva'daki ofisimiz, Karadağ'da fiziki varlığı olan ve Türkçe hukuki hizmet sunan nadir bürolardan biridir. Karadağ'da duruşmalara katılma yetkisi Karadağ Barosu üyelerine özgüdür; bu nedenle Karadağ yargı süreçlerinde yerel avukat koordinasyon modeli uygulanır. Bu model, müvekkilin tek bir temas noktası — yani RoNa Legal — ile çalışmasını, buna karşılık mahkeme salonunda yerel meslektaşın akredite yetkisinin korunmasını sağlar. Türkiye tarafındaki davalar ise ortak avukatlarımız tarafından doğrudan yürütülür. Av. Nazlıcan Hilaloğulları başta olmak üzere ekibimiz, Türk gayrimenkul davalarında dosyayı baştan sona yönetir; Karadağ'daki işlemlerde ise yerel partnerlerimizle birlikte due diligence, sözleşme ve dava süreçlerini koordine eder.
Farkımız tek eksikli çözümleri tek ofiste birleştirmek değil; farklı hukuk sistemlerinin aynı aile, aynı şirket ya da aynı taşınmaz üzerinde nasıl eşzamanlı çalıştığını görebilmek. Aynı dosyada hem Türkiye'de muris muvazaası, hem Karadağ'da ostavinski postupak yürüttüğümüz, boşanma kararının Podgorica'da tanıtılmasının ardından Herceg Novi'de daireyi eşin adına tescil ettirdiğimiz, DOO üzerinden satın alınan arsanın imar sorununu çözüp Ankara'daki şirket merkezine kira faturası kestiğimiz dosyalar bizim rutin iş yükümüzdür.
İşbirliğimizin niteliği dürüstlük ekseninde kurulur. Hiçbir dosyada "tapunuzu kurtarırız" türü garantiler vermeyiz; zira tapu iptali ve tescil davaları, delil durumuna, sürelerin akıbetine ve karşı tarafın savunma stratejisine son derece duyarlıdır. Vaat ettiğimiz şey, dosyanızın en güçlü hukuki hattını kurmak, sürelerinizi disipline etmek, iki ülkedeki ayni hak sicillerini eşzamanlı yönetmek ve size dürüst bir başarı öngörüsü sunmaktır.
İlgili bağlantılar
- Boşanma ve aile hukuku — boşanmada gayrimenkul paylaşımı ve aile konutu kesişimi
- Karadağ'da şirket kuruluşu — DOO yapısı ve yatırım aracı planlaması
- Karadağ gayrimenkul yatırım danışmanlığı
- Karadağ'da gayrimenkul alım rehberi
- DOO üzerinden şirket kurulumu
- Müteahhit alacağı ve ticari uyuşmazlıklar
- İletişime geçin
- Tüm hizmetler
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için mutlaka bireysel hukuki değerlendirme alınmalıdır. Muris muvazaası süresi, Karadağ legalizasyon süreci, yabancı mülk edinme rejimi ve kamulaştırma bedeli gibi değişken/hassas konularda her dosya somut olay özelinde değerlendirilir; güncel teyit önerilir.
Sık sorulan sorular
- Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?
- Süre, delil durumuna, taraf sayısına, keşif ve bilirkişi aşamalarına göre değişir. Tek taşınmaz ve net delillere dayalı bir muris muvazaası veya yolsuz tescil dosyasında ilk derece yargılaması ortalama bir buçuk-iki yıl içinde tamamlanabilirken, istinaf ve Yargıtay aşamalarıyla toplam süreç üç-beş yıla yayılabilir. Karmaşık dosyalarda süre uzar; ancak ihtiyati tedbirle tapunun üçüncü kişilere devri baştan bloke edilebilir.
- Muris muvazaası davasında 10 yıllık bir hak düşürücü süre var mı?
- Kural olarak muris muvazaası davası zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir ve murisin ölümünden sonra her zaman açılabilir. Buna karşılık kadastro tespitinin murisin ölümünden sonra yapıldığı hallerde Kadastro Kanunu 12/3 çerçevesinde 10 yıllık süre tartışması vardır; terditli olarak tenkis davası getirildiğinde ise TMK 571'deki 1 ve 10 yıllık süreler işler. Kesin yorum, ölüm tarihi, tapunun geçmişi ve dava kurgusu birlikte incelenmeden verilmemelidir.
- Sahte vekaletnameyle tapum devredildi. Şimdiki malik iyi niyetli; ne yapabilirim?
- Öncelikle ihtiyati tedbirle tapu kaydını donduruyor, Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunuyor, ardından tapu iptali ve tescil davası açıyoruz. Son malik TMK 1024 kapsamında gerçekten iyi niyetli ve korunan kişi konumunda ise davanız tazminat davasına dönüşür; ancak bu ayrımın ispatı detaylı soruşturma gerektirir ve her olay özeldir. Vekaletnamenin noter kayıtlarından, T.C. kimlik çapraz kontrolünden ve devir zincirinin niteliğinden hızla soruşturulması belirleyicidir.
- Karadağ'da daire almadan önce hukuken neyi kontrol etmeliyim?
- Güncel tarihli list nepokretnosti'nin A, B ve C listeleri; imar durumu; građevinska dozvola ve upotrebna dozvola; ruhsatsız bölüm varsa legalizacija başvurusu ve durumu; kat mülkiyeti kurulmuş mu (etažiranje); satıcının yetkisi ve varsa vekaletnamenin geçerliliği; ön sözleşmede kapora ve temerrüt koşulları; vergi yükümlülükleri (devir vergisi veya PDV). Bu checklist'i kapsamlı bir due diligence raporuyla tamamlıyoruz.
- Yabancı olarak Karadağ'da tarım arazisi alabilir miyim?
- Kural olarak yabancı gerçek ve tüzel kişiler tarım arazisi, orman arazisi, sınıra bir km mesafedeki taşınmazlar, adalar ve stratejik bölgelerde doğrudan mülk edinemez. İstisna olarak üzerinde konut bulunan ve 5.000 m²'yi aşmayan parseller alınabilir. Karadağ'da kurulu bir DOO, uygulamada kısıtlamaların bir kısmını aşabilir; ancak rejim değişkendir ve her dosyada güncel mevzuat çerçevesinde teyit gerekir.
- Türkiye'de verdiği boşanma kararıyla Karadağ'daki evimin yarısını eşimin adına aldım. Tapuya nasıl işleyecek?
- Türk boşanma ve mal rejimi tasfiye kararı, doğrudan Karadağ kadastrosuna işlenmez. Karadağ Osnovni sud önünde tanıma-tenfiz davası açılır, karar kesinleşince ilgili belge ve tercümeleriyle katastra başvuru yapılır ve tescil sağlanır. Süreci baştan sona biz yönetiyoruz.
- Kamulaştırmasız el atma davasında ne kadar bedel alırım?
- Bedel kesin olarak önceden söylenemez; dava açılışında asgari talep belirlenir, keşif ve bilirkişi raporuyla taşınmazın dava tarihindeki değeri tespit edilir. Kamulaştırma Kanunu 11. madde kriterleri (cins, yüzölçümü, yeri, emsal, verim) kıyasen uygulanır. AİHM kararları ve Yargıtay İBK'ları, makul bedel ile gecikme faizinin birlikte ödenmesini öngörür.
- Karadağ'da legalizasyon başvuru süresini kaçırırsam ne olur?
- 14 Ağustos 2025 tarihli yeni Legalizasyon Kanunu kapsamında süre kaçırıldığında idari para cezası (gerçek kişiler için 500–4.000 €, tüzel kişiler için 5.000–40.000 €) ve yıkım kararı riski doğar. Süreler çok dar olduğundan uzatma beklemek yerine başvurunun hazırlanıp sunulması esastır. Güncel yürürlük tarihleri için iletişime geçin.
- RoNa Legal hem Türkiye hem Karadağ'da duruşmaya girebiliyor mu?
- Türkiye'de ortak avukatlarımız doğrudan duruşmalarda müvekkili temsil ediyor. Karadağ'da duruşmalar Karadağ Barosu'na kayıtlı meslektaşlarımız aracılığıyla yürütülüyor; RoNa Legal müvekkilin tek temas noktası olarak stratejiyi, yazışmayı ve koordinasyonu yönetiyor. Bu model, yetki sınırına uyarken dosyanın tek kalemden takibini garanti ediyor.