Türkiye Gayrimenkul Hukuku

Türkiye'de Gayrimenkul Alan Yabancı İçin Hukuki Çerçeve

Yabancı gerçek kişinin Türkiye'de taşınmaz edinimi; tapu sicili incelemesi, zorunlu değerleme raporu, bedelin döviz olarak transferi (DAB), vergi katmanı ve — hedefleniyorsa — vatandaşlık veya ikamet izni kesişimlerinin tek dosyada yönetilmesini gerektirir. Bu sayfa sürecin hukuki iskeletini özetler; her başlığın derin incelemesi ilgili rehberlerimizdedir. Mevzuat kontrol tarihi: 20 Ağustos 2026.

Vatandaşlık Kesişimi: 400.000 Dolar Rotası

Taşınmaz yatırımıyla vatandaşlıkta güncel eşik 400.000 Amerikan Dolarıdır (5554 sayılı CK, RG 13.5.2022-31834) ve tapuya üç yıl satılmama şerhi konulur; 12 Aralık 2023'ten beri taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasfında olması gerekir (7938 sayılı CK). Tapu devri henüz mümkün değilse, bedelin peşin ödendiği noter satış vaadi sözleşmesi de rota kapsamındadır. Rotanın tamamını yatırım yoluyla vatandaşlık sayfamızda, taşınmaz ayağını 400.000 dolarlık gayrimenkul rehberinde anlattık.

Tutar tespitinde resmî senetteki bedel, zorunlu değerleme raporundaki değer ve banka transferleri eşiği ayrı ayrı sağlamalıdır (TKGM 2024/4 Genelgesi eki Kılavuz); raporu hazırlayan SPK lisanslı şirketi taraflar değil, Web-Tapu içindeki sistem atar. Ayrıntı ve tuzaklar için yabancıya satışta değerleme raporu rehberine bakın.

Bedel Transferi: Döviz Alım Belgesi (DAB)

Yabancı gerçek kişi alıcıların ediniminde satış bedelinin döviz olarak Türkiye'ye getirilip bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılması ve bunun Döviz Alım Belgesiyle (DAB) belgelenmesi gerekir; tapu müdürlükleri devirde bu belgeyi arar. Bedelin elden ödenmesi veya satıcıya yurt dışından doğrudan transfer, hem devri hem — varsa — vatandaşlık dosyasını riske atar.

Belgenin mekaniğini DAB belgesi rehberinde, alım zincirinin tamamını tapu ve DAB süreç rehberinde adım adım inceledik.

İkamet İzni Boyutu ve Eski 'Kapalı Mahalle' Uygulaması

Taşınmaz edinimi ile ikamet izni ayrı rejimlerdir: tapu almak kendiliğinden oturum hakkı vermez. Gayrimenkule dayalı kısa dönem ikamet izninde Göç İdaresinin aradığı asgari değer eşiği idari uygulamayla belirlenir ve değişebilir; başvuru öncesinde güncel eşik goc.gov.tr üzerinden teyit edilmelidir.

Uzun süre yatırımcıları meşgul eden 'yabancıya kapalı mahalle' kısıtlamasında önemli bir güncelleme var: Göç İdaresi uygulamasında İstanbul'daki kapalı mahalle ve bölge kısıtlamaları 10 Haziran 2026 itibarıyla kaldırılmıştır (ikamet izni başvuruları yönünden). Uygulama idari nitelikte olduğundan ve iller arasında farklılaşabildiğinden, İstanbul dışındaki iller ve güncel durum için il göç idaresinden teyit alınmalıdır. Kapalı mahalle uygulaması yürürlükteyken dahi mülk SATIN ALMAYA engel değildi; kısıt yalnız ikamet başvurusuna ilişkindi.

Tapu Harcı ve Vergi Katmanı

Tapu harcı, beyan edilen devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 olmak üzere toplam %4'tür (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I-20/a); beyan edilen bedel, emlak vergisi değerinin altında olamaz. Bedeli düşük gösteren beyanlar idarece izlenmekte, tespit hâlinde eksik harç gecikme faiziyle ve cezasıyla iki taraftan da aranmaktadır. 2026-2029 dönemi emlak rayiç değerleri birçok bölgede büyük artışlarla ilan edilmiştir ve vergilemenin gerçek piyasa değerine yaklaştırılması gündemdedir; bu sayfadaki oranlar 20 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükteki kurallardır, işlem öncesinde güncel tarife doğrulanmalıdır.

İki vergi başlığı yabancı alıcı-satıcı için ayrıca kritiktir: konut ve işyeri tesliminde şartları sağlayan yabancılara KDV istisnası (KDVK m.13/i — üç yıl elde tutma şartıyla) ve mülkü kiraya veren yabancı malikin gelir vergisi yükümlülükleri. İkisini de ayrı rehberlerde işledik: KDV istisnası rehberi ve yabancı ev sahibinin kira vergileri.

Kira ve Tahliye: Mülkü Yönetmek

Yatırım, devirle bitmez: kira sözleşmesinin kurulması, tahliye taahhüdü, kira tespiti ve gerektiğinde tahliye davası, yabancı malikin en sık ihtiyaç duyduğu ikinci dosyadır. Sürecin dava ayağını yabancı yatırımcının tahliye davası rehberinde anlattık.

Alım Öncesi Due Diligence: Neleri Kontrol Ediyoruz

İmza ve transfer öncesinde dosyada şu katmanlar taranır:

• Tapu kaydı: haciz, ipotek, aile konutu şerhi, önceki devir zinciri ve sicildeki diğer şerh-beyanlar.
• İmar ve yapı: ruhsat-iskan uyumu, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulu olması (vatandaşlık hedefinde 7938 sonrası zorunlu katman).
• Değer: zorunlu değerleme öncesi ön değer analizi — raporun eşiğin altında kalma riskinin imzadan önce görülmesi.
• Sözleşme: satış vaadi kurgusu, ödeme takvimi, cezai şart ve dönme koşullarının bedel-transfer zinciriyle uyumu.
• Taraflar: satıcının tasarruf yetkisi, vekâletname doğrulaması ve şirket satıcılarda imza-yetki katmanı.

Devir sonrasında ortaya çıkan sicil sorunlarının dava ayağını tapu iptali ve tescil davaları sayfamızda ayrıca ele aldık.

Nasıl Çalışırız

Dosya; tapu ve sicil incelemesi, sözleşme kurgusu, bedel-transfer planı (DAB), zorunlu değerleme takibi ve devir sonrası vergi-kira katmanı olarak tek zincirde yürütülür. Vatandaşlık veya ikamet hedefi varsa başvuru stratejisi baştan bu zincire yerleştirilir. Dosyanızı imza öncesinde değerlendirmek için iletişim formu veya WhatsApp üzerinden bize ulaşabilirsiniz.