Tarlanın ortasından yol geçmiştir. Ya da arsanın bir bölümü park olmuş, üzerine trafo kurulmuştur. Tapu hâlâ maliktedir, kamulaştırma kararı yoktur, kimse bir bedel ödememiştir. Bu tabloya hukukta kamulaştırmasız el atma deniyor ve internetteki anlatımların çoğu, doğrudan "tazminat davası açılır" diyerek en kritik iki eşiği atlıyor.
Birincisi: davadan önce zorunlu bir aşama var ve bu aşama arabuluculuk değil. İkincisi: davayı kazanmak ile parayı almak, bu davada birbirinden ayrı iki iştir.
Önce tarih: hangi el atma bu maddenin kapsamında
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. maddesi, kapsamını tek bir cümlede ve çok dar çizer. Madde, kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 ile 4/11/1983 tarihleri arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan, kamu yararına tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan ya da irtifak hakkı kurulan taşınmazlara ilişkindir.
Bu iki tarih dekoratif değildir. Maddenin usulü — zorunlu uzlaşma, komisyon, süreler, ödeme rejimi — yalnız bu pencerede gerçekleşmiş el atmalar için kurulmuştur. Dosyanızdaki el atma 1983 sonrasına aitse, aşağıda anlatılan zorunlu uzlaşma aşaması sizin dosyanızın usulü değildir; o hâlde uyuşmazlık genel hükümler ve Yargıtay içtihadı üzerinden yürür. Bir avukata ilk sorulacak soru bu yüzden "ne kadar alırım" değil, "el atma fiilen hangi tarihte oldu" olmalıdır.
Maddenin başlığı da 2013'te değişmiştir: 6487 sayılı Kanun'un 21. maddesiyle bugünkü hâlini almıştır.
Zorunlu aşama uzlaşmadır — ve arabuluculukla karıştırılıyor
Geçici 6. maddenin birinci fıkrası, tartışmaya kapalı bir cümleyle biter:
"Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır."
Buradaki kurum, son yıllarda birçok uyuşmazlık türüne getirilen dava şartı arabuluculuk değildir. Arabulucu listesinden atanan bir üçüncü kişi yoktur; süreç, idarenin kendi bünyesindeki komisyonlar üzerinden işler. Autocomplete'te en çok sorulan "zorunlu arabuluculuk var mı" sorusunun bu dava bakımından cevabı, "hayır, ondan farklı ve daha eski bir zorunlu aşama var" biçimindedir.
İşleyiş şöyledir:
- Değer tespiti. Fiilen el konulan taşınmazın veya kurulan irtifak hakkının tahmini değeri, Kanun'un 8. maddesinin ikinci fıkrasına göre kurulan kıymet takdir komisyonu eliyle belirlenir. Hesap, Kanun'un 11. ve 12. maddelerine göre yapılır.
- Davet. İdarenin daveti veya malikin müracaatından itibaren en geç altı ay içinde, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilen bir yazıyla görüşmeye çağrı yapılır. Bu yazıda tahmini değer bildirilmez.
- Görüşme. Hukuki veya fiilî engel yoksa, davete icabetten itibaren en geç altı ay içinde görüşmeler sonuçlandırılır ve uzlaşılıp uzlaşılmadığı tutanağa bağlanır.
- Tutanağın delil değeri yoktur. Kanun açıkça der ki bu tutanak ve görüşmelere ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. Görüşmede söylenen bir rakam, sonraki davada malikin aleyhine kullanılamaz.
Uzlaşma yalnızca para demek değil
Uygulamada en az bilinen nokta: Kanun uzlaşmayı dört ayrı biçimde mümkün kılar. İdareye ait bir taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması, imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması ve bunlar mümkün değilse nakdi bedel.
Sıralamanın kendisi anlamlıdır: nakit, kanunun ilk tercihi değil, diğerleri mümkün olmadığında gelen seçenektir. Uzlaşılan bedel bütçe imkânları dâhilinde sonraki yıllara sâri taksitlerle de ödenebilir; taksit süresince 3095 sayılı Kanun'a göre ayrıca kanuni faiz işler.
Uzlaşma olmazsa: üç aylık pencere
Uzlaşma sağlanamazsa, uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir.
Bu üç ay, dosyanın en kolay kaçırılan yeridir. Tutanak imzalandıktan sonra "nasılsa dava hakkım var" diyerek beklenen aylar, maddenin kendi öngördüğü pencereyi kapatır.
Değerleme: iki farklı an, iki farklı iş
Bu davanın teknik omurgası, çoğu anlatımda birbirine karıştırılan ikili bir yapıdır:
- Taşınmazın nitelikleri, el koyma tarihindeki hâline göre esas alınır.
- Değer ise dava tarihindeki değerdir.
Yani 1970'te üzerinden yol geçmiş bir tarla, bugün imarlı arsa çevresinde kalmış olsa bile, niteliği tarla olarak alınır; ama o tarlanın bugünkü değeri hesaplanır. Bu ayrım, bilirkişi raporuna yapılacak itirazın da eksenidir. Bilirkişi incelemesi Kanun'un 15. maddesine göre yapılır; 6754 sayılı Kanun'la eklenen fıkra, bu davalarda 15. maddedeki bilirkişilik hükümlerinin uygulanacağını ayrıca belirtir.
Mahkeme, bedeli tespit eder ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmeder. Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesindir; tarafların temyiz hakkı yalnızca hükmedilen bedele ilişkindir.
| Uzlaşma aşaması | Bedel tespiti davası | |
|---|---|---|
| Niteliği | Dava şartı, atlanamaz | Uzlaşmazlık hâlinde açılır |
| Kim başlatır | İdarenin daveti veya malikin müracaatı | Malik veya idare |
| Süre | Davet en geç 6 ay; görüşme en geç 6 ay | Tutanaktan itibaren 3 ay içinde |
| Değeri kim belirler | Kıymet takdir komisyonu (m.8/2) | Mahkeme, m.15 bilirkişisiyle |
| Değerleme anı | Davet veya müracaat tarihi | Dava tarihi |
| Nitelik esası | El koyma tarihindeki nitelikler | El koyma tarihindeki nitelikler |
| Sonuç | Trampa, sınırlı ayni hak, imar hakkı veya nakit | Bedel + idare adına tescil/terkin |
| Harç ve vekâlet ücreti | — | Maktu |
Kazandıktan sonra: iki sert sınır
Bu davada kararın kesinleşmesi, paranın hesaba geçmesi anlamına gelmez. Kanun iki mekanizma kurar ve ikisi de malikin aleyhinedir.
Birincisi, ödeme bütçeden ayrılan bir paya bağlıdır. Kesinleşen kararlara dayanan ödemeler için idareler yılı bütçelerinde pay ayırır: merkezî yönetim bütçesine dâhil idarelerde sermaye giderleri için öngörülen ödeneklerin yüzde ikisi; belediye ve il özel idareleri ile bağlı idarelerinde en son kesinleşmiş bütçe gelirleri toplamının, diğer idarelerde en son kesinleşmiş bütçe giderleri toplamının en az yüzde ikisi. Kesinleşen alacakların toplamı bu ödeneği aşarsa ödemeler sonraki yıllara sâri olacak şekilde garameten ve taksitlerle yapılır. Taksit süresince 3095 sayılı Kanun'a göre kanuni faiz işler.
"Garameten" burada teknik bir kelimedir: ödenek yetmediğinde alacaklılar sıraya girmez, ödenek alacakları oranında paylaştırılır. Yani karar elinizde olsa bile tahsil, sizin dosyanızın hızına değil, o idarenin o yılki ödeneğine ve aynı ödeneğe yönelmiş diğer kesinleşmiş alacakların toplamına bağlıdır.
İkincisi, icra yolu kapalıdır. Kanun açıkça der: bu madde uyarınca ödenecek bedelin tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez. Elinizde kesinleşmiş bir mahkeme kararı vardır ama onu klasik anlamda cebri icrayla tahsil edemezsiniz.
Bu iki kural birlikte okunduğunda, dosyanın gerçek sorusu "kazanır mıyım" değil, "kazanırsam ne zaman ve hangi sırayla ödenir" hâline gelir. Bir dosyayı açmadan önce yapılacak değerlendirme de budur.
Harç ve vekâlet ücreti maktudur
Bu davanın az bilinen ama karar vermeyi doğrudan etkileyen bir özelliği daha var. Geçici 6. madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri, bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir.
Yani dava değeri ne kadar yüksek olursa olsun, harç nispi olarak artmaz. 2022'de eklenen Ek 4. madde de aynı yöndedir: bu Kanun kapsamında açılan davalarda verilen bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir.
Aynı Ek 4. madde, hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin, davacının veya vekilinin idareye yazılı olarak bildireceği banka hesabına bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılmasını öngörür; bu sürede ödeme yapılmazsa genel hükümlere göre icra olunur.
Hukuki el atma ayrı bir konudur — ve kanuni dayanağı boşaltılmıştır
Fiilen el konulmamış ama imar planıyla mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde tasarrufu kısıtlanmış taşınmazlar için ayrı bir kavram kullanılır: hukuki el atma. Kanun'un Ek 1. maddesi bu durumu düzenler ve idareye, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapma, bütçe imkânları dâhilinde kamulaştırma ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapma ödevi yükler.
Ancak maddenin bugünkü hâli, ilk hâlinden çok farklıdır. İkinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları, Anayasa Mahkemesi'nin 20/12/2018 tarihli ve E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Birinci fıkrasına 2022'de eklenen cümlenin bir bölümü de Anayasa Mahkemesi'nin 16/1/2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve bu iptal 30/1/2026'da yürürlüğe girmiştir.
Sonuç şudur: hukuki el atmada tazminatın nasıl isteneceğine dair ayrıntılı kanuni mekanizma, ardışık iptallerle büyük ölçüde boşalmıştır. Geriye idareye yüklenen ödev ile Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay içtihadı kalmıştır. Hukuki el atma dosyasını fiilî el atma dosyasıyla aynı şablona oturtan bir dilekçe, bu yüzden baştan yanlış maddeye dayanmış olur.
2026'da değişen ne var
İki karar bu alanı yakın tarihte etkilemiştir ve ikisi de takip edilmelidir.
Anayasa Mahkemesi'nin 13/5/2026 tarihli ve E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararı, Kanun'un Ek 4. maddesinin bir fıkrasını "kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları" yönünden iptal etmiştir; iptal 7/8/2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ek 4. maddenin ikinci fıkrası, idarenin İcra ve İflas Kanunu'nun 36. maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını talep etmesi hâlinde teminat gösterme zorunluluğunun bulunmadığını öngörüyordu.
⚠ Bu yazı, iptal edilen fıkranın hangi fıkra olduğunu doğrulayamamıştır. Resmî Gazete'de 16/7/2026 tarihinde yayımlanan karar metni taranmış görüntü biçimindedir ve Anayasa Mahkemesi kararlar bilgi bankasından metin alınamamıştır. Bu nedenle burada yalnız mevzuatın resmî konsolide metnindeki dipnotun söylediği kadarı yazılmıştır. Dosyanızda Ek 4. maddeye dayanılacaksa kararın tam metni ayrıca incelenmelidir.
Anayasa Mahkemesi'nin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararı ise "Tescil hükmü kesin olup" ibaresini iptal etmiştir. Bu iptalin yürürlüğü 21/2/2027'ye bırakılmıştır — yani bugün itibarıyla henüz yürürlükte değildir. Bugün açılacak bir dosyada mevcut hüküm geçerlidir; 2027 Şubat'ından sonra tescile ilişkin hükmün kesinliği bakımından tablo değişecektir.
Hâlihazırda derdest bir davanız varsa
Madde, kendisinden önce açılmış davalar için ayrı bir köprü kurar. Kapsamdaki bir el koyma nedeniyle maddenin yürürlüğünden önce tazmin talebiyle dava açmış olanlar, uzlaşma yoluna gitmek isteyip istemediklerini yürürlükten itibaren üç ay içinde idareye ve mahkemeye verecekleri dilekçelerle bildirebilirlerdi. Uzlaşma talebi üzerine dava, görüşmelerin neticesine kadar bekletilir; uzlaşılamazsa uzlaşmazlık tutanağının mahkemeye sunulmasından sonra davaya devam edilir.
Bugün için önemli olan, maddenin bu bölümündeki genel kuraldır: madde hükümleri, karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır. Kararı kesinleşmiş davalara ise yalnızca ödeme rejimini düzenleyen sekizinci fıkra hükümleri uygulanır. Yani derdest bir dosyanız varsa, dosyanın hangi aşamada olduğu, hangi kuralın uygulanacağını doğrudan belirler.
Bu yazı fiilî el atmayı konu alıyor; taşınmazın mülkiyetinin tapu kaydı düzeyinde tartışıldığı dosyalar — tapu iptali ve tescil talepleri — ayrı bir dava türüdür ve tapu iptali ve tescil çerçevesinde ele alınır. İdarenin işlem ve eylemlerinden doğan uyuşmazlıkların genel çerçevesi için idare ve vergi hukuku ana rehberimiz, maddi ve manevi tazminat taleplerinin genel yapısı için tazminat davaları sayfası okunabilir.
1956 öncesi el atmalar: 2026'da eklenen Geçici Madde 20
Yukarıdaki usul, el atmanın 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasında gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. Bu tarihten öncesi için 2026'da ayrı bir rejim kuruldu: Geçici Madde 20 (Ek: 2/7/2026 tarihli ve 7588 sayılı Kanun'un 8. maddesi), mülga 6830 sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği 8/10/1956 tarihine kadar, kamulaştırma işlemlerine dayanmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazların, ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılacağını öngörür. Taşınmazda kamu hizmetinin nitelik ve amacına uygun tesis veya yapının inşa edilmiş olması, fiilen tahsis kabul edilir.
Maddenin talep tarafı dardır: kayıt sahipleri veya mirasçıları ile tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların zilyetleri, zilyetlikle iktisap şartlarının gerçekleşmiş ve fiilî tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmemiş olması koşuluyla, yalnızca taşınmazın fiilî tahsis tarihindeki rayiç bedelini isteyebilir. Madde ayrıca, birinci fıkraya göre kamulaştırılmış sayılan taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihinden sonra bedel dâhil ileri sürülen taleplerin kabul edilmeyeceğini ve bu hükmün görülmekte olan davalara da uygulanacağını söyler. Bu madde kapsamındaki davalarda da mahkeme ve icra harçları ile vekâlet ücretleri maktudur.
Dosyanızdaki el atma 1956 öncesine dayanıyorsa, bu yazıdaki uzlaşma ve üç aylık dava penceresi değil, Geçici Madde 20'nin kendi rejimi işler. 2026'daki değişikliklerin bütününe ilişkin ayrı bir değerlendirme Kamulaştırmada 2026: Geçici Madde 20 ne getirdi yazımızdadır.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: tapu kaydı, varsa imar durumu ve plan örneği, el atmanın fiilen ne zaman gerçekleştiğine dair elinizdeki her belge (hava fotoğrafı, kadastro paftası, idareye yapılmış eski başvurular), ve idareden gelmiş her yazı.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: el atmanın tarihinin maddeyi uygulanabilir kılıp kılmadığı, uzlaşma aşamasının hangi adımda olduğu, üç aylık pencerenin işleyip işlemediği ve — dosya açılmadan önce bilinmesi gereken — tahsil aşamasının o idare bakımından nasıl görüneceği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Sebebi basit: bu tür dosyalarda ilk saat satış değil incelemedir; el atma tarihinin belgelenmesi ve dosyanın hangi rejime girdiğinin belirlenmesi, davanın kendisinden daha belirleyicidir.
Sınırımızı da açıkça yazalım: bir davanın sonucunu, tazminatın miktarını veya ne zaman tahsil edileceğini önceden taahhüt etmiyoruz. Bu yazıda anlatılan çerçeve, o taahhüdün neden verilemeyeceğini de göstermektedir.
