2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 2026'da iki kez el değiştirdi. Temmuz ayında yeni bir geçici madde eklendi; Mayıs ayında ise Anayasa Mahkemesi kanunun icra hükümlerinden birini belirli bir dava grubu bakımından iptal etti. İkisi de yürürlükte ve ikisi de hâlihazırda görülmekte olan dosyaları etkiliyor.
Bu değerlendirme, kanunun mevzuat.gov.tr'deki resmî güncel metnine dayanıyor (5 Eylül 2026'da okundu). Kamulaştırmasız el atma tazminatının uzlaşma ve dava mekanizmasını ayrı bir yazıda ele almıştık; buradaki konu, o mekanizmanın çevresindeki 2026 değişiklikleri ile hangi olayın hangi maddeye gittiğini belirleyen çerçevedir.
Geçici madde 20: 1956 öncesi tahsisler kamulaştırılmış sayılıyor
2/7/2026 tarihli 7588 sayılı Kanunun 8 inci maddesiyle 2942 sayılı Kanuna Geçici madde 20 eklendi. Madde, mülga 6830 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 8/10/1956 tarihine kadar, kamulaştırma işlemlerine dayanmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazları, ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayıyor.
Maddenin kendi tanımı da var: taşınmazda kamu hizmetinin nitelik ve amacına uygun şekilde bir tesis veya yapının inşa edilmiş olması, kanunun uygulanması bakımından fiilî tahsis kabul ediliyor. Yani tartışma "el konuldu mu" ekseninde değil, "tahsis amacına uygun bir yapı var mı" ekseninde kuruluyor.
Kim, neyi isteyebilir
Madde talep tarafını dar tutuyor. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda kayıt sahipleri veya mirasçıları; tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise zilyetler ya da mirasçıları. İkinci grup için madde iki koşulu birlikte arıyor:
- tahsis tarihi itibarıyla zilyetlikle iktisap şartlarının gerçekleşmiş olması, ve
- fiilî tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmemiş olması.
Talep edilebilecek tek şey ise taşınmazın fiilî tahsis tarihindeki rayiç bedeli. Güncel değer değil, tahsis anındaki değer.
Maddenin içindeki yorum sorunu
Metin, bu bedelin isteneceği süreyi "Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 221 sayılı Kanunun belirlediği süre" olarak tarif ediyor. Yani yürürlükte olmayan bir kanunun süresine atıf yapılıyor. Bu, maddenin uygulamasında tartışılacak ilk noktalardan biri olacaktır; bugünden kesin bir süre söylemek mümkün değildir ve bu yazıda bir gün sayısı verilmemektedir.
Kesme tarihi: 12/1/1963
Madde, birinci fıkra uyarınca kamulaştırılmış sayılan taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihinden sonra ileri sürülen talepleri — bedel dâhil — kabul etmiyor. Üstelik bu kuralı, o tarihten sonra açılmış ve kanun yolu incelemesinde olanlar dâhil görülmekte olan davalar hakkında da uyguluyor.
Buna karşılık madde kapsamındaki taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihine kadar açılmış ve hâlen görülmekte olan bedel davalarında — yine kanun yolu aşamasındakiler dâhil — maddenin kendi hükümleri uygulanacak.
Pratik sonuç açık: bu tanıma giren derdest bir dosya, artık davanın açıldığı tarihe göre iki farklı yola ayrılıyor.
Harç, vekâlet ücreti ve tescil
Madde kapsamında açılan ve görülmekte olan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri maktu olarak belirleniyor.
Tescil tarafında ise: birinci fıkra uyarınca kamulaştırılmış sayılan taşınmazlar tapuda kayıtlıysa, ilgili kamu kurum ve kuruluşunun talebi üzerine açılacak dava ile idare adına tescil ediliyor. Tapu kaydı olmayan taşınmazlar, tahsisin mahiyeti bakımından tescile tabiyse idare adına kayıt tesis ediliyor. Bu işlemler harca tabi değil.
Anayasa Mahkemesinin 13/5/2026 kararı: teminatsız icra durdurma kalktı
2942 sayılı Kanunun Ek madde 4'ü, 16/11/2022 tarihli 7421 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle eklendi ve üç fıkradan oluşuyor:
- Kanun uyarınca hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin davalı idareye yazılı olarak bildireceği banka hesap numarasına, bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılır. Bu sürede ödeme yapılmazsa genel hükümler dairesinde icra olunur.
- Kanun uyarınca yapılacak icra takiplerinde idare, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 36 ncı maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını talep ederse teminat gösterme zorunluluğu yoktur.
- Kanun kapsamında açılan davalarda verilen bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir.
Resmî metnin bu maddeye düştüğü dipnot, ikinci fıkranın akıbetini kaydediyor: Anayasa Mahkemesinin 13/5/2026 tarihli ve E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararıyla bu fıkra, "kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları" yönünden iptal edilmiştir.
Sonuç pratiktir: bu dava grubunda, lehine hüküm kurulmuş alacaklıya karşı idarenin teminat göstermeden icranın geri bırakılmasını isteme imkânı ortadan kalkmıştır. Diğer dava gruplarında fıkra yürürlüktedir.
Bu tespit, kanunun resmî konsolide metnindeki dipnotun bağlandığı fıkraya dayanmaktadır. Kararın gerekçeli metni, bu yazının hazırlandığı tarihte makine ile okunabilir biçimde teyit edilememiştir; bu nedenle yukarıda yalnızca resmî metnin kaydettiği kadarı yazılmıştır.
Fiilî el atma ile hukuki el atma: hangi olay hangi maddeye gider
2942 sayılı Kanun, "kamulaştırmasız el atma" başlığı altında toplanan olayları tek bir maddede değil, olayın türüne ve tarihine göre ayrı maddelerde karşılıyor.
Fiilî el atma, idarenin taşınmaza fiziken el koymasıdır: üzerine yol, okul veya tesis yapılması, irtifak niteliğinde bir kullanımın fiilen kurulması. Malikin zilyetliği fiilen sona ermiştir.
Hukuki el atma ise taşınmaza dokunulmadan mülkiyetin kullanılamaz hâle getirilmesidir. Tipik hâli, uygulama imar planında taşınmazın umumi hizmete veya resmî kuruma ayrılması ve yıllarca ne kamulaştırma ne de plan değişikliği yapılmasıdır.
Tarih ekseni üç bölmelidir. 8/10/1956 öncesi fiilî tahsisler artık Geçici madde 20'nin konusudur. 9/10/1956 ile 4/11/1983 arası fiilî el atmalar Geçici madde 6'nın uzlaşma ve bedel tespiti mekanizmasına girer — bu mekanizmanın adım adım işleyişini, uzlaşmanın dava şartı olmasını ve uzlaşmazlıktan sonraki üç aylık pencereyi kamulaştırmasız el atma tazminatı üzerine yazımızda ele aldık. İmar planından doğan kısıtlama ise Ek madde 1'in konusudur.
Ek madde 1: ayakta kalan tek şey idarenin ödevi
Ek madde 1, 20/8/2016 tarihli 6745 sayılı Kanunla eklendi. Bugün ayakta kalan hâli idareye bir ödev yüklüyor: uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar kamulaştırılır; ya da her hâlde kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır.
Maddenin geri kalanı iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesinin 20/12/2018 tarihli ve E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla birinci fıkradaki bir cümle ile ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraların tamamı; 16/11/2022 tarihli 7421 sayılı Kanunla eklenen cümle ise 16/1/2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararla iptal edilmiştir.
Bugünkü tablo şudur: madde idarenin ne yapması gerektiğini söylüyor, ancak beş yıl geçtiği hâlde bunlar yapılmadığında malikin talebinin usulünü artık düzenlemiyor. Hukuki el atma iddiasının dayanağı bu boşluk dikkate alınarak kurulmak zorundadır.
Süre ve görevli mahkeme
Kanunun hak düşürücü süreyi düzenleyen 38 inci maddesi, Anayasa Mahkemesinin 10/4/2003 tarihli ve E.2002/112, K.2003/33 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Kanunun kendi metninde, kamulaştırmasız el atmadan doğan talepler için genel bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
Bu, "süre yok" demek değildir. Geçici madde 6'daki üç aylık dava süresi ile Geçici madde 20'deki tarih sınırları yürürlüktedir ve her ikisi de hak kaybına yol açacak niteliktedir.
Görevli ve yetkili mahkeme bakımından 37 nci madde açıktır: bu Kanundan doğan anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür.
Usulüne uygun kamulaştırmayla karıştırmayın
Kamulaştırmasız el atma, adı benzediği için usulüne uygun kamulaştırmayla sık karıştırılıyor. İşleyişleri baştan farklıdır.
Usulüne uygun kamulaştırmada idare, tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünü öncelikle uygulamak zorundadır (madde 8). Kamulaştırma kararından sonra idare, kendi bünyesinden en az üç kişilik bir kıymet takdir komisyonu kurarak tahmini bedeli tespit ettirir; pazarlık ve trampa işlemleri için yine en az üç kişilik bir uzlaşma komisyonu görevlendirir. İdare, tahmini bedeli belirtmeksizin satın alma veya trampa isteğini resmî taahhütlü yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde başvurursa pazarlık görüşmeleri yapılır.
Satın alma usulüyle sonuç alınamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tescilini ister (madde 10). Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için bir duruşma günü belirler.
Malikin buna karşı iki ayrı yolu vardır ve ikisi ayrı yargı düzenindedir. Madde 14'e göre, 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden — kendilerine tebligat yapılamayanlar bakımından mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden — itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı vardır — bu, çok paydaşlı dosyalarda çoğunluk beklemeden harekete geçme imkânı demektir. İdare de kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.
Maddenin altıncı fıkrası, Anayasa Mahkemesinin 25/12/2024 tarihli ve E.2024/101, K.2024/232 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Fark özetle şudur: usulüne uygun kamulaştırmada süreci idare başlatır ve dava idarenin davasıdır. Kamulaştırmasız el atmada el koyma çoktan gerçekleşmiştir ve harekete geçmesi gereken taraf maliktir. Tapu iptali ve tescil davaları bakımından bu ayrım, husumetin kime yöneltileceğini ve hangi delilin toplanacağını doğrudan değiştirir.
Kamulaştırılan taşınmaz geri alınabilir mi
Kamulaştırma kesinleştikten sonra taşınmazın geri gelmesinin iki ayrı yolu vardır ve ikisi farklı olaya bağlanır.
Madde 22 — idare vazgeçerse. Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazın kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmazsa, durum idarece mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. Bu duyuru üzerine mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir. İade işlemi kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz.
Bu yolun iki sert sınırı vardır. Taşınmazı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının 23 üncü maddeye göre geri alma hakları da düşer. Ayrıca madde, kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmişse hiç uygulanmaz.
Madde 23 — idare hiçbir şey yapmazsa. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 nci maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir ya da tahsis yapılan idarece kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz, taşınmaz kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir.
Bu hakkın kendi süresi vardır: doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. Süreler geçtikten sonra eski malikler veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz.
Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırılmışsa, bunların durumu bir bütün kabul edilerek değerlendirilir. Madde, 1164 sayılı Kanuna dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen hâllerde uygulanmaz.
Pratikte bu iki maddenin karıştırılması hak kaybı üretir: madde 22 idarenin vazgeçme duyurusuna, madde 23 ise idarenin beş yıl boyunca hiçbir şey yapmamasına bağlıdır ve her birinin süresi ayrı işler.
Tek tabloda: 2026 sonrası harita
| Olay | Dayanak | Sonuç | Kritik eşik |
|---|---|---|---|
| 8/10/1956 öncesi fiilî tahsis | Geçici m.20 (7588, 2/7/2026) | Tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır; yalnız tahsis tarihindeki rayiç bedel | 12/1/1963 sonrası talepler kabul edilmiyor |
| 9/10/1956 – 4/11/1983 fiilî el atma | Geçici m.6 | Önce uzlaşma (dava şartı), sonra bedel tespiti davası | Uzlaşmazlık tutanağından 3 ay |
| İmar planıyla kısıtlama | Ek m.1 | İdareye 5 yıllık ödev; talebin usulü metinde düzenli değil | Planın yürürlüğünden 5 yıl |
| Hükmedilen bedelin ödenmemesi | Ek m.4/1 | Genel hükümlere göre icra | Yazılı hesap bildiriminden 30 gün |
| İdarenin icrayı durdurma talebi | Ek m.4/2 | Kamulaştırmasız el atma tazminat davalarında teminat muafiyeti iptal | AYM 13/5/2026 |
| Usulüne uygun kamulaştırma | m.8 – m.10 | Süreci idare başlatır | Satın alma yazısına 15 gün |
| Kamulaştırma işlemine itiraz | m.14 | İdari yargıda iptal, adli yargıda düzeltim | Tebligat veya ilandan 30 gün |
| İdare tahsisten vazgeçerse | m.22 | Bedel + kanuni faiz ödenerek geri alma | Duyurudan 3 ay; kesinleşmeden sonra 5 yıl üst sınır |
| İdare 5 yıl hiçbir şey yapmazsa | m.23 | Bedel + kanuni faiz ödenerek geri alma | Hak doğduktan sonra 1 yıl |
Ne yapılmalı
Tahsis tarihini belgeleyin. Geçici madde 20 kapsamındaki dosyalarda her şey fiilî tahsis tarihine bağlanıyor: bedel de o tarihe göre belirleniyor, on yıllık koşul da o tarihten işliyor. Eski hava fotoğrafları, kadastro paftaları ve yapı kayıtları bu dosyaların belkemiğidir.
Derdest dosyanızın açılış tarihini kontrol edin. Geçici madde 20, davanın 12/1/1963'ten önce mi sonra mı açıldığına göre iki ayrı sonuç üretiyor ve kanun yolu aşamasındaki dosyaları da kapsıyor.
İcra aşamasındaysanız Ek madde 4'ün ikinci fıkrasını yeniden okuyun. Kamulaştırmasız el atma tazminat davalarında idarenin teminatsız icra durdurma imkânı 13/5/2026 tarihli kararla ortadan kalkmıştır.
Hukuki el atma iddiasını Ek madde 1'in bugünkü hâline göre kurun. Maddenin usul fıkraları iptal edilmiştir; dilekçenin dayanağını buna göre oluşturmak gerekir.
Taşınmazın konumu, tahsisin veya el koymanın tarihi ve tapu kaydının durumu her dosyada farklı sonuç verdiği için, bu değerlendirmelerin somut belgeler üzerinden yapılması gerekir. Türkiye gayrimenkul hukuku ve tazminat davaları alanlarındaki çalışmalarımız bu tür dosyaların belge tabanının kurulmasını kapsar.
