İmar planı, bir taşınmazın değerini tek bir meclis kararıyla değiştirebilen idari işlemdir. Buna karşılık plana karşı hareket etme penceresi dardır ve 2020'de eklenen bir hükümle mutlak bir üst sınıra bağlanmıştır.
Aşağıdaki değerlendirme 3194 sayılı İmar Kanununun mevzuat.gov.tr'deki resmî güncel metnine dayanıyor (5 Eylül 2026'da okundu).
Plan nasıl yürürlüğe girer
Belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır ve belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer.
Onaydan sonra ilan aşaması başlar: planlar, onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir.
Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde ise planlar valilik veya ilgilisince yapılır ya da yaptırılır; valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. İlan yükümlülüğü aynıdır: onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak.
Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de aynı usullere tabidir. Yani bir plan değişikliği, ilk planla aynı ilan ve itiraz rejimini izler.
İtiraz: bir ay içinde, meclis on beş günde karar verir
Kanunun kurduğu itiraz mekanizması kısa ve kesindir: bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir.
Belediye tarafında akış şöyledir: belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları, belediye meclisi on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.
Belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerde itirazlar valiliğe yapılır; valilik itirazları ve planları on beş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.
İki nokta pratikte belirleyicidir. Birincisi, itiraz penceresi askı süresiyle aynı uzunluktadır; askının bittiği gün itiraz imkânı da biter. İkincisi, idarenin karar süresi kanunla sınırlanmıştır ve bu karar kesin niteliktedir.
2020'de gelen bilgilendirme yükümlülükleri
14/2/2020 tarihli 7221 sayılı Kanun, askının duyurulmasına ilişkin iki ek yükümlülük getirdi ve bunlar "askıyı kaçırdım" savunmasının maddî zeminini oluşturur.
Muhtarlık panosu. İmar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresi ile eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur.
Alanda tabela. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir bir şekilde en az iki adet tabela ile otuz gün süreyle bilgilendirme yapılır.
Bu iki yükümlülük yerine getirilmemişse, ilan sürecinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği ayrı bir tartışma konusu hâline gelir. Dosyanın kurulmasında ilk toplanacak deliller, muhtarlık panosu ve alandaki tabelalara ilişkin kayıtlardır.
Plan İşlem Numarası. Aynı Kanunla gelen bir başka zorunluluk da kayıt tarafındadır: planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları, kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır.
İmar planları alenidir
Kanun bunu bir hak olarak değil, idareye yüklenmiş bir görev olarak yazıyor: imar planları alenidir ve bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye başkanlığı ve mülkî amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar hâline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.
Ayrıca kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortamdaki Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Altyapısı üzerinden ilgili idaresi tarafından arşivlenmek üzere Bakanlığa gönderilir.
Bu, plan içeriğine ulaşmanın genel bilgi edinme yoluna değil, kanunun kendi kurduğu bir aleniyet ödevine dayandığı anlamına gelir.
Beş yıllık üst sınır
7221 sayılı Kanunla 2020'de eklenen paragraf, plan uyuşmazlıklarının zaman boyutunu kökten değiştirdi:
Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı, kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir.
İfade "her hâlde" diyor; yani bu, dava açma süresinin başlangıcına ilişkin tartışmalardan bağımsız işleyen bir üst sınırdır. Planın varlığından geç haberdar olmak, uygulama işlemiyle karşılaşmak veya ilanın usulsüz yapıldığını ileri sürmek — bunların hiçbiri beş yılın ötesine geçmeyi kendiliğinden sağlamaz.
Bu kural, uygulamada uzun süredir taşınmazını kısıtlı hâlde bekleten malikler için doğrudan sonuç doğurur. Kamulaştırmada 2026 değişikliklerini ele aldığımız yazıda görüldüğü üzere, imar planıyla kısıtlanan taşınmazlarda 2942 sayılı Kanunun ek madde 1'i idareye beş yıllık bir ödev yüklüyor; buradaki beş yıl ise plana karşı dava açma süresinin üst sınırıdır. İkisi farklı sayaçlardır ve karıştırılmamalıdır.
Dava yolunun kurulması
İdari Yargılama Usulü Kanunu, düzenleyici işlemler için özel bir imkân tanıyor. İlanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresi ilan tarihini izleyen günden başlar; ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer düzenleyici işlem, uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması, bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel değildir (2577 sayılı Kanun m.7/4).
Bu, plan askıdayken dava açmamış bir malikin, plana dayanılarak tesis edilen bir uygulama işlemiyle karşılaştığında elinin tamamen boş olmadığı anlamına gelir — beş yıllık üst sınır saklı kalmak kaydıyla.
Süreyi durduran bir yol daha vardır: aynı Kanunun 11 inci maddesi uyarınca, dava açma süresi içinde üst makamdan — üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan — işlemin kaldırılması, geri alınması veya değiştirilmesi istenebilir ve bu başvuru işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır; ret hâlinde süre yeniden işler ve başvurma tarihine kadar geçmiş süre de hesaba katılır.
3194 sayılı Kanunun kendi itiraz yolu ise ayrı bir mekanizmadır: askı süresi içinde yapılır ve idarenin on beş günlük karar süresine tabidir. Dosya kurulurken bu iki yolun hangisinin, hangi tarihte ve hangi sonuçla işletildiği ayrı ayrı belgelenmelidir.
Beş yıllık imar programı: planın kendi takvimi
Plan yürürlüğe girmekle bitmez; kanun idareye bir uygulama takvimi de yükler. Belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere beş yıllık imar programlarını hazırlar. Programların görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri, görüşleri esas alınmak üzere meclis toplantısına katılır; program belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir.
Asıl sonuç şu cümlededir: beş yıllık imar programı sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar ve bu amaçla gerekli ödenek yıllık bütçelerine konulur.
Maddenin ikinci fıkrası ise ara dönemi düzenliyor: imar programlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller, kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar, bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.
Taşınmazı planda umumi hizmete ayrılmış bir malik için bu iki fıkra, dosyanın kronolojisini kurar: planın yürürlük tarihi, üç aylık program hazırlama süresi, programın kabul tarihi ve programın beş yıllık süresi.
Umumi hizmete ayrılan özel mülkiyet nasıl kamuya geçer
3194 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi, 4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanunla başlığıyla birlikte değiştirildi ve 5/12/2024 tarihli 7534 sayılı Kanunla genişletildi. Bugünkü hâli, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazların kamu mülkiyetine geçirilmesi için dört yol sayıyor:
- bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle 18 inci maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,
- tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak,
- imar hakkı aktarımı yapılarak,
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlarla trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle.
Sondaki iki yol 5/12/2024 tarihli değişiklikle eklenmiştir. İmar hakkı aktarımı bakımından maddenin koyduğu tavan da not edilmelidir: aktarım yapılırken alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her hâlde alıcı parselin yüzde otuzunu geçmemek üzere artırılabilir.
Bu sıralama, "taşınmazım planda parka ayrıldı, ne olacak" sorusunun kanunî cevabıdır: kamulaştırma tek yol değildir ve kanun önce düzenlemeyi, sonra kamu taşınmazlarından karşılamayı ve imar hakkı aktarımını öne almıştır.
Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı
Plan tek başına değil, uygulamasıyla birlikte sonuç doğurur. 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesi, imar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeleri yetkili kılıyor. Belediye ve mücavir alan dışında bu yetki valilikçe kullanılır.
Malik açısından asıl mesele düzenleme ortaklık payıdır. Düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden, umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında yeteri kadar saha bu ad altında düşülebilir. Kanunun koyduğu tavan açıktır: düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
Bu oranın kendi tarihi de vardır: 3/12/2003 tarihli 5006 sayılı Kanunla yüzde otuz beşten yüzde kırka, 4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanunla yüzde kırktan yüzde kırk beşe çıkarılmıştır.
Payın nereye kullanılabileceği de sayılıdır: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Millî Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları ve maddede sayılan diğer kamu hizmet alanları. Kanun bunu bir sınır olarak yazıyor: bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Bir hesap kuralı daha vardır: kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır. Uygulamada oranı doğrudan etkileyen bu kural, dosyada ayrıca kontrol edilmelidir. Tapu iptali ve tescil davaları bakımından parselasyon işlemine karşı açılacak davanın konusu çoğu zaman bu hesabın kendisidir.
Parselasyon planının kendi askısı
Parselasyon planı da plandan bağımsız bir yürürlük ve askı rejimine tabidir. İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır ve ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Plan, bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da aynı hüküm uygulanır.
Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir; tapu daireleri ilgililerin muvafakati aranmaksızın sicilleri planlara göre resen tanzim ve tesis eder.
İki askı süresi bu nedenle karıştırılmamalıdır: imar planının askısı 8 inci maddede, parselasyon planının askısı 19 uncu maddededir ve ikisi ayrı tarihlerde işler. Beş yıllık üst sınır ise kanun metninde hem imar planları hem parselasyon planları için birlikte anılmıştır.
Tek tabloda
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Askı süresi | Bir ay; ilan yeri ve internet sayfasında eş zamanlı | 3194 m.8/b |
| İtiraz süresi | Bir aylık ilan süresi içinde | 3194 m.8/b |
| İdarenin karar süresi | Belediye meclisi veya valilik 15 gün, karar kesin | 3194 m.8/b |
| Askı yeri duyurusu | Muhtarlık panosunda, askıyla eş zamanlı | 3194 m.8/b (7221) |
| Plan değişikliği duyurusu | Alanda en az 2 tabela, 30 gün | 3194 m.8/b (7221) |
| Kayıt zorunluluğu | Bakanlık elektronik ortamı ve Plan İşlem Numarası | 3194 m.8/b (7221) |
| Aleniyet | Plan alenidir; idare ücret karşılığı kopya verir | 3194 m.8/b |
| Dava üst sınırı | Kesinleşmeden itibaren her hâlde 5 yıl | 3194 m.8/b (7221) |
| Uygulama işlemiyle birlikte dava | Düzenleyici işleme, uygulamaya veya ikisine birden | 2577 m.7/4 |
| Üst makama başvuru | Süreyi durdurur; geçmiş süre hesaba katılır | 2577 m.11 |
| İmar programı | Planın yürürlüğünden en geç 3 ay içinde, 5 yıllık | 3194 m.10 |
| Program içindeki tahsisli yerler | Kamu kuruluşları program süresi içinde kamulaştırır | 3194 m.10 |
| DOP'a konu özel mülkiyet | Düzenleme · kamu taşınmazından karşılama · imar hakkı aktarımı · trampa/satın alma | 3194 m.13 |
| İmar hakkı aktarımı tavanı | Alıcı parselde artış en çok %30 | 3194 m.13 (7534/2024) |
| Parselasyon planı askısı | İdarede bir ay asılır, sürenin sonunda kesinleşir | 3194 m.19 |
| Parselasyon | Malikin muvafakati aranmaz, resen tescil | 3194 m.18-19 |
| Düzenleme ortaklık payı | Önceki yüzölçümün en çok %45'i | 3194 m.18 |
Ne yapılmalı
Askı tarihini idareden yazılı olarak teyit edin. İtiraz penceresi askı süresiyle aynıdır ve askının bittiği gün kapanır.
Muhtarlık panosu ve alandaki tabelaları belgeleyin. 2020'den bu yana bunlar kanunî bilgilendirme yükümlülüğüdür; yerine getirilmemesi ilan sürecinin usulünü tartışmaya açar.
Plan metnini aleniyet hükmüne dayanarak isteyin. Kanun idareye planı çoğaltıp ücret karşılığında verme görevi yüklüyor.
Beş yıllık üst sınırı takvime yazın. Kesinleşen imar veya parselasyon planına karşı her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir; bu süre geçtikten sonra plana yönelik iddia için kanunda bir kapı gösterilmemiştir.
Parselasyonda düzenleme ortaklık payını yeniden hesaplatın. Tavan yüzde kırk beştir ve kapanan imar ile kadastro yollarının öncelikle bu paydan düşülmesi esastır.
Planın hangi aşamada olduğu, askının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve uygulamanın hangi işlemle somutlaştığı birlikte değerlendirilmeden kurulan bir takvim, esasa girilmeden kapanabilir. Türkiye gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımız bu takvimin belge üzerinden kurulmasını kapsar.
