Konya, Türkiye'de dönüşüm rejimlerinin üst üste bindiği en belirgin ildir. Resmî Gazete arşivine göre 10 riskli alan ve 10 yenileme alanı kararı taşır; ikisi eşit ağırlıktadır. Üstelik bu kararların bir kısmı aynı mahalleleri işaret eder.
İstanbul'da riskli alan 77'ye karşı yenileme 28, Ankara'da 21'e karşı 2 iken Konya'da denge 10'a 10'dur. Bu, il için bir istatistik değil, o mahallelerdeki her parsel için hangi kanunun kuralının işleyeceği sorusudur. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metinlerine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Konya'da riskli alan kararları
| Tarih | RG | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 20.02.2015 | 29273 | 2015/7261 | Meram — Turgut Reis, Aymanas |
| 21.03.2015 | 29302 | 2015/7278 | Meram — Uluırmak, Ziya Barlas, Fahrünnisa |
| 21.03.2015 | 29302 | 2015/7284 | Meram — Şükran |
| 26.11.2016 | 29900 | 2016/9508 | Ereğli — Hamidiye, Hıdırlı, Dalmaz |
| 25.12.2019 | 30989 | 1880 | Ilgın — Şıhcarullah |
| 25.01.2020 | 31019 | 2059 | Karatay — Aziziye |
| 14.04.2020 | 31099 | 2402 | Karatay — Aziziye |
| 05.08.2021 | 31559 | 4332 | Kadınhanı — Ünveren |
| 20.04.2023 | 32169 | 7106 | Meram — Şükran, 18 ve 21 |
| 10.10.2025 | 33043 | 10470 | Beyşehir — İçerişehir |
Konya'da yenileme alanı kararları
| Tarih | RG | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 31.10.2018 | 30581 | 268 | Karatay — Aziziye |
| 07.11.2019 | 30941 | 1747 | Karatay — Aziziye |
| 11.07.2020 | 31182 | 2743 | Selçuklu — Sille |
| 07.08.2021 | 31561 | 4365 | Karatay — Aziziye ve Çelebi |
| 07.08.2021 | 31561 | 4366 | Karatay — Aziziye, Akçeşme, Sarıyakup, 19 |
| 07.08.2021 | 31561 | 4367 | Meram — Şükran, 18 ve 20 |
| 04.11.2021 | 31649 | 4735 | Beyşehir — İçerişehir |
| 14.01.2022 | 31719 | 5101 | Karatay — Akçeşme, Kerimdedeçeşme, Sarıyakup |
| 08.04.2022 | 31803 | 5415 | Selçuklu — Sille (2743 sayılı Karara ilişkin) |
| 21.11.2025 | 33084 | 10617 | Selçuklu — Sille Subaşı (2743 sayılı Karara ilişkin) |
Karar metinlerine Resmî Gazete'den ulaşılabilir: Karatay Aziziye–Çelebi yenileme kararı (4365), Meram Şükran yenileme kararı (4367) ve Beyşehir İçerişehir riskli alan kararı (10470).
🔴 Üç mahalle, iki rejim
İki tabloyu yan yana koyduğumuzda örtüşme açıkça görülür.
| Mahalle | Riskli alan | Yenileme alanı |
|---|---|---|
| Karatay Aziziye | 2020 (2059 ve 2402) | 2018 (268), 2019 (1747), 2021 (4365 ve 4366) |
| Meram Şükran | 2015 (7284), 2023 (7106) | 2021 (4367) |
| Beyşehir İçerişehir | 2025 (10470) | 2021 (4735) |
Üç mahallede de her iki rejim adına karar vardır. Sıralama da anlamlıdır: Karatay Aziziye'de önce yenileme (2018) sonra riskli alan (2020), Beyşehir İçerişehir'de önce yenileme (2021) sonra riskli alan (2025), Meram Şükran'da ise önce riskli alan (2015) sonra yenileme (2021), ardından yeniden riskli alan (2023) gelmiştir.
Bu, iki rejimin birbirini dışlamadığını gösterir. Ancak sınırlar birebir aynı değildir: her karar kendi ekli kroki ve listesindeki koordinatlarla sınırlıdır. Bir parselin hangi rejime ya da her ikisine tabi olduğu, ancak bu eklerin karşılaştırılmasıyla belirlenir.
Çakışma hâlinde hangi kural işler
İşte asıl hukuki soru budur ve cevabı tek bir maddede değil, üç ayrı düzenlemede aranır.
Birincisi: 5366'nın üstünlük kaydı. 5366 sayılı Kanunun 7 nci maddesi açıktır: "Bu Kanun kapsamında yer alan yenileme alanlarında, uluslararası hukuktan doğan yükümlülükler saklı kalmak kaydıyla, diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz." Bu, bir çatışma kuralıdır: yenileme alanında, başka bir kanunun 5366'ya aykırı hükmü uygulanmaz.
İkincisi: 6306'nın görüş şartı. 6306 m.9/3, "2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır" der. Yani 6306 uygulaması yenileme alanına girdiğinde durmaz; ama ek bir görüş kapısından geçer.
Üçüncüsü: 6306'nın muafiyet cümlesinin artık olmaması. Kanunun 2012 tarihli ilk metnindeki "bu Kanun uyarınca yapılacak planlar diğer mevzuattaki kısıtlamalara tabi değildir" cümlesi Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Dolayısıyla 6306 uygulaması, koruma mevzuatının kısıtlarını kendiliğinden aşamaz. İptallerin tam listesi için Anayasa Mahkemesi 6306'da neleri iptal etti yazısına bakılabilir.
Üçü birlikte okunduğunda pratik sonuç şudur: koruma katmanı belirleyicidir. Yenileme alanı statüsü, 6306 uygulamasını engellemez ama onu kendi usul ve onay zincirine bağlar.
İki rejimin somut farkları
Aynı parselde hangi rejimin işlediği, üç başlıkta doğrudan sonuç doğurur.
| Konu | 6306 riskli alan | 5366 yenileme alanı |
|---|---|---|
| Vergi ve harç | m.7'de sayılan taraf ve işlemlerde istisna; KDV kapsam dışı | Uygulamalar her türlü vergi, resim, harç ve ücretten muaf (5366 m.3) |
| İhale | Kural olarak 4734'e tabi; yalnız ek m.1 riskli alanlarında m.21/1-b hâli | Mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç, 4734'ten muaf |
| Karar / uygulama | Paydaşların salt çoğunluğu; müteahhitle doğrudan sözleşme | Uygulama il özel idaresi ve belediye eliyle veya onların yaptırmasıyla; TOKİ ile ortak uygulama mümkün |
| Proje onayı | İdare ve Başkanlık | Koruma bölge kurulu — yenileme alanlarına özgü kurul olabilir |
| Kamulaştırma | m.6/2: tebligattan 30 gün sonra acele kamulaştırma; ilk taksit beşte bir | m.4: anlaşma esas; olmazsa kamulaştırma, 2942 m.3/2 iskân projesi sayılır |
Vergi tarafındaki fark özellikle çarpıcıdır: 5366'daki muafiyet her türlü vergi, resim, harç ve ücreti kapsayacak şekilde yazılmışken, 6306'daki istisna maddede sayılan işlem ve taraflarla sınırlıdır. İki rejimin ayrıntısı için sit alanında dönüşüm: yenileme alanı rejimi 5366 ve kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazılarına bakılabilir.
🔴 Kısıtlama süreleri aynı değil
İki rejimin en az bilinen farkı, taşınmaz üzerindeki geçici kısıtlamanın süresidir.
6306 m.4/1, Anayasa Mahkemesinin iptali sonrasında 2016'da yeniden yazılırken süreye bağlanmıştır: imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl, uygulamanın gerektirmesi hâlinde bir yıl daha durdurulabilir.
5366 m.4/1 ise farklıdır:
İl özel idaresi ve belediye, yenileme alanı ilan edilen yerlerdeki taşınmazlar üzerinde, her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konularında proje tamamlanıncaya kadar geçici kısıtlamalar uygulayabilir.
| 6306 m.4/1 | 5366 m.4/1 | |
|---|---|---|
| Neyi kısıtlar | İmar ve yapılaşma işlemleri | Yapılaşma, kullanım ve işletme |
| Süre | İki yıl + bir yıl | Proje tamamlanıncaya kadar |
| Nerede görünür | İdarenin kararında; tapuda görünmez | İdarenin kararında; tapuda görünmez |
İki fark birden dikkat çeker. 5366'daki kısıtlama süreyle sınırlı değildir ve yalnız yapılaşmayı değil kullanım ve işletmeyi de kapsar. Yani yenileme alanındaki bir dükkânın işletilmesi de kısıtlama konusu olabilir.
Yatırımcı açısından bu, kira geliri beklentisiyle yapılan alımlarda doğrudan bir risktir: yenileme alanında işletme kısıtlaması proje tamamlanana kadar sürebilir ve tapuda hiçbir iz bırakmaz. Kısıtlamanın olup olmadığı yalnız ilgili idareden yazılı olarak öğrenilir.
Üçüncü katman: Konya'nın 5393 kararları
Konya'da bir de 7 kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı kararı vardır: 2013'te Karapınar, 2016'da Selçuklu ve Karatay için üç karar, 2018 ve 2019'da uygulama kararları.
Bu, tek bir parselin üç ayrı rejimin kapsamına girebileceği anlamına gelir. Üçünün karar makamı ve yayım yeri de farklıdır:
| Rejim | Karar makamı | Resmî Gazete |
|---|---|---|
| 6306 riskli alan | Cumhurbaşkanı | Yayımlanır |
| 5366 yenileme alanı | Cumhurbaşkanı (belediye meclisi teklifiyle) | Yayımlanır |
| 5393 m.73 dönüşüm ve gelişim alanı | Belediye meclisi — kamu mülkiyetindeki yerlerde ayrıca Cumhurbaşkanı kararı | Yalnız Cumhurbaşkanı kararı gerektiren hâller |
Dolayısıyla Konya'da bir parselin tam statüsü için Resmî Gazete taraması yeterli değildir: belediye meclisi kararlarının da sorgulanması gerekir. 5393 rejiminin ulusal ölçeği için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: ulusal harita yazısına bakılabilir.
Sıralama neyi anlatıyor
Kararların hangi sırayla geldiği de bilgi taşır.
Beyşehir İçerişehir: önce 2021'de yenileme alanı, sonra 2025'te riskli alan. Yani alan önce koruma ekseninde ele alınmış, dört yıl sonra afet riski ekseni eklenmiştir.
Karatay Aziziye: 2018 ve 2019'da yenileme alanı, 2020'de iki ayrı riskli alan kararı, 2021'de yeniden iki yenileme alanı kararı. Burada iki rejim iç içe ilerlemiştir.
Meram Şükran: 2015'te riskli alan, 2021'de yenileme alanı, 2023'te yeniden riskli alan — üstelik 2023 kararı "Şükran, 18 ve 21", 2021 kararı ise "Şükran, 18 ve 20" mahallelerini sayar. Mahalle listeleri bile birebir aynı değildir.
Bu üç örüntü aynı sonuca çıkar: Konya'da bir parselin statüsü, tek bir karara bakılarak belirlenemez. Doğru yöntem, mahalle adıyla her iki rejimde ve tüm yıllarda tarama yapmak ve bulunan kararların ekli krokilerini üst üste koymaktır.
Sille örneği: kararın kendisi üç kez konu oldu
Selçuklu Sille'de tek bir yenileme alanı kararı — 10/7/2020 tarihli ve 2743 sayılı Karar — arşivde üç kez karşımıza çıkar: 2020'de ilan, 2022'de 5415 sayılı Kararla ve 2025'te 10617 sayılı Kararla yeniden düzenleme konusu olmuştur.
Bu, alan kararlarının statik olmadığını gösteren tipik bir örüntüdür. Bir parselin statüsü sorgulanırken yalnız ilk karar değil, o karara atıf yapan sonraki kararlar da aranmalıdır. Aynı örüntünün riskli alandaki karşılığı için geri alınan riskli alan kararları: dokuz karar yazısına bakılabilir.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Her iki rejimi ayrı ayrı sorgulayın. Konya'nın üç mahallesinde iki rejim de vardır.
- Ekli krokileri karşılaştırın. Mahalle adı örtüşse de sınırlar örtüşmeyebilir.
- Sonraki kararları arayın. Sille örneğinde asıl karar üç kez düzenlemeye konu olmuştur.
- Koruma kurulunu tespit edin. Yenileme alanında proje onayı koruma bölge kurulundadır.
- Vergi rejimini karıştırmayın. 5366'daki muafiyet ile 6306'daki istisna aynı kapsamda değildir.
- İhale rejimini kontrol edin. Yenileme alanında 4734 muafiyeti vardır; 6306'da yoktur.
- 6306 uygulaması yapılacaksa m.9/3 uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşünün alınıp alınmadığını sorun.
- Ulusal tablolar için yenileme alanı kararları: ulusal harita yazısına bakılabilir.
