Sit alanında dönüşüm: yenileme alanı rejimi 5366

İstanbul'da dönüşüm denilince akla ilk gelen kanun 6306'dır; ancak Beyoğlu'nun Cihangir, Galata, Balat çevresi gibi kentsel sit alanlarında proje geliştiren bir şirket için asıl çerçeve çoğu zaman farklı bir kanundur: 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun.

Aradaki fark biçimsel değil; karar mercii, proje türü, vergi rejimi ve kamulaştırma yolu başka başkadır. Aşağıda bu ayrımı ve tarihî dokulu bölgelerde yatırımcının izlemesi gereken sırayı 8 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metinler üzerinden ele alıyoruz.

Hangi kanun devrede: üç yol

Üç yolun hazırlık işlemleri 2024'ten beri tek merkezde toplanıyor: 6306'ya eklenen Ek Madde 5 uyarınca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 5393 m.73 kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı ile 5366 kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütür.

Kesişme noktası ise 6306 m.9/3'te: 2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. Yani sit alanında 6306 uygulaması tamamen kapalı değildir; ancak ek bir görüş şartına bağlanmıştır.

5366'nın kapsamı: kim, nerede

5366 m.1, kanunu uygulayacak idareleri ve alanı birlikte tanımlıyor. Uygulayıcılar: büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe belediyeleri, il ve ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyeler; bunların yetki alanı dışında il özel idareleri.

Alan ise şu ölçütlerle tanımlanmış: yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanları.

Amaç maddesinde sayılan hedefler, projenin fonksiyon kurgusunu da belirliyor: bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore ederek konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturmak, tabiî afet risklerine karşı tedbir almak ve taşınmaz varlıkları yaşatılarak kullanmak.

🔴 İlan süreci: üç kademe ve üç aylık karar

Yenileme alanı ilanı, İstanbul gibi büyükşehirlerde üç kademeli işler (m.2):

1. İlçe belediye meclisi — üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar.
2. Büyükşehir belediye meclisi — onay.
3. Cumhurbaşkanı — projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.

Büyükşehir dışındaki belediyelerde meclis kararı doğrudan Cumhurbaşkanına sunulur; il özel idarelerinde karar il genel meclisince alınır. Cumhurbaşkanınca kabul edilen alanlardaki uygulama bir program dâhilinde etap etap projelendirilebilir; etap proje ve programları meclis salt çoğunluğu kararı ve belediye başkanının (il özel idaresinde valinin) onayıyla uygulamaya konulur.

Alan içindeki taşınmazların hukuki durumu ise projenin onayına bağlanmış: belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tâbi olur. Büyükşehir sınırları içinde, büyükşehir belediyesinin yapacakları dışındaki yenileme projeleri ilçe belediyelerince hazırlanır, meclislerinde kabul edilir ve büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer.

🔴 Vergi rejimi: "her türlü vergi, resim, harç ve ücretten muaf"

5366 m.3'ün tek cümlelik hükmü, 6306'daki listeli istisnadan daha geniştir: "Yenileme alanlarındaki uygulamalar her türlü vergi, resim, harç ve ücretlerden muaftır."

6306 m.7/9 istisnayı taraf ve işlem bazında sayarken, 5366 muafiyeti uygulamaya bağlıyor. İki rejimin karşılaştırılması, aynı parselin hangi kanun kapsamında yürütüleceği kararını doğrudan etkiler.

İhale muafiyeti ayrıca yazılıdır: yenileme alanlarında yapılacak uygulamalarda her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç olmak üzere 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu hükümlerinden muaftır. Bu, projelerin özel hukuk sözleşmeleriyle yürütülmesine imkân verir.

Proje içeriği ve malikin yapabilecekleri

Yenileme projesinin ne olduğu da tanımlı: uygulama alanı içindeki taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ile onarılacak veya yeniden inşa edilecek yapıların imar mevzuatında öngörülen projelerinden oluşur. Projeleri onaylamak üzere 2863 m.51'e göre gerektiği kadar Koruma Bölge Kurulu oluşturulur ve kurulca onaylanan projeler idarece uygulanır.

Malikin kendi yapısını yenilemesi mümkün, ancak dört şarta bağlı (m.3): kendi parseli ve yapısı aynen korunarak yenilenecek olması, projenin bütünlüğünü bozmaması, belediyece kabul edilen projeye bağlı kalınması ve idarenin belirleyeceği amaçta kullanılması. Bu durumda uygulamanın projeyle eş zamanlı başlatılması ve tamamlanması esastır; aksi takdirde idarece Kanun hükümleri uygulanır.

Yapmama hâlinin sonucu da yazılı: yenileme projelerinin gerektirdiği uygulamalar verilen süre içinde yapı malikince yapılmazsa, il özel idaresi veya belediye tarafından yapılarak masrafı yapı malikinden tahsil edilir. İdarece ödemeyi kolaylaştırıcı tedbirler alınabilir.

Mülkiyet tarafı: kısıtlama, anlaşma, kamulaştırma

m.4, alan ilan edildikten sonra mülkiyet üzerindeki etkileri düzenliyor.

Geçici kısıtlama. İdare, yenileme alanı ilan edilen yerlerdeki taşınmazlar üzerinde her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konularında proje tamamlanıncaya kadar geçici kısıtlamalar uygulayabilir. Alım kararı verilirken bu, taşınmazın kullanım değerini doğrudan etkileyen bir husustur.

Önce anlaşma. Yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Anlaşma sağlanamazsa taşınmazlar idarece kamulaştırılabilir ve bu kamulaştırmalar 2942 m.3/2'deki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Mülkiyet hanesi açık, varisi belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak bulunan taşınmazlarda da aynı hükümlere göre işlem yürütülür; idare veraset ilamı çıkarttırmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

Kamulaştırma dışındaki yollar. İdareler, kamulaştırma yerine uygun gördüklerinde satın alma, kat karşılığı ve Türk Medeni Kanununda düzenlenen intifa hakkı veya üst hakkı kurulması yoluyla sınırlı ayni hak tesis edebilir. Kurumsal yatırımcı için asıl müzakere alanı budur: kat karşılığı ve üst hakkı modelleri kanunda açıkça sayılmıştır.

Toplu yapı ve re'sen tescil. Kamu hizmetine ayrılan alanlar hariç, yenileme alanı sınırları içinde sınırları imar ve parselasyon planlarında belirlenmek kaydıyla, tasdik edilen mimari projelere uygun olarak 634 sayılı Kanunun toplu yapıya ilişkin hükümlerine göre tek bir kat mülkiyeti tesis edilebilir. İdare ayrıca işletme projeleri hazırlayarak tapu sicilinin beyanlar hanesinde belirtme isteyebilir ve şartları oluştuğunda kat mülkiyeti ve kat irtifakını re'sen tapu siciline tescil ettirmeye yetkilidir.

Hazine taşınmazları: bedelsiz devir ve beş yıl kuralı

Yenileme alanında kalan Hazineye ait taşınmazlar — bir kamu hizmetine tahsisli olanlar, ön izin verilmiş veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş olanlar, askerî yasak ve güvenlik bölgeleri ile sivil ve askerî hava alanları ve mania planları kapsamındaki yerler hariç — Cumhurbaşkanı kararı ile projeyi yürüten idareye bedelsiz devredilir ve devir işlemleri her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

Devrin şartı da var: devir tarihinden itibaren beş yıl içinde devir amacına uygun olarak kullanılmayan taşınmazlar bedelsiz olarak re'sen Hazine adına tescil edilir. Ayrıca bu taşınmazlardan elde edilecek gelirin, proje ve uygulama giderleri düşüldükten sonra kalan kısmının yüzde 50'si Hazineye aktarılır. Devir işlemleri sonuçlanıncaya kadar bu taşınmazlar Hazinece satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izin veya irtifak hakkına konu edilemez.

Üçüncü yol: 5393 m.73 ve proje ortak gideri

Tarihî dokusu bulunan bir bölge, aynı zamanda belediyenin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanına da konu olabilir. 5393 m.73 uyarınca belediye, belediye meclisi kararıyla; konut, sanayi, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti ve rekreasyon alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbir almak amacıyla proje uygulayabilir. Alanın belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması şarttır; kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde ise ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanı kararı aranır.

Bu yolun yatırımcı açısından en belirleyici kalemi proje ortak gideridir. Alt yapı ve rekreasyon harcamaları proje ortak gideri sayılır; belediyeye ait inşaatların ortak giderlerini belediye karşılar. Buna karşılık kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Yaptırım doğrudan projeyi durdurur: proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni verilemez; su, doğal gaz ve elektrik bağlanamaz.

Tapu tarafında da bir belirtme rejimi var: dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca bu alanlarda ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesi işlemleri belediyenin izni ile yapılır.

İki hüküm daha doğrudan yatırım modelini ilgilendiriyor. Birincisi, belediye; imar uygulaması yapmaya, taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. İkincisi, belediyeyle anlaşma yapmayan veya kamulaştırılmasına gerek duyulmayan malzemelerden, proje alanında kendilerine 3194 m.18'e göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

Cihangir tipi bir parselde alıcının kontrol sırası

• Tescil durumu. Yapı, 2863 kapsamında tescilli taşınmaz kültür varlığı mı? Tescilliyse müdahaleler koruma bölge kurulu kararına bağlıdır; ayrıntı için tescilli taşınmaz alırken 2863'ün getirdiği yükler yazısına bakılabilir.
• Alan statüsü. Parsel sit alanı içinde mi, koruma alanında mı; ayrıca yenileme alanı ilanı var mı, varsa Cumhurbaşkanı kararı hangi tarihte?
• Proje aşaması. Yenileme projesi koruma bölge kurulunca karara bağlanmış mı? Karar sonrası tüm taşınmazlar proje hükümlerine tabidir.
• Geçici kısıtlama. Yapılaşma, kullanım veya işletme kısıtlaması uygulanıyor mu?
• 6306 alternatifi. Aynı parsel için riskli yapı tespiti yolu açık mı; açıksa sit statüsü nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşü gerekecektir. Riskli alan tarafındaki ölçütler ve dava penceresi için riskli alan ilanında %65 ölçütü, malik kararları için kentsel dönüşümde salt çoğunluk yazılarına bakılabilir.