Kentsel dönüşümün üç ayağından biri 6306, biri 5366, üçüncüsü ise 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesidir. Bu yol, afet riskinden bağımsız olarak belediyeye kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisi verir ve yatırımcı açısından en ayrıntılı düzenlenmiş modeldir: alan büyüklüğü, imar yetkisi, proje ortak gideri, hasılat paylaşımı ve harç indirimi maddede tek tek yazılıdır.
Aşağıda maddeyi şirket ve alıcı gözüyle 8 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metin üzerinden ele alıyoruz. Sit alanlarındaki yenileme rejimi ve üç yolun karşılaştırması için sit alanında dönüşüm ve yenileme alanı rejimi yazısına bakılabilir.
İlan şartı: amaç + sınır
Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut, sanayi, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbir almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
İlan için iki şart birlikte aranır: sayılan amaçlardan birinin veya birkaçının gerçekleşmesi ve alanın belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması. Kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde ise ek şart vardır: ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması.
🔴 Alan büyüklüğü: en az 5, en çok 500 hektar
Maddenin en somut sınırı ölçektedir. İlan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan, imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması ve etaplar hâlinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir.
Bir esneklik de tanınmış: toplamı 5 hektardan az olmamak kaydıyla, proje alanıyla ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir. Parçalı mülkiyet yapısında bu, birbirine bitişik olmayan adaların tek projede toplanmasına imkân verir.
Büyükşehirde yetki kimde
İstanbul gibi büyükşehirlerde yetki dağılımı maddede net: büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. İlçe belediyeleri ancak büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde kendi sınırları içinde proje uygulayabilir.
İmar yetkisi de merkezde toplanmış: büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak projelere ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ile 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
Yatırımcı açısından bunun anlamı, ruhsat ve plan muhatabının ilçe belediyesi olmayabileceğidir; proje takvimi kurulurken yetkili idarenin doğru tespiti ilk adımdır.
🔴 Proje ortak gideri: ödenmezse ruhsat da abonelik de yok
Maddenin şirket ve malik açısından en bağlayıcı hükmü budur. Alt yapı ve rekreasyon harcamaları proje ortak gideri sayılır. Belediyeye ait inşaatların proje ortak giderlerini belediye karşılar.
Buna karşılık iki grup katılmak zorundadır:
- Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri,
- Kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri.
Katılma ölçüsü de yazılı: sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında. Yaptırım ise projeyi fiilen durdurur: proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğal gaz ve elektrik bağlanamaz.
Bu hüküm, dönüşüm alanında arsa veya bağımsız bölüm satın alan yatırımcı için gizli bir maliyet kalemidir: devralınan taşınmaza bağlı ortak gider yükümlülüğü, ruhsat ve abonelik aşamasında karşıya çıkar.
Tapuya işlenen sınır ve belediye izni
Alan kararının mülkiyet üzerindeki etkisi tapuya yansır: dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler de belediyeye bildirilir.
Alan içindeki işlem serbestisi de sınırlanır: ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Alıcı bakımından bu, tapu kaydının beyanlar hanesinin okunmasını zorunlu kılan bir kısıtlamadır.
Kamu taşınmazları, ecrimisil ve dörtte bir harç
| Konu | Kural |
|---|---|
| Kamu gayrimenkulleri | Dönüşüm alanı içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller, harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir |
| Ecrimisil | Devredilen bu gayrimenkuller için, Cumhurbaşkanınca alan kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez; tahakkuk ettirilmiş olanlar terkin edilir, tahsil edilenler iade edilir |
| Münferit yapılar | Proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır |
| Belediye mülkiyetine geçen taşınmaz | Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez |
Üçüncü satır, 6306'daki tam istisnadan farklı bir teknik kullanıyor: burada muafiyet değil oran indirimi vardır — vergi, resim ve harçların dörtte biri ödenir. Bu nedenle aynı parselin hangi kanun kapsamında yürütüldüğü, işlem maliyetini doğrudan değiştirir.
Anlaşma, dava ve gecekondu hakları
Anlaşma esastır. Proje alanlarındaki yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kanun ayrıca yargılama hızına ilişkin bir kural koyar: proje kapsamındaki gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Kamulaştırmasız el atma davası hakkı. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden, proje alanında kendilerine 3194 m.18'e göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Bu, malike tanınmış açık bir dava hakkıdır ve alan ilanının tek başına hak kaybı doğurmadığını gösterir.
2981 kapsamı dışındaki gecekondu sahipleri. Bunlara enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkânları ölçüsünde proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir; TOKİ ile iş birliği yapılarak konut satışı da mümkündür. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.
Mirasçısı belirsiz ve ihtilaflı taşınmazlar
Büyük ölçekli alanlarda projeyi en çok geciktiren kalem, mülkiyeti belirsiz parsellerdir. Madde bunun için iki araç veriyor.
Birincisi kamulaştırma tarafında: projelerin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya, belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Böylece mülkiyet uyuşmazlığı bedel üzerinden sürerken uygulama durmaz.
İkincisi usul tarafında: belediye, uygulama alanındaki taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir. Mirasçıların tespit edilememesi, kamulaştırma işlemini kilitlemez.
Yargılama hızına ilişkin kural da bu tabloyu tamamlıyor: proje kapsamındaki gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. Yatırımcı açısından bu, ihtilafın çözüm süresini kısaltan bir hükümdür; ancak "öncelik" bir sonuç garantisi değil, sıraya ilişkin bir kuraldır.
Hasılat paylaşımı ve değer tespiti yetkisi
Maddenin yatırım modeli açısından en esnek hükmü şudur: belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.
Hasılat paylaşımının kanunda açıkça sayılması, projelerin kat karşılığı dışında bir modelle de kurgulanabilmesini sağlar. Kurumsal yatırımcı bakımından müzakere edilecek asıl parametreler; değer tespitinin yöntemi, paylaşım oranı ve ortak giderin hangi tarafta kalacağıdır.
Mülkiyeti tartışmalı taşınmazlar için de bir çözüm öngörülmüş: projelerin uygulanması sırasında tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya, belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir.
Cephe yenileme: ayrı bir yetki, ayrı bir nisap
Maddeye 6306 ile eklenen fıkralar, dönüşüm alanı ilan edilmeden de kullanılabilen bir araç getiriyor: bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları.
Karar mercii ve finansman yazılı: büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisinin, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunlukla alacağı kararla, masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen alanlarında bu çalışmalar yapılabilir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde ilçe belediyeleri de kendi sınırları içinde bu işleri yapabilir.
İki ayrıntı, tarihî ve mimari değeri olan yapılarda önem kazanıyor:
- Telif hakkı ödemesi. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine, talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin beher metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir.
- Kat malikleri nisabı. Bu çalışmalar için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır.
Arsa payı çoğunluğu ölçütü, Kat Mülkiyeti Kanunundaki ortak yer kararlarının sayı ve arsa payı çoğunluğu ölçütünden farklıdır; cephe yenilemede yalnız arsa payı esas alınmıştır.
Ortak hizmet projeleri ve TOKİ'nin saklı yetkisi
Projelerin nasıl yürütüleceğine dair iki hüküm daha var. Birincisi: kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 5393 m.75 çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. İkincisi: Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.
Ayrıca büyükşehir belediyelerince; kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya m.75'e göre kamu kurumlarıyla protokol yapılması hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararıyla yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir. Bu hüküm, dönüşüm ve yenileme alanlarının donatı kurgusunda belediyeye ek bir yetki tanıyor.
| Karar konusu | Merci | Nisap |
|---|---|---|
| Dönüşüm ve gelişim alanı ilanı | Belediye meclisi (büyükşehirde büyükşehir belediyesi) | Meclis kararı |
| Kamu mülkiyetindeki yerlerde alan ilanı | Belediye talebi + Cumhurbaşkanı | Cumhurbaşkanı kararı |
| Alan büyüklüğü, yükseklik ve yoğunluk, etaplama | Münhasıran belediye meclisi | Meclis takdiri |
| Cephe yenileme ve aydınlatma çalışması | Belediye meclisi | Salt çoğunluk |
| Cephe çalışmasında bina içi karar | Kat malikleri | Arsa payı çoğunluğu |
| İbadethane ve yurt inşası | Büyükşehir belediye meclisi | Meclis kararı |
Yatırımcı için kontrol listesi
- Yetkili idareyi doğrulayın. Büyükşehirde alan ilanı ve imar işlemleri büyükşehir belediyesindedir; ilçe ancak uygun görülmesi hâlinde uygular.
- Alan büyüklüğü ve etap planını okuyun. 5–500 hektar sınırı ve etaplandırma takdiri belediye meclisindedir.
- Ortak gider yükünü fiyata yansıtın. Ödenmeden ruhsat, iskân ve abonelik alınamaz.
- Tapu beyanlar hanesini kontrol edin. Alan sınırı kesinleştiğinde tapuya işlenir; işlemler belediye iznine bağlıdır.
- Hangi kanunun uygulandığını netleştirin. 5393 m.73'te münferit yapılarda dörtte bir harç alınırken, 6306 kapsamında sayılan işlemlerde istisna söz konusudur; ayrıntı için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.
- Anlaşmama senaryosunu modelleyin. İmar hakkı verilmeyen malik kamulaştırmasız el atma davası açabilir; sürecin genel çerçevesi için kamulaştırmasız el atmada fiilî ve hukuki ayrımı yazısına bakılabilir.
