Kentsel dönüşüm bölgelerinde taşınmaz almak, klasik bir tapu devrinden farklıdır: taşınmazın hukuki durumu yalnız mülkiyet ve takyidat sütunlarında değil, çoğu zaman beyanlar hanesinde ve idarenin dosyasında yazılıdır. Üstelik bu kayıtların bir kısmı satışı engellemez ama alıcıyı doğrudan bağlar.
Bu yazı, dönüşüm bölgesinde alım yapan yatırımcı ve alıcı için tapuda ve idarede aranacak kayıtları 8 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metinler üzerinden sıralıyor. İstanbul'un tarihî dokulu ilçelerinde geçerli olan ek rejim için sit alanında dönüşüm ve yenileme alanı yazısına bakılabilir.
1. Riskli yapı belirtmesi
6306 m.3/2, riskli yapı tespitinin tapuya nasıl yansıyacağını düzenliyor: riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Tebligat rejimi de aynı fıkrada: ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir.
Alıcı için üç sonuç doğar. Birincisi, belirtme satışa engel değildir; taşınmaz riskli yapı şerhiyle birlikte devredilebilir. İkincisi, tebligat malike yapılmış sayıldığı için itiraz süresi alım tarihinden önce başlamış ve bitmiş olabilir. Üçüncüsü, belirtme yalnız tapuda değil, Başkanlığın internet sayfasında ve muhtarlıkta da izlenebilecek bir bilgidir.
2. Alan sınırı kaydı
Alan bazlı uygulamalarda kayıt, tek tek yapılara değil sınıra bağlanır. 5393 m.73 uyarınca dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Bu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler de belediyeye bildirilir.
Riskli alan tarafında ise kayıt tapuda değil Resmî Gazete'dedir: riskli alan kararı Cumhurbaşkanınca verilir ve karara karşı dava Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir; uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz. Alıcı bakımından bu, tapuda hiçbir belirtme görmeden de tartışılamaz bir statünün devralınabileceği anlamına gelir; ayrıntı için riskli alan ilanında %65 ölçütü ve dava penceresi yazısına bakılabilir.
3. İşlem izni şartı
Bazı alanlarda tapu işlemi yapmak, malikin iradesine ek olarak idarenin iznine bağlıdır. 5393 m.73 uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır.
Bu, alım sonrası planlanan işlemleri doğrudan etkiler: parselin bölünmesi, birleştirilmesi, üzerinde üst hakkı kurulması veya cins değişikliği yapılması izne tabidir. Fizibilite bu izin ihtimali üzerine kurulmalıdır.
4. Geçici kısıtlamalar
Yenileme alanlarında ayrı bir kısıtlama yetkisi var. 5366 m.4 uyarınca il özel idaresi ve belediye, yenileme alanı ilan edilen yerlerdeki taşınmazlar üzerinde her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konularında proje tamamlanıncaya kadar geçici kısıtlamalar uygulayabilir.
Kısıtlama tapu kaydında bir takyidat olarak görünmeyebilir; kaynağı idarenin kararıdır. Bu nedenle tarihî dokulu bölgelerde alım öncesinde ilgili belediyeden yazılı bilgi alınması, tapu kaydını okumak kadar önemlidir.
5. Sözleşmelerin akıbeti
Taşınmaz üzerinde daha önce kurulmuş bir inşaat ilişkisi varsa, alım kararında bunun akıbeti belirleyicidir. 6306 m.6/A kapsamındaki alanlarda, daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, tarafların muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır; siciline şerh edilmiş sözleşmeler Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir.
Daha da önemlisi mülkiyet sonucu: taşınmazlar feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmişse, uygulama neticesinde meydana gelen yeni taşınmazlar müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur. Müteahhitten arsa payı satın alan bir yatırımcı, bu ihtimali baştan modellemek zorundadır; ayrıntı için muvafakat aranmayan dönüşüm ve feshedilmiş sayılan sözleşmeler yazısına bakılabilir.
6. İpotek, haciz ve şerhlerin taşınması
Dönüşümde ayni hakların akıbeti, alıcı kadar kredi veren için de kritiktir. 6306 m.6/A/7 uyarınca hak sahibine düşecek bağımsız bölüm Başkanlıkça belirlenen sürede teslim alınmazsa: hak sona erer, dönüşümden önceki taşınmazın değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır ve tapu kaydındaki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler, yatırılan bedel üzerinde devam ettirilir; tapudaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine resen terkin edilir.
Yani ayni hak ortadan kalkmaz, paraya dönüşerek devam eder. İpotekli bir taşınmazın dönüşüme girmesi, ipoteği kendiliğinden sona erdirmez.
7. Haczedilmezlik kayıtları
İki ayrı hüküm, dönüşüm sürecindeki bazı değerleri alacaklıların erişimine kapatıyor:
- 6306 m.7/11: Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş taşınır ve taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak kamu yararına tahsis edilmiş sayılır; bunlar ve Kanun kapsamında alınacak teminatlar hakkında her ne suretle olursa olsun haciz ve tedbir uygulanamaz.
- 5393 m.73: Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez.
Alacaklı konumundaki bir yatırımcı için bu, teminat yapılandırmasında dikkate alınması gereken bir sınırdır.
8. Kültür varlığı tescili ve sit katmanı
Tarihî dokulu ilçelerde tapu kaydının okunması tek başına yeterli olmaz; koruma mevzuatı ayrı bir katman ekler. 6306 m.9/3 bu kesişmeyi açıkça düzenliyor: 2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır.
Alıcı bakımından bu iki ayrı soru doğurur. Birincisi yapı düzeyinde: taşınmaz tescilli bir kültür varlığı mı? İkincisi alan düzeyinde: parsel bir sit alanı veya koruma alanı içinde mi? İlk soruda müdahaleler koruma bölge kurulu kararına bağlanır; ikinci soruda 6306 uygulaması kapalı olmasa da görüş şartı devreye girer ve takvimi uzatır.
Yenileme alanı ilan edilmiş bir bölgede ise sıralama daha da nettir: 5366 m.2 uyarınca belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, hazırlanacak yenileme projelerinin koruma bölge kurulunca karara bağlanmasını müteakip yenileme projesi hükümlerine tâbi olur. Yani projenin kurul kararı alınmadan önceki ve sonraki hukuki durumu farklıdır. Tescilli taşınmaz alımının kendine özgü yükleri için tescilli taşınmaz alırken 2863'ün getirdiği yükler yazısına bakılabilir.
9. Yapı kayıt belgesi katmanı
Dönüşüm bölgelerindeki yapıların bir kısmı Yapı Kayıt Belgesi ile kayıt altına alınmıştır. 3194 geçici m.16 uyarınca belge, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için, süresinde başvuru ve kayıt bedelinin ödenmesi şartıyla verilmiştir.
Belgenin sınırları alıcı için belirleyicidir:
- Beyana dayanır. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar, Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
- Kullanım amacına yöneliktir. Kanun, "Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir" der; belge, yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez.
- Abonelik geçicidir. Belge alan yapılara, talep hâlinde ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğal gaz bağlanabilir.
- Yıkım kararları ve cezalar iptal edilir. Belge verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Kayıt bedelinin hesabı da maddede yazılı: arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda %3, ticari kullanımlarda %5.
Dönüşüm açısından kritik bağ şudur: bu kayıt bedelinden 6306 kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Yani imar barışı geliri ile dönüşüm finansmanı aynı havuzda buluşur.
Alıcı için pratik sonuç: yapı kayıt belgesi bir ruhsat değildir ve beyana dayandığı için sonradan gerçeğe aykırılık tespit edilirse dayanağını kaybedebilir. Dönüşüm sürecinde hak sahipliği hesaplanırken belgeye değil, fiilî ve hukuki duruma bakılacağı öngörülmelidir.
10. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi kayıtları
Dönüşümde haklar yalnız malike bağlı değildir; kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi de mevzuatta ayrı ayrı sayılmıştır ve bunların varlığı alıcıyı ilgilendirir.
Bir yıllık kullanım eşiği. 6306 m.7/9'daki vergi ve harç istisnalarından yararlanacak taraflar arasında, malikin yanında en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri de sayılmıştır. Aynı fıkradaki banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası da, malik olmasa bile bu yapılarda en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere kullandırılan kredileri kapsar.
Taşınma yardımı. 6306 m.6/A/3 uyarınca bu madde kapsamındaki uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir. Burada ölçüt yapıda ikamet olduğundan, işyeri kullanımı bakımından ayrı bir değerlendirme gerekir.
Alıcı için pratik sonuç şudur: satın alınan taşınmazda bir yıldan uzun süredir oturan bir kiracının bulunması, hem işlem istisnaları hem de destek kalemleri bakımından hukuki sonuç doğurur. Bu nedenle kira sözleşmesinin tarihi ve fiilî kullanımın süresi, devir öncesinde belgelenmelidir; bu belgeler yalnız tahliye tartışmasının değil, vergi istisnasının da dayanağıdır.
Tabloda: hangi kayıt nerede aranır
| Kayıt | Nerede görünür | Dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapı belirtmesi | Tapu beyanlar hanesi (10 iş günü içinde bildirilir), yapıya asılan tutanak, e-Devlet, muhtarlık ilanı, Başkanlık internet sayfası | 6306 m.3/2 |
| Riskli alan kararı | Resmî Gazete | 6306 m.2/ç, ek m.1 |
| Dönüşüm ve gelişim alanı sınırı | Tapu beyanlar hanesi ve kadastro paftası | 5393 m.73 |
| İşlem izni şartı | İdare kaydı — tapu işlemi belediye izniyle | 5393 m.73 |
| Yenileme alanında geçici kısıtlama | İdare kararı | 5366 m.4 |
| Şerhli inşaat sözleşmesi | Tapu şerhi — m.6/A alanında terkin edilir | 6306 m.6/A/6 |
| İpotek ve haciz | Takyidat — teslim alınmama hâlinde bedel üzerinde devam eder | 6306 m.6/A/7 |
Alım öncesi sorulacak sorular
- Yapı riskli olarak tespit edilmiş mi; edilmişse tespit tarihi ve itiraz süreci ne durumda?
- Parsel hangi alan statüsünde: riskli alan mı, rezerv yapı alanı mı, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı mı, yenileme alanı mı?
- Alan kararı hangi tarihte yayımlandı? Riskli alan kararında dava süresi yayım tarihinden işler.
- Tapuda hangi belirtmeler var: riskli yapı belirtmesi, alan sınırı kaydı, inşaat sözleşmesi şerhi, kültür varlığı tescil şerhi?
- İdareden hangi izinler gerekecek: ifraz, tevhit, cins değişikliği, ruhsat?
- Proje ortak gideri doğmuş mu? 5393 m.73 alanlarında ortak gider ödenmeden ruhsat, yapı kullanma izni ve abonelik verilmez; ayrıntı için kentsel dönüşüm ve gelişim alanında ortak gider yazısına bakılabilir.
- Yapı tescilli kültür varlığı mı? Tescil, müdahaleleri koruma bölge kurulu kararına bağlar.
