Kentsel dönüşümde en büyük ölçekli karar, tek tek binaların riskli yapı olarak tespiti değil, bir bölgenin riskli alan ilan edilmesidir. Bu karar bir belediye işlemi de değildir: 6306 sayılı Kanunun tanımına göre riskli alan, "zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır."
Bölgeye yatırım yapan veya arsa alan bir şirket için bu kararın iki yüzü vardır: bir yandan projeyi mümkün kılan hukuki zemin, diğer yandan dava penceresi çok dar olan ve sonradan tartışılamayan bir idari işlem. Aşağıda ilanın ölçütlerini, dava rejimini ve ruhsat tarafındaki hızlandırmayı 8 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metin üzerinden ele alıyoruz. Malik tarafındaki karar ve satış rejimi için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı, maliyet tarafı için dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.
Üç ayrı alan kavramı karıştırılmamalı
| Kavram | Tanım | Kararı veren |
|---|---|---|
| Riskli yapı | Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı | Lisanslı kuruluş tespiti, Başkanlık/İdare onayı |
| Riskli alan | Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan | Cumhurbaşkanı |
| Rezerv yapı alanı | Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar | Bakanlık |
Rezerv yapı alanı tanımında 2023'te yapılan değişiklik gözden kaçmamalı: 7471 sayılı Kanunla tanımdan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi çıkarıldı. Bu ibarenin kalkması, rezerv yapı alanının yalnız yeni yerleşim kurmak için değil, Kanun uyarınca gerçekleştirilecek her uygulamada kullanılabilmesinin önünü açıyor.
🔴 Ek Madde 1: riskli alan ilanının iki ölçütü
6306'ya 2016'da eklenen Ek Madde 1, riskli alan ilanı için iki bağımsız ölçüt tanımlıyor. Bunlardan biri gerçekleştiğinde alan, Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir.
(a) Kamu düzeni ölçütü. Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar.
(b) Yüzde altmış beş ölçütü. Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65'i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar.
İkinci ölçüt, sayısal olduğu için uygulamada daha kolay denetlenir: ölçü yapı sayısıdır, inşaat alanı veya parsel sayısı değil. Ayrıca ölçüt yalnız kaçak yapıları değil, ruhsatsız inşa edilip sonradan ruhsat ve iskân alan yapıları da kapsar; yani sonradan yasallaştırılmış olmak, yapının bu sayıma dâhil edilmesini engellemez.
İlanın amaç unsuru da maddede yazılı: fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli yürütülmesini sağlamak. Bu amaç, kararın hukuka uygunluk denetiminde ölçüt olarak kullanılır.
Sınır çizimi için de bir ilke var: riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir. Bu, sınırın parsel bazlı değil, projenin bütünlüğüne göre çizilmesi anlamına gelir ve bir parselin alan içinde ya da dışında kalmasının gerekçesini oluşturur.
🔴 Dava penceresi: yayım tarihinden itibaren, sonradan değil
Ek Madde 1'in ikinci fıkrası, yatırımcı açısından maddenin en kritik hükmünü içeriyor:
"a) Riskli alan kararına karşı Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz."
İkinci cümle, idare hukukunda yerleşik "uygulama işlemi üzerine düzenleyici işleme karşı dava açılabilir" imkânını bu karar bakımından kapatıyor. Sonucu şudur:
- Karar Resmî Gazete'de yayımlandığında süre işlemeye başlar ve bu, kararın muhatabı olan herkes için geçerlidir.
- Yıllar sonra bir yıkım, kamulaştırma veya tapu işlemi tebliğ edildiğinde, o işleme karşı dava açılabilir; ancak aynı davada riskli alan kararının kendisi tartışma konusu yapılamaz.
Taşınmaz alımında due diligence bakımından bu, tapu kaydı kadar önemli bir kontrol kalemidir: parselin bulunduğu alan hakkında yayımlanmış bir riskli alan kararı olup olmadığı ve varsa yayım tarihi, alıcının dava imkânını doğrudan belirler. Alan kararı kesinleşmişse, alıcı devraldığı taşınmazla birlikte tartışılamaz bir hukuki statüyü de devralır.
Kamu alımlarında pazarlık usulü
Aynı fıkranın (b) bendi, ilan edilen alanlarda kamu tarafındaki satın alma usulünü değiştiriyor: (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen hâllere dayanan işlerden sayılır.
Hüküm yalnız (a) bendi — yani kamu düzeni ölçütüyle ilan edilen alanlar — için öngörülmüştür; %65 ölçütüyle ilan edilen alanlar bu kapsamda sayılmamıştır. Yükleniciler için sonuç, bu alanlardaki kamu işlerinde açık ihale yerine pazarlık usulünün dayanağının kanunla kurulmuş olmasıdır.
Ek Madde 2: otuz günde ruhsat, otuz günde iskân
Süre riskini azaltan bir başka hüküm 2023'te eklendi. Ek Madde 2 uyarınca Başkanlık tarafından yapılacak veya yaptırılacak yapılara, şu şartlarla başkaca belge istenmeksizin ruhsat verilir:
- Yapının imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olması,
- Uygulama imar planı ve mevzuata aykırı olmaması,
- Mimari, statik, tesisat ve her türlü fennî mesuliyetin Başkanlık tarafından üstlenilmesi,
- Mülkiyetin belgelenmesi.
Bu şartlar sağlandığında, müracaat tarihinden itibaren otuz gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı verilir; yapıların tamamlanmasının ardından da otuz gün içinde yapı kullanma izni düzenlenir.
İki ayrıntı önemlidir. Birincisi, ruhsat avan projeye göre verilmektedir; uygulama projesi beklenmez. İkincisi, hüküm Başkanlık tarafından yapılacak veya yaptırılacak yapılar içindir; özel bir yatırımcının kendi projesi bu hızlandırılmış rejime doğrudan girmez. Bu nedenle kamu–özel iş birliğiyle yürütülen dönüşüm projelerinde, işin Başkanlık tarafından "yaptırılan" iş niteliğinde kurgulanıp kurgulanmadığı ruhsat takvimini belirler.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının hazırlık yetkisi
5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanunla eklenen Ek Madde 5, Başkanlığın alan ilanlarındaki rolünü genişletti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütür.
Bu, üç ayrı kanundaki alan ilanı süreçlerinin hazırlık aşamasının tek merkezde toplanması anlamına geliyor. Tarihî dokusu bulunan bölgelerde kullanılan yenileme alanı rejimi de artık bu hazırlık yetkisinin kapsamındadır.
🔴 İki yıllık kullan-ya-da-kaybet kuralı
Kamu taşınmazlarının dönüşüme tahsisinde bekleyen bir yaptırım var. Geçici Madde 1 uyarınca; 775, 5366 ve 5393 sayılı kanunlar ile 4706 sayılı Kanun ve diğer kanunlar kapsamındaki dönüşüm ve iyileştirme uygulamaları için TOKİ'ye, İdareye ve diğer kamu idarelerine tahsis ve devredilmiş olup da tahsisin yapıldığı veya mülkiyetin devredildiği tarihten itibaren iki yıl içinde dönüşüm ve iyileştirme uygulaması başlatılmayan taşınmazların:
- tahsisleri resen kaldırılır,
- devir işlemi iptal edilmiş sayılır,
- taşınmaz tapuda resen Hazine adına tescil edilir,
- Başkanlığın talebi üzerine Kanunun öngördüğü amaçlar için kullanılmak üzere Başkanlığa devredilir.
Yatırımcı açısından iki sonucu vardır. Birincisi, bir belediyeye veya kamu idaresine tahsisli görünen bir taşınmaz üzerinde kurgulanan proje, tahsisin iki yıllık süreyi doldurup doldurmadığına bağlı bir belirsizlik taşır. İkincisi, süre dolmuşsa taşınmazın muhatabı artık tahsis edilen idare değil, Kentsel Dönüşüm Başkanlığıdır; sözleşme görüşmelerinin karşı tarafı değişir.
Diğer afet mevzuatıyla birlikte uygulama
6306, deprem ve afet mevzuatının yerine geçmez; yanında işler. m.9/1 uyarınca bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması, bu Kanunun uygulanmasına engel teşkil etmez.
Bu hüküm, aynı taşınmaz hakkında iki ayrı rejimin paralel yürüyebileceğini gösteriyor: 7269 kapsamında bir afete maruz bölge kararı veya hasar tespiti bulunması, 6306 uygulamalarını durdurmaz. Uygulamada bu, hasar tespiti ile riskli yapı tespitinin farklı sonuçlar doğurabilmesi anlamına gelir ve her ikisinin ayrı ayrı takip edilmesini gerektirir.
| Konu | 6306 | 7269 |
|---|---|---|
| Tetikleyici | Riskli yapı tespiti veya alan ilanı | Afet ve hasar tespiti |
| Alan kararı | Riskli alan — Cumhurbaşkanı | Afete maruz bölge kararı |
| Birlikte uygulama | m.9/1: 7269'un uygulanıyor olması 6306'ya engel değil | — |
Kültür varlığı bulunan alanlarda ise ek bir usul şartı devreye giriyor: m.9/3 uyarınca 2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. Tarihî dokusu bulunan bölgelerdeki projelerde bu görüş, ruhsat öncesi zorunlu bir aşamadır.
Başkanlığa 2027'ye kadar iç borçlanma yetkisi
Alan ilanlarının arkasındaki finansman kapasitesi de 2025'te genişletildi. 4/12/2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 5 uyarınca Başkanlık, 31/12/2027 tarihine kadar Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere kaynak temin etmek maksadıyla, taksitli toplam alacak miktarı esas alınarak, sermayesinin yarısından fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait bankalardan iç borçlanma yapabilir.
Borçlanmanın sınırı da maddede yazılı: anapara, faiz ve borçlanma nedeniyle oluşacak giderlerin toplamı, muhasebe kayıtlarında gösterilen taksitli toplam alacak miktarının yüzde yirmi beşini aşamaz. Ayrıca borçlanma miktarı ve ödeme yapısı, bu alacakların vade yapısına uyumlu olarak belirlenir.
Bu hüküm, hak sahiplerine taksitle satılan konutlardan doğan alacakların bir finansman aracına dönüştürülmesini sağlıyor. Yüklenici ve yatırımcı bakımından anlamı, projelerin ödeme takviminin yalnız bütçe ödeneğine değil, bu borçlanma kapasitesine de bağlı olmasıdır; %25'lik tavan ise kapasitenin üst sınırını gösterir.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Alan statüsünü tapudan önce sorgulayın. Riskli alan kararı Cumhurbaşkanı kararıdır ve Resmî Gazete'de yayımlanır.
- Yayım tarihini not edin. Dava süresi bu tarihten işler; uygulama işlemi üzerine alan kararına dava açılamaz.
- Hangi ölçütle ilan edildiğine bakın. Kamu düzeni ölçütüyle ilan edilen alanlarda kamu alımları 4734 m.21/(b) kapsamında sayılır.
- Rezerv yapı alanını dar yorumlamayın. 2023'ten beri tanım "yeni yerleşim alanı" ile sınırlı değildir.
- Ruhsat takvimini işin kurgusuna göre planlayın. Otuz günlük ruhsat ve iskân süreleri Başkanlıkça yapılan veya yaptırılan yapılar içindir.
- Kamulaştırma ihtimalini modele ekleyin. Alan uygulamalarında kamu taşınmaz hareketleri ayrı bir rejime tabidir; TOKİ'nin sosyal konut alanında acele kamulaştırma yetkisi bu çerçevede değerlendirilmelidir.
