Kentsel dönüşüm anlatan metinlerin neredeyse tamamı aynı cümleyi kuruyor: karar için maliklerin üçte iki çoğunluğu gerekir. Bu cümle 7 Kasım 2023'ten beri doğru değil.
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde karar yeter sayısı, 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle değiştirildi. Kanunun kendi dipnotu değişikliği açıkça kaydediyor: ilgili fıkralarda yer alan "en az üçte iki" ibareleri "salt" şeklinde değiştirilmiştir. Bugün yürürlükteki metinde "üçte iki" ifadesi yalnızca bu değişikliği anlatan dipnotta geçiyor; karar kuralının kendisinde geçmiyor.
Fark küçük görünüyor ve değil. Üçte iki ile salt çoğunluk arasındaki aralık, bir binada kimin kararı dayatabileceğini ve kimin arsa payının satışa çıkacağını belirliyor.
Kaynak. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, resmî tam metin (mevzuat.gov.tr), 5 Eylül 2026'da okundu. Aşağıdaki madde numaraları bu metne aittir. Genel bilgilendirmedir, belirli bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş değildir.
Kural bugün ne diyor
Madde 6/1, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce şu işlemler için karar alınabileceğini söylüyor:
- parsellerin tevhit edilmesi,
- münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması,
- ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri,
- yeniden bina yaptırılması,
- payların satışı,
- kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi.
Karar, "yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile" alınır.
İki ayrıntı buradan çıkıyor. Birincisi, çoğunluk kişi sayısına göre değil, hisse oranına göre hesaplanıyor — on malikten altısı değil, arsa paylarının yarısından fazlası. İkincisi, kanun paydaşın yapının paydaşı olup olmadığına bakmıyor; ölçüt taşınmazdaki hisse.
7471 ile eklenen cümleler kapsamı genişletti: yeni uygulamaların gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler, kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler de artık salt çoğunlukla alınan karara istinaden yapılıyor.
Yani "bu işlem için herkesin imzası lazım" cevabı, 6306 kapsamındaki bir uygulamada çoğu hâlde artık geçerli değil. İdareye, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabiliyor.
Bu tartışmanın öncesi: tespit ve on beş günlük itiraz
Çoğunluk tartışması, yapının riskli olduğu tespit edildikten sonra başlıyor. Tespitin kendisine karşı da bir süre var ve genellikle kaçırılan süre bu.
Madde 3/1 uyarınca riskli yapı tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabileceği gibi, süre vererek maliklerden de isteyebilir; verilen sürede yaptırılmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır.
Aynı fıkra itirazı düzenliyor: "Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir." İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Madde 3/2 ise sürenin ne zaman işlemeye başladığını belirliyor. Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Tebliğ yerine geçmek üzere tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
Belirleyici cümle şu: "Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır." Yani itiraz süresi, tutanağı kapıda gördüğünüz gün değil, muhtarlıktaki ilanın son günü işlemeye başlar.
Bir de zorlama hükmü var: tespit yapılmasının engellenmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açtırılarak resen tespit yapılır.
Yıkım süresi ve kira yardımı
Madde 5/1, uygulamalarda öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesinin esas olduğunu söylüyor. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Yapım yardımının usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.
İki nokta buradan çıkıyor. Kira yardımı yalnız malike ait değil; kiracı ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahibi de kanun metninde sayılıyor. Ve kanun "yapılabilir" diyor — hak sahipliği ile miktar ayrı konular; tutarlar bu sayfada verilmiyor, yürürlükteki düzenlemeden teyit edilmelidir.
Madde 5/3 yıkım için süreyi belirliyor: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yıkım idari makamlarca yapılır.
Madde 6/A ise bir istisna kuruyor: yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir. Bu hâlde çoğunluk tartışması hiç doğmuyor.
Karara katılmayan malike ne oluyor
Kanun burada bir usul kuruyor ve usulün her adımı süreli.
Bildirim. Salt çoğunlukla karar alan malikler; alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi, ya da teklifin görülüp incelenebileceği yeri, karara katılmayan maliklere bildirir. Bildirim iki yoldan biriyle yapılır: noter vasıtasıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle.
Bildirim ne zaman yapılmış sayılır. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Bu, sürenin başlangıcını belirlediği için kritik: ilanın asıldığı gün değil, indiği gün.
On beş günlük pencere. Bildirimde ayrıca şu husus da yer alır: bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya aynı süre içinde teklif kabul edilmezse, arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı.
Bu cümle iki ayrı davranışı aynı sonuca bağlıyor: teklifi incelememek de, incelemek ama kabul etmemek de aynı on beş günün sonunda satışa götürüyor.
Satış. Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Satış gerçekleşmezse ne olur
Burada riskli alan ile riskli yapı arasında bir ayrım var ve pratikte sonucu değiştiriyor.
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, paydaşlara satış gerçekleşmezse bu paylar, tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.
Riskli yapılarda ise böyle bir alıcı yok. Kanun, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işleminin tekrarlanacağını söylüyor.
Bir ayrıntı da devir yasağı gibi işliyor: karara katılmayan malikin arsası veya arsa payı, Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılırsa, tapuda tescil işleminin yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.
Süreler tek tabloda
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Muhtarlıkta ilan yoluyla bildirim | 15 gün ilan; bildirim ilanın son günü yapılmış sayılır | m.6/1 (7471) |
| Teklifin incelenmesi veya kabulü | Bildirimden itibaren 15 gün | m.6/1 (7471) |
| Satış sürecinde idarenin tebligatları | e-Devlet Kapısı + 15 gün muhtarlık ilanı; son gün tebliğ sayılır | m.6/1 (7471) |
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | m.3/1 (7471) |
| Riskli yapının maliklerce yıktırılması | doksan günden fazla olmamak üzere verilen süre | m.5/3 (7471) |
Tapudaki haklar ve şerhler ne oluyor
Açık artırma ile satılacak paylar üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işleminden sonra tapu kaydındaki haklar ve şerhler, Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Bu, ipotekli bir arsa payının satışa çıkmasının ipoteği yok saymadığı anlamına geliyor: alacak, taşınmazın yerine bedele bağlanıyor.
Satış yargı kararıyla iptal edilirse
Kanun bu ihtimali de düzenliyor ve satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal hâlini ayrı tutuyor.
Satış işlemi yargı kararı ile iptal edilirse, Başkanlığın durumu tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı — satıştan sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş ve satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken veya fiilen imkânsız hâle getiren bir uygulamaya tabi tutulmamışsa — resen eski maliki adına tescil edilir.
Aynı anda, satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir.
İki şart da önemli: pay üçüncü kişiye geçmişse ya da parselde geri dönülemez bir uygulama yapılmışsa, iptal kararı taşınmazı geri getirmiyor.
Bu değişiklik kimin lehine, kimin aleyhine
Salt çoğunluğa geçiş, dönüşümü hızlandırmak için yapılmış bir değişiklik ve etkisi iki yönlü.
Çoğunluğu kuran malikler için karar alma eşiği düştü ve 7471'in eklediği cümlelerle, daha önce herkesin muvafakati aranan izin ve ruhsat işlemleri de çoğunluk kararına bağlandı. Buna karşılık kanun, çoğunluğa bir bildirim yükü getirdi: teklifin noter yoluyla veya muhtarlık ilanıyla usulünce bildirilmesi ve bildirimde satış ihtarının yer alması, satış sürecinin dayanağını oluşturuyor.
Karara katılmayan malik için korunma alanı daraldı ama kaybolmadı. Rayiç değer tespiti Başkanlıkça yaptırılıyor ve satış bu değerin altında yapılamıyor; süreç boyunca tebligatlar e-Devlet ve muhtarlık ilanı üzerinden yürüyor. Sürecin tamamı on beş günlük pencereler üzerine kurulu olduğu için, bildirimi geç fark etmek pratikte savunma imkânını tüketiyor.
Kritik olan, sürenin ne zaman başladığını bilmek. Muhtarlık ilanında başlangıç, ilanın asıldığı gün değil son günüdür; teklifi inceleme ve kabul için verilen on beş gün o tarihten işler.
Ne yapılmalı
Karara katılmayan malikseniz: bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını (noter mi, muhtarlık ilanı mı), ilanın hangi tarihte başlayıp bittiğini ve bildirimde satış ihtarının yer alıp almadığını tespit edin. Bu üç unsur, sonraki satış işleminin dayanağıdır.
Çoğunluğu kuran malikseniz: kararı hisse oranına göre belgeleyin, imzalı karar tutanağı veya vekâletname/sözleşme örneklerini hazırlayın ve bildirimin içeriğine satış ihtarını mutlaka koyun.
Her iki hâlde: riskli yapı tespitine karşı on beş günlük itiraz süresi çoktan işlemiş olabilir. Süreç tespit ile başlıyor; çoğunluk tartışması onun üstüne kuruluyor.
Kentsel dönüşüm ve arsa payı satışı süreçlerinde Türkiye gayrimenkul ekibimiz süreci ve tapu tarafını, tazminat davaları ekibimiz ise bedel ve iptal uyuşmazlıklarını yürütüyor.
