Kentsel dönüşüm mevzuatı çoğunlukla idarenin başlattığı bir süreç olarak anlatılır. Oysa 6306 sayılı Kanunda, gayrimenkul geliştiricisinin kendi taşınmazı için başlatabileceği bir yol vardır: m.3'ün yedinci fıkrası, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep etmesine imkân verir.
Bunun bir bedeli vardır ve kanunda sayısal olarak yazılıdır: yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzu. Aşağıda bu mekanizmayı, alternatifini ve rezerv yapı alanı statüsünün getirdiklerini 8 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metin üzerinden ele alıyoruz. Alan ilanlarının genel çerçevesi için riskli alan ilanında %65 ölçütü ve dava penceresi yazısına bakılabilir.
🔴 m.3/7: iki seçenekli %30 kuralı
Fıkranın metni açıktır: "Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir."
| Seçenek | İçerik |
|---|---|
| Ayni katkı | Yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun mülkiyetinin devrine muvafakat |
| Nakdî katkı | Aynı miktarın değerinin, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi |
Ölçünün "yapılaşmaya esas arsa metrekaresi" olması önemlidir: hesap, parselin toplam yüzölçümü üzerinden değil, yapılaşmaya esas alınan metrekare üzerinden yapılır. Bu, imar planı ve plan notlarının belirlediği bir büyüklüktür; başvuru öncesinde imar durumunun netleştirilmesi, katkı payının doğru hesaplanması için ön koşuldur.
İki seçenek arasındaki tercih ise bir finansman kararıdır: ayni katkıda arsanın üçte birine yakın kısmı elden çıkar; nakdî katkıda ise mülkiyet korunur ancak peşin bir ödeme yükü doğar. Projenin iç verim hesabında bu iki senaryonun ayrı ayrı modellenmesi gerekir.
Fıkranın geçmişi de dikkat çekicidir: hüküm Anayasa Mahkemesince iki kez iptal edilmiş (27/2/2014 ve 15/11/2017 tarihli kararlar), en son 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir. Bugünkü metin bu yeniden düzenlemenin ürünüdür.
Rezerv yapı alanı statüsü ne sağlıyor
Rezerv yapı alanı, 6306 m.2'de "Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar" olarak tanımlanmıştır. 2023'te tanımdan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresinin çıkarılması, statünün yalnız yeni yerleşim kurmakla sınırlı olmadığını göstermektedir.
Statünün pratik sonuçları Kanunun farklı maddelerine dağılmış durumda:
- Belediye harcı muafiyeti (m.7/10). Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.
- Vergi ve harç istisnaları (m.7/9). Sayılan taraf ve işlemler bakımından noter ve tapu harcı, damga vergisi ve diğer yükler istisnadır; ayrıntı için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.
- Hazine taşınmazlarının devri (m.3/3). Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında olup Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan kamu idarelerine tahsisli olanlar Cumhurbaşkanı kararıyla, tahsisli olmayanlar ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak Başkanlığa devredilir veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ'ye ve İdareye bedelsiz devredilebilir.
- Tescil dışı alanlar (m.3/4). Uygulamada bulunulan alanlarda yer alan veya Başkanlıkça bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere belirlenen tescil dışı alanlar, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra Başkanlığa devredilir.
Askerî bölgeler dâhil Hazine taşınmazlarının akışı
Rezerv yapı alanı statüsünün en somut sonuçlarından biri, alandaki Hazine taşınmazlarının hareket kabiliyetidir. m.3/3, kapsamı olabildiğince geniş tutuyor: Başkanlığın talebi üzerine; 189 sayılı Kanun ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında bulunan yerler de dâhil olmak üzere, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında olup Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan:
- Kamu idarelerine tahsisli olanlar, Cumhurbaşkanı kararıyla,
- Kamu idarelerine tahsisli olmayanlar, ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak,
Başkanlığa devredilir veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ'ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir.
Askerî yasak bölge ve güvenlik bölgesi kapsamındaki yerlerin dahi bu akışın içinde sayılması, statünün kapsamını gösteriyor. Buna karşılık işlem tek taraflı değildir: tahsisli taşınmazlarda Cumhurbaşkanı kararı, tahsisli olmayanlarda ise ilgili kamu idaresinin görüşü aranır.
Tescil dışı alanlar için de ayrı bir kanal var (m.3/4): uygulamada bulunulan alanlarda yer alan veya Başkanlıkça bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere belirlenen tescil dışı alanlar, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra Başkanlığa devredilir ya da Başkanlığın talebi üzerine TOKİ'ye ve İdareye bedelsiz devredilebilir. Yatırımcı açısından bu, proje sınırı içinde kalan tescilsiz parçaların da bütünleştirilebileceği anlamına gelir.
Statü neden isteniyor: Kanunun amacıyla bağ
6306 m.1, Kanunun amacını "afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek" olarak tanımlıyor.
Rezerv yapı alanı, bu amacın araç kısmıdır: riskli alanlardan ve riskli yapılardan nakledilecek hak sahiplerinin yerleştirileceği ya da uygulamanın yürütüleceği alanı sağlar. Nitekim m.3/6, riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için ihtiyaç duyulan mera vasıflı taşınmazların tahsis amacını değiştirme yolunu açarken aynı mantığı izler.
Bu bağ, özel kişinin başvurusunda da belirleyicidir: talep edilen taşınmazın Kanunun amacına hizmet edecek nitelikte olması, idarenin değerlendirmesinde ölçüt oluşturur. Katkı payının dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek üzere alınması da aynı amaç bağını kurar — ödenen bedel genel bütçeye değil, dönüşüm faaliyetlerine tahsisli bir kaynağa gider.
Üç yıllık amaca uygun kullanım şartı
Devirlerin kalıcı olmadığını gösteren bir hüküm var. m.3/5 uyarınca tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde ve gerekli görülen hâllerde uzatılan süre içinde maksadına uygun olarak kullanılmadığı Başkanlıkça tespit edilen taşınmazlar, bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilir veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilir.
Bu üç yıllık süre, kamu taşınmazı devralarak proje kurgulayan yatırımcı için doğrudan bir takvim riskidir: devir alındıktan sonra uygulamanın başlatılmaması, taşınmazın geri dönmesi sonucunu doğurur. Benzer bir kural, dönüşüm ve iyileştirme uygulamaları için kamu idarelerine tahsis edilen taşınmazlarda iki yıllık süre olarak geçici maddede yer alır.
Mera vasıflı taşınmazlar için özel yol
Nakil ihtiyacı doğduğunda mera mevzuatı bir engel oluşturabilir. m.3/6 bunun için özel bir kanal açıyor: 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında olup riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için Başkanlıkça ihtiyaç duyulan taşınmazlar, 4342 m.14/1-(g) bendindeki alanlardan sayılarak tahsis amaçları değiştirilir ve tapuda Hazine adına tescil edilir; bu taşınmazlar hakkında 6306'ya göre uygulamada bulunulur.
Mera vasfının değiştirilmesi olağan yolda ayrı bir usule tabidir; bu fıkra, dönüşüm kapsamındaki nakiller için doğrudan bir dayanak oluşturur.
Riskli yapı tespitini kim yapıyor: lisans rejimi ve yaptırımlar
Rezerv yapı alanı başvurusuyla doğrudan ilgili olmasa da, dönüşüm sürecinin teknik ayağını lisanslı kuruluşlar taşır ve bunların yaptırım rejimi 2018'de kanunlaştırılmıştır. m.3/8 uyarınca Başkanlık, riskli yapı tespiti için lisanslandırılan kurum ve kuruluşların faaliyetlerini denetleyebilir ve fiilin durumuna göre üç kademeli yaptırım uygular.
| Kademe | Örnek fiiller |
|---|---|
| Yazılı uyarı | Rapordaki teknik eksikliklerin süresinde düzeltilmemesi · yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden tespit yapılması · daha önce tespite konu edilmiş yapı hakkında ikinci kez tespit yapılması |
| 15.000 TL idari para cezası | İki kez uyarı aldıktan sonra uyarıyı gerektiren başka bir fiil · verilerin eksik veya yanlış alınması sonucu riskli yapının risksiz veya risksiz yapının riskli tespit edilmesi · teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması |
| Lisans iptali | Lisans şartlarının süresinde sağlanmaması · başvuruda gerçeğe aykırı belge · mevcut olmayan bir yapı hakkında rapor hazırlanması · daha önce üç defa idari para cezası alınmış olması |
Yapı denetimi mevzuatıyla da bağ kurulmuş: 4708 sayılı Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim ve laboratuvar kuruluşları, o Kanuna göre yeni iş almaktan men cezası almaları hâlinde aynı süre içinde riskli yapı tespiti faaliyetinde de bulunamaz; izin belgeleri iptal edilirse riskli yapı tespiti lisansları da iptal edilir.
Usul tarafında m.3/9: cezalar savunma alınarak verilir ve yazılı tebliğ edilir; idari para cezaları bir ay içinde ödenir, ödenmezse 6183'e göre vergi dairelerince tahsil edilir; cezaya karşı otuz gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir ve itiraz üzerine verilen mahkeme kararları kesindir. Tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve hesapta bir Türk lirasının küsuru dikkate alınmaz.
Katkı payı neyle karşılaştırılmalı
%30'luk katkının makul olup olmadığı, tek başına değil statünün getirdiği kalemlerle birlikte değerlendirilir. Kanun metninden çıkan karşılaştırma kalemleri şunlardır:
| Maliyet tarafı | Kazanç tarafı |
|---|---|
| Yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun mülkiyeti veya aynı değerin nakden ödenmesi | Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar yeni inşaat alanında belediye harç ve ücretinin alınmaması (m.7/10) |
| — | Sayılan işlemlerde noter ve tapu harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti istisnası (m.7/9) |
| — | Kredilerde banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası (m.7/9) |
| — | Alandaki Hazine taşınmazlarının Başkanlığa, TOKİ'ye veya İdareye devredilebilmesi (m.3/3) |
| — | Tescil dışı alanların Hazine adına tescil edilerek bütünleştirilebilmesi (m.3/4) |
Tablonun sol sütunu tek kalemden, sağ sütunu birden çok kalemden oluşuyor; ancak bu, kararın otomatik olarak lehte olduğu anlamına gelmez. Belirleyici olan iki değişken vardır: parselin yapılaşmaya esas metrekaresi ile mevcut inşaat alanının büyüklüğü. Mevcut yapılaşması düşük bir arsada 1,5 kat muafiyetinin karşılığı sınırlı kalırken, mevcut inşaat alanı yüksek bir parselde muafiyet önemli bir tutara ulaşır.
Kanun ayrıca katkının nereye gittiğini de belirlemiştir: nakdî seçenekte bedel, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilir. Bu hesabın 31/12/2027'de kapatılacağı ve hak ile yükümlülüklerin Başkanlığa devredileceği düzenlemesi göz önünde tutulduğunda, ödeme tarihine göre muhatabın değişebileceği not edilmelidir.
Şirket için başvuru öncesi kontrol listesi
- İmar durumunu netleştirin. Katkı payı, parsel yüzölçümü üzerinden değil yapılaşmaya esas arsa metrekaresi üzerinden hesaplanır.
- Ayni mi nakdî mi karar verin. Mülkiyetin %30'unun devri ile aynı değerin nakden ödenmesi arasındaki tercih, projenin sermaye yapısını değiştirir.
- Statünün getirdiği muafiyetleri modele koyun. 1,5 kata kadar belediye harcı alınmaması ve m.7/9 istisnaları katkı payının karşılığını oluşturur.
- Kamu taşınmazı devralınacaksa üç yıllık süreyi izleyin. Amaca uygun kullanılmayan taşınmaz bedelsiz ve resen Hazineye döner.
- Teknik müşavirin lisans durumunu kontrol edin. Yapı denetim tarafındaki bir men cezası, riskli yapı tespiti faaliyetini de durdurur; ayrıntı için beton üreticisi ve zemin etüt kuruluşunun 4708'e girişi yazısına bakılabilir.
