Kentsel dönüşüm tartışmaları çoğunlukla malik çoğunluğu etrafında döner: kaç malikin kararıyla proje başlar, karara katılmayana ne olur. Oysa 6306 sayılı Kanunda, çoğunluk kuralının hiç işlemediği bir yol vardır: 6/A maddesi. Bu maddeye giren alanlarda dönüşüm, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca resen yapılabilir veya yaptırılabilir.
Şirketler açısından maddenin en sert hükmü ise mülkiyet değil sözleşme tarafındadır: alan sınırları içindeki taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, tarafların muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır. Aşağıda maddenin işleyişini ve doğurduğu riskleri 8 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metin üzerinden ele alıyoruz. Olağan yoldaki karar ve satış rejimi için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı yazısına bakılabilir.
Hangi alanlarda uygulanır
m.6/A'nın kapsamı iki grupta toplanmış:
- Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar,
- Kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlar.
Bu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları da uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir — yani sınır, tek tek riskli yapılara göre değil projenin bütününe göre çizilir.
🔴 Olağanüstü tespit ve tebligat usulü
Maddenin ikinci fıkrası, olağan riskli yapı tespitinden tamamen ayrı bir usul kuruyor.
| Aşama | Kural |
|---|---|
| Tespitin yapılması | Masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere Başkanlıkça resen; Başkanlıkça talep edilirse mülki idare amirinin yazılı izniyle, yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak suretiyle |
| Riskli sayılma | Arsanın tehlikeli durumu ya da binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir |
| Tebligat | Riskli tespit/kabul edilen yapıların listesi, tebliğ yerine kaim olmak üzere yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün ilan edilir; bu ilanla maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır |
| İtiraz | Maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir |
| İtirazın incelenmesi | İtirazlar üç gün içerisinde teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır |
Süreler olağan rejimle kıyaslandığında çok kısadır: riskli yapı tespitine karşı genel itiraz süresi on beş gün iken, burada iki gündür. Tebligatın kapıya asma ve muhtarlıkta iki günlük ilanla yapılmış sayılması ise, yurt dışında veya şehir dışında bulunan malikler bakımından fiilen itiraz imkânını daraltır. Uygulamanın hukuka uygunluğu tartışılacaksa, sürelerin başlangıcı olarak ilan tarihi esas alınır.
Olağan rejimle m.6/A'nın karşılaştırması
Aynı Kanunun içinde iki ayrı hız vardır ve hangi rejimin işlediği, malikin de yüklenicinin de elindeki bütün süreleri değiştirir.
| Konu | Olağan rejim | m.6/A rejimi |
|---|---|---|
| Tespiti kim yaptırır | Öncelikle yapı malikleri, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara | Başkanlıkça resen, masrafı Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından |
| Kapalı kapı | — | Mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle açılabilir |
| Tebligat | Genel tebligat usulü | Kapıya asma + muhtarlıkta iki gün ilan = şahsen tebliğ |
| İtiraz süresi | On beş gün | İki gün |
| İtirazın karara bağlanması | Teknik heyet | Üç gün içinde teknik heyet |
| Malik muvafakati | Karar nisabı aranır | Aranmaz |
| Mülkiyet | Maliklerde kalır | Hazine adına tescil, kat irtifakı Hazine adına |
| Mevcut inşaat sözleşmesi | Genel hükümlere göre devam eder veya feshedilir | Kanunen feshedilmiş sayılır |
| İhale | Uygulama projesi esas | Uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabilir |
Tablodaki farklar tek bir mantıktan doğuyor: m.6/A, olağan dönüşümün değil afet sonrası veya afet eşiğindeki durumun aracıdır. Maddenin kapsam cümlesindeki "kendiliğinden çöken", "heyelan", "kaya düşmesi", "yangın", "patlama" ifadeleri bu niteliği gösteriyor.
Bu nedenle m.6/A ile 7269 sayılı Kanun uygulamaları da paralel yürüyebilir: 6306 m.9/1 uyarınca bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması, bu Kanunun uygulanmasına engel teşkil etmez. Aynı yapı hakkında bir hasar tespit raporu bulunması, m.6/A uygulamasını durdurmaz.
Tahliye ve taşınma yardımı
Üçüncü fıkra tahliyeyi düzenliyor: yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir ve tahliyeye ilişkin tebligat da yukarıdaki usulle yapılır.
Maddede bir destek kalemi de var: bu madde uyarınca yapılacak uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi bakımından şart yapıda ikamet etmektir; işyeri kullanımı ve ikamet ayrımı bu noktada önem kazanır.
Tahliye edilmemesi hâlinde zorlama yolu da yazılı: Başkanlıkça talep edilmesi hâlinde, mülki idare amirinin yazılı iznine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler Başkanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
Taşınma yardımı ile kira yardımı aynı şey değil
Maddede iki ayrı destek kalemi geçiyor ve karıştırılmaları iade tartışmasında sonuç doğuruyor.
Taşınma yardımı, m.6/A/3'te düzenlenmiş bir imkândır: bu madde uyarınca yapılacak uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir. Hüküm "yapılır" değil "yapılabilir" demektedir; yani takdire bağlıdır ve muhatabı kanunda sayılan üç gruptur.
Kira yardımı ise m.6/A/6'da, sözleşmelerin feshi bağlamında geçiyor ve orada bir iade istisnası olarak kurgulanmış: feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden taraflardan biri diğerine ödeme yapmışsa, taraflar bu ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı talep edebilir — ancak kira yardımı ödemeleri bu iade rejiminin dışındadır.
Müteahhit açısından pratik sonuç nettir: sözleşme kanunen düştüğünde, maliklere ödenmiş kira yardımlarının geri istenmesi kanun metnine dayanmaz; buna karşılık avans, peşin ödeme ve benzeri kalemler genel hükümlere göre talep edilebilir. Bu ayrım, mahsuplaşma dosyasında hangi kalemin hangi başlıkta gösterileceğini belirler.
İdari işlemler muvafakatsiz yürür
Dördüncü fıkra, sürecin idari ayağını tümüyle Başkanlığın talebine bağlıyor: tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dâhil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebine istinaden yapılır.
Beşinci fıkra ise mülkiyeti geçici olarak Hazineye taşıyor: uygulama alanındaki kamu taşınmazlarından dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. Yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. 2023 değişikliğiyle eklenen cümle ihale sürecini de hızlandırıyor: bu kapsamdaki uygulamalarda uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabilir.
🔴 Altıncı fıkra: mevcut sözleşmeler kanunen düşer
Müteahhit ve gayrimenkul geliştirici için maddenin kritik hükmü budur:
"Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır."
Hükmün kapsamı 2023'te genişletildi: 7471 sayılı Kanunla fıkradaki "gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" ibaresi "inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler" şeklinde değiştirildi. Böylece fesih sonucu, adı ne olursa olsun inşaat yapımına ilişkin tüm sözleşmeleri kapsar hâle geldi.
Sonuçlar zinciri de maddede sayılmış:
- Taşınmazların siciline şerh edilmiş inşaat sözleşmeleri, Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir.
- Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden iş ve uygulama yapılmışsa, bunları yapan müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır.
- Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri diğerine ödeme yapmışsa, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak talep edebilir.
- Taşınmazlar feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmişse, uygulama neticesinde meydana gelen yeni taşınmazlar, hak sahipliği çalışmaları gözetilerek müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur.
Son madde işaretine dikkat edilmelidir: müteahhide yapılmış arsa payı devri, uygulama sonunda eski malik lehine geri döner. Müteahhidin bu aşamadaki konumu malik değil, mahsuplaşma alacaklısıdır. Sözleşmenin olağan yoldan feshi ve gecikme hâlleri farklı bir rejime tabidir; karşılaştırma için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde dönme ve fesih yazısına bakılabilir.
Hak sahipliği ve teslim alınmayan bağımsız bölüm
Yedinci fıkra, hak sahipliğinin nasıl kurulacağını düzenliyor. Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir. Hak sahipliği çalışmaları; hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek ya da Başkanlıkça karar alınması hâlinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür.
Borçlanma gerekiyorsa: borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.
En sert sonuç, teslim alınmama hâlinde doğuyor. Hak sahibine düşecek bağımsız bölüm, Başkanlıkça belirlenen süreler içinde teslim alınmazsa:
- Hak sahibinin bu bağımsız bölüm üzerindeki hakkı sona erer,
- Dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır,
- Dönüşümden önceki taşınmazın tapu kaydındaki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler, hak sahibi adına yatırılan bedel üzerinde devam ettirilir,
- Tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine resen terkin edilir ve durum hak sahibine bildirilir,
- Hazine adına kayıtlı bu bağımsız bölümler Başkanlığa devredilir.
Alacaklılar açısından bu, ayni hakkın paraya dönüşerek devam ettiği bir mekanizmadır: ipotek terkin edilir ama alacak, yatırılan bedel üzerinde varlığını sürdürür.
Şirketler için risk yönetimi
- Portföydeki parselleri alan bazında izleyin. m.6/A uygulaması ilan edildiğinde sözleşmeniz kendiliğinden düşer; bu bir fesih bildirimi gerektirmez.
- Yapılan imalatı belgeleyin. Mahsuplaşmanın dayanağı, feshedilmiş sayılan sözleşmeye istinaden yapılan iş ve uygulamalardır; hakediş, tutanak ve fotoğraflı kayıtlar bu aşamada belirleyicidir.
- Malike yapılan ödemeleri ayrıştırın. Kira yardımı ödemeleri iade rejiminin dışında tutulmuştur; diğer ödemeler genel hükümlere göre talep edilir.
- Tapu devri almış olmak koruma sağlamaz. Yeni taşınmazlar eski malikler adına resen tescil edilir.
- İki günlük itiraz süresini kaçırmayın. Tebligat kapıya asma ve muhtarlıkta iki günlük ilanla yapılmış sayılır.
- Alan ilanı ile riskli alan kararını karıştırmayın. m.6/A uygulaması ayrı bir rejimdir; riskli alan ilanının ölçütleri ve dava penceresi için riskli alan ilanında %65 ölçütü yazısına bakılabilir.
