Türkiye'de arsa portföyü tutan veya konut geliştiren bir yatırımcı için 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, uzun süredir bilinen bir istisna rejimi taşır. Bu rejim 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun ile genişletilmiştir: artık "yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanı" içindeki özel mülkiyete tabi bütün taşınmazlar için devir veya acele kamulaştırma kararı alınabilmektedir.
Aşağıdaki çerçeve 7 Eylül 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 2985 sayılı Kanun metninden doğrulanmıştır.
Ek madde 17: sosyal konut alanı ve acele kamulaştırma
7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun'un 11 inci maddesiyle eklenen ek 17 nci madde, arazi edinimini iki araca bağlar:
"Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanı içerisinde bulunan yerlerde, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan uygulamaya dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar için ... ilgisine göre devir veya acele kamulaştırma kararı alınabilir. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde" ilgili Bakanlık veya Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülür.
Üç unsur ayrı ayrı okunmalıdır.
Kapsam geniştir. Hüküm, kamu taşınmazlarından "uygulamaya dâhil edilecek olanlar" bakımından bir seçim yaparken, özel mülkiyet bakımından "diğer bütün taşınmazlar" ifadesini kullanır. Yani belirlenen alan içindeki özel taşınmazlar için ayrı bir eleme ölçütü öngörülmemiştir.
Araç ikilidir. Kamu taşınmazları için devir, özel taşınmazlar için acele kamulaştırma yolu açılmıştır. Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'ndaki olağan sürece göre idareye taşınmaza daha erken el koyma imkânı veren istisnaî bir usuldür.
Tetikleyici idarî bir belirlemedir. Yetkinin doğması için taşınmazın "yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanı" içinde kalması yeterlidir. Bu belirleme bir idarî işlemle yapıldığından, bir arsanın bugün kapsam dışında olması yarın da dışında kalacağı anlamına gelmez.
Arsa bankası oluşturan ya da uzun vadeli arazi tutan bir yatırımcı için bunun pratik sonucu, portföydeki her parselin bu belirlemeye maruz kalabileceğidir. Yatırım kararında bu risk, imar durumu kadar dikkate alınmalıdır.
Resmî şekil aranmayan gayrimenkul sözleşmeleri
Türk hukukunda taşınmaz satış vaadi ve satış sözleşmeleri kural olarak resmî şekle tabidir. 6 ncı maddenin 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunla eklenen fıkrası, İdare bakımından bu kuralı kaldırır:
"Başkanlık tarafından yapılan taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan gayrimenkul satış sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmaz."
Yani İdare ile yapılan bir konut satış sözleşmesi, noterde veya tapu müdürlüğünde düzenlenmese dahi geçerlidir. Bu, alıcı bakımından hem bir kolaylık hem de bir dikkat noktasıdır: sözleşmenin kurulduğu an ve içeriği, olağan taşınmaz satışlarındaki şekil güvencelerinden yoksundur.
🔑 2026 değişikliği bu esnekliği dijitale taşımıştır. 7579 sayılı Kanun'la eklenen fıkra, sözleşme öncesi evrakı da kapsayacak biçimde uzaktan imzalamaya izin verir: ikinci fıkra kapsamındaki sözleşmeler ile "taşınmaz satışlarına yönelik sözleşme ilişkisi kurulmadan önce alıcılar tarafından imzalanması gereken başvuru evrakları, müzakere tutanakları ve buna benzer diğer evraklar"; "yazılı şekilde veya uzaktan iletişim araçlarının kullanılması suretiyle mesafeli olarak ya da mesafeli olsun olmasın bir bilişim veya elektronik haberleşme cihazı üzerinden gerçekleştirilecek ve karşı taraf kimliğinin doğrulanmasına imkân verecek yöntemler yoluyla düzenlenebilir."
Hükmün iki sınırı vardır: yöntem, kimlik doğrulamasına imkân vermelidir; ve kapsam, sözleşmenin kendisi ile sözleşme öncesi belgelerle sınırlıdır.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Sosyal konut alanı | Kamu taşınmazında devir, özel mülkiyette acele kamulaştırma | Ek m.17 (7579/11) |
| Kapsam | Alan içindeki özel mülkiyete tabi bütün taşınmazlar | Ek m.17 |
| Usul | 2942 sayılı Kanun çerçevesinde; Bakanlık veya TOKİ yürütür | Ek m.17 |
| Satış sözleşmesi | Resmî şekil şartı aranmaz | m.6 (5793/8) |
| Sözleşme öncesi evrak | Mesafeli veya elektronik düzenlenebilir; kimlik doğrulaması şart | m.6 (7579/10) |
İhale, Sayıştay ve teminat muafiyetleri
6 ncı maddenin ilk fıkrası, İdarenin işlemlerini bir dizi genel kanunun dışında tutar: "Bu Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde, 70 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 38 ve 50 nci maddeleri, 1050 sayılı Muhasebei Umumiye Kanunu, 832 sayılı Sayıştay Kanunu ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanmaz."
Bu, Türk mevzuatında belirli kamu yapılarına tanınan bir kalıptır; aynı liste özelleştirme ve varlık fonu rejimlerinde de karşımıza çıkar. Pratik sonucu, İdarenin satış ve tedarik işlemlerini genel devlet ihale usulleri dışında yürütebilmesidir.
🔑 2026'da iki yeni muafiyet daha eklenmiştir. Birincisi mirasçılık belgesine ilişkindir: "Yükümlülüklerini yerine getirmeyen hak sahibinin vefatı neticesinde yasal mirasçılarının mirasçılık sıfatlarını gösteren bir belgeyi sunmaması hâlinde Başkanlık, adlî makamlardan herhangi bir yetki almaksızın mirasçılık belgesi düzenlenmesi için mahkeme veya noterliğe başvurabilir." Böylece İdare, borçlu hak sahibinin vefatı hâlinde mirasçıların hareketsizliğine bağlı kalmadan takibi sürdürebilir.
İkincisi doğrudan usul ekonomisine ilişkindir: "Başkanlık, görevleri ile ilgili dava ve icra işlemlerinde teminat yatırmaktan muaftır." İhtiyati haciz ve ihtiyati tedbir taleplerinde teminat aranmaması, karşı tarafın savunma stratejisini doğrudan etkiler.
Plan yetkisi: üç ay ve re'sen onay
Arazi geliştirme bakımından belki de en güçlü yetki 4 üncü maddededir. 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunla değişik birinci fıkraya göre Başkanlık; "gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskân sahası olarak belirlenen alanlarda", çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde "her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir."
Onay süreci de süreye bağlanmıştır: planlar, büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediye meclisi, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanlarda ilgili belediye meclisleri, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, "planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır."
🔑 Sürenin geçmesine bağlanan sonuç güçlüdür: "Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re'sen onaylanır." Dahası, onaylanan bu planlar bakımından "askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dâhil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re'sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur."
Yani belirli alanlarda plan yapma, onaylama ve askı-itiraz süreçlerini yürütme yetkisi tek elde toplanabilmektedir. Komşu parselde geliştirme yapan bir yatırımcı için bunun anlamı, plan değişikliklerinin olağan belediye takviminden bağımsız ilerleyebileceğidir.
Gelir kalemleri
2 nci madde (20/6/2001 tarihli ve 4684 sayılı Kanunla değişik) İdarenin gelirlerini sayar ve bunlardan biri doğrudan geliştiricileri ilgilendirir: "Hazine arsaları üzerine yapılan konut ve işyerlerinin arsa maliyet bedellerinin en çok yüzde 25'ine kadar alınacak katılım payı."
Diğer kalemler şunlardır: İdarece satışı yapılacak konut, işyeri, arsa ve arazilerin satış ve kira gelirleri; açılacak kredilerin geri ödemeleri; ilgili idarenin uygun görüşü üzerine yurt dışından sağlanacak krediler; faiz gelirleri; bütçe kanunlarıyla tahsis edilen ödenek ile 4705 sayılı Kanun'un 1 inci maddesi uyarınca alınan harçlar; ve 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Kanunla eklenen bent kapsamındaki gelirler.
Hazine arsası üzerinde geliştirme yapan bir yatırımcı için arsa maliyet bedelinin yüzde yirmi beşine kadar katılım payı, fizibilite modeline ayrı bir kalem olarak girmelidir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Uygulanmayan kanunlar | 1050, 832 Sayıştay, 2886 Devlet İhale | m.6/1 |
| Mirasçılık belgesi | Başkanlık adlî yetki almaksızın mahkeme/notere başvurur | m.6 (7579/10) |
| Teminat | Dava ve icra işlemlerinde teminattan muaf | m.6 (7579/10) |
| Plan yetkisi | Belirli alanlarda her tür ve ölçekte plan yapma ve tadil | m.4 |
| Onay süresi | Üç ay; onaylanmazsa re'sen Başkanlıkça | m.4 |
| İmar işlemleri | Askı, ilan ve itiraz dâhil re'sen yürütülür | m.4 |
| Katılım payı | Hazine arsasında arsa maliyetinin en çok %25'i | m.2/c |
İdarenin ticarî hareket alanı
Ek 1 inci madde, İdarenin görevlerini sayarken onu klasik bir kamu kuruluşundan ayıran yetkileri de tanır. Bu liste, aynı pazarda faaliyet gösteren özel geliştiriciler bakımından rekabet çerçevesini gösterir.
Finansman tarafında İdare; "Devlet garantili veya garantisiz iç ve dış tahviller ile her türlü menkul kıymetler çıkarmak", ilgili idarenin uygun görüşü üzerine "yurt dışından görev alanıyla ilgili harcamalarda kullanılmak üzere kredi almaya karar vermek" ve "konutların finansmanı için bankaların iştirakini sağlayacak tedbirleri almak, bu amaçla gerektiğinde bankalara kredi vermek" ile görevlidir.
Ortaklık tarafında yetki açıktır: 31/7/2003 tarihli ve 4966 sayılı Kanun'la değişik bent uyarınca İdare, "konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere ve finans kurumlarına ortak olmak" ile görevlidir. Yani İdare hem düzenleyici hem de doğrudan piyasa oyuncusu olarak konumlanabilir.
🔑 Proje geliştirme ve kâr amacı. 2003'te eklenen iki bent özellikle dikkat çeker: İdare, "yurt içi ve yurt dışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, alt yapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak" ile görevlidir; ayrıca "İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya yaptırmak" da görev alanındadır.
"Kâr amaçlı projeler" ibaresi, İdarenin sosyal konut dışında ticarî geliştirme yapabilmesinin kanunî dayanağıdır. Aynı pazarda konut geliştiren bir yatırımcı için bu, karşısında yalnız bir kamu kurumunu değil, ihale ve Sayıştay muafiyetiyle çalışan bir geliştiriciyi bulabileceği anlamına gelir.
Diğer görevler arasında konut inşaatı ile ilgili sanayii veya bu alanda çalışanları desteklemek; ferdî veya toplu konut kredisi vermek, "köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihî doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik uygulamalar yapmak", bu projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde "tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak"; ve "doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü takdirde konut ve sosyal donatıları, alt yapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek" sayılmıştır.
Sonuç
Türkiye'de arsa tutan, konut geliştiren veya İdareden taşınmaz satın alan bir yatırımcı için 2985 sayılı Kanun dört sonuç doğurur.
2026'da arazi riski genişledi: 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun'la eklenen ek 17 nci madde uyarınca, yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanı içindeki özel mülkiyete tabi bütün taşınmazlar için acele kamulaştırma kararı alınabilir; işlemler 2942 sayılı Kanun çerçevesinde Bakanlık veya İdare tarafından yürütülür.
Sözleşme şekli olağandan farklıdır: İdarenin taşınmaz satış ve satış vaadi sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmaz; 2026 değişikliğiyle sözleşme öncesi evraklar da mesafeli veya elektronik ortamda, kimlik doğrulamasına imkân veren yöntemlerle düzenlenebilir.
İdare usul avantajlarına sahiptir: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile Sayıştay denetimine ilişkin hükümler uygulanmaz; İdare dava ve icra işlemlerinde teminattan muaftır ve borçlu hak sahibinin vefatında adlî yetki almaksızın mirasçılık belgesi talep edebilir.
Plan süreci hızlandırılabilir: belirli alanlarda plan yapma yetkisi İdaredir ve belediye ya da valilik üç ay içinde onaylamazsa planlar re'sen onaylanır; askı, ilan ve itiraz işlemleri de re'sen yürütülür.
Kamulaştırma bedelinin yatırımcıda kaldığı bir başka altyapı rejimi için demiryolunda tren işletmeciliği ve irtifak yazımıza, aynı ihale muafiyeti kalıbının özelleştirmedeki görünümü için özelleştirme ihalesi yazımıza, teminat ve haciz muafiyetlerinin bir başka örneği için Türkiye Varlık Fonu muafiyetleri yazımıza bakılabilir.
Bu çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır; bir taşınmazın sosyal konut alanı kapsamında olup olmadığı ve güncel katılım payı oranı ilgili idareden doğrulanmalıdır.
