Türkiye'de demiryolu taşımacılığı 1/5/2013 tarihli ve 6461 sayılı Türkiye Demiryolu Ulaştırmasının Serbestleştirilmesi Hakkında Kanun ile özel sektöre açılmıştır. Kanun, şirketlere hem kendi altyapısını inşa etme hem de ulusal ağ üzerinde tren işletmecisi olma imkânı tanır. Ancak arazi tarafındaki denklem, yatırımcı açısından alışıldık değildir: kamulaştırma bedelini şirket öder, karşılığında bedelsiz irtifak alır ve süre sonunda inşa ettiği her şeyi tazminatsız devreder.
Aşağıdaki çerçeve 7 Eylül 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 6461 sayılı Kanun metninden doğrulanmıştır.
Üç ayrı yetkilendirme
6 ncı madde, özel sektörün önündeki kapıyı üç bentte açar. Kamu tüzel kişileri ve şirketler;
- kendilerine ait demiryolu altyapısı inşa etmek,
- kendilerine ve/veya başka şirketlere ait demiryolu altyapısı üzerinde demiryolu altyapı işletmecisi olmak,
- ulusal demiryolu altyapı ağı üzerinde demiryolu tren işletmecisi olmak
üzere Bakanlıkça yetkilendirilebilirler. Yetkilendirmelere ilişkin usul ve esaslar Bakanlık yönetmeliğine bırakılmıştır.
Üç yetkinin ayrı sayılması, sektörün Avrupa modeline paralel biçimde altyapı ve işletme olarak ayrıştırıldığını gösterir: bir şirket yalnız tren işletebilir, yalnız altyapı işletebilir veya her ikisini birden yapabilir.
Ayrımcılık yasağı da maddededir: kamu tüzel kişileri ve şirketler, "kendilerine ait veya tasarruflarındaki demiryolu altyapısının kullanım ücretlerini bütün tren işletmecileri için eşit şartlar içeren ve ayrımcılık oluşturmayan bir şekilde belirler ve uygular."
Muhasebe tarafında bir ayrıştırma yükümlülüğü vardır: "Demiryolu tren işletmecilerinin yük, yolcu ve kamu hizmeti yükümlülüğünden kaynaklanan gelir ve gider hesapları ile muhasebeleri ayrı ayrı tutulur." Bu, kamu hizmeti desteğinin ticarî faaliyeti sübvanse etmesini önlemeye yönelik klasik bir hesap ayrıştırmasıdır.
Arazi denklemi: bedeli sen öde, sonunda bedelsiz devret
Yatırımcı bakımından Kanun'un en belirleyici hükmü 6 ncı maddenin üçüncü fıkrasıdır:
"Şirketlerin, demiryolu altyapısı inşa etmek istemeleri hâlinde; yapacakları demiryolu altyapısının gerektirdiği taşınmazlar, kamulaştırma bedeli ilgili şirketten tahsil edilerek Bakanlık tarafından kamulaştırılır ve belirtilen amaçla ilgili şirket lehine kırk dokuz yılı geçmemek üzere bedelsiz olarak irtifak hakkı tesis edilir. Kullanım süresinin sonunda söz konusu taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş bütün varlıklar başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazinenin mülkiyetine geçmiş sayılır. Bu varlıklar için Hazine tarafından herhangi bir bedel veya tazminat ödenmez."
Dört unsur birlikte okunmalıdır. Kamulaştırmayı Bakanlık yapar — şirket kendi adına kamulaştırma yetkisi kullanmaz; bedeli şirket öder; irtifak bedelsizdir ve kırk dokuz yılı geçemez; ve süre sonunda üstyapı kendiliğinden, bir devir işlemi gerekmeksizin Hazineye geçer, karşılığında hiçbir ödeme yapılmaz.
Yani şirketin ödediği kamulaştırma bedeli, mülkiyet değil süreli bir kullanım hakkı satın alır ve bu hakkın sonunda yatırımın kalıntı değeri sıfırdır. Finansman modelinin geri ödeme süresi bu nedenle irtifak süresine sıkı biçimde bağlanmalıdır.
Aynı yapı, sanayi tesislerinin ana hatta bağlanmasını sağlayan iltisak hatları için de kurulmuştur. 5 inci maddenin ikinci fıkrasına göre iltisak hattı yapımı talep edilirse, gerekli taşınmazlar "kamulaştırma bedeli talep edenden tahsil edilerek TCDD tarafından kamulaştırılır ve kırk dokuz yılı geçmemek üzere talep edenin lehine bedelsiz olarak irtifak hakkı tesis edilir." Süre sonunda inşa edilen bütün varlıklar başka bir işleme gerek kalmaksızın TCDD'nin mülkiyetine geçer ve bunlar için "herhangi bir bedel veya tazminat ödenmez."
Fabrikasını demiryoluna bağlamak isteyen bir üretici için bunun anlamı açıktır: bağlantı hattının maliyeti ve arazi bedeli yatırımcıya aittir, hat ise en fazla kırk dokuz yıl kullanılabilir ve sonunda tazminatsız devredilir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Yetkilendirme | Altyapı inşası · altyapı işletmeciliği · tren işletmeciliği | m.6/1 |
| Merci | Bakanlık | m.6/1 |
| Ücret | Bütün tren işletmecilerine eşit ve ayrımcı olmayan şartlar | m.6/2, m.3 |
| Muhasebe | Yük, yolcu ve kamu hizmeti hesapları ayrı ayrı | m.6/4 |
| Kamulaştırma | Bakanlık yapar, bedeli şirket öder | m.6/3 |
| İrtifak | Bedelsiz, en çok 49 yıl | m.6/3, m.5/2 |
| Süre sonu | Varlıklar kendiliğinden Hazineye/TCDD'ye; bedel ve tazminat yok | m.6/3, m.5/2 |
TCDD'nin tekeli ve ayrımcılık yasağı
Serbestleşme, altyapının tamamının özelleştirilmesi anlamına gelmez. 3 üncü maddeye göre TCDD, ulusal demiryolu altyapı ağı içinde yer alan ve Devletin tasarrufundaki altyapının kendisine devredilen kısmı üzerinde demiryolu altyapı işletmecisi olarak görev yapar. Diğer görevleri arasında ilk sırada bir tekel yer alır: "Ulusal demiryolu altyapı ağı üzerindeki demiryolu trafiğini tekel olarak yönetmek."
Bu tekelin karşısına bir fiyat disiplini konulmuştur. TCDD, tasarrufunda olan altyapı üzerinde verdiği trafik yönetimi ücretlerini "bütün tren işletmecileri için eşit şartlar içeren ve ayrımcılık oluşturmayan bir şekilde" belirler, tahakkuk ettirir ve tahsil eder. Tasarrufunda olmayan ağ üzerinde verdiği trafik yönetimi ücretlerinde ise aynı ölçüt bütün demiryolu altyapı işletmecileri bakımından geçerlidir.
TCDD'nin diğer görevleri arasında altyapının demiryolu trafiğiyle ilgili olmayan alanlarını işletmek, işlettirmek veya kiraya vermek; altyapıyı iyileştirmek, yenilemek, genişletmek ve bakımını yapmak; yüksek hızlı ve hızlı tren taşımacılığı için altyapı yapmak veya yaptırmak; ve haberleşme tesisleri ile ağı kurmak, işletmek veya işlettirmek sayılmıştır. TCDD ve TCDD Taşımacılık A.Ş. 233 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine tabidir.
Kamu yatırımlarının finansmanı da ayrılmıştır: TCDD'nin yüksek hızlı ve hızlı tren altyapı yatırımları, hatların çift veya çoklu hat hâline getirilmesi ve iltisak hatları yapımı ile bunların elektrifikasyon, sinyalizasyon ve telekomünikasyon tesisleriyle donatılması ve altyapı yenileme-iyileştirme yatırımları yılı yatırım programı ile ilişkilendirilir ve bütçede bu yatırımların finansmanı için ödenek öngörülür.
Kamu hizmeti yükümlülüğü ve komşu parseller
Ticarî olmayan hatların sürdürülmesi, 8 inci maddedeki kamu hizmeti yükümlülüğü sözleşmesiyle sağlanır: yükümlülükler "Bakanlık ile demiryolu tren işletmecileri arasında yapılan bir sözleşmeye dayanılarak" yerine getirilir. Sözleşmede süre, taşımacılık yapılacak hat boyu, yapılacak tren sefer sayıları, uygulanacak yolcu taşımacılığı bilet ücretleri ve ödeme usulleri açıkça belirtilir. İhtiyaç duyulan ödenek Bakanlık bütçesine konulur; desteklenecek yolcu taşıma hatları ile kamu hizmeti yükümlüsü tren işletmecisinin belirlenmesine ilişkin usul ve esaslar ise Cumhurbaşkanı tarafından belirlenir.
Yol kesişmelerinde öncelik kuralı 9 uncu maddededir: demiryolunun karayolu, köy yolu ve benzeri yol ile kesişmelerinde "demiryolu ana yol sayılır ve demiryolu araçlarının geçiş üstünlüğü vardır." Bu kesişmelerde yapılan yeni yolun bağlı olduğu kurum veya kuruluş, alt veya üst geçit yapmak ve diğer emniyet tedbirlerini almakla yükümlüdür — yani maliyet, sonradan gelen yola aittir. Demiryolu trafik düzeninin gerektirdiği hâllerde hemzemin geçitler ile görüşe engel teşkil eden tesisler kaldırılır veya kaldırtılır.
🔴 Demiryolu güzergâhına komşu arazide gayrimenkul geliştirenler için 7 nci maddenin onuncu fıkrası doğrudan bir risktir: "İmar planı veya değişikliklerinde, demiryolu altyapısına komşu parsellerde demiryolu emniyetini sağlamak üzere Bakanlık tarafından belirlenen inşaat yaklaşma mesafesine uyulur. Belirlenen mesafeye uygun olmayan yapılar Bakanlığın talebi üzerine ilgili kurumlar tarafından ilgili mevzuat çerçevesinde yıkılır veya yıktırılır." Yaklaşma mesafesi imar planından değil Bakanlık belirlemesinden doğduğundan, plan uygunluğu tek başına yeterli değildir.
Aynı madde, Hazine taşınmazlarının TCDD'ye devrini de düzenler ve devirler emlak vergisine esas metrekare birim değeri üzerinden ödenmemiş sermayeye mahsuben yapılır; ormanlar ile özel mevzuatı gereği tescili mümkün olmayanlar ve Millî Savunma Bakanlığına tahsisli ya da Türk Silahlı Kuvvetleri envanterinde olup TCDD ile ortak kullanılan taşınmazlar kapsam dışındadır. Tevhit ve ifraz işlemleri tamamlanan taşınmazların devir işlemleri "başvuru tarihinden itibaren altı ay içinde" sonuçlandırılır; bu kapsamdaki tescil, ifraz ve tevhit işlemlerine ilişkin kâğıtlar damga vergisinden, işlemler ise harçlardan müstesnadır.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Trafik yönetimi | TCDD tekel; ücretler ayrımcı olamaz | m.3 |
| Kamu hizmeti | Bakanlık–işletmeci sözleşmesi; hat, sefer, bilet, ödeme yazılır | m.8 |
| Destek kararı | Hat ve yükümlü işletmeci Cumhurbaşkanınca belirlenir | m.8/3 |
| Kesişme | Demiryolu ana yol, geçiş üstünlüğü var | m.9/1 |
| Geçit maliyeti | Sonradan gelen yolun kurumuna ait | m.9/2 |
| Komşu parsel | Bakanlıkça belirlenen yaklaşma mesafesi; aykırı yapı yıkılır | m.7/10 |
| Devir işlemleri | Kadastro ve tapuda altı ay; damga ve harç istisnası | m.7/5, m.7/7 |
Kimin "şirket" sayıldığı ve rollerin tanımı
Kanunun kapsamı, tanımlar maddesindeki tek bir bentle belirlenir. 2 nci maddede şirket, "13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununa göre tutulan ticaret siciline kayıtlı şirket" olarak tanımlanmıştır. Yani ölçüt sermayenin milliyeti değil, Türkiye'de ticaret siciline kayıtlı olmaktır; yabancı sermayeli bir Türk şirketi bu tanımın içindedir.
Roller de ayrı ayrı tanımlanmıştır ve bu ayrım yetkilendirme başvurusunun hangi başlıktan yapılacağını belirler:
- Demiryolu altyapı işletmecisi: "Tasarrufundaki demiryolu altyapısını güvenli bir şekilde işletmek ve demiryolu tren işletmecilerinin hizmetine sunmak hususunda Bakanlıkça yetkilendirilmiş kamu tüzel kişilerini ve şirketleri" ifade eder.
- Demiryolu tren işletmecisi: "Ulusal demiryolu altyapı ağı üzerinde yük ve/veya yolcu taşımacılığı yapmak üzere Bakanlıkça yetkilendirilmiş kamu tüzel kişilerini ve şirketleri" ifade eder. Tanım "ve/veya" dediğinden yalnız yük taşımacılığı için de yetkilendirme mümkündür.
- Kamu hizmeti yükümlülüğü: "Belirli bir hat üzerinde herhangi bir demiryolu tren işletmecisinin ticari şartlarda veremediği bir demiryolu yolcu taşımacılığı hizmetinin verilmesini sağlamak amacıyla ve bir sözleşmeye dayalı olarak Bakanlığın görevlendirmesi üzerine yerine getirilen" yükümlülüktür.
Demiryolu altyapısı tanımı da geniştir ve yatırımın kapsamını gösterir: demiryolunu oluşturan zemin, balast, travers ve ray ile elektrifikasyon, sinyalizasyon ve haberleşme tesisleri, bunların tamamlayıcısı her türlü sanat yapısı, tesis, gar ve istasyonlar, lojistik ve yük merkezleri ve bunların eklentileri ile iltisak hatları. Lojistik ve yük merkezlerinin altyapı tanımına dâhil edilmesi, bu tesislerin de aynı izin ve arazi rejimine tabi olduğu anlamına gelir.
Kanunun amaç maddesi ise serbestleşmenin iki ayağını açıkça yazar: TCDD'nin demiryolu altyapı işletmecisi olarak yapılandırılması ve TCDD Taşımacılık A.Ş. adıyla bir tren işletmecisi şirket kurulması ile birlikte, "kamu tüzel kişileri ile ticaret siciline kayıtlı şirketlerin demiryolu altyapısı inşa etmesi", bu altyapının kullanılması ve bu kişilerin altyapı işletmeciliği ve tren işletmeciliği yapabilmesi. Kanun, ulusal demiryolu altyapı ağı üzerinde faaliyette bulunan altyapı ve tren işletmecilerini kapsar.
Sonuç
Türkiye demiryolu pazarına girmek isteyen bir yatırımcı için 6461 sayılı Kanun üç net cevap verir. Kapı açıktır: şirketler kendi altyapısını inşa etmek, altyapı işletmecisi olmak veya ulusal ağ üzerinde tren işletmecisi olmak üzere Bakanlıkça yetkilendirilebilir ve Kanun uyruk esaslı bir sınır getirmez. Rekabet korunur: altyapı kullanım ve trafik yönetimi ücretleri, bütün tren işletmecileri için eşit ve ayrımcılık oluşturmayan şartlarla belirlenmek zorundadır; yük, yolcu ve kamu hizmeti hesapları ayrı tutulur.
Ancak arazi denklemi tek yönlüdür. Kendi altyapısını inşa edecek şirket, kamulaştırma bedelini kendisi öder; kamulaştırmayı Bakanlık yapar; şirket bedelsiz ama en çok kırk dokuz yıllık bir irtifak hakkı elde eder; ve sürenin sonunda inşa edilen bütün varlıklar başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye — iltisak hatlarında TCDD'ye — geçer ve hiçbir bedel veya tazminat ödenmez. Yatırımın kalıntı değeri sıfır kabul edilerek modellenmelidir.
Kamu varlığı üzerinde süreli hak kuran benzer modeller için yap-işlet-devret yazımıza, altyapı projelerinde yurt dışı finansmanın Hazinece üstlenilmesi için Hazine borç üstlenimi yazımıza, kamu-özel iş birliğinde sözleşme ve tahkim mimarisi için sağlık kamu özel iş birliği yazımıza bakılabilir.
Bu çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır; yetkilendirme şartları ve başvuru usulü yürürlükteki Bakanlık yönetmeliğinden doğrulanmalıdır.
