Kentsel dönüşüm denince akla 6306 sayılı Kanun gelir. Resmî Gazete arşivi ise başka bir tablo gösteriyor: 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi kapsamındaki kararlar, riskli alan kararlarına yakın bir hacme ulaşmış ve son yıllarda onu geçmiştir.
Başlığında "kentsel dönüşüm ve gelişim" geçen 257 karar yayımlanmıştır. Aynı arşivde riskli alan kararı sayısı 297'dir — ama iki eğri ters yöne gitmektedir. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
🔴 Neden Resmî Gazete'de yayımlanıyor
5393 m.73'ün genel kuralı belediye meclisi kararıdır ve bu kararlar Resmî Gazete'de yayımlanmaz. Ancak maddenin birinci fıkrasının üçüncü cümlesi bir istisna kurar:
Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
Bu cümle, 2012'de 6306 sayılı Kanunun 17 nci maddesiyle değiştirilmiş, 2018'de 703 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 200 üncü maddesiyle yetki Cumhurbaşkanına geçmiştir.
Arşivdeki 257 kayıt bu istisnaya aittir. Belediye meclisi kararıyla ilan edilmiş alanlar bu sayının tamamen dışındadır ve yalnız ilgili belediyeden öğrenilebilir. Yani gerçek toplam, buradaki sayıdan büyüktür.
İl il dağılım ve 6306 ile karşılaştırma
| İl | 5393 m.73 | Riskli alan (6306) |
|---|---|---|
| Ankara | 29 | 21 |
| Gaziantep | 21 | 6 |
| Kayseri | 18 | 13 |
| Şanlıurfa | 17 | 1 |
| Erzurum | 15 | 3 |
| Samsun | 14 | 6 |
| İzmir | 10 | 9 |
| Adana, Trabzon | 8 | 9 / 6 |
| Konya, Kocaeli | 7 | 10 / 12 |
| Van, Diyarbakır, Malatya | 6 | 1 / 4 / 6 |
| İstanbul | 4 | 77 |
Tablo iki rejimin taban tabana zıt coğrafyasını gösterir. İstanbul riskli alanda 77 kararla açık ara birinciyken, 5393 m.73'te yalnız dört karar taşır. Buna karşılık Şanlıurfa 17'ye 1, Erzurum 15'e 3, Gaziantep 21'e 6 oranıyla ters yönde ayrışır.
Bunun sebebi maddenin kendisindedir. 5393 m.73, alan ilanını afet riskine bağlamaz; konut, sanayi, ticaret, teknoloji parkı, kamu hizmeti, rekreasyon ve sosyal donatı alanı oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, tarihî ve kültürel dokuyu korumak veya deprem riskine karşı tedbir almak amaçlarından birinin veya birkaçının gerçekleşmesi yeterlidir. Yani araç çok daha geniş amaçlıdır ve kamu arazisi bol olan kentlerde daha kullanışlıdır.
🔴 Eğriler ters yöne gidiyor
| Dönem | Riskli alan ilanı | 5393 m.73 kararı |
|---|---|---|
| 2012–2013 | 108 | 65 |
| 2014–2018 | 105 | 110 |
| 2019–2020 | 34 | 14 |
| 2021–2023 | 13 | 33 |
| 2024 | 0 | 1 |
| 2025 | 3 | 9 |
| 2026 (8 Eylül'e kadar) | 0 | 6 |
(5393 sütunu kararların tamamını — ilan, uygulama ve geri alma — gösterir; riskli alan sütunu yalnız ilanları kapsar. 5393'te 2008–2011 arasındaki 19 karar tabloda ayrıca gösterilmemiştir.)
Tablo, kentsel dönüşümün kurumsal ağırlık merkezinin kaydığını gösteriyor. 6306'nın alan ilanı aracı 2013'te zirve yapıp fiilen durmuşken, 5393 m.73 kararları 2021'den itibaren yeniden hızlanmış ve son iki yılda riskli alan ilanlarının üç katına çıkmıştır.
Yatırımcı için pratik sonucu şudur: bugün yeni bir dönüşüm alanı arıyorsanız, aramanız gereken yer riskli alan kararları değil, 5393 m.73 kararlarıdır. İkisinin şartları, vergi rejimi ve uygulama usulü ise birbirinden farklıdır; karşılaştırma için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: 5393 madde 73 yazısına bakılabilir.
2026'da yayımlanan kararlar ne diyor
Son dönem kararlarının başlıkları, rejimin hangi aşamada olduğunu doğrudan gösterir.
| Tarih | RG | Karar | İşlem |
|---|---|---|---|
| 27.02.2026 | 33181 | 10965 | Şanlıurfa Eyyübiye–Haliliye: acele kamulaştırma (büyükşehir belediyesi) |
| 27.02.2026 | 33181 | 10969 | Van Edremit: alan ilanı |
| 24.04.2026 | 33233 | 11183 | Samsun Canik Yeni Mah.: acele kamulaştırma (büyükşehir belediyesi) |
| 25.04.2026 | 33234 | 11210 | Van Tuşba Kalecik–Şemsibey: alan ilanı |
| 25.04.2026 | 33234 | 11211 | Van Tuşba Kalecik: alan ilanı |
| 09.08.2026 | 33335 | 11579 | Erzincan Merkez Karaağaç: acele kamulaştırma (belediye) |
İki tür iç içe yürüyor: yeni alanlar ilan edilirken, mevcut proje alanlarında acele kamulaştırma kararları çıkıyor. Acele kamulaştırma kararlarının hepsinde kamulaştırmayı yapan taraf belediyedir — Şanlıurfa ve Samsun'da büyükşehir, Erzincan'da ilçe/merkez belediyesi.
Bu, önceki bölümdeki tespitle örtüşür: 5393 m.73 modelinde inşaatı da kamulaştırmayı da belediye yürütür. Acele kamulaştırmanın süre ve bedel rejimi için acele kamulaştırma: yedi günde el konur, dava hakkı otuz gün, gider tarafı için kamulaştırma giderleri ve tapu harcı yazılarına bakılabilir.
Kamu arazisi neden belirleyici
Şanlıurfa, Erzurum, Gaziantep ve Samsun gibi illerin listenin üst sıralarında olması tesadüf değildir. 5393 m.73'ün kendi içindeki bir hüküm bu araca kamu arazisinin bol olduğu kentlerde ayrı bir çekicilik kazandırır:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir.
2019'da 7181 sayılı Kanunla eklenen cümle bunu güçlendirir: devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca alan kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilenler terkin edilir, tahsil edilenler iade edilir.
Yani alan kararı, belediyeye iki şey birden verir: kamu taşınmazının harca esas değer üzerinden devri ve o taşınmaz üzerindeki ecrimisil yükünün tasfiyesi. Kamu mülkiyetinin geniş olduğu kentlerde bu, projeyi finanse eden asıl kalemdir.
Buna karşılık İstanbul'da kamu arazisi oranının düşüklüğü ve yapı stokunun özel mülkiyette yoğunlaşması, aracın burada neredeyse hiç kullanılmamasını açıklar: dört karar.
Vergi farkı: dörtte bir kuralı
İki rejimin mali sonuçları da aynı değildir. 6306 m.7, sayılan taraf ve işlemlerde tapu ve noter harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücretinde tam istisna getirirken, 5393 m.73 daha dar bir kural koyar:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.
| 6306 m.7/9 | 5393 m.73 | |
|---|---|---|
| Kapsam | Maddede sayılan taraf ve işlemler | Münferit yapılar (yıkılarak yeniden yapılan) |
| Sonuç | İstisna (alınmaz) | Dörtte biri alınır |
Bu fark, aynı parselin iki rejimden hangisine tabi olduğunun maliyet üzerinde doğrudan etkisi olduğunu gösterir. İstisnaların kapsamı için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.
🔑 Şirket tarafında en sert kural: inşaatı belediye yapar
5393 m.73'ün en az konuşulan ama ticari açıdan en belirleyici cümlesi şudur:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Bunun 6306 modelinden farkı köklüdür.
| 6306 | 5393 m.73 | |
|---|---|---|
| İnşaatı kim yapar | Malikler, paydaşların salt çoğunluğuyla; müteahhitle doğrudan sözleşme | Belediyeye ait, anlaşılan veya kamulaştırılan taşınmazlarda belediye yapar veya yaptırır |
| Şirketin konumu | Malikin karşı tarafı (kat karşılığı, hasılat paylaşımı) | Belediyenin yüklenicisi |
| Sözleşme rejimi | Özel hukuk | Belediyenin ihale ve sözleşme rejimi |
Yani bir şirket, 5393 m.73 alanında belediyenin anlaştığı veya kamulaştırdığı taşınmazlarda malikle doğrudan sözleşme kurarak iş yapamaz; belediyenin yüklenicisi olarak girer. Bu, hem sözleşmenin kurulma biçimini hem hakediş ve teminat rejimini değiştirir.
Belediye ayrıca imar uygulaması yapmaya, taşınmazların değerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Yani değer tespiti ve paylaşım modelini kuran taraf da belediyedir.
Anlaşmayan malikin yolu
Modelin diğer yüzü, anlaşmayan malikin konumudur. Madde şunu söyler: belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden, proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
Bu, iki koşullu bir dava hakkıdır: (1) belediyeyle anlaşma bulunmayacak veya kamulaştırma yapılmayacak, (2) imar uygulamasında ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olacak.
Ayrıca proje alanındaki taşınmazlarda ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Maddenin bu fıkrasının ikinci, üçüncü ve dördüncü cümleleri Anayasa Mahkemesinin 18/10/2012 tarihli ve E.2010/82, K.2012/159 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir; bugün ayakta kalan, izin şartını kuran ilk cümledir.
Büyükşehirde yetki kimde
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. İlçe belediyeleri ancak büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde kendi sınırları içinde proje uygulayabilir.
Dahası, büyükşehir belediyelerince yapılacak projelere ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ile 3194 sayılı Kanunda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
Bu, ilçe belediyesiyle yürütülen bir görüşmenin, büyükşehir kararı olmadan sonuç doğurmayacağı anlamına gelir. Yatırımcının muhatabını doğru belirlemesi, projenin ilk adımıdır.
Yatırımcı için kontrol listesi
- İki rejimi ayrı ayrı sorgulayın. Riskli alan taraması 5393 m.73 alanlarını göstermez.
- Resmî Gazete taraması eksiktir. Belediye meclisi kararıyla ilan edilmiş alanlar yayımlanmaz; belediyeden yazılı bilgi isteyin.
- Muhatabı büyükşehirde arayın. İlan ve imar işlemleri büyükşehir belediyesindedir.
- Şirket olarak konumunuzu netleştirin: malikin karşı tarafı mı, belediyenin yüklenicisi mi?
- Değer tespiti ve dağıtım modelini erken sorun; belediye hasılat paylaşımını da seçebilir.
- Anlaşmayan malikseniz imar uygulamasında ayrı ada ve parselde hak verilip verilmediğini takip edin.
- Proje ortak gideri ödenmeden ruhsat, iskân ve abonelik alınamaz; bütçeye bu kalemi koyun.
- Ulusal tablo ve diğer rejimler için Türkiye'de riskli alan kararları: il il harita yazısına bakılabilir.
