Kocaeli, Resmî Gazete arşivinde 12 riskli alan kararı ile ülke dördüncüsüdür. Ancak ilin asıl ayırt edici yönü başka: rezerv yapı alanına ilişkin Resmî Gazete kayıtlarının en çoğu (üç kayıt) Kocaeli'ye aittir ve bu kayıtların ne olduğu, rezerv rejimi hakkında sık yapılan bir hatayı düzeltir.
Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Kocaeli'de yayımlanmış kararlar
| Tarih | RG sayısı | Karar | İlçe / kapsam |
|---|---|---|---|
| 06.10.2013 | 28787 | 2013/5318 | Körfez — Barbaros |
| 21.03.2015 | 29302 | 2015/7279 | Gölcük — Dumlupınar |
| 01.06.2015 | 29373 | 2015/7608 | Gölcük — Denizevler |
| 10.07.2015 | 29412 | 2015/7777 | Gölcük — Merkez |
| 10.07.2015 | 29412 | 2015/7858 | İzmit — Cedit |
| 10.06.2016 | 29738 | 2016/8865 | Gölcük — riskli alan ve rezerv yapı alanı içinde taşınmazlar |
| 21.04.2017 | 30045 | 2017/9940 | Çayırova — Şekerpınar |
| 01.06.2017 | 30083 | 2017/10214 | Derince — Yenikent |
| 25.06.2018 | 30459 | 2018/11859 | Kandıra — Akdurak |
| 11.12.2018 | 30622 | 455 | İzmit — Veliahmet, Hacıhızır |
| 30.11.2022 | 32029 | 6427 | Derince — Deniz |
| 27.02.2026 | 33181 | 10959 | İzmit — 455 sayılı Kararın yürürlükten kaldırılması |
Karar metinlerine Resmî Gazete'den ulaşılabilir: İzmit Veliahmet–Hacıhızır kararı (455), Gölcük Merkez kararı (2015/7777) ve Derince Deniz Mahallesi kararı (6427).
Gölcük dört kararla ilin en yoğun ilçesidir. İzmit'te ise 2018'de ilan edilen alan, 27 Şubat 2026'da yürürlükten kaldırılmıştır — ülke genelinde geri alınan dokuz karardan biridir ve geri alınan tek Cumhurbaşkanı kararıdır. Geri alma rejiminin tamamı için geri alınan riskli alan kararları: dokuz karar yazısına bakılabilir.
🔴 Rezerv yapı alanı ilanı Resmî Gazete'de yayımlanmaz
Resmî Gazete'de başlığında "rezerv yapı alanı" geçen 15 kayıt vardır ve bunların en çoğu — üçü — Kocaeli'yedir: Dilovası için 2021 ve 2022'de ikişer karar, Gölcük için 2016'da bir karar.
Ancak bu kayıtların hiçbiri alan ilanı değildir. Hepsi, daha önce ilan edilmiş rezerv yapı alanlarındaki taşınmazlara ilişkin acele kamulaştırma ve devir kararlarıdır.
Sebebi 6306'nın kendi tanımındadır. m.2/c rezerv yapı alanını şöyle tanımlar: "Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar."
| Karar makamı | Resmî Gazete'de yayımlanır mı | |
|---|---|---|
| Riskli alan (m.2/ç) | Cumhurbaşkanı | Evet |
| Rezerv yapı alanı (m.2/c) | Bakanlık | Hayır |
Yani bir taşınmazın rezerv yapı alanı içinde olup olmadığı, riskli alanda olduğu gibi Resmî Gazete taramasıyla doğrulanamaz. Bu bilgi Kentsel Dönüşüm Başkanlığından ve ilgili idareden sorulur. Rezerv alanı başvurusunun kendi şartları için rezerv yapı alanı başvurusu ve yüzde 30 şartı yazısına bakılabilir.
Bu, alıcı için doğrudan bir tuzaktır: Resmî Gazete'de "temiz" görünen bir parsel, ilan edilmiş bir rezerv yapı alanı içinde olabilir.
🔑 Başkanlığın yetki listesi: m.6/5
Rezerv ve riskli alanlarda idarenin elindeki araçlar, çoğu maliğin tahmin ettiğinden çok geniştir. 6306 m.6/5, Başkanlığı şu işlemlere yetkili kılar:
| Yetki | İçerik |
|---|---|
| Planlama | Her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemi ile toplulaştırma |
| Edinme | Taşınmazları satın almak, ön alım hakkını kullanmak, bağımsız bölümler dâhil trampa etmek |
| Aktarım | Taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmak |
| Menkulleştirme | Anlaşma sağlanmak kaydıyla taşınmaz mülkiyetini menkul değere dönüştürmek |
| Yapım | Kamu–özel işbirliği usulleri, kat veya hasılat karşılığı inşaat, arsa paylarını belirlemek |
| Paylaştırma | 634 sayılı Kanun esaslarına göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek, sınırlı ayni hak tesis etmek |
| Gelir | Devredilen Hazine taşınmazlarını, kamulaştırdıklarını ve payına düşenleri kiralamak ve satmak |
| Rezervde | Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmak |
| Parselasyon | Gerekli görülürse düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmak |
Üç kalem özellikle dikkat çeker.
Ön alım hakkı. Başkanlık, bu alanlardaki taşınmazlarda ön alım hakkını kullanabilir. Yani alanda yapılan bir satış, idarenin bu hakkını kullanma ihtimalini taşır.
İmar hakkının başka alana aktarılması. Mülkiyetin yanı sıra imar hakkının taşınması, klasik kamulaştırmadan farklı bir denkleştirme aracıdır.
Menkulleştirme. Anlaşma şartıyla taşınmaz mülkiyetinin menkul değere dönüştürülebilmesi, hak sahibinin karşılığını taşınmaz yerine finansal bir değer olarak almasına imkân tanır.
🔴 Ön alım hakkı: klasik şufadan çok daha geniş
Yukarıdaki listedeki "ön alım hakkı" kalemi, 2023'te 7471 sayılı Kanunla eklenen cümlelerle Türk Medeni Kanunundaki klasik önalımdan köklü biçimde ayrılmıştır:
(b) bendinde belirtilen Başkanlığın ön alım hakkı, Başkanlığın/Hazinenin bu Kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılır.
Klasik önalım hakkı paylı mülkiyette ve paydaşlığa dayanır. Buradaki hak ise paydaşlık şartı aramaz ve müstakil mülkiyetteki taşınmazı da kapsar. Tetikleyen olay tektir: taşınmazın alanda veya parselde malik olmayan üçüncü bir kişiye satılması.
Alıcı açısından sonucu doğrudandır: dönüşüm alanındaki bir taşınmazı dışarıdan satın almak, idarenin ön alım hakkını kullanma ihtimalini doğurur. Alanda zaten malik olan bir kişiye yapılan satış ise bu riski taşımaz. Usul ve esaslar Başkanlıkça belirlenir.
Planlar on beş günde ilan, itiraz beş günde sonuçlanır
6306'nın plan rejimi de genel imar rejiminden ayrılır. m.6/6, 2023'te eklenen cümlelerle şu takvimi kurar:
| Aşama | Süre / merci |
|---|---|
| Onaylanan imar ve parselasyon planlarının ilanı | On beş gün, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde |
| İtiraz | İlan süresi içinde, aynı il müdürlüğüne |
| İtirazın değerlendirilmesi | Bakanlıkça beş gün içinde |
| İtiraz reddedilirse | Planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir |
Genel imar rejimindeki askı ve itiraz takvimiyle karşılaştırıldığında bu, belirgin biçimde kısa bir penceredir ve onay merci de farklıdır: itiraz belediyeye değil il müdürlüğüne yapılır. Genel rejim için imar planına itiraz: askı, süre ve beş yıllık sınır yazısına bakılabilir.
Ayrıca Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda kullanılmak üzere, özel kanunlarla öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlamaya esas standartları belirlemeye, bu standartları plan kararlarıyla tayin etmeye veya özel standartlar içeren planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir.
Anlaşma tutanağı ferağ yerine geçer
Satın alma ve trampada usul de kısaltılmıştır. Başkanlıkça yapılan satın alma veya trampa teklifi malikçe kabul edilirse bir tutanak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıflarını, satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve tapuda tescil veya terkine dair kabul beyanlarını içeren bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Tescil veya terkin, bu tutanağa istinaden tapu müdürlüğünce resen yapılır.
Yani malikin ayrıca tapu müdürlüğünde ferağ vermesi gerekmez; imzalanan tutanak bu işlevi görür. Bu, süreci hızlandırır ancak imzanın sonucunu da geri dönülemez kılar: tutanak, satış sözleşmesi değil doğrudan tescilin sebebidir.
2886'dan istisna ve doğrudan satış
Aynı fıkranın devamı, şirketler için önemli iki kapı açar.
İhale kanunundan istisna. Kanun kapsamında Başkanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındakilerin kiralanması ve satışı, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır. Usul ve esasları Başkanlık belirler.
Doğrudan satış. 2023'te 7471 sayılı Kanunla eklenen cümle, Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazlarının doğrudan satış veya kiralamasını düzenler:
- Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına;
- belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazlarda öncelikle yapı sahipleri ile kanunî veya akdi haleflerine;
- 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b), (c), (d) ve (e) bentlerinde sayılanlara
rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde ellisinden az olmamak kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan satılabilir veya doğrudan kiralanabilir.
Kocaeli gibi sanayi yoğun illerde son bent pratik önem taşır: küçük sanayi sitesi kooperatifleri için rayiç bedelin yarısına kadar inen bir taban öngörülmüştür.
🔴 Bedelin rayiç değerin altında belirlenebilmesi
m.6/4, çoğu okuyucunun beklemediği bir yetki tanır. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yapılan bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin veya rayiç değerinin altında tespit edilebilir; ayrıca sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.
Bu takdir, maddede sayılan ölçütlere bağlanmıştır:
- proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum,
- tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar,
- konut rayiç ve enkaz bedelleri,
- uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri.
2022'de 7410 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle ölçüye "yapım maliyetlerinin" yanına "rayiç değerinin" ibaresi eklenmiştir; yani indirim artık maliyetin değil rayiç değerin de altına inebilir.
Yatırımcı açısından bu, hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin fiyatlanmasında idarenin tek taraflı bir marjı bulunduğu anlamına gelir. Projeksiyonlarını rayiç değer üzerinden kuran bir modelin, bu ihtimali ayrı bir senaryo olarak taşıması gerekir.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Rezerv yapı alanını Resmî Gazete'de aramayın. Statü Bakanlıkça belirlenir; Başkanlıktan ve idareden yazılı sorun.
- Ön alım hakkını hesaba katın. Alandaki bir satış, idarenin bu hakkını kullanma ihtimali taşır.
- İmar hakkı aktarımı ve menkulleştirme seçeneklerini müzakerede gündeme getirin.
- 2886 istisnasını bilin. Başkanlığın tasarrufundaki taşınmazların satış ve kirası ihale kanunundan istisnadır.
- Küçük sanayi sitesi kooperatifiyseniz rayiç bedelin yüzde ellisinden az olmamak kaydıyla doğrudan satış imkânını sorun.
- 30/3/2014 öncesi yapılanma varsa yapı sahibinin öncelik hakkını araştırın.
- Bedel riski: bağımsız bölüm bedelleri Cumhurbaşkanı kararıyla rayiç değerin altında belirlenebilir.
- Ulusal tablo için Türkiye'de riskli alan kararları: il il harita yazısına bakılabilir.
