Ankara'da dönüşüm ve iki yıllık imar durdurma

Ankara, Resmî Gazete arşivine göre 21 riskli alan kararı ile İstanbul'dan sonra en çok karar taşıyan ildir. Kararlar merkez ilçelerde yoğunlaşır: Altındağ 6, Çankaya 5, Mamak 4.

Ankara'nın tablosu, 6306'nın en az bilinen ama uygulamada en sert maddelerinden birini görünür kılar: alan ilan edildikten sonra imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl süreyle durdurulabilir ve yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmeyebilir. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.

Ankara'da yayımlanmış kararlar

Karar metinlerine Resmî Gazete'den ulaşılabilir: Hacıbayram riskli alan kararı (1694), Örnek Mahallesi kararı (2017/10289) ve Kalecik kararı (2475).

İki kayıt tuhaflığı dikkat çeker. Altındağ Örnek Mahallesi için iki karar art arda iki günde yayımlanmıştır ve büyük numaralı karar (2017/10289) bir gün önce çıkmıştır. Aynı şekilde Hacıbayram için 2019'da alan ilanı, 2020'de ise o ilana atıf yapan bir uygulama kararı yayımlanmıştır. Karar numarası ne sıralama ne de tür hakkında bilgi verir; sorguda Resmî Gazete tarih ve sayısı esas alınmalıdır.

Kalecik ve Bala kararları da farklı bir profili gösterir: Ankara'da riskli alan yalnız kent merkezinde değil, kırsal mahallelerde de ilan edilmiştir.

Ankara'nın profili: ilçe ve yıl

Ankara'nın eğrisi ülke geneliyle aynı yönde ilerler: kararların yarıdan fazlası 2013'te yayımlanmış, 2021'den sonra yeni karar çıkmamıştır. Ancak bir farkı vardır: İstanbul'un aksine Ankara'da son dalga 2019–2020'dedir ve bu dalga Hacıbayram, Akyurt ve Kalecik gibi birbirinden çok farklı profildeki alanları kapsar.

İlçe dağılımı da anlamlıdır. Altındağ, Çankaya ve Mamak birlikte kararların dörtte üçünü taşır; bu üç ilçe Ankara'nın eski yapı stokunun yoğunlaştığı hattır. Buna karşılık Kalecik ve Bala gibi kırsal ilçelerdeki kararlar, riskli alan aracının yalnız kent merkezine özgü olmadığını gösterir.

🔴 6306 m.4/1: imar işlemlerini iki yıl durdurma

Alan ilanının en doğrudan sonucu vergi avantajı değil, imar işlemlerinin donmasıdır. 6306 m.4/1, Anayasa Mahkemesince iptal edildikten sonra 2016'da 6704 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiş hâliyle şunu söyler:

Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.

Yatırımcı için bu, alan ilanının en ağır kalemidir: satın alınan bir parselde ruhsat almak, tadilat yapmak veya ifraz-tevhit işlemi yürütmek üç yıla kadar askıya alınabilir. Üstelik bu durdurma tapuda görünmez; idarenin kararıyla doğar.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerin bu fıkrada sayılmadığına da dikkat edilmelidir: durdurma yetkisi riskli alanlar ve rezerv yapı alanları içindir.

m.4/2: devir tamamlanana kadar satış yasağı

İkinci fıkra, mülkiyet tarafında bir dondurma getirir. m.3/3'te belirtilen taşınmazlar — riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında bulunup Hazinenin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar — devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar:

• satılamaz,
• kiraya verilemez,
• tahsis edilemez,
• ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez.

Bu, kamu taşınmazının dönüşüm dışına kaçırılmasını önleyen bir koruma hükmüdür. Alan içindeki bir Hazine parseli üzerinde irtifak veya kiralama beklentisi kuran bir projenin, devir sürecinin tamamlanmasını beklemesi gerekir. Hazine taşınmazlarının devir rejimi için rezerv yapı alanı başvurusu ve yüzde 30 şartı yazısına bakılabilir.

🔴 m.4/3: elektrik, su ve doğal gazın kesilmesi

Üçüncü fıkra, uygulamada en sert sonucu doğuran hükümdür:

Uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, bu Kanun kapsamında bulunan alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.

Hükmün üç unsuru ayrı ayrı önemlidir.

Talep şarttır. Kesme kendiliğinden olmaz; Başkanlık, TOKİ veya İdarenin talebine bağlıdır.

Hak sahiplerinin görüşü alınır. Fıkra bu usulü açıkça arar; ancak "görüş alınması" bir onay şartı değildir.

Kapsam geniştir. Yalnız riskli yapılar değil, Kanun kapsamında bulunan alanlardaki yapılar da hükme dâhildir. Yani riskli olduğu ayrıca tespit edilmemiş bir yapı, alan içinde olduğu için bu kapsama girebilir.

Kiracı ve malik açısından sonuç doğrudandır: tahliye kararı beklenmeden abonelik hizmetleri durdurulabilir. Bu, 6306 m.5'teki tahliye ve yıktırma usulünden ayrı, ona hazırlık niteliğinde bir araçtır. Tahliye rejiminin kendisi için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı yazısına bakılabilir.

Durdurma kararına karşı ne yapılabilir

Burada 6306'nın dava rejimindeki bir ayrım devreye girer. Ek Madde 1, riskli alan ilanına karşı davanın Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabileceğini ve uygulama işlemleri üzerine alan kararına karşı dava açılamayacağını düzenler.

Bu hüküm, alan kararının kendisini korur; uygulama işlemlerinin kendisine karşı dava açılmasını yasaklamaz. m.4 kapsamında verilen bir imar durdurma kararı da böyle bir uygulama işlemidir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 7 nci maddesine göre dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış gündür.

Pratik sonuç: alan ilanına itiraz penceresini kaçırmış bir malik, sonradan gelen durdurma veya kesinti işlemine karşı dava yolunu kullanabilir; ancak bu davada alan kararının kendisi tartışılamaz. Planlara itiraz yolu ve süreleri için imar planına itiraz: askı, süre ve beş yıllık sınır yazısına bakılabilir.

Kira ilişkisinde altyapı kesintisi

m.4/3 kapsamında elektrik, su ve doğal gazın kesilmesi, kira ilişkisini doğrudan etkiler. Türk Borçlar Kanununun 301 inci maddesi kiraya vereni, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü tutar. Maddenin son cümlesi bu yükümlülüğün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söyler.

Elektriği, suyu ve doğal gazı kesilmiş bir taşınmazın amaçlanan kullanıma elverişli sayılması güçtür. Bu nedenle m.4/3 uygulaması, kiraya veren bakımından kendi kusuru olmasa dahi bir ifa sorunu doğurur.

Ticari kiralarda taraflar bu riski önceden dağıtabilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında m.301'in emredici niteliği, kiracı aleyhine düzenlemeye izin vermez. Dönüşüm bölgesinde kiraya veren konumundaki bir yatırımcının, sözleşme süresini ve fesih koşullarını bu ihtimale göre kurgulaması gerekir.

Alıcı ve yatırımcı için kontrol listesi

• İmar durdurma kararı olup olmadığını yazılı sorun. Tapuda görünmez; idarenin kararındadır.
• Süreyi ve uzatmayı teyit edin. İki yıl artı bir yıl uzatma, proje takvimini üç yıla kadar erteleyebilir.
• Alan içindeki Hazine parsellerinde devir tamamlanmadan satış, kira, tahsis, ön izin ve irtifak beklentisi kurmayın.
• Abonelik riskini kiracı sözleşmelerine yazın. m.4/3 kapsamındaki bir kesinti, kira ilişkisini fiilen sona erdirir.
• Kararın türünü ayırt edin. Hacıbayram örneğinde olduğu gibi aynı alan için hem ilan hem uygulama kararı yayımlanabilir.
• Numaraya değil tarihe bakın. Örnek Mahallesi'nde büyük numaralı karar bir gün önce yayımlanmıştır.
• İlçe ve il düzeyindeki dağılım için Türkiye'de riskli alan kararları: il il harita yazısına bakılabilir.