Kamulaştırma dosyalarında maliklerin en çok şaşırdığı kalem, bedelin kendisi değil yan giderlerdir: bilirkişi ücreti, keşif masrafı, tescil aşamasındaki tapu harcı. 11/6/2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 29 uncu maddesini yeniden yazarak bu kalemleri tek cümlede topladı ve tartışmalı bir noktayı kapattı: kamulaştırmasız el koyma davaları ile uzlaşma tutanaklarının uygulanmasında ortaya çıkan tapu harçları da idarece ödenecek.
Aşağıda maddenin yeni hâlini, hangi gideri kimin taşıdığını ve süreç içindeki yerini 8 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metin üzerinden ele alıyoruz.
m.29'un yeni hâli: beş kalem, tek muhatap
Maddenin bugünkü metni şu giderlerin idarece ödeneceğini düzenliyor:
| Gider | Dayanak |
|---|---|
| Mahkeme heyetinin harcırahları | 10 uncu madde uyarınca |
| Bilirkişilerin ve keşifte dinlenen muhtarın mahkemece takdir edilecek ücretleri | 15 inci madde uyarınca |
| Tapu harçları | — |
| Kamulaştırmasız el koyma ve tazminat davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen mahkeme kararlarının infazında ortaya çıkan tapu harçları | Yeni |
| Kamulaştırmasız el koyma nedeniyle malik ile idare arasında düzenlenen uzlaşma tutanağının uygulanmasında ortaya çıkan tapu harçları | Yeni |
| Bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler | — |
Son iki satır 7584'ün getirdiği asıl yeniliktir. Değişiklikten önce madde, kamulaştırma davasının kendi giderlerini idareye yüklüyordu; kamulaştırmasız el koyma dosyalarında tescil aşamasında doğan tapu harcının kime ait olacağı ise açık bir hükme dayanmıyordu. Yeni metin, hem mahkeme kararının infazı hem de uzlaşma tutanağının uygulanması hâllerini ismen sayarak bu boşluğu doldurdu.
Uygulamadaki sonucu şudur: kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel alan malik, taşınmazın idare adına tescili sırasında ayrıca tapu harcı ödemek durumunda kalmaz. Kamulaştırmasız el atmanın hangi hâlde hangi davaya gittiği için kamulaştırmasız el atmada fiilî ve hukuki ayrımı yazısına bakılabilir.
Uzlaşma yolunun ayrıca sayılması neden önemli
Hükmün "veya" ile bağlanan ikinci ayağı, dava dışı çözümü de kapsıyor: kamulaştırmasız el koyma nedeniyle malik ile idare arasında düzenlenen uzlaşma tutanağının uygulanması.
Bu, uzlaşmayı seçen malik bakımından bir maliyet eşitliği sağlıyor. Dava yolunu seçen malikin tescil harcı idarece ödenirken, uzlaşan malikin kendi cebinden ödemesi, uzlaşmayı fiilen cezalandıran bir sonuç doğururdu. Yeni metin iki yolu aynı gider rejimine bağlıyor ve böylece uzlaşma seçeneğini mali açıdan nötr hâle getiriyor.
Bilirkişi ücreti neden bu kadar önemli
m.29'un ikinci kalemi, kamulaştırma dosyalarının en yüksek yan gider kalemine işaret ediyor: bilirkişi ücretleri. Bunun sebebi m.15'teki nitelikli kurul zorunluluğudur.
m.15 uyarınca kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Kurulun bileşimi de serbest değil: bilirkişilerden birinin, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur.
Bu uzmanlar için giriş şartları da hafifletilmiştir: gayrimenkul değerleme uzmanları bakımından bilirkişiliğe kabul için aranan temel eğitim alma ve fiilen beş yıl görev yapma şartları; yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar bakımından ise fiilen beş yıl görev yapma şartı aranmaz. Dahası bu uzmanlar, kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilebilir.
Bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve haklarında Bilirkişilik Kanunu ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uygulanır. Kurul, taşınmazın değerini m.11 ve m.12'ye göre takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.
Sürecin içinde giderler nerede doğuyor
Giderlerin hangi aşamada ortaya çıktığını görmek için bedel tespiti ve tescil davasının akışını hatırlamak gerekir. m.10 uyarınca kamulaştırmanın satın alma usulüyle yapılamaması hâlinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve belgelerin örnekleriyle birlikte malike meşruhatlı davetiye ile bildirir; adresi bulunamayanlara 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat yapılır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Meşruhatlı davetiyenin içeriği maddede tek tek sayılmıştır ve malikin haklarını burada öğrenmesi esastır:
- Taşınmazın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı ve yüzölçümü,
- Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
- Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
- m.14'teki süre içinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabileceği,
- Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
- m.14'teki süre içinde iptal davası açanların dava açtıklarını belgelendirmemeleri hâlinde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği.
Bu aşamada doğan mahkeme heyeti harcırahı, bilirkişi ve muhtar ücretleri ile tescil harcı, m.29 uyarınca idarenin üzerindedir.
Kadastro görmemiş yerlerde: m.29'a yapılan doğrudan atıf
Kanun içinde m.29'a açıkça yollama yapan bir hüküm daha var. m.9 uyarınca idare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine başvurur ve kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir, bu istem üzerine sekiz gün içinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin idareye bildirilmesini sağlar.
Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yapar. Maddenin son cümlesi giderin muhatabını göstermektedir: bu tespitte görev yapan muhtar veya vekili, ihtiyar kurulu üyeleri ile bilirkişilere çalıştıkları günler için 29 uncu maddeye göre ödeme yapılır.
Yani m.29, yalnız mahkeme aşamasındaki giderleri değil, kadastro görmemiş yerlerde idari tespit aşamasındaki ödemeleri de kapsar. Kırsal alandaki kamulaştırmalarda bu ayrıntı, malikin cebinden çıkacak sanılan bir kalemi baştan ortadan kaldırır.
Hangi gider hangi maddede doğuyor
| Aşama | Doğan gider | Kim öder |
|---|---|---|
| m.8 — satın alma usulü | İdarenin kıymet takdiri ve pazarlık süreci | İdare (kendi bünyesindeki komisyonlar) |
| m.9 — kadastro görmemiş yerde tespit | Muhtar, ihtiyar kurulu üyeleri ve bilirkişi ödemeleri | m.29 uyarınca idare |
| m.10 — bedel tespiti ve tescil davası | Mahkeme heyetinin harcırahları | m.29 uyarınca idare |
| m.15 — bilirkişi kurulu | Bilirkişi ve keşifte dinlenen muhtar ücretleri | m.29 uyarınca idare |
| Tescil aşaması | Tapu harçları | m.29 uyarınca idare |
| Kamulaştırmasız el koyma kararının infazı | Tescile yönelik tapu harçları | m.29 uyarınca idare (7584 ile eklendi) |
| Uzlaşma tutanağının uygulanması | Tapu harçları | m.29 uyarınca idare (7584 ile eklendi) |
Satın alma yolunda tescil ve ödeme sırası
Giderlerin doğduğu anı doğru saptamak için satın alma usulünün akışı bilinmelidir. m.8 uyarınca idarelerin tapuda kayıtlı taşınmazlarda öncelikle satın alma usulünü uygulamaları esastır.
Anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak, taşınmazın tüm hukuki ve fiilî vasıflarını, kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve tapuda tescile veya terkine dair kabul beyanlarını içerir; malik veya yetkili temsilcisi ile komisyon üyelerince imzalanır. Kanun bu tutanağa özel bir nitelik veriyor: malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
Sıralama da metinde yazılı ve malik açısından kritik: idarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedel hazır edilir; idarenin, taşınmazın kamulaştırma öncesi tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazısına istinaden tapuda resen tescil veya terkin yapılır; tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli malike ödenir.
Bu yolla alınan taşınmaz, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Anlaşma olmaz ya da ferağ verilmezse m.10'a göre işlem yapılır. Anlaşmanın bu kesinliği, tutanağın imzalanmasından önce bedel ve takyidat kontrolünün tamamlanmasını zorunlu kılar; el atmanın önlenmesi gibi alternatif yolların değerlendirilmesi için el atmanın önlenmesinde iki ayrı yol yazısına bakılabilir.
Maktu harç ve muafiyet hükümleriyle karıştırmayın
2942'de gidere ilişkin tek hüküm m.29 değildir; ancak diğerleri özel ve dar kapsamlıdır. Örneğin Kanunun geçici hükümlerinden biri, kamulaştırılmış sayılan taşınmazlarla ilgili açılan ve görülmekte olan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretlerinin maktu olarak belirleneceğini; bu kapsamdaki taşınmazların ilgili idare adına tescili veya kayıt tesisi işlemlerinin harca tabi olmadığını düzenler. Bu hüküm belirli bir tarih ve kapsamla sınırlıdır ve m.29'un genel gider kuralının yerine geçmez.
Ayrıca m.29, vekâlet ücretini saymamaktadır. Yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin paylaşımı, genel usul hükümlerine ve davanın sonucuna göre belirlenir. Harç rejiminin bütünü için yargı harcı, tapu harcı ve muafiyetler yazısına bakılabilir.
m.29 bir gider kuralıdır, bir sonuç kuralı değil
Maddenin sınırını doğru çizmek gerekir. m.29, kimin ödeyeceğini belirleyen bir kuraldır; kimin haklı çıkacağını ya da yargılama giderlerinin sonuçta kime yükleneceğini düzenlemez. İki ayrım pratikte belirleyicidir.
Birincisi, sayılan kalemlerle sınırlıdır. Madde; mahkeme heyetinin harcırahlarını, bilirkişi ve keşifte dinlenen muhtarın ücretlerini, tapu harçlarını ve "bu Kanunun gerektirdiği diğer giderleri" saymaktadır. Vekâlet ücreti bu sayımda yer almaz; taraflar kendi vekillerinin ücretini kendileri karşılar ve karşı yan vekâlet ücretine hükmedilmesi genel usul hükümlerine göre belirlenir.
İkincisi, "bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler" ibaresi bir genel kapı değildir. İbare, Kanunun uygulanması için zorunlu olan giderleri kapsar; tarafın kendi tercihiyle yaptığı harcamalar — örneğin kendi aldırdığı özel değerleme raporu — bu kapsamda değerlendirilmez. Bilirkişi kurulunun m.11 ve m.12'ye göre hazırladığı gerekçeli rapor, mahkemenin dayanacağı asıl belgedir.
Bu iki sınır, m.29'un malike sağladığı korumayı azaltmaz; yalnız kapsamını netleştirir. Malikin cebinden çıkması beklenmeyen kalemler kanunda sayılmıştır ve tescil aşamasındaki tapu harcı 2026'dan itibaren bunların arasındadır.
Malik için pratik sonuçlar
- Tescil aşamasında harç istenirse maddeyi gösterin. m.29, tescile yönelik kesinleşen kararların infazında doğan tapu harçlarını idareye yüklemektedir.
- Uzlaşırken de aynı kural geçerli. Uzlaşma tutanağının uygulanmasında doğan tapu harcı da idarece ödenir.
- Bilirkişi masrafını peşin ödemeyin. Bilirkişi ve keşifte dinlenen muhtar ücretleri m.29 kapsamındadır.
- Otuz günlük duruşma takvimini izleyin. Mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler.
- Davetiyedeki altı başlığı okuyun. İptal ve düzeltim davası hakları ile husumetin yöneltileceği taraf orada gösterilir.
- Acele kamulaştırmada rejim farklıdır. Süreler ve el koyma usulü ayrıdır; ayrıntı için acele kamulaştırmada yedi gün ve otuz günlük dava hakkı yazısına bakılabilir.
