Kentsel dönüşümün üç ana rejiminden en dar kapsamlısı yenileme alanıdır. Resmî Gazete arşivinde 5366 sayılı Kanun kapsamında 81 kayıt bulunur ve bunlar yalnız 19 ile dağılmıştır — riskli alanın 59 iline karşılık.
Sebebi rejimin kapısındadır: yenileme alanı ilan edilebilmesi için alanın önce koruma bölge kurulunca sit olarak tescil edilmiş olması gerekir. Yani arz, afet riski değil koruma statüsü ile sınırlıdır. Aşağıdaki döküm Resmî Gazete kayıtlarına dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Kararların türü ve il dağılımı
| Tür | Adet |
|---|---|
| Yenileme alanı ilanı | 53 |
| Geri alma (kaldırma veya kapsamdan çıkarma) | 5 |
| Uygulama kararları (acele kamulaştırma, devir, kapsam düzeltmesi) | 23 |
| Toplam | 81 |
| İl | Karar | İl | Karar |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 28 | Erzurum, İzmir, Niğde, Antalya, Trabzon, Ankara, Çanakkale | 2'şer |
| Konya | 10 | Hatay, Kayseri, Mersin, Kahramanmaraş, Samsun, Kütahya | 1'er |
| Gaziantep, Afyonkarahisar, Karaman | 3'er |
İstanbul tek başına kararların üçte birinden fazlasını taşır; onu 10 kararla Konya izler. Bu ikili, yenileme alanı rejiminin fiilen iki merkezli olduğunu gösterir.
Riskli alan haritasıyla karşılaştırıldığında tablo tersine döner: riskli alanda Ankara 21, Kayseri 13 kararla üst sıralardayken, yenileme alanında Ankara ve Kayseri toplam üç karara sahiptir. Rejimlerin ulusal ölçek karşılaştırması için Türkiye'de riskli alan kararları: il il harita yazısına bakılabilir.
Eğri: 2006–2007 zirvesi ve sonrası
| Dönem | Karar |
|---|---|
| 2005 | 1 |
| 2006–2007 | 20 |
| 2008–2012 | 11 |
| 2013–2016 | 17 |
| 2017–2021 | 18 |
| 2022–2026 | 14 |
Yenileme alanının eğrisi, riskli alanınkinden belirgin biçimde farklıdır. Riskli alanda ilanların yüzde otuz dokuzu tek bir yılda — 2013'te — yayımlanmış ve 2024'te hiç karar çıkmamışken, yenileme alanında 2006–2007 zirvesinden sonra kesintisiz bir akış vardır: 2024'te iki, 2025'te dört, 2026'da iki karar.
Bunun sebebi de kapıdadır. Riskli alan ilanı zemin ve yapı riskine dayanır ve teknik tespitle hızla üretilebilir; yenileme alanı ise önce sit tescili gerektirir ve o statü yavaş üretilir. Rejimin şartları için sit alanında dönüşüm: yenileme alanı rejimi 5366 yazısına bakılabilir.
🔴 2026: Antakya'ya yenileme alanı
Son dönemin en dikkat çekici kararı 24 Nisan 2026 tarihli ve 33233 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır: Hatay İli, Antakya İlçesi, 3. Mıntıka Mahallesi sınırları içerisinde yer alan alanın yenileme alanı olarak belirlenmesi (Karar Sayısı: 11186).
Bu, Hatay için arşivdeki tek yenileme alanı kararıdır. 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra afet bölgesindeki müdahalenin büyük ölçüde 7269 sayılı Kanun ve özel düzenlemeler üzerinden yürüdüğü düşünülürse, Antakya'nın tarihî dokusu için koruma eksenli bir aracın seçilmiş olması ayrıca anlamlıdır.
İstanbul tarafında ise 2025 ve 2026 hareketli geçmiştir: Fatih İlçesi için dört ayrı geri alma veya kapsamdan çıkarma kararı yayımlanmıştır — 13.11.2025 tarihli 10561, 21.11.2025 tarihli 10618 ve 10621, ve 5 Eylül 2026 tarihli 11727 sayılı Karar. Bunlar 2006, 2007 ve 2013 tarihli kararları hedef alır. Fatih'in tam tablosu için Fatih'te yenileme alanı kararları ve 2026 kaldırması yazısına bakılabilir.
Uygulama kararları ne söylüyor
Arşivdeki 23 uygulama kararının dağılımı, rejimin fiilen nasıl yürüdüğünü gösterir.
| Tür | Adet |
|---|---|
| Acele kamulaştırma | 10 |
| Tahsis veya devir | 7 |
| Kurul kuruluşu, alana ilave ve benzeri | 6 |
Acele kamulaştırmanın başı çekmesi tesadüf değildir: 5366 m.4, yenileme alanlarında yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolunu esas alır, anlaşma sağlanamayan hâllerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmazlarının il özel idaresi veya belediyece kamulaştırılabileceğini söyler. Bu kamulaştırmalar da 2942 m.3/2'deki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve bedel tespiti ile tescil davalarında 2942 m.15 hükümleri uygulanır.
İdareler kamulaştırma yerine, uygun gördükleri takdirde satın alma, kat karşılığı ve Türk Medeni Kanununda düzenlenen intifa hakkı veya üst hakkı kurulması yoluyla sınırlı ayni hak da tesis edebilir. Yani yenileme alanında kamulaştırma tek yol değildir; üst hakkı modeli kanunen açıktır.
🔑 Yenileme alanlarına özgü koruma kurulları
Arşivdeki kararların bir kısmı alan ilanı bile değildir: yenileme alanlarına özgü koruma bölge kurullarının kuruluşuna ilişkindir. 5366 m.3, yenileme projelerini onaylamak üzere 2863 sayılı Kanunun 51 inci maddesine göre gerektiği kadar Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu oluşturulacağını düzenler; kurulca onaylanan projeler il özel idaresi veya belediyece uygulanır.
Buna dayanarak İstanbul, İzmir ve Ankara için ayrı "yenileme alanları" koruma bölge kurulları kurulmuştur. Yatırımcı açısından sonucu doğrudandır: yenileme alanındaki bir projenin onay mercii, bölgenin genel koruma kurulu değil, yenileme alanlarına özgü kurul olabilir. Proje takvimi kurulun gündemine bağlı olduğundan, doğru kurulun tespiti ilk adımdır.
Geri alınan beş karar
Yenileme alanı rejiminde de kararlar geri alınabilmektedir; arşivde beş örnek vardır.
| Tarih | RG | Karar | Konu |
|---|---|---|---|
| 09.04.2011 | 27900 | 2011/1489 | Çanakkale — 2007/12428 sayılı Kararın kapsamında değişiklik |
| 07.08.2021 | 31561 | 4365 | Konya Karatay — 2019 tarihli kararla birlikte düzenleme |
| 13.11.2025 | 33076 | 10561 | İstanbul Fatih Ayvansaray — 2006 tarihli karardan çıkarma |
| 21.11.2025 | 33084 | 10618 | İstanbul Fatih — 2006 tarihli karardan çıkarma |
| 05.09.2026 | 33361 | 11727 | İstanbul Fatih — 2013/4599 sayılı Kararın kaldırılması |
Örüntü riskli alandakiyle aynıdır: geri almalar eski kararları hedef alır ve son iki yılda yoğunlaşmıştır. Beş kararın üçü tek bir ilçeye — Fatih'e — aittir.
🔑 Toplu yapı olarak tek kat mülkiyeti
5366'nın 4 üncü maddesine 2012'de 6306 sayılı Kanunla eklenen fıkra, yenileme alanlarına özgü bir mülkiyet aracı getirir ve başka hiçbir dönüşüm rejiminde bu biçimde yoktur.
Kamu hizmeti için ayrılan alanlar hariç olmak üzere, yenileme alanı sınırları içinde toplu yapı olarak sınırları imar ve parselasyon planlarında belirlenmek kaydıyla, yapılı veya yapısız imar parsellerine, belediye veya il özel idaresi ve diğer ilgili kurullarca tasdik edilen mimari projelere uygun olarak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun toplu yapıya ilişkin hükümlerine göre tek bir kat mülkiyeti tesis edilebilir.
Devamı daha da güçlüdür. Belediyeler ve il özel idareleri:
- parsel maliklerinin sosyal altyapı ve tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetlere ilişkin alanları kullanma ve yararlanma şartları ile masraflarına katılma usullerine ilişkin işletme projeleri hazırlayarak tapu sicilinin beyanlar hanesinde belirtilmesini isteyebilir;
- hazırlanmış restorasyon ve restitüsyon projelerine uygun olarak irtifak hakkı tesisi veya parselasyon planları yapılmak suretiyle, 634 m.12'deki belgeleri toplu yapı ilişkisini gösterir şekilde hazırlayıp 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca ilan ettikten ve kesinleştikten sonra, kat mülkiyeti ve kat irtifakını resen tapu siciline tescil ettirmeye yetkilidir.
Yatırımcı açısından iki sonuç doğar. Birincisi, yenileme alanında birden çok parsel tek bir kat mülkiyeti düzenine bağlanabilir. İkincisi, kat mülkiyeti ve kat irtifakı maliklerin ayrı ayrı istemi olmadan, idarece resen tescil edilebilir — genel rejimde 634 m.14 bütün paydaşların istemini ararken.
Hazine taşınmazında beş yıl ve yüzde elli
Yenileme alanındaki Hazine taşınmazları için de ayrı bir rejim vardır ve süreleri diğer kanunlardan farklıdır.
Bir kamu hizmetine tahsisli olanlar, ön izin verilmiş veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş olanlar, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamındaki yerler ile sivil ve askeri hava alanları ve mania planları kapsamında kalan yerler hariç olmak üzere, yenileme alanında kalan Hazine taşınmazları Cumhurbaşkanı kararı ile projeyi yürüten il özel idaresine veya belediyeye bedelsiz olarak devredilir. Devir işlemleri her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.
| Kural | Süre / oran |
|---|---|
| Devir amacına uygun kullanılmazsa bedelsiz ve resen Hazine adına tescil | Beş yıl |
| Taşınmazlardan elde edilecek gelirin, proje ve uygulama giderleri düşüldükten sonra kalan kısmından Hazineye aktarılacak pay | Yüzde 50 |
| Devir sonuçlanıncaya kadar Hazinece satış, kira, tahsis, ön izin, irtifak | Yasak |
Bu beş yıllık süre, 6306'daki iki ve üç yıllık sürelerden farklıdır: 6306 Geçici Madde 1 iki yıl içinde uygulamaya başlanmamasını, m.3/5 ise üç yıl içinde amaca uygun kullanılmamasını yaptırıma bağlar. Aynı konuda üç ayrı saat işlemektedir; hangi kanunun kapsamında devir yapıldığı bu yüzden belirleyicidir. Karşılaştırma için geri alınan riskli alan kararları: dokuz karar yazısına bakılabilir.
Vakıf taşınmazları ve katkı payı
İki hüküm daha, yenileme alanlarını diğer rejimlerden ayırır.
Vakıf katmanı. Mülkiyeti veya idaresi Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait bulunan taşınmazlar ile tapu kayıtlarında vakıf şerhi bulunan taşınmazlarda bu Kanun hükümlerinin nasıl uygulanacağı, Vakıflar Genel Müdürlüğü ve il özel idaresi veya belediyece müştereken belirlenir. Tarihî dokulu alanlarda vakıf şerhli parsel oranı yüksek olduğundan, bu hüküm uygulamada sık devreye girer.
Finansman katmanı. Yenileme alanlarında uygulanacak projelerin kamulaştırma, plan, proje ve yapım işlerinde kullanılmak üzere, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 12 nci maddesine göre oluşturulan Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı hesabından belediyelere aktarma yapılır. Yani yenileme alanı projeleri, koruma katkı payından beslenen tek dönüşüm rejimidir.
Kamu binasında ticari kullanım: 5366 m.5
Kanunun 5 inci maddesi, yatırımcı açısından doğrudan bir kapı açar. Kamu kurum ve kuruluşlarının elinde bulunan tarihî eser niteliğini haiz bina ve müştemilatı, tarihî özelliklerine uygun olarak restore ettirilmek ve/veya tarihî özellikleri korunmak ve mülkiyeti ilgili kamu kurum ve kuruluşunda kalmak suretiyle:
- eğitim, sağlık, kültür ve sosyal amaçlı olmak üzere kamu yararına çalışan dernekler, vakıflar, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, diğer kamu kurum ve kuruluşları ile üniversitelere;
- ticari faaliyetlerde kullanılmak üzere gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine
sınırlı ayni hak olarak tesis edilebilir. Esas ve usuller ile bedel ve kullanma süresi, ilgili belediye veya kamu kurum ve kuruluşlarınca Türk Medeni Kanunu, İl Özel İdaresi Kanunu, Belediye Kanunu ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde belirlenir.
Bu, tarihî yapıların otel, restoran veya kültür işletmesi olarak değerlendirilmesinin kanuni dayanağıdır: mülkiyet kamuda kalır, kullanım sınırlı ayni hakla özel sektöre geçer.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Sit tescilini önce doğrulayın. Yenileme alanı, sit statüsü olmadan ilan edilemez.
- Kararın türünü ayırt edin: ilan mı, kapsamdan çıkarma mı, uygulama kararı mı?
- Toplu yapı düzenini sorun. Parseliniz tek kat mülkiyeti düzenine bağlanmış olabilir.
- İşletme projesi beyanını tapu kaydında arayın; masraflara katılma usulü orada belirtilir.
- Vakıf şerhini kontrol edin; uygulama usulü müştereken belirlenir.
- Hazine devrinde beş yıllık kullanım şartını ve gelir paylaşımını hesaba katın.
- Tarihî kamu binasında sınırlı ayni hak yolunu, bedel ve süre şartlarıyla birlikte değerlendirin.
